Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата:

Играть на повышение было выгодно когда за год цена повышалась на 40-80 процентов !
У меня нету тетушки и вообще я не спекулянт и не тупой игрок, тем более сейчас.Я расписала на сколько должно упасть , за 100 тыс продал, минус все расходы 16,купил за 80, сэкономил 4 тысячи??А если подсчитать неудобства то не нужна такая экономия нормальному человеку.Если бы была уверенность в падении на 50-80 процентов, то тогда возможно я бы предприняла некоторые шаги, у меня есть недвижимость, которую можно безболезненно продать.Да вот незадача, покупателей нынче нету. Я ведь раньше писала что ради мониторинга реального положения на рынке выставила недвижимость в базу на продажу.Покупателей не было. Позвонил один риэлтор. Все.Это было год назад.А год назад цена в валюте была даже ниже чем сегодня.Так что это не моя логика,это просто логика

Еще раз вижу подтверждение того что простые граждане спекулянты всегда попадают в принципе на любом рынке где есть профессионалы.

Цитата:

Так дорого??????????? А в Харькове база все растет и растет. Уже за 1000 перевалило в моем любимом агенстве. А год назад было до 300.
//www.kvartal.ua/houses/
Может, хоть пару месяцев подождете, а?
А какие личные соображения? Ремонт год протянется, не меньше, или вы что-то знаете насчет легализации валюты?

Пару месяцев я не против подождать если бы у меня была какая-то особая информация. Типа, примут закон о внесудебном выселении должников или что-то там подобное. Я же вынужден ориентироваться на общеэкономические показатели и проверенные слухи .

В целом, имеем следующее:
(1) длительные депозиты слишком рискованные
(2) ставка по депозитам до востребования резко упала
(3) некоторые застройщики, которые выжили в кризис, начали прилично поднимать цену
(4) узурпация власти регионами на данном этапе будет способствовать стабилизации (хотя многие станут жертвами этой стабилизации )
(5) скудность жилищной инфраструктуры в Украине и в Киеве, в частности, исключает возможность массового строительства жилья.
(6) отсутствие у стройкомапний доступа к длинным дешевым деньгам не дает им возможность ни развивать массовое строительство, ни развивать технологии снижающие себестоимость в условиях сурового украинского климата.
(7) продолжающаяся концентрация крупных денег у небольшого количества паразитов приводит к тому, что готовая недвижимость оседает в руках этой группки лиц и не служит нуждам общества.

В кратце, эти обстоятельства наводят на мысль, что значительное дальнейшее падение маловероятно. Небольшое - вполне возможно. Но значительное - хм... не уверен .

Личные же соображение простые: (1) есть желание переехать и жить поближе к работе (2) нужно, чтобы рядом было место, где можно прогуляться (3) нужно, чтобы метро было недалеко (4) хочется больше комфорта (4) деньги есть.

Так или иначе, жизнь то проходит Можно 5 лет ездить на девятке, ожидая падения цен на мерседесы, а можно переплатить сейчас и ездить на нем. Вообщем, во всем нужен баланс. Даже если я выиграю от ожидания еще полгода-год тысяч десять, то эта десятка меня особо не спасет.
Я уже вполне достаточно выиграл от ожидания и накопления.

Само-собой, я еще в некоторых размышлениях и подсчетах. Меня по-прежнему выводит из себя неадекватность цен. Есть еще альтернатива свалить на ПМЖ к Андрею777

Цитата:

А как Вам Престиж Холл или Новопечерские Липки? Цены не намного выше, но то ж Печерск.

Хм... "Не намного выше" это насколько "не намного"? К примеру, НЛ продавали прошлым летом за 2200-2400. Сейчас, в среднем - 2400. Качество там не лучше ВГ. Я там был. Вид из окон, как правило, хуже. Расстояние до Крещатика в три раза больше чем от ВГ. Развязка не намного лучше, а то и хуже. Ботсад, конечно, не очень далеко, но возле ВГ парк прямо под домом. Короче, есть вопросы. И много. И на НЛ еще стройка 5 лет будет. А ВГ уже все готово.

По Престижу. Там, кажется, тоже цены не слабые. Не видел ничего вообще там доступного. Дадите ссылочку?

А что касается Печерска, то, как я уже сказал, ВГ находятся ближе к Крещатику чем НЛ и Престиж в 2-3 раза. Так что Печерск - это лишь хорошее название района, за которое у меня немного не хватает деньжат заплатить

Цитата:

Кот, а можно ваши мысли и соображения по этому поводу ?

Основные соображения - в ответе Трастин.

Много строек оживилось, появилось финансирование. Вы же понимаете, что хозяева строек это далеко не идиоты. Ставки по депозитам упали. Этих двух факторов хватит с головой .

Заметьте, я не призываю спешить и скупать. Еще будет куча времени присмотреться, утвердится в том, что тенденция отмечена верно. Может я и ошибаюсь

Цитата:

Пару месяцев я не против подождать если бы у меня была какая-то особая информация. Типа, примут закон о внесудебном выселении должников или что-то там подобное. Я же вынужден ориентироваться на общеэкономические показатели и проверенные слухи .

В целом, имеем следующее:
(1) длительные депозиты слишком рискованные
(2) ставка по депозитам до востребования резко упала
(3) некоторые застройщики, которые выжили в кризис, начали прилично поднимать цену
(4) узурпация власти регионами на данном этапе будет способствовать стабилизации (хотя многие станут жертвами этой стабилизации )
(5) скудность жилищной инфраструктуры в Украине и в Киеве, в частности, исключает возможность массового строительства жилья.
(6) отсутствие у стройкомапний доступа к длинным дешевым деньгам не дает им возможность ни развивать массовое строительство, ни развивать технологии снижающие себестоимость в условиях сурового украинского климата.
(7) продолжающаяся концентрация крупных денег у небольшого количества паразитов приводит к тому, что готовая недвижимость оседает в руках этой группки лиц и не служит нуждам общества.

В кратце, эти обстоятельства наводят на мысль, что значительное дальнейшее падение маловероятно. Небольшое - вполне возможно. Но значительное - хм... не уверен .

Личные же соображение простые: (1) есть желание переехать и жить поближе к работе (2) нужно, чтобы рядом было место, где можно прогуляться (3) нужно, чтобы метро было недалеко (4) хочется больше комфорта (4) деньги есть.

Так или иначе, жизнь то проходит Можно 5 лет ездить на девятке, ожидая падения цен на мерседесы, а можно переплатить сейчас и ездить на нем. Вообщем, во всем нужен баланс. Даже если я выиграю от ожидания еще полгода-год тысяч десять, то эта десятка меня особо не спасет.
Я уже вполне достаточно выиграл от ожидания и накопления.

Само-собой, я еще в некоторых размышлениях и подсчетах. Меня по-прежнему выводит из себя неадекватность цен. Есть еще альтернатива свалить на ПМЖ к Андрею777

Трезво мыслите, побольше бы таких людей-трезвомыслящих, сейчас скупилось бы по 100-150 штук,я нисколько не против, только за!

Евро растет шо скаженый! Это кошерно, когда часть бабла в евро

Меня тоже добивает неадекватность цен на КРЖН, и если у Кота кол-во средств сошлось с ценой, то я за него рад

У меня ситуация пока не такая радужная, в итоге было принято решение - жду ещё год, если не сойдётся - буду искать работу за рубжом и перебираться туда.

Цитата:

Евро растет шо скаженый! Это кошерно, когда часть бабла в евро

Ена то же несмотря на действия банка японии. АТ считает что штаты войдут в рецессию в 4Q10 и вспомнят долги греции и др стран европы.
По поводу роста. Как радуются те у кого долги в евро и особенно в швейцарских франках ?

Цитата:

Хм... "Не намного выше" это насколько "не намного"? К примеру, НЛ продавали прошлым летом за 2200-2400. Сейчас, в среднем - 2400. Качество там не лучше ВГ. Я там был. Вид из окон, как правило, хуже. Расстояние до Крещатика в три раза больше чем от ВГ. Развязка не намного лучше, а то и хуже. Ботсад, конечно, не очень далеко, но возле ВГ парк прямо под домом. Короче, есть вопросы. И много. И на НЛ еще стройка 5 лет будет. А ВГ уже все готово.

По Престижу. Там, кажется, тоже цены не слабые. Не видел ничего вообще там доступного. Дадите ссылочку?

А что касается Печерска, то, как я уже сказал, ВГ находятся ближе к Крещатику чем НЛ и Престиж в 2-3 раза. Так что Печерск - это лишь хорошее название района, за которое у меня немного не хватает деньжат заплатить

В Изумрудном 2100, а в Престиж Холе прайсовая 2400 на двушки (звонил сам), на трешку могут быть и ниже+беспроцентная рассрочка вроде бы на 2 года.
А по поводу расстояния, так это еще не все. Соломенку от Крещатика отделяет железная дорога, а это всегда пробки в местах переезда.
Это конечно сугубо мое мнение, решать Вам.

Цитата:

В Изумрудном 2100, а в Престиж Холе прайсовая 2400 на двушки (звонил сам), на трешку могут быть и ниже+беспроцентная рассрочка вроде бы на 2 года.
А по поводу расстояния, так это еще не все. Соломенку от Крещатика отделяет железная дорога, а это всегда пробки в местах переезда.
Это конечно сугубо мое мнение, решать Вам.

Схожу в Престиж. Нужно посмотреть. Спасибо за наводку

Как по мне - еще вполне есть, куда падать...
Даже простейшие подсчеты это подтверждают.

Цитата:

//www.epravda.com.ua/columns/2010/09/21/ 249040/

Орендодавці теж плачуть

Якщо не враховувати витрати на ремонт приміщення та податки, то вкладені 800 тисяч доларів окупляться за 18 років, а 1,4 мільйона доларів - за 31 рік. Якщо ж врахувати витрати і "простої", ці цифри сміливо можна збільшити на 20-30%.

Вже чимало критичних стріл випущено на адресу проекту Податкового кодексу. Особливо негативний резонанс у суспільстві викликали наміри уряду знищити на догоду великому бізнесу спрощену систему оподаткування і, як наслідок, легальний малий бізнес - основу економіки будь-якої цивілізованої країни.

Праведний гнів в укладачів кодексу викликали малі податкові надходження від представників малого бізнесу при, як їм здається, надвисокій рентабельності. Про хибність такої точки зору свідчить статистика: 90% суб'єктів малого бізнесу припиняють свою роботу протягом перших двох-трьох років функціонування.

Нищення цього сегмента економіки допустити не можна. В іншому випадку, країна отримає армію агресивних і критично налаштованих до влади колишніх підприємців, які або поповнять чергу безробітних, або підуть у найми до великого бізнесу.

Помилковість поглядів "реформаторів" і негативні наслідки, що загрожують економіці країни у випадку прийняття урядового варіанту кодексу, хотілося б обґрунтувати на одному з видів підприємницької діяльності, який пропонується вилучити з системи спрощеного оподаткування - здавання в оренду нежитлових приміщень.

Намір перевести цей сегмент бізнесу на загальну систему оподаткування чиновники пояснюють просто: це, мовляв, надлегкі великі доходи. Здавалося б, логіка є, але подивімося на це питання крізь призму можливих наслідків для економіки.

З точки зору довгострокових перспектив і цивілізованого бізнесу не можна орієнтуватися на рвачів і тих, хто отримав приміщення з використанням службового становища у часи масового розтягування державної власності. У прийнятті рішень про оподаткування цього бізнесу слід орієнтуватися на нинішні реалії.

Часи, коли можна було придбати приміщення за безцінь, закінчилися ще п'ять-шість років тому. У минулому і подорожчання нерухомості. Більш того, ціни істотно "просіли" навіть у гривні, не кажучи про вартість у доларах.

Якщо ж до цього додати фактор економічної кризи і, як наслідок, згортання ділової активності, отримаємо логічну картину різкого зменшення потреби в орендованих приміщеннях і, відповідно, зменшення вартості оренди.

Іншою суттєвою проблемою сегмента є відсутність банківських кредитів. Часи дешевих позик канули в небуття, а без них не обійтися - далеко не в кожного під подушкою нудиться мільйон доларів. Така особливість цього бізнесу.

У результаті, за час виплати кредиту доводиться віддавати банку суму, яка перевищує первинну на 50-60%. Прострочення ж планових платежів і відсотків, як відомо, загрожує трагічними наслідками.

Переважна більшість позичальників брали у банків доларові кредити, вірячи у здатність уряду виконувати свій конституційний обов'язок у збереженні довготривалої стабільності національної валюти.

Однак уряд виявився глухим до благань населення розділити відповідальність за крах гривні, який призвів до збільшення боргу перед банками на 60-70%. Більше того, влада намагається цинічно збільшити податки і загнати бізнес у безвихідь.

Тепер кілька слів про "високу дохідність" бізнесу у сфері нерухомості з урахуванням оподаткування за спрощеною системою.

Типовий приклад: приміщення для магазину площею 200 квадратних метрів у центрі Харкова. Для його купівлі два-три роки тому необхідно було позичити у банку 800 тисяч доларів на десять років під стандартні 13% річних. За десять років банку доведеться повернути, з урахуванням відсотків, близько 1,4 мільйона доларів.

Подивимося, за який час окупляться ці інвестиції. Нині вартість оренди коливається у межах 150 гривень за квадратний метр або 18,8 долара. Якщо не буде "простоїв", то в рік орендар виплатить 45,12 тисячі доларів.

Якщо не враховувати витрати на ремонт приміщення та податки, то вкладені 800 тисяч доларів окупляться за 18 років, а 1,4 мільйона доларів - за 31 рік. Якщо ж врахувати витрати і "простої", ці цифри сміливо можна збільшити на 20-30%.

Відомо, що довгостроковий бізнес може вважатися рентабельним, якщо термін окупності вкладених грошей не перевищує восьми-десяти років. В іншому випадку він безперспективний і не має інвестиційної привабливості.

Бізнес на нерухомості нерентабельний уже зараз. Якщо ж до нього застосувати загальну систему оподаткування із збільшеним податковим навантаженням - близько 60% від суми орендних платежів, на ньому доведеться поставити хрест.

Знищення спрощеної системи оподаткування для підприємців, які купують і здають в оренду нежитлові приміщення, призведе до різкого зниження інвестиційної привабливості об'єктів будівництва житлової і нежитлової нерухомості.

У сучасних багатоквартирних будинках на перших поверхах розміщуються нежитлові об'єкти, наявність яких підвищує рентабельність забудовників. Втрата інтересу серед підприємців до таких площ призведе до ще більшої стагнації будівельної індустрії.

Якщо врахувати, що будівельна галузь є локомотивом для металургії, хімічної промисловості, залізничного та автомобільного транспорту, то негативні наслідки "мудрих" кроків уряду щодо малого і середнього бізнесу нескладно спрогнозувати.

Далеко не всі власники великих мереж магазинів чи банків, а тим більше підприємці нижчих рангів, наважуються інвестувати у придбання нерухомості.

Вони усвідомлюють ризикованість вкладення великих грошей у нестабільній країні і віддають перевагу оренді. Отже, ті, хто йдуть на цей ризик, опосередковано сприяють створенню робочих місць, а значить - і розвитку економіки країни.

Цитата:

Состояние - голый бетон. Я пришел к мнению, что наши люди неадекватно оценивают стоимость своего ремонта. Дешевле купить бетон и отремонтировать самому.

Да, надпись в объяве "безупречный ремонт" (по факту: самый дешевенький ламинат, обои и сантехника) дает к цене +10+30 тыс. у.е. (это в том сегменте, где я смотрю). Наличие балкона - еще +10 тыс. у.е. И это старые дома... Уже начинаю думать, а может "ну его" и смотреть новострои...

Цитата:

Информирую общественность. По всей видимости, буду брать двушку в новострое, очень близком к центру. Два варианта. Сейчас выбираю, 1-ый вариант 93 кв.м. - 195 куе, 2-ой вариант 83 кв.м. - 175 куе. Скорее всего, возьму первый, т.к. во втором еще + расходы на брокера и нотариуса.

Вот такая вот петрушка. Т.е.я считаю, что мы на дне и будем болтаться на нем еще около года-двух. Скорее всего, еще 1 год. Так что у хомяков есть еще время копить и искать. Я уже ждать не хочу по личным соображениям. Тем не менее, еще пару неделек придется подождать. Так что...

Кот одумайтесь, это-же такие деньжищи.
Подумайте еще раз хорошо, может деньги за границу инвестируйте или тур-базу постройте где нибудь на островах, потом на старость туда переберетесь и деньги еще стричь будете.
Сума звучит уж очень устрашающая, ну не Монте-Карло у нас в конце концов.
Вы уверены что в этой стране все так и будет оставаться в ближайшие хотя-бы 5 лет.
П.С. Вы лучше уж-бы гос облигации скупали в разных валютах, чем этот кусок бетона за такие деньги (ИМХО).

Цитата:

Основные соображения - в ответе Трастин.

Много строек оживилось, появилось финансирование. Вы же понимаете, что хозяева строек это далеко не идиоты. Ставки по депозитам упали. Этих двух факторов хватит с головой .

Заметьте, я не призываю спешить и скупать. Еще будет куча времени присмотреться, утвердится в том, что тенденция отмечена верно. Может я и ошибаюсь

попробуйте сбить цену. мне меньше года назад удалось получить -10% ощущение реальных денег обычно делает продавцов сговорчивей.

Цитата:

Кот одумайтесь, это-же такие деньжищи.
Подумайте еще раз хорошо, может деньги за границу инвестируйте или тур-базу постройте где нибудь на островах, потом на старость туда переберетесь и деньги еще стричь будете.
Сума звучит уж очень устрашающая, ну не Монте-Карло у нас в конце концов.
Вы уверены что в этой стране все так и будет оставаться в ближайшие хотя-бы 5 лет.

Да что Вы так переживаете, пусть покупает! Не нужно никого переубеждать, надо ж и статистику поддерживать в конце концов!

Цитата:

Евро растет шо скаженый! Это кошерно, когда часть бабла в евро

сегодня на форексе - минус 0,5%, на межбанке - минус 4 коп.

"Дно" догоняет "Влияние"
Счёт 162-163
//domik.ua/mod/forum/index.php?showforum =9

Недвижимостный баскетбол

Цитата:

Да, надпись в объяве "безупречный ремонт" (по факту: самый дешевенький ламинат, обои и сантехника) дает к цене +10+30 тыс. у.е. (это в том сегменте, где я смотрю). Наличие балкона - еще +10 тыс. у.е. И это старые дома... Уже начинаю думать, а может "ну его" и смотреть новострои...

конечно, лучше новое. и ремонт будете делать под себя, а не чертыхаться по поводу "ну кто так делает"

Цитата:

попробуйте сбить цену. мне меньше года назад удалось получить -10% ощущение реальных денег обычно делает продавцов сговорчивей.

Само-собой, я даже еще не приступил к торгу. Вот еще пощупаю Престиж Холл. Хотя ... пока не понимаю в чем он лучше чем ВГ, чтобы переплачивать 400 баксов на метре.

Цитата:

Информирую общественность. По всей видимости, буду брать двушку в новострое, очень близком к центру. Два варианта. Сейчас выбираю, 1-ый вариант 93 кв.м. - 195 куе, 2-ой вариант 83 кв.м. - 175 куе. Скорее всего, возьму первый, т.к. во втором еще + расходы на брокера и нотариуса.

Котик, хотел еще вас спросить, а вы после покупки повесите себе аватарку Чеширский Алень ? (шутка )