Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 09.03.2009

Цитата:

Если б я покупал вне всякого сомнения я бы так и делал , но интересует конкретно ваша чисто субьективная точка зрения . Вот вы сходили на просмотр , если не тыжело рассказали бы на форуме , вот мол такая квартира с такими то параметрами - фигня полная - сам не купил и вам не советую потому -то и потому . Думаю многие были бы благодарны вашему развернутому анализу а в вашей позиции появились бы весомые аргументы ...

Я уже писал почему нет смысла покупать по сегодняшним ценам. Если Вы не можете это понять и считаете что в стране третьего мира квартиры будут стоить дороже чем на Западе, то я же не доктор

Цитата:

А что значит по Вашему "очень низкая цена"? Учитывая что мы живем в стране третьего мира, с отвратительным жилфондом, со средней зарплатой (официальной) в столице около 300-320 долларов, без какой либо стабильности и социальной защиты, что значит "очень низкая цена"? Ну вот хрущ 2к за 60 тыс долларов вы наверное считаете очень низкой ценой... Такой хрущ стоит 200 средних киевских зарплат...

И почему ж, уважаемый пумен, Вы, с кучей бабла, сидите в стране третьего мира и еще хотите тут купить квартиру не уехали в благополучную Европу и не купили там квартиры в 3 раза ниже киевских?

Добавлю...
Вы, пумен, не были в стране третьего мира... съездите в Анголу и поживите хотя б пару дней...Вам Киев раем покажется...

Цитата:

Но так или иначе, какие-то варианты ответов у нас есть.

Конечно, есть продавцы, которые мыслят иначе. У которых иные обстоятельства и мотивации.
Сказывается и усталость... Продавали люди несколько месяцев квартиру... Переживали, спорили (в том числе, в семье), цены меняли, переговоры вели, просмотры назначали...
- И ничего. Самый раз сделать паузу.
- - - - - - - -
Короче, это такая тема, которую кратко трудно описать...

Спасибо за ответ, действительно сложно все мысли в пару предложений... но попробую продолжить:
Предлагаю попробовать оттолкнуться от анализа тех, кто продает. Судя по вашей аналитике подавляющее большинство сделок - обмен/размен (на большее или на лучшее). Такие люди не будут сдерживать рынок. Ведь чем ниже цена - тем дешевле будет стоить улучшение. То есть, подавляющее большинство продавцов как это не парадоксально - заинтересовано в падении рынка!!!
Кто еще продает? Я думаю что основных категорий 2: застройщики и спекулянты. Однозначно - обе эти категории заинтересованы в росте рынка. Они на росте зарабатывают. Правда спекулянты зарабатывают только на росте, а застройщики еще и на производстве ценного продукта.
Что произошло с ценами за последние месяцев 5? В долларах они упали точно так же как и наша уважаемая валюта В грвинах цены практически не изменились. Они остались пока что на каком уровне? Правильно - на уровне цен застройщиков. Отсюда делаем еще один вывод - спекулянты на ценоообразование практически не влияют!
Остаются застройщики... Когда они начнут снижать цены...?
Судя по всему все остальные продавцы очень косвенно влияют на ценообразование! Вот все и застыли... снимают квартиры с продаж - смотрят вместе с застройщиками а что же будет в экономике, когда станет лучше. Кто первый более четко увидит будущее - тот и выиграет:
-если кризис будет продолжаться - первым успеет продать (раньше чем цены начнут снижать застройщики, а вслед за ними и все остальные) и сохранить деньги
-если начнется восстановление экономики - первым успеет продать и вложиться в новую недвижимость
В любом случае продавцы ХОТЯТ продать. Просто сейчас не могут

Специально для Владимира буду приводить цены реальных сделок, о которых лично слышала.
Месяц назад знакомые продали 1к квартиру на Красноармейской за 50000у.е. (красная линия). В отличии от "дипломированных" аналитиков, люди не считали эту цену заниженной, а очень даже адекватной для нынешней рыночной ситуации, ни каких кабальных условий (тьфу-тьфу) у них не было.
Может кому дать телефончик счастливых продавцов или образцы слюней?

Цитата:

И почему ж, уважаемый пумен, Вы, с кучей бабла, сидите в стране третьего мира и еще хотите тут купить квартиру не уехали в благополучную Европу и не купили там квартиры в 3 раза ниже киевских?

к сожалению, родился не в Германии и не в Австрии, немецкого не знаю, паспорта ЕС нет, приходится сидеть тут

Цитата:

Добавлю...
Вы, пумен, не были в стране третьего мира... съездите в Анголу и поживите хотя б пару дней...Вам Киев раем покажется...

Был достаточно и видел многое...

Цитата:

Спасибо за ответ, действительно сложно все мысли в пару предложений... но попробую продолжить:
Предлагаю попробовать оттолкнуться от анализа тех, кто продает. Судя по вашей аналитике подавляющее большинство сделок - обмен/размен (на большее или на лучшее). Такие люди не будут сдерживать рынок. Ведь чем ниже цена - тем дешевле будет стоить улучшение. То есть, подавляющее большинство продавцов как это не парадоксально - заинтересовано в падении рынка!!!
Кто еще продает? Я думаю что основных категорий 2: застройщики и спекулянты. Однозначно - обе эти категории заинтересованы в росте рынка. Они на росте зарабатывают. Правда спекулянты зарабатывают только на росте, а застройщики еще и на производстве ценного продукта.
Что произошло с ценами за последние месяцев 5? В долларах они упали точно так же как и наша уважаемая валюта В грвинах цены практически не изменились. Они остались пока что на каком уровне? Правильно - на уровне цен застройщиков. Отсюда делаем еще один вывод - спекулянты на ценоообразование практически не влияют!
Остаются застройщики... Когда они начнут снижать цены...?
Судя по всему все остальные продавцы очень косвенно влияют на ценообразование! Вот все и застыли... снимают квартиры с продаж - смотрят вместе с застройщиками а что же будет в экономике, когда станет лучше. Кто первый более четко увидит будущее - тот и выиграет:
-если кризис будет продолжаться - первым успеет продать (раньше чем цены начнут снижать застройщики, а вслед за ними и все остальные) и сохранить деньги
-если начнется восстановление экономики - первым успеет продать и вложиться в новую недвижимость
В любом случае продавцы ХОТЯТ продать. Просто сейчас не могут

А откуда уверенность, что сейчас в начале кризиса, падении нац валюты в 2 раза, массовых сокращениях и урезаниях зарплат, долларовых кредитах на авто и тп, человек будет готов вложить свои сбережения в улучшение квартиры? Не более ли логично подождать - а то вдруг всю заначку потратит на разницы в цене 2к и 3к квартир, а потом будет стены кусать этой новой квартиры?

Покупка квартиры обычно влечет за собой дополнительные инвестиции - ремонт, новая мебель и тд - все это подорожало - будут ли сейчас люди массово "меняться"?

Цитата:

Вы нечто подобное говорите уже не в первый раз.
Но так и не привели адреса и номера телефонов просмотренных лично Вами квартир.
Какие проблемы?
Побывали на просмотре и рассказали на форуме. Или Вы каждый раз подписку о неразглашении даете?
- - - - - - - - -
Кроме того, не кажется ли странным то обстоятельство, что ни один продавец дешевых квартир не зашел на форум и не вынес свое предложение на всеобщее обозрение? Ему что, реклама не нужна?
На доске объявлений публикует, а на читаемом форуме нет?

А кто сказал,что они не выходят и не предлагают.Может их информация просто до нас не доходит?

Цитата:

А откуда уверенность, что сейчас в начале кризиса, падении нац валюты в 2 раза, массовых сокращениях и урезаниях зарплат, долларовых кредитах на авто и тп, человек будет готов вложить свои сбережения в улучшение квартиры? Не более ли логично подождать - а то вдруг всю заначку потратит на разницы в цене 2к и 3к квартир, а потом будет стены кусать этой новой квартиры?

Покупка квартиры обычно влечет за собой дополнительные инвестиции - ремонт, новая мебель и тд - все это подорожало - будут ли сейчас люди массово "меняться"?

Возможно, некоторые и будут. Дело в том, что в нынешних кризисных условиях полной уверенности в том, что сбережения будут сохранены в том виде, в каком они сейчас есть, тоже нет. Даже если сбережения в долларах, в евро или золоте - а вдруг гривна резко укрепится, или доллар с евро рухнут, или золото обесценится? Полностью уверенным в том, что валюта сбережений не обесценится, не может быть никто. Так что вложение имеющихся сбережений в улучшение жилищных условий, ИМХО, вполне логически обоснованно.

Другое дело, что в кризисных условиях сбережения имеют свойство таять и без вложений в обмены-переезды. И соответственно, снижается платежеспособный спрос.

Цитата:

Возможно, некоторые и будут. Дело в том, что в нынешних кризисных условиях полной уверенности в том, что сбережения будут сохранены в том виде, в каком они сейчас есть, тоже нет. Даже если сбережения в долларах, в евро или золоте - а вдруг гривна резко укрепится, или доллар с евро рухнут, или золото обесценится? Полностью уверенным в том, что валюта сбережений не обесценится, не может быть никто. Так что вложение имеющихся сбережений в улучшение жилищных условий, ИМХО, вполне логически обоснованно.

Другое дело, что в кризисных условиях сбережения имеют свойство таять и без вложений в обмены-переезды. И соответственно, снижается платежеспособный спрос.

Особенно, авторитетно и по экономически обоснованно звучит "вдруг гривна резко укрепится" (с).
Интересен то факт, что в феврале месяце Россия с нами полностью расчиталась за транзит газа на год вперед, и тут же эти деньги ушли обратно, как платеж за газ за 1 месяц. Вот вам и перевыполнение бюджета на 2,4%, а за что дальше жить будем?
А в нашем государстве едиственное в чём можно быть уверенным, так это в том, что "то оказывается была белая полоса"

Цитата:

Владимир, почему Вы путаете понятия? Низкие цены, очень низкие цены и тп.

Интересно выходит...
Сначала Вы меня спрашиваете, что я понимаю под термином «очень низкая цена».
Я поясняю, что под этим термином понимаю положение на шкале киевских цен. И ничего более того. И что это ясно из всего контекста.
Вы используете этот термин в ином смысле. В смысле доступности жилья и покупательной способности подавляющего большинства граждан.
Но это вовсе не означает, что именно я путаю понятия…
И что делать, если термин имеет несколько толкований?
- - - - - - - - - -
Насколько я понимаю, Вам представляется единственно правильным именно Ваше толкование.
Так вот с этим я не могу согласиться.
Есть немало категорий граждан, для которых практически любая цена будет слишком высокой.
И есть немало киевлян (в том числе, из категории «социально незащищенных слоев населения»), для которых почти любая цена является приемлемой. По той простой причине, что они фактически обходятся вообще без денег, меняя одни квартиры на другие (деньги там обычно таки присутствуют, но в руках они долго не задерживаются, а передаются по цепочке дальше… правда, какая-то часть денег нередко и в руках у пенсионера остается).

Цитата:

Вот, например, Вы декларируете что прошла сделка на Отрадном по 1700уе за квадрат. По вашей логике, это низкая цена??? То есть, Вы думаете что будет дорожать? Или вы думаете, что это нереальная цена рынка недвижимости Киева?

Вы нам приписываете свои мысли и выводы.
Мы полагаем, что:
- если за квартиру заплатили конкретную цену, значит цена на момент сделки была реальной;
- цены на киевском вторичном рынке недвижимости приближаются к некому «первому дну».
А что будет дальше – то будет дальше.
Мы от «дальних прогнозов» стараемся воздерживаться.

Цитата:

И почему Вы думаете, что люди, продав 2к хрущобу, купят сейчас 3к хрущобу на сбережения? Думаю в условиях кризиса, мало кто сейчас решится покупать недвижимость. Ведь не знаешь что будет завтра.

Каждый поступает в меру своих возможностей, потребностей и разумения.
Если деньги на доплату уже лежат «под матрасом», а жилищные проблемы сказываются практически на всем… То некоторые семьи готовы идти на подобные обмены. И это не досужие фантазии, а результат анализа заявок покупателей.

Цитата:

А кто сказал,что они не выходят и не предлагают.Может их информация просто до нас не доходит?

Переадресовал вопрос модератору.
EkZ говорит, что на форуме запрещена реклама, поэтому контакты удаляются.
Но полностью постов с ценами на квартиры он не удалял.
- - - - - - -
Переговорил с руководством Домика.
Насколько я понял, руководство склоняется к тому, чтобы в данной ветке можно было приводить телефоны.
Что касается моей позиции, то я за то, чтобы была возможность проверки информации (если, конечно, она не относится к личностной и конфиденциальной).

Цитата:

Спасибо за ответ, действительно сложно все мысли в пару предложений... но попробую продолжить:
Предлагаю попробовать оттолкнуться от анализа тех, кто продает. Судя по вашей аналитике подавляющее большинство сделок - обмен/размен (на большее или на лучшее). Такие люди не будут сдерживать рынок. Ведь чем ниже цена - тем дешевле будет стоить улучшение. То есть, подавляющее большинство продавцов как это не парадоксально - заинтересовано в падении рынка!!!
Кто еще продает? Я думаю что основных категорий 2: застройщики и спекулянты. Однозначно - обе эти категории заинтересованы в росте рынка. Они на росте зарабатывают. Правда спекулянты зарабатывают только на росте, а застройщики еще и на производстве ценного продукта.
Что произошло с ценами за последние месяцев 5? В долларах они упали точно так же как и наша уважаемая валюта В грвинах цены практически не изменились. Они остались пока что на каком уровне? Правильно - на уровне цен застройщиков. Отсюда делаем еще один вывод - спекулянты на ценоообразование практически не влияют!
Остаются застройщики... Когда они начнут снижать цены...?
Судя по всему все остальные продавцы очень косвенно влияют на ценообразование! Вот все и застыли... снимают квартиры с продаж - смотрят вместе с застройщиками а что же будет в экономике, когда станет лучше. Кто первый более четко увидит будущее - тот и выиграет:
-если кризис будет продолжаться - первым успеет продать (раньше чем цены начнут снижать застройщики, а вслед за ними и все остальные) и сохранить деньги
-если начнется восстановление экономики - первым успеет продать и вложиться в новую недвижимость
В любом случае продавцы ХОТЯТ продать. Просто сейчас не могут

Согласен. Хорошее рассуждение. Очень хорошее. Я тоже думал, что все будет зависеть от застройщиков. Это именно та категория, которая не может не продавать. Даже те, кто торчит денег банкам, могут еще ждать долго: суды штука не быстрая... Остальные категории могут терпеть. А застройщики строят. Вот, например, на Воздвиженку застройщик опустил цену с 7000 до 4000. Прилично... Но я подозреваю, что он и дальше может подвинуться: где-то до 2000-3000.

А вот с выводами не совсем согласен. Если рынок будет валиться дальше, то продолжу скупку по-дешевке. Если будет расти, то наоборот буду вынужден менять планы и больше тратиться. Так что, действительно, даже некоторым владельцам недвижимости, таким как я, выгодно падение рынка.

Господа Пумен, Владимир и др., разрешите мне стать на мгновение котом Леопольдом и помирить вас: давайте переписываться дружно

В поддержку своего предложения, готов сказать следующее: предмет спора - это выяснение истины. Известно, что истина, это такая штука.... в общем, она у каждого своя. Но вы возразите: как же так? Как же она может быть у каждого своя, если есть понятие рыночной цены, есть (как им бы он ни был) индекс цен и т.п. "абсолютные" истины? Прав был Владимир, когда он несмело, но писал о том, что сейчас ситуация на рынке, как и истина, - у каждого своя. Кто-то упорно верит, что мкв за 5000 уе - это правильно, кто-то верит, что и 400 уе за мкв - это немыслимо дорого. На самом деле, недвижимость никак не может стоить слишком мало, но и дотягивать в цене до абсурда не может.
Очевидно, что на состояние рынка калькуляции индексов и дискуссии на тему "правильных цен" повлияют очень слабо. Без лишнего философствования скажу, что рынок (как понятие какого-то абстрактного баланса) формируется как ребенок: тут перебрал - ударило, тут недобрал - потерял. То, каким путем шел РН Украины - это как ребенку вместо кашек и уроков колоть конские дозы гормонов (читайте: кредитных незаработанных денег) и радоваться: Боже, как же растет, какой большой и сильный. Но разрастание ни в коем случае не равносильно развитию! Ведь и у "растущего как на дрожжах" ребенка внутренние органы (читай: структура рынка, его механизмы и внутренние связи) будут отставать в развитии от банального "туловещного" гигантизма. И как не крути, наступает момент, когда внутренние органы и мозг ребенка должны "подтянуться" к туловищу. И здесь гормонами не обойдешся...
Ссылаясь на мою метафорическую увертюру, перехожу на РН... Тут два варианта: 1) рынок и дальше подкармливается кредитами-гормонами, 2) рынок "уменьшает свое туловище" и возвращается к какой-то определенной отправительной точке дабы синхронизировать работу организма в целом. И думаю, что ни для кого не секрет, что мы однозначно пошли (пойдем?) по сценарию №2. Все то, что придется пройти этому многострадальному рынку никак не укладывается в голове одного человека (даже мега-аналитика) и требовать от Владимира и его коллег невозможно не стоит. Очевидно только одно - цены идут и будут идти вниз. И говорить о том, что в данный момент они должны падать синхронно и что пресловутый индекс покажет их реальную усредненную величину - глупо. Прогнозировать что-то более-менее конкретное сейчас = ставить под сомнение свои знания, способности и банальную интуицию. Скажем, вы спрогнозировали, что 1000 уе за мкв - это "дно" и готовитесь к покупке. А что, если завтра дефолт? Де/ре вальвация гривны?
Короче, не нужно колотить воду в стакане воды. Тенденция всем очевидна и понятна. А спорить о конкретных цифрах можно только опираясь на личные примеры, при этом, учитывая их лишь в качестве индикатива, а не "показателя всего рынка".
Извините, если получился словесный перегруз. В общем это... peace

Цитата:

Интересно выходит...
Сначала Вы меня спрашиваете, что я понимаю под термином «очень низкая цена».
Я поясняю, что под этим термином понимаю положение на шкале киевских цен. И ничего более того. И что это ясно из всего контекста.
Вы используете этот термин в ином смысле. В смысле доступности жилья и покупательной способности подавляющего большинства граждан.
Но это вовсе не означает, что именно я путаю понятия…
И что делать, если термин имеет несколько толкований?
- - - - - - - - - -
Насколько я понимаю, Вам представляется единственно правильным именно Ваше толкование.
Так вот с этим я не могу согласиться.
Есть немало категорий граждан, для которых практически любая цена будет слишком высокой.
И есть немало киевлян (в том числе, из категории «социально незащищенных слоев населения»), для которых почти любая цена является приемлемой. По той простой причине, что они фактически обходятся вообще без денег, меняя одни квартиры на другие (деньги там обычно таки присутствуют, но в руках они долго не задерживаются, а передаются по цепочке дальше… правда, какая-то часть денег нередко и в руках у пенсионера остается).

Вы нам приписываете свои мысли и выводы.
Мы полагаем, что:
- если за квартиру заплатили конкретную цену, значит цена на момент сделки была реальной;
- цены на киевском вторичном рынке недвижимости приближаются к некому «первому дну».
А что будет дальше – то будет дальше.
Мы от «дальних прогнозов» стараемся воздерживаться.

Каждый поступает в меру своих возможностей, потребностей и разумения.
Если деньги на доплату уже лежат «под матрасом», а жилищные проблемы сказываются практически на всем… То некоторые семьи готовы идти на подобные обмены. И это не досужие фантазии, а результат анализа заявок покупателей.

Владимир, давайте будете уважать собеседника как это делаю я. Это первое. Второе - объясните мне в денежном выражении, что такое "очень дешевая цена" сегодня. Не абстрактно сравнивайте с ценами хотелок, а именно реальную цену.

Цитата:

- - - - - - - - - -

Вы нам приписываете свои мысли и выводы.
Мы полагаем, что:
- если за квартиру заплатили конкретную цену, значит цена на момент сделки была реальной;
- цены на киевском вторичном рынке недвижимости приближаются к некому «первому дну».
А что будет дальше – то будет дальше.
Мы от «дальних прогнозов» стараемся воздерживаться.

Каждый поступает в меру своих возможностей, потребностей и разумения.
Если деньги на доплату уже лежат «под матрасом», а жилищные проблемы сказываются практически на всем… То некоторые семьи готовы идти на подобные обмены. И это не досужие фантазии, а результат анализа заявок покупателей.

Я думаю любой уважающий себя аналитик должен смотреть глубже, чем сегодня-завтра и искать причины сценариев, а не просто комментировать 5 сделок.

Цитата:

Остаются застройщики... Когда они начнут снижать цены...?
Судя по всему все остальные продавцы очень косвенно влияют на ценообразование!
В любом случае продавцы ХОТЯТ продать. Просто сейчас не могут

Все это фигня. Цену определяет спрос. Продовцы и покупатели всегда будут. и как они договорятся так и будет. Застройщикт подстраиваются под покупателя. Нет покупателя подержим и спускаем цену. сначало до себестоимости потом еще ниже чтоб не попасть в еще большие убытки.
ЦЕНУ определяют не продавцы, а ПОКУПАТЕЛИ!!!!!! Это закон!!!! Продовцы могут, не производить, или не перепродовать, когда им невыгодно. Но цена за ПОКУПАТЕЛЕМ!!! Если его, покупателя, что-то неустраивает он и небудет покупать. А продовец, может, хоть миллион за м2 выставлять, но из продовца превратится в клоуна.

Цитата:

Я уже писал почему нет смысла покупать по сегодняшним ценам. Если Вы не можете это понять и считаете что в стране третьего мира квартиры будут стоить дороже чем на Западе, то я же не доктор

Зачем тогда на просмотры ходите , не проще ли подождать как вы говорите до "реальных цен" и потом более продуктивно тратить свое время, и потом вопрос был о озвучивании просмотренного вами товара в деталях ... раз уж все равно ходите ...

К примеру Александк К написал дали обьявление туда-то - результаты такие , а вы только обтекаемые выводы даете а на конкретную инфу ...

И еще не понятно, вас что жилищный вопрос подпирает ? Вы живете в центре , за те бабки которые у вас есть , насколько я понимаю вы купить аналог етой квартиры не можете , так чего горевать-то , искать что-то переехать в худшие условия за свои же бабки , наслаждайтесь арендой -пока дешевая , чего вы все кипишуете "реальная " не реальная . Вы не купили для вас не реальная , кто-то купил для него реальная - видите все как просто

Мои выводы (написанные выше):
Кто первый более четко увидит будущее - тот и выиграет:
-если кризис будет продолжаться - первым успеет продать (раньше чем цены начнут снижать застройщики, а вслед за ними и все остальные) и сохранить деньги
-если начнется восстановление экономики - первым успеет продать и вложиться в новую недвижимость

Цитата:

А вот с выводами не совсем согласен. Если рынок будет валиться дальше, то продолжу скупку по-дешевке. Если будет расти, то наоборот буду вынужден менять планы и больше тратиться. Так что, действительно, даже некоторым владельцам недвижимости, таким как я, выгодно падение рынка.

Чеш коту: Сейчас вы не покупаете почему? Потому что не знаете что будет с рынком... Если бы знали что будет падение - продали бы сейчас и ждали бы очередной волны снижения цен. Если бы были уверены в росте - скупили все что можно за имеющийся нал (либо провели продажу и с доплатой купили что-то другое). И в первом и скорее всего во втором случае вы бы сначала вышли как продавец - и только потом как покупатель.... это важно!
Но вы не знаете!, вы выжидаете... снимаете квартиру с продажи и смотрите по сторонам... а куда вы смотрите кроме поведения застройщиков????
Если посмотреть на экономику, политику (с точки зрения ее влияния на экономику) - то там все очень четко и понятно - кризис еще не пришел во всей его красе.
То есть, все-таки застройщики единственные, кто влияют сейчас на уровень цен!!! И все, кроме спекулянтов и застройщиков заинтересованы в снижении цен! И застройщики своим постепенным снижением цен щупают платежеспособный спрос