Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 14.01.2008

Цитата:

Ну, 100 раз писАли, напишем и в 101...
Берем среднестатистическую 2К панельную хрущевку 40-45м2 практически в самом Зажопье - Лесной, Троещина...
Стоимость ее сейчас - ну пусть будет 100Куефф.
Берем в кредит пусть даже на 25 лет.
Ставка в уях = 12% (сомневаюсь, что будет меньше...)
Комиссии, страхование, нотариуса - пока не считаем.
Начальный платеж в месяц:
333$ = тело кредита
1000$ = % за кредит.
Страховка, нотариус = это такое, тысчонку-другую про запас имеем, правильно?.
Вроде все зашибись.
А теперь смотрим дальше.
1. Кв-ра, как правило, в убитом доме, с вечнотекущими трубами и совковыми окнами и ремонтом.
2. Подьезд зассаный и/или заплеванный, консьержа нет и не предвидится, на площадках - курилка или место тусовки молодняка.
3. Звукоизоляция такая, что в ДР саждого соседа танцует весь стояк. Часов так до 2-х ночи. А если у соседа ребенок появится - сочувствую...

Теперь рассмотрим более-менее нормальную "человеческую" 2К в новострое 60-70м2 начала 2000-х г.г., скажем, в пешей доступности от метро.
Не берем центральные районы, возьмем Дарницу или Харьковский.
Стоимость ее сейчас - ну пусть будет 200Куефф.
Берем в кредит пусть даже на 25 лет.
Ставка в уях = 12% (сомневаюсь, что будет меньше...)
Комиссии, страхование, нотариуса - пока не считаем.
Начальный платеж в месяц:
666$ = тело кредита
2000$ = % за кредит.
Страховка, нотариус = это такое, тысчонку-другую про запас имеем, правильно?
Вот и получается, что даже на "человеческую" 2К семья должна иметь ежемесячный доход БОЛЬШЕ 2700уефф (в зависимоти от правил выдачи кредита банком, как правило, выплаты не могут быть больше 50-70% дохода заемщика).

Теперь подсчитаем затраты на аренду подобных квартир.
1. 500-600уефф.
2. 700-800уефф.

Ежемесячная переплата (кредит/аренда)
1. 700-800уефф
2. 1800-1900уефф.

Подсчитаете сами, сколько набежит за год? Или за 2, за 5?
Арендодатель резко начнет наезжать - ну поднимет аренду на 50-100уефф, и что? Разница-то с ипотекой все равно колоссальная.

И не надо говорить, что, мол, я зажрался, палельные хрущи, мол, меня не устраивают...
Да, не устраивают. Я не знаю, сколько лет они простоят еще, но знаю точно - человек, который в состоянии заработать 1,5К и больше - не захочет жить в крысятнике (за редкими исключениями, это именно крысятники), проходить бочком по узеньким корридорам, ютиться на кухне 6-8м2, ставить авто где-то под окнами на газоне, слушать вечные маты соседей, етс.
Да, в новостроях тоже не сахар, но разница таки есть...

Спасибо за подсчёт, я скопировал его в блокнот, а то устал повторять подобное каждй месяц неумеющим считать фанатам ипотеки Сейчас они Вам напишут, что по Киеву бегют сотни тысяч семей с доходом в 3000$;)))) Добавлю ещё и то, что принципиальной разницы между арендой и ипотекой нет, т.к. права на собственность в первом случае у владельца квартиры, во втором случае у банка И ипотечник по большому счёту арендует на невыгодных условиях жильё у банка

Только не нужно писать о том, что права собственности есть и у ипотечника! Ведь банк сразу выпрлнил свою часть договора и дал кредит, и если ипотечник нарушит свою часть договора в суде его листочки никакого значения не будут иметь, продадут его квартиру, вернут ему выплаченое тело кредита, а проценты (в 3 раза выше чем тело кредита на первых порах) заберёт банк, да и расходы в суде и по продаже снимет в клиента... Ипотека - рабство...

Цитата:

Спасибо за подсчёт, я скопировал его в блокнот, а то устал повторять подобное каждй месяц неумеющим считать фанатам ипотеки Добавлю ещё и то, что принципиальной разницы между арендой и ипотекой нет, т.к. права на собственность в первом случае у владельца квартиры, во втором случае у банка И ипотечник по большому счёту арендует на невыгодных условиях жильё у банка

Только не нужно писать о том, что права собственности есть и у ипотечника! Ведь банк сразу выпрлнил свою часть договора и дал кредит, и если ипотечник нарушит свою часть договора в суде его листочки никакого значения не будут иметь, продадут его квартиру, вернут ему выплаченое тело кредита, а проценты (в 3 раза выше чем тело кредита на первых порах) заберёт банк, да и расходы в суде и по продаже снимет в клиента... Ипотека - рабство...

Еще один щекотливый моментик. Человек, выплативший по ипотеке сумму денег на 50-80% (в идеальных условиях) большую от рыночной стоимости помещения, в случае продажи данного помещения откажется от этих 50-80%, или включит в новую рыночную стоимость, по которой следующий ипотечник вынужден будет платить все больше и больше??? :122:

Рудольф писал Человек, выплативший по ипотеке сумму денег на 50-80% (в идеальных условиях) большую от рыночной стоимости помещения, в случае продажи данного помещения откажется от этих 50-80%, или включит в новую рыночную стоимость, по которой следующий ипотечник вынужден будет платить все больше и больше???

не вижу проблемы. Или вы хотите сказать, что при росте стоимости - продавать дороже чем купил - это нормально, а при падении - дешевле чем купил - это не нормально? ))))))))))
Однако...
На все должен быть рынок не продается - снижай цену или гордись собственностью. ))

Цитата:

Еще один щекотливый моментик. Человек, выплативший по ипотеке сумму денег на 50-80% (в идеальных условиях) большую от рыночной стоимости помещения, в случае продажи данного помещения откажется от этих 50-80%, или включит в новую рыночную стоимость, по которой следующий ипотечник вынужден будет платить все больше и больше??? :122:

Если ипотечник (выплативший МЕНЕЕ 100% кредита) захочет продать недвиж., то ему потребуется на это согласие банка.
Получив согласие, он может продать предмет ипотеки (недвиж.).
Какую цену он установит при этом - это его ментально-половые проблемы.
Могу сказать только то, что если он поставит цену БОЛЬШЕ на 50-80% аналогичных предложений на рынке (чтобы компенсировать свои затраты) - его в 99,9% случаях потенциальные покупатели пошлют в пешеходно-половом направлении.
//www.dengi-ua.com/clauses/28970.html

Цитата:

Рудольф писал: Человек, выплативший по ипотеке сумму денег на 50-80% (в идеальных условиях) большую от рыночной стоимости помещения, в случае продажи данного помещения откажется от этих 50-80%, или включит в новую рыночную стоимость, по которой следующий ипотечник вынужден будет платить все больше и больше???

не вижу проблемы. Или вы хотите сказать, что при росте стоимости - продавать дороже чем купил - это нормально, а при падении - дешевле чем купил - это не нормально? ))))))))))
Однако...
На все должен быть рынок: не продается - снижай цену или гордись собственностью. ))

Я говорю лишь о том, что простая человеческая "жаба" не даст, методом удушения, пойти человеку вовремя на меньшие потери, дабы избежать бОльших

Цитата:

Я говорю лишь о том, что простая человеческая "жаба" не даст, методом удушения, пойти человеку вовремя на меньшие потери, дабы избежать бОльших

Вот именно поэтому в Европе и Америке цены ползут вниз процентами, а у нас когда наступит полная жопа инвесторам, обвалятся, т.к. здравый смысл им неведом -40% ))

Цитата:

Я говорю лишь о том, что простая человеческая "жаба" не даст, методом удушения, пойти человеку вовремя на меньшие потери, дабы избежать бОльших

Повторяю - если он (продавец) поставит цену БОЛЬШЕ на 50-80% аналогичных предложений на рынке (чтобы компенсировать свои затраты) - его в 99,9% случаях потенциальные покупатели пошлют в пешеходно-половом направлении.
Вы намекаете, что разброс в 80% стоимости в том злополучном доме на Гришко - это попытка инвестора компенсировать свои затраты при ипотеке?
Что-то в этом есть... :n2:

Цитата:

Повторяю - если он (продавец) поставит цену БОЛЬШЕ на 50-80% аналогичных предложений на рынке (чтобы компенсировать свои затраты) - его в 99,9% случаях потенциальные покупатели пошлют в пешеходно-половом направлении.
Вы намекаете, что разброс в 80% стоимости в том злополучном доме на Гришко - это попытка инвестора компенсировать свои затраты при ипотеке?
Что-то в этом есть... :n2:

Таких домов как по Гришко - много... Тут 2 варианта - либо для подтасовки индексов, либо для того чтобы показывать доверчевому покупателю на квартиру дороже и заставить его в спешке купить Возможно есть и другие варианты... Владимир не коментирует мою просьбу разьяснить такой разброс цен уже месяц...

Цитата:

Спасибо за подсчёт, я скопировал его в блокнот, а то устал повторять подобное каждй месяц неумеющим считать фанатам ипотеки Сейчас они Вам напишут, что по Киеву бегют сотни тысяч семей с доходом в 3000$;)))) Добавлю ещё и то, что принципиальной разницы между арендой и ипотекой нет, т.к. права на собственность в первом случае у владельца квартиры, во втором случае у банка И ипотечник по большому счёту арендует на невыгодных условиях жильё у банка

Только не нужно писать о том, что права собственности есть и у ипотечника! Ведь банк сразу выпрлнил свою часть договора и дал кредит, и если ипотечник нарушит свою часть договора в суде его листочки никакого значения не будут иметь, продадут его квартиру, вернут ему выплаченое тело кредита, а проценты (в 3 раза выше чем тело кредита на первых порах) заберёт банк, да и расходы в суде и по продаже снимет в клиента... Ипотека - рабство...

Уточнения.

Я забыл дописАть - да, платежи по ипотеке с каждым месяцем будут уменьшаться... Но незначительно, долларов на 4-8 (в зависимости т суммы кредита). :21:

Юран, 3Куя в месяц - это на 2К в убитой панельке... В новострое (не на уровне готовности 10-40%, потому что еще год-два снимать придется) - где-то так к 4-5К...
Насчет права собственности - оно-то есть, но толку с него? С хатой _ничего_ роеально до погашения кредита сделать низзя. Разница - есть штампик в паспорте и минус 700-1900уефф на счету в месяц...

Если ипотечник нарушит договор, то банк таки продаст объект ипотеки, НО банк себе возьмет $$$ в такой последовательности (если там сидит такой юрист, как я :107: )
- пеня;
- штраф;
- прострочена сума основного боргу;
- сума основного боргу.

На пальцах:
1. сначала (с первого дня задолженности - пошло начисление пени за каждый день просрочки). Пока суд да дело - _до дня решения_ пеня капает каждый день.
А суды у нас долгие...
2. В день решения я прекращаю увеличивать (насчитывать) пеню и к сумме задолженности добавляю штраф (ххх % от суммы кредита на момент неисполнения)
Все то, что заемщик перечислил в процессе тяжбы - идет на погашение пени (возможно, даже части штрафа).
3. Просрочка по кредиту никуда не ушла - на день решения составляет столько-то.
4. Ну и сумма кредита (оставшаяся, сколько там не погасили - извольте платить).

Ну и госпошлина и ИТЗ суд. процесса, куда же без них...

Только после 100% погашения задолженности перед банком, остатки от суммы продажи предмета ипотеки возвращаются заемщику.
з.ы. Схема рабочая, не от балды, как Вы понимаете...

Почитал я Ваш пост и подумал... А если суд будет долгим, то ипотечник после продажи может остаться ещё и должен банку? )))
Что-то фанаты ипотеки и инвесторы-попадальщики2007-08 не учавствуют в обсуждении))))) Наверное многие из них не в курсе последствий прописанных в договоре...

Цитата:

Таких домов как по Гришко - много... Тут 2 варианта - либо для подтасовки индексов, либо для того чтобы показывать доверчевому покупателю на квартиру дороже и заставить его в спешке купить Возможно есть и другие варианты... Владимир не коментирует мою просьбу разьяснить такой разброс цен уже месяц...

Еще одна моделька:
Купил инвестор на росте в ипотеку, с целью последующей перепродажи с получением прибыли, накинул свои 50% (образно) и ждет, но ежемесячно платит 1 т.-2 т. по кредиту. Через 1/2 года решил продавать и математика следующая: цена объекта + сумма % по кредиту и + свои 50%. И нет жадности конца... И заложенные изначально 50 должны быть :n4: т.к. процент тоже должен оплатить следующий.

Цитата:

Спасибо за подсчёт, я скопировал его в блокнот, а то устал повторять подобное каждй месяц неумеющим считать фанатам ипотеки Сейчас они Вам напишут, что по Киеву бегют сотни тысяч семей с доходом в 3000$;)))) Добавлю ещё и то, что принципиальной разницы между арендой и ипотекой нет, т.к. права на собственность в первом случае у владельца квартиры, во втором случае у банка И ипотечник по большому счёту арендует на невыгодных условиях жильё у банка

Только не нужно писать о том, что права собственности есть и у ипотечника! Ведь банк сразу выпрлнил свою часть договора и дал кредит, и если ипотечник нарушит свою часть договора в суде его листочки никакого значения не будут иметь, продадут его квартиру, вернут ему выплаченое тело кредита, а проценты (в 3 раза выше чем тело кредита на первых порах) заберёт банк, да и расходы в суде и по продаже снимет в клиента... Ипотека - рабство...

Хватит надеяться на худшее, надо готовиться к лучшему!

Цитата:

Еще одна моделька:
Купил инвестор на росте в ипотеку, с целью последующей перепродажи с получением прибыли, накинул свои 50% (образно) и ждет, но ежемесячно платит 1 т.-2 т. по кредиту. Через 1/2 года решил продавать и математика следующая: цена объекта + сумма % по кредиту и + свои 50%. И нет жадности конца... И заложенные изначально 50 должны быть :n4: т.к. процент тоже должен оплатить следующий.

Рынок знает понятия "прибыль", "доход", "расходы" и "убытки". Понятия "жадность", "жаба" - из другой плоскости...
Если за 2007г. недвижка подорожала на 10%, то ставка даже в уях за год была минимум 12%. А еще надо что-то заработать, +50%, например...
Чтобы прибыль была, а не убытки..
И покупатель тоже должен быть, причем он должен согласиться перебросить на себя эти 50% прибыли "инвестора"...
Я доступно излагаю?

Цитата:

Хватит надеяться на худшее, надо готовиться к лучшему!

Уже готов Пришла пора строителям и риелторам начать работать... Будут строить при 30%, а риелторы бегать не за 5000$, а за 2000$...
Не вижу причин говорить о том, что возврат от спекулятивных цен к рыночным - это кризис...
Ну пострадают горе-инвесторы 2007-08, немного поубавят апетиты риелторы, зато большинство людей смогут хоть как-то надеятся на собственное жильё

Цитата:

Почитал я Ваш пост и подумал... А если суд будет долгим, то ипотечник после продажи может остаться ещё и должен банку? )))
Что-то фанаты ипотеки и инвесторы-попадальщики2007-08 не учавствуют в обсуждении:))))) Наверное многие из них не в курсе последствий прописанных в договоре...

Теоретически - да.
Особенно если цена на предмет ипотеки уменьшится.
Кроме того, не все внимательно читают договор.
Осталась оплатить 10Куефф, возникла задолженность...
Полгода-год судились-рядились, погасили 10Куефф и радуются...
Но понятия не имеют, что те 10Куефф пошли на штрафные санкции... :107:

з.ы. В резко-быстрых безпроцентных кредитах это сейас сплошь и рядом.
Банку невыгодно, чтобы заемщик платил тело кредита - выгодней его доить пеней... :91:

Цитата:

Теоретически - да.
Особенно если цена на предмет ипотеки уменьшится.
Кроме того, не все внимательно читают договор.
Осталась оплатить 10Куефф, возникла задолженность...
Полгода-год судились-рядились, погасили 10Куефф и радуются...
Но понятия не имеют, что те 10Куефф пошли на штрафные санкции... :107:

з.ы. В резко-быстрых безпроцентных кредитах это сейас сплошь и рядом.
Банку невыгодно, чтобы заемщик платил тело кредита - выгодней его доить пеней... :91:

Интересно Особенно прикольно будет когда при продаже квартиры в пол-цены ипотечник переедет в сьёмную и продолжит выплачивать кредит за несуществующуюю в его жизни квартиру

Вот Вам и пример того, для чего нужны консультации с юристом... Спасибо

Цитата:

Уже готов Пришла пора строителям и риелторам начать работать... Будут строить при 30%, а риелторы бегать не за 5000$, а за 2000$...
Не вижу причин говорить о том, что возврат от спекулятивных цен к рыночным - это кризис...
Ну пострадают горе-инвесторы 2007-08, немного поубавят апетиты риелторы, зато большинство людей смогут хоть как-то надеятся на собственное жильё

Можете начинать работать, а не агитировать на форуме. Строители и риелторы давно работают. А за сколько им строить и за сколько бегать- они знают сами, у вас не спрашивают. И инвесторы сами разберутся с инвестициями, и большинство людей как-то решает свой квартирный вопрос, займитесь своим.

Цитата:

Можете начинать работать, а не агитировать на форуме. Строители и риелторы давно работают. А за сколько им строить и за сколько бегать- они знают сами, у вас не спрашивают. И инвесторы сами разберутся с инвестициями, и большинство людей как-то решает свой квартирный вопрос, займитесь своим.

Я сейчас работаю и общаюсь, я сам себе хозяин А почему это Вы меня прогоняете? ))) Владимир обьявил бойкот, Вы тоже начинаете буянить:)))
Нехорошо :11:

Цитата:

Почитал я Ваш пост и подумал... А если суд будет долгим, то ипотечник после продажи может остаться ещё и должен банку? )))
Что-то фанаты ипотеки и инвесторы-попадальщики2007-08 не учавствуют в обсуждении:))))) Наверное многие из них не в курсе последствий прописанных в договоре...

Все описанные выше страхи вызывают такую же улыбку как и ваше недавнее утверждение от "читающей" тети-юристки о невозможности прописки ребенка.

То же с продажей и арендой.

кроме того вы забыли о реструктуризации долга, или перекредитовании в другом банке.

Цитата:

Все описанные выше страхи вызывают такую же улыбку как и ваше недавнее утверждение от "читающей" тети-юристки о невозможности прописки ребенка.

То же с продажей и арендой.

кроме того вы забыли о реструктуризации долга, или перекредитовании в другом банке.

Да... весь это геморой бесплатный, за реструктуризацию тоже будет платить дядя со стороны, да и ежемесячная переплата в штуку баксов выгодна прежде всего ипотечнику, а не банку

Это не страхи - это здравый смысл, только дураки платят больше за то что стоит меньше

Quadus - юрист, спорте с ним, по каждому из пунктов, которые он описал
А то как-то маловато Вы доводов и цифр написали... Не серьёзно :11: