Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата:

т.е. по поводу ситуации с машиной возражений нет?
а судьи кто?! (с)
Вас не смущает, что Вашу адекватность будет оценивать какой-нибудь хам-недоучка с тремя классами церковно-приходской школы?

я расскажу что на занятиях в спортзале с нами как то ходила доцент... это знали не многие... тренер саня как то покричал на нее за то что та несколько отлынивала от упражнения... ну в общем как обычно - тренер он и должен быть требовательным... а мадам после перестала ходить.. занервничала.. мол кто он такой что бы на меня кричать и заставлять? я доцент, я декан а он?... это вам ответ...
по поводу машин и менеджеров - то выбор делаете вы а информацию должны предоставить они.. все зависит от того какие вопросы вы поставите во главу угла - иначе они запрограммированы на ведение игры на своем поле... и в том числе будут вас оценивать уже в минус - если вы не поведете в игре... тут хоть пачкой купюр махайте хоть значек нардепа вешайте - рояли не играет.. имхо...
моя адекватность в пределах разумного... это из жизненного опыта.. и я себе позволяю судить о людях - потому что мне с ними працюваты.. сорри за оффтоп... но риелтор такойже психолог как и продавалки в магазине... к ним и подход такой должен быть.
пс иногда неадэкватность есть тонкая игра на выносливость партнера -способ давления на него... тут нужно чувствовать.. ситуэйшэнс...

Цитата:

пс иногда неадэкватность есть тонкая игра на выносливость партнера

Такое ощущение, что эта игра стала национальным видом спорта

Цитата:

Но почему за это платите вы?

Не понимаю...

За экономию времени. Это информационный фильтр - он фильтрует потоки информации между покупателями и продавцами, отсеивая ненужную информацию.

Простой пример - я продавец квартиры за 1 млн. баксов. Мне не нужно, чтобы мне кто-то звонил и спрашивал как я заработал денег на такую квартиру. Мне нужен покупатель, и реальный покупатель. Я даю работу брокеру, чтобы он принимал звонки и отсеивал всяких лохов. Когда придет реальный чувак, то тогда его приведут ко мне и я проведу сделку, в которую заложу расходы на брокера. Но традиция такова, что брокеру платит покупатель напрямую, хотя фактически оказывается услуга мне. Просто такова традиция. Возможно есть старны в которых традициях такова, что квартира изначально выставляется за 1 млн. + 50 штук, а потом продавец отдает эти 50 штук брокеру.

А всякие там бумажки - это сопутствующие услуги для тех, кто не разбирается и не хочет разбираться.

раз зашла речь о брокерах/риелторах - объясните пожалуйста

1.ПОЧЕМУ зачастую в объявлениях фигурирует один и тот-же объект в разных АН, с РАЗНЫМИ ценами порой отличающимися на 10-15% ?? (продавец заключал договора с разными АН и прописывал там стоимость разную ?)
2. ПОЧЕМУ иногда запрашиваемая стоимость за объект прямым продавцом кардинально отличается от стоимости что публикует у себя на сайте/базе АН ? (не нарушение-ли это договора ?)
3. Если я как покупатель вышел сам на продавца объекта, а у него заключен договор с АН на продажу (с оговоркой неустойки) - может мне проще договориться с продавцом заключить сделку на прямую разделив комиссионные пополам (продавец просто разорвет договор по какой-то причине)

Цитата:

Да потому что Откройте любую газету и попытайтесь выйти на найти хозяина! : : А знаете как они это делают? В каждой газете печатают бланк бесплатных обьявлений. Наивные -видные продавцы недвижимости радостно потирая ручонки, штампуют свои предложения.И приносят или отправляют в редакцию. А в редакции... сидит риэлтор, собирает эти варианты, делает аналогичные, но уже вписывая свой телефон. Хозяйского обьявления нет, зато уже есть риэлторсое.Все!!!Единственная возможность продавать самому- давать ПЛАТНЫЕ объявленияТогда можно спросить редакцию прочему в номере нет моего обьявления. Иначе когда на бланках бесплатных пирносят и нет в номере ,то в редакции газеты говорят что большая очередь,это же бесплатно .Вот и приходится потенцальным покупателям ТЕРПЕТЬ риэлторов как неизбежное ЗЛО.

В редакции газеты сидит один риэлтор? Или сотня? Или сколько?
Вопрос отнюдь не праздный.
Если там всего несколько риэлторов, то много объявлений от своего имени они вряд ли смогут опубликовать. В лучшем случае, какие-то из этих объявлений разместят в "платных базах данных" или перенаправят в "свои компании".
Вполне допускаю, что такое может быть.

Но есть два «но».
Во-первых, пусть и с опозданием, но «прямое объявление» продавца все-таки напечатают. И с ним сможет ознакомиться каждый желающий.
Во-вторых, объявлений посредников очень много. Телефоны там разные (за достаточно непродолжительное время накапливаются тысячи новых телефонов посредников).
Из этого следует, что основная технология все-таки иная. А именно: посредники (прежде всего, "посредники-одиночки", у которых источников информации ровно столько, сколько и у обычных граждан) тщательно отслеживают по газетам и интернету "прямые объявления" хозяев. А затем перепечатывают их со своими телефонами и ценами.
Кто-то при этом перезванивает хозяину, а кто-то нет.

Вопрос: если сотни и тысячи "посредников-одиночек" могут отследить "прямые объявления" хозяев, то почему этого не могут сделать потенциальные покупатели? Ведь и у тех, и у других условия практически одинаковые. Или все-таки условия разные?

Цитата:

За экономию времени. Это информационный фильтр - он фильтрует потоки информации между покупателями и продавцами, отсеивая ненужную информацию.

Простой пример - я продавец квартиры за 1 млн. баксов. Мне не нужно, чтобы мне кто-то звонил и спрашивал как я заработал денег на такую квартиру. Мне нужен покупатель, и реальный покупатель. Я даю работу брокеру, чтобы он принимал звонки и отсеивал всяких лохов. Когда придет реальный чувак, то тогда его приведут ко мне и я проведу сделку, в которую заложу расходы на брокера. Но традиция такова, что брокеру платит покупатель напрямую, хотя фактически оказывается услуга мне. Просто такова традиция. Возможно есть старны в которых традициях такова, что квартира изначально выставляется за 1 млн. + 50 штук, а потом продавец отдает эти 50 штук брокеру.

А всякие там бумажки - это сопутствующие услуги для тех, кто не разбирается и не хочет разбираться.

Да...
Дорогонько же стоит ваше время и нежелание отвечать на вопросы...
Нехреновый такой "иформационный фильтр".
Смотрите, Кот: отсеиватель - 50 штук, разбрызгиватель 50 штук... такими темпами вам на космический корабль может и не хватить... не говоря уже о межгалактическом лайнере.

Кстати, об упомянутой вами традиции:

Цитата:

Когда придет реальный чувак, то тогда его приведут ко мне и я проведу сделку, в которую заложу расходы на брокера. Но традиция такова, что брокеру платит покупатель напрямую, хотя фактически оказывается услуга мне. Просто такова традиция.

Эта, с позволения сказать "традиция", начав усыхать в 2008 году, на сегодняшний день практически накрылась медным тазом благополучно.
Ну не хочет покупатель платить брокеру за оказанную вам услугу. Не хочет и все тут!
Мало того - все чаще слышу о покупателях, которые не хотят платить не только за услугу, оказанную продавцу, но даже за услугу оказанную непосредственно ему - покупателю выкладывать бабулеты не желают.
Шо-ж такое? Шо за жадный нынче покупатель пошел-то, а?! Вместо того, чтобы купить себе нормальный "фильтр" за нехилое количество средних зарплат простого киевлянина, он, зараза - находит время, прилагает усилия, для того, чтобы найти то, что ему нужно, разобраться в ситуации и заключить сделку.
Скопидом хренов!

Ну... не всем же бороздить просторы Большого Театра...

Цитата:

раз зашла речь о брокерах/риелторах - объясните пожалуйста

1.ПОЧЕМУ зачастую в объявлениях фигурирует один и тот-же объект в разных АН, с РАЗНЫМИ ценами порой отличающимися на 10-15% ?? (продавец заключал договора с разными АН и прописывал там стоимость разную ?)

На этот вопрос я попытался ответить в статье «Цена предложения: рекламный трюк или отражение реальности?» //domik.ua/mod/main/news/flats/news10383 7.html

Цитата:

2. ПОЧЕМУ иногда запрашиваемая стоимость за объект прямым продавцом кардинально отличается от стоимости что публикует у себя на сайте/базе АН ? (не нарушение-ли это договора ?)

Тут нужно смотреть конкретный договор.
Если там сказано, что посредник обязуется сделать все возможное, чтобы продать квартиру по цене, которую назначил хозяин, то это одно.

Если же в договоре сказано, что посредник обязуется сделать все возможное, чтобы продать квартиру по рыночной цене за конкретный промежуток времени, то это совершенно другое. В ходе торгов (или на основании предыдущего опыта) посредник нащупывает реальную рыночную цену конкретной квартиры, и дает объявления с учетом этой цены. Во многих случаях, закладывая в нее еще и небольшой торг.

Если же договора вообще нет, то при нынешней законодательной базе, руки у посредника практически ничем не связаны.
Да и хозяина квартиры (во многих случаях) вполне устраивает устная договоренность о том, что посредник будет искать реального покупателя; а когда найдет (и цена подойдет) – тогда и договор об услугах составят…

Цитата:

3. Если я как покупатель вышел сам на продавца объекта, а у него заключен договор с АН на продажу (с оговоркой неустойки) - может мне проще договориться с продавцом заключить сделку на прямую разделив комиссионные пополам (продавец просто разорвет договор по какой-то причине)

Осуществить нечто подобное на практике (до окончания срока действия эксклюзивного договора) будет сложно. Например, мне (в свое время) это сделать не удалось.
Тут фишка в том, что (насколько я знаю) правоустанавливающие документы на недвижимость хранятся (в большинстве случаев) у посредника. Вот они и служат гарантией «эксклюзивности» договора.

Цитата:

я расскажу что на занятиях в спортзале с нами как то ходила доцент... это знали не многие... тренер саня как то покричал на нее за то что та несколько отлынивала от упражнения... ну в общем как обычно - тренер он и должен быть требовательным... а мадам после перестала ходить.. занервничала.. мол кто он такой что бы на меня кричать и заставлять? я доцент, я декан а он?... это вам ответ...
по поводу машин и менеджеров - то выбор делаете вы а информацию должны предоставить они.. все зависит от того какие вопросы вы поставите во главу угла - иначе они запрограммированы на ведение игры на своем поле... и в том числе будут вас оценивать уже в минус - если вы не поведете в игре... тут хоть пачкой купюр махайте хоть значек нардепа вешайте - рояли не играет.. имхо...
моя адекватность в пределах разумного... это из жизненного опыта.. и я себе позволяю судить о людях - потому что мне с ними працюваты.. сорри за оффтоп... но риелтор такойже психолог как и продавалки в магазине... к ним и подход такой должен быть.
пс иногда неадэкватность есть тонкая игра на выносливость партнера -способ давления на него... тут нужно чувствовать.. ситуэйшэнс...

Думаю что ваш доцент ушла не потому что на нее кричали, а потому что есть культура общения между людьми и крик как способ общения не входит для нее в норму. А когда риэлтор ведет не тонкую игру, а не может связать двух слов, речетативом поет как попугай заученную песню?Уж если мне хотят втюхать неликвид, то пусть найдут разумные аргументы, а то выдают глиняные развалины на окраине за потенциальное Монако И цену ставят соотвтствующую. И делают круглые возмущенно-обиженные глаза когда я постепенно начинаю показывать отрицательные стороны, а им крыть нечем!!!

И еще одно.
Свои посты о посредниках и "эксклюзивных договорах" я ни с кем не согласовывал.
Писал то, что знаю и думаю.
Вполне возможно, в чем-то ошибаюсь.

Цитата:

Да...
Дорогонько же стоит ваше время и нежелание отвечать на вопросы...
Нехреновый такой "иформационный фильтр".
Смотрите, Кот: отсеиватель - 50 штук, разбрызгиватель 50 штук... такими темпами вам на космический корабль может и не хватить... не говоря уже о межгалактическом лайнере.

Кстати, об упомянутой вами традиции:
Эта, с позволения сказать "традиция", начав усыхать в 2008 году, на сегодняшний день практически накрылась медным тазом благополучно.
Ну не хочет покупатель платить брокеру за оказанную вам услугу. Не хочет и все тут!
Мало того - все чаще слышу о покупателях, которые не хотят платить не только за услугу, оказанную продавцу, но даже за услугу оказанную непосредственно ему - покупателю выкладывать бабулеты не желают.
Шо-ж такое? Шо за жадный нынче покупатель пошел-то, а?! Вместо того, чтобы купить себе нормальный "фильтр" за нехилое количество средних зарплат простого киевлянина, он, зараза - находит время, прилагает усилия, для того, чтобы найти то, что ему нужно, разобраться в ситуации и заключить сделку.
Скопидом хренов!

Ну... не всем же бороздить просторы Большого Театра...

Ну да, дороговато. Но так уж повелось во всем мире. Почти везде 3% считается нормальными комиссионными.
Я думаю это связано с тем, что брокер лопатит массу информации по куче объектов, проводит кучу встреч, делает кучу звонков, а "выстреливает" что-то одно и нечасто. Успешный брокер лопатит мало, а "стреляет" у него чаще. Поэтому комиссия платится еще и за всех тех, кто "не купил" и "не продал". Типа, в довесок.

А то, что покупатели сами стараются найти и все оформить, то это естественное желание сэкономить. Разумеется, почти все такие сейчас. А вот продавцы далеко не все хотят напрямую общаться с кучей покупателей. Вот и ставят прослойку. Если не могут продать, то снижают цену. Брокер тоже, если хочет продать, снижает комиссию.

Насмотрелся я на брокеров. Работают и бегают много, а толку мало. Даже немножко стал жалеть их.

Цитата:

Ну да, дороговато. Но так уж повелось во всем мире. Почти везде 3% считается нормальными комиссионными.
Я думаю это связано с тем, что брокер лопатит массу информации по куче объектов, проводит кучу встреч, делает кучу звонков, а "выстреливает" что-то одно и нечасто. Успешный брокер лопатит мало, а "стреляет" у него чаще. Поэтому комиссия платится еще и за всех тех, кто "не купил" и "не продал". Типа, в довесок.

А то, что покупатели сами стараются найти и все оформить, то это естественное желание сэкономить. Разумеется, почти все такие сейчас. А вот продавцы далеко не все хотят напрямую общаться с кучей покупателей. Вот и ставят прослойку. Если не могут продать, то снижают цену. Брокер тоже, если хочет продать, снижает комиссию.

Насмотрелся я на брокеров. Работают и бегают много, а толку мало. Даже немножко стал жалеть их.

к сожалению, усилия наших брокеров в значительной мере направлены не только на перелопачивание информации, но и на то, чтобы сделать эту информацию труднодоступной для покупателя

Цитата:

я расскажу что на занятиях в спортзале с нами как то ходила доцент... это знали не многие... тренер саня как то покричал на нее за то что та несколько отлынивала от упражнения... ну в общем как обычно - тренер он и должен быть требовательным... а мадам после перестала ходить.. занервничала.. мол кто он такой что бы на меня кричать и заставлять? я доцент, я декан а он?... это вам ответ...
по поводу машин и менеджеров - то выбор делаете вы а информацию должны предоставить они.. все зависит от того какие вопросы вы поставите во главу угла - иначе они запрограммированы на ведение игры на своем поле... и в том числе будут вас оценивать уже в минус - если вы не поведете в игре... тут хоть пачкой купюр махайте хоть значек нардепа вешайте - рояли не играет.. имхо...
моя адекватность в пределах разумного... это из жизненного опыта.. и я себе позволяю судить о людях - потому что мне с ними працюваты.. сорри за оффтоп... но риелтор такойже психолог как и продавалки в магазине... к ним и подход такой должен быть.
пс иногда неадэкватность есть тонкая игра на выносливость партнера -способ давления на него... тут нужно чувствовать.. ситуэйшэнс...

извините, что напоминаю элементарные вещи, но цель бизнеса - это делать деньги, а не побеждать в психологических играх. Оценил? оказал давление? - клиент ушел и отнес деньги конкуренту. психологически победил, в бизнесе проиграл.

...Тут фишка в том, что (насколько я знаю) правоустанавливающие документы на недвижимость хранятся (в большинстве случаев) у посредника. Вот они и служат гарантией «эксклюзивности» договора.
[/quote]
интересно, как будет мотивировать АН отказ от выдачи моих документов в случае, если я их потребую?

Цитата:

Да потому что Откройте любую газету и попытайтесь выйти на найти хозяина! : : А знаете как они это делают? В каждой газете печатают бланк бесплатных обьявлений. Наивные -видные продавцы недвижимости радостно потирая ручонки, штампуют свои предложения.И приносят или отправляют в редакцию. А в редакции... сидит риэлтор, собирает эти варианты, делает аналогичные, но уже вписывая свой телефон. Хозяйского обьявления нет, зато уже есть риэлторсое.Все!!!Единственная возможность продавать самому- давать ПЛАТНЫЕ объявленияТогда можно спросить редакцию прочему в номере нет моего обьявления. Иначе когда на бланках бесплатных пирносят и нет в номере ,то в редакции газеты говорят что большая очередь,это же бесплатно .Вот и приходится потенцальным покупателям ТЕРПЕТЬ риэлторов как неизбежное ЗЛО.

Если бы я сейчас покупал квартиру и при звонке по объявлению "от хозяина" попадал на риэлтора, я бы сначала узнал от какого агентства он работает, а после этого разместил его телефон на сайтах знакомств для извращенцев, чтобы ему было нескучно, а на факс агентства через интернет сервис отсылал очень длинные факсы с номером телефона засранца и обилием чёрного цвета, чтобы его и начальство поимело за перерасход тонера. Это врядли займёт больше времени, чем прозвон таких левых объяв, но таки многих заставит задуматься, если это будут делать многие покупатели.

Цитата:

...Тут фишка в том, что (насколько я знаю) правоустанавливающие документы на недвижимость хранятся (в большинстве случаев) у посредника. Вот они и служат гарантией «эксклюзивности» договора.

интересно, как будет мотивировать АН отказ от выдачи моих документов в случае, если я их потребую?

Полагаю, что в каждом АН (и в каждом отдельном случае) найдутся свои резоны.
Наверняка потребуют письменно сформулировать подобное требование, а также причины, вынуждающие забрать документы.
Если окажется, что причины сводятся к намерениям продавца самостоятельно продать квартиру, то документы выдадут в обмен на "штрафные санкции" (возможно, в "усеченном размере").
В иных случаях в обмен на документы потребуют (скорее всего) иных весомых гарантий (например, денежных), подтверждающих "эксклюзивность договора".

А мотивировка АН будет сводиться к цитированию соответствующих пунктов "эксклюзивного договора", который продавец подписал добровольно, и который может быть разорван либо по обоюдному согласию сторон, либо признан недействительным по решению суда.
Но суд - это время. Пока суд дойдет до рассмотрения дела по существу, срок действия договора (скорее всего) закончится. И продавцу вернут документы на общих основаниях.
Но все эти вопросы не ко мне, а к юристам. В данном случае я высказываю лишь свое мнение, основанное (в том числе) на личном опыте.

Читаю тут про адекватных покупателей и очередной раз убеждаюсь, что слово "адекватный" придумано разводчиками. Дело в том что, оно очень часто используется в самых разных вариантах трененго-сект.
Кто-то очень хитрожопый понял одну особенность, что если человек не хочет слепо следовать как вся толпа, а начинает слишком много думать и сбивать с верного пути других, его можно просто окрестить "неадекватом". Это как бы объясняет всем и каждому причину противоречий, и приравнивает "неадеквата" к субъекту нетрадиционной ориентации, с которым нужно быть терпимее В свою очередь это стимулирует других следовать бездумному плану..... иначе они рискуют быть неадекватами.
Так что если вы даже слышите это слово .... думаю нужно задуматься, как минимум.

По поводу эксклюзивного договора , не понял зачем он вообще нужен... Ограничивать себя в выборе покупателя на мой взгляд нонсенес.

Цитата:

Полагаю, что в каждом АН (и в каждом отдельном случае) найдутся свои резоны.
Наверняка потребуют письменно сформулировать подобное требование, а также причины, вынуждающие забрать документы.
Если окажется, что причины сводятся к намерениям продавца самостоятельно продать квартиру, то документы выдадут в обмен на "штрафные санкции" (возможно, в "усеченном размере").
В иных случаях в обмен на документы потребуют (скорее всего) иных весомых гарантий (например, денежных), подтверждающих "эксклюзивность договора".

А мотивировка АН будет сводиться к цитированию соответствующих пунктов "эксклюзивного договора", который продавец подписал добровольно, и который может быть разорван либо по обоюдному согласию сторон, либо признан недействительным по решению суда.
Но суд - это время. Пока суд дойдет до рассмотрения дела по существу, срок действия договора (скорее всего) закончится. И продавцу вернут документы на общих основаниях.
Но все эти вопросы не ко мне, а к юристам. В данном случае я высказываю лишь свое мнение, основанное (в том числе) на личном опыте.

понятно... я и ожидал чего-нибудь в этом роде.
согласно законам, ограничения в праве продажи гражданином своей собственности могут возникнуть только, если это имущество выступает в качестве обеспечения материальных обязательств этого гражданина (залог), либо по решению суда в установленных законом случаях.
то, что Вы описываете (требование денег в обмен на возврат документов) квалифицируется как вымогательство.
уголовный кодекс Украины:

Цитата:

Статья 189. Вымогательство
1. Вымогание передачи чужого имущества или права на имущество или совершение любых действий имущественного характера с угрозой насилия над потерпевшим или его близкими родственниками, ограничение прав, свобод или законных интересов этих лиц, повреждение или уничтожение их имущества или имущества, которые находится в их ведении или под охраной, или разглашение ведомостей, которые потерпевший или его близкие родственники желают сохранить в тайне (вымогательство), -
наказываются ограничением воли на срок до пяти лет или лишением свободы на тот самый срок.
....
4. Вымогательство, которое нанесло имущественный ущерб в особенно больших размерах, или содеянное организованной группой, или объединенное с причинением тяжелого телесного повреждения, -

наказывается лишением свободы на срок от семи до двенадцати лет с конфискацией имущества.

как думаете, стоимость квартиры потянет на "особо большие"? думаю, с запасом. агентство - это организованная группа? так что, по максимуму, 12 с конфискацией?
как видите, агентства/брокеры, подписывающие подобные договора, даже по формальным признакам являются вымогателями.

Цитата:

Если бы я сейчас покупал квартиру и при звонке по объявлению "от хозяина" попадал на риэлтора, я бы сначала узнал от какого агентства он работает, а после этого разместил его телефон на сайтах знакомств для извращенцев, чтобы ему было нескучно, а на факс агентства через интернет сервис отсылал очень длинные факсы с номером телефона засранца и обилием чёрного цвета, чтобы его и начальство поимело за перерасход тонера. Это врядли займёт больше времени, чем прозвон таких левых объяв, но таки многих заставит задуматься, если это будут делать многие покупатели.

[А сколько из них работают мимо агентства? Намного интереснее было бы разместить кучу предлдожений в бесплатных базах с ценой намного ниже реальных и указать телефон. Пусть мечется. Для злых людей мы тоже волки

Цитата:

понятно... я и ожидал чего-нибудь в этом роде.
согласно законам, ограничения в праве продажи гражданином своей собственности могут возникнуть только, если это имущество выступает в качестве обеспечения материальных обязательств этого гражданина (залог), либо по решению суда в установленных законом случаях.
то, что Вы описываете (требование денег в обмен на возврат документов) квалифицируется как вымогательство.
уголовный кодекс Украины:

как думаете, стоимость квартиры потянет на "особо большие"? думаю, с запасом. агентство - это организованная группа? так что, по максимуму, 12 с конфискацией?
как видите, агентства/брокеры, подписывающие подобные договора, даже по формальным признакам являются вымогателями.

Да вы мечтатель ? Какой суд? У нас всю страну кинули на депозиты и кредиты- и ничего.Это целая мафия! Куда нам? Наш ответ- ни копейки тупым посредникам, хотят денежку- пусть ее заработают !!

Цитата:

Да вы мечтатель ? Какой суд? У нас всю страну кинули на депозиты и кредиты- и ничего.Это целая мафия! Куда нам? Наш ответ- ни копейки тупым посредникам, хотят денежку- пусть ее заработают !!

кинули тех, кто позволил это сделать
я обратился к юристу, составили претензию в банк, пригрозил обращением в суд - все решилось в течении пары недель.
насчет нашего ответа тупым посредникам - поддерживаю Вас обеими руками.