Для увлекающихся аналитикой

Статья несколько старовата, но интересен подход.
Прошу высказаться аналитиков .

//berg.com.ua/analytics/real-estate/k... state-forecast/

Анализ и прогноз Киевской недвижимости
Данный прогноз жилой недвижимости Киева показал, что в конце 2007 года возможен спад, а в 2008-2010 годах будет слабый рост.

Предисловие:
Данный анализ направлен на прогноз будущих цен на недвижимость в Киеве, а не на описание текущей ситуации на рынке. В то время как в анализе будут упоминаться текущие цены, главным направлением данного обзора является технический компьютерный анализ киевского рынка недвижимости и прогноз цен на ближайшее будущее. В этой статье я использовал такие технические индикаторы и накладки, как среднескользящие, развал-схождение скользящих средних и осциллятор РССС. Перед чтением этого прогноза, стоит ознакомиться с азами технического анализа.

Стремительный рост цен на жилую недвижимость Киева обусловлен комплексом факторов, главными из которых являются:

резкая урбанизация населения
увеличение заработных плат
доступность ипотечного кредитования
Но влияние демографических, экономических, политических и других факторов на цену недвижимости — не цель данного прогноза. С точки зрения технического анализа, конечная рыночная цена — есть естественное резюме всех факторов, влияющих на цену.

В данном анализе, мы будем оперировать именно с этим конечным продуктом всех факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости в Киеве, — ценой. Как показывает опыт, данный метод является достоверным. Дополнительные внешние факторы рынка, которые влияют на цену недвижимости, в данном прогнозе не учтены намеренно. Анализ экономических, политических, демографических, экологических и других факторов — элементы фундаментального анализа рынка недвижимости. Анализов и прогнозов такого рода в Украине достаточно много (большинство порталов по недвижимости предоставляют фундаментальный анализ бесплатно). Но в любом случае, все факторы рынка отражаются на цене; то есть цена — это конечная картина всего рынка (относительно сильной формы эффективности рынка). Именно поэтому в данном техническом анализе мы оперируем только ценой. Иными словами, цена показывает, что конкретно происходит сейчас и что будет происходить на рынке жилой недвижимости Киева.

Данный прогноз не учитывает разницу между типами жилья, районами, и другими параметрами жилой недвижимости Киева; прогноз ориентирован на Киев в целом.

Исходный данные предложения взяты с domik.net и blagovest.com.

Как пользоваться прогнозом
Поскольку данный прогноз недвижимости Киева основан только на техническом анализе, его лучше всего использовать вместе с фундаментальными сводками. Как правило, прогнозы фундаментального и технического анализа совпадают. Но иногда, может быть расхождение в прогнозах. Когда фундаментальный анализ не предвещает существенных изменений на рынке, а вывод технического анализа указывает на заметное движение цены, имеет смысл больше полагаться на технический анализ. Но в случае, когда ожидается неопровержимый фактор фундаментального анализа, существенно влияющий на рынок извне, то стоит отдать предпочтение ему, нежели прогнозам технического анализа.

Стоит также помнить, что данный прогноз основан на средних данных на весь Киев. Хоть цены и тенденции в реальности могут отличаться от района к району, этот прогноз относится к Киевскому рынку в целом, и описывает общие столичные тенденции. Но для более четкого представления о том, что происходит в определенных районах города, необходим отдельный, более детальный анализ этих районов.

Канал
Канал — это участок графика, явно ограниченный воображаемыми линиями поддержки (нижняя линия) и сопротивления (верхняя линия) (также называемыми «стенами» канала), характеризующийся двумя и более точками касания к каждой из этих линий.



Как показано на графике, цена колеблется в канале в период с осени 2003 года до лета 2006 года. Малые красные стрелки указывают на соприкосновения цены со стенками канала. В октябре 2003 и в сентябре 2006 года, цена коснулись верхней стены (зеленая линия; сопротивление). В августе 2004 и марте 2005 — нижней стены (синяя линия; поддержка). Эти четыре касания обуславливают наличие канала, в котором цена колебалась в вышеуказанный период. Но, как мы видим на графике, спрос на рынке был настолько интенсивен, что линия сопротивления оказалась не в силах его удержать, и в результате в августе 2006 года цена «пробила» линию сопротивления (большая красная стрелка на графике). Такое поведение цены говорит о том, что сила роста была очень велика.

Как правило, когда цена «пробивает» одну из линий канала или коридора, то «пробитая» линия формирует противоположную сторону нового канала. Таким образом, если ранее, зеленая линия была линией сопротивления, после августа 2006 года она стала линией поддержки. Это значит, что в следующий раз, когда цена приблизится к этой линии сверху, она отразится, как это было в 08.2004 и 03.2005 (нижние малые стрелки). Таким образом, из данного анализа следует, что если цена и упадет в ближайший год или менее (до лета 2008), она отразится от линии поддержки, и опять будет расти, как показано на следующем графике.



Вывод 1. Цена на недвижимость в Киеве продолжает расти в долгосрочном периоде, но может упасть в течение ближайшего полугода (до лета 2008) до цены около $2800.

Среднескользящие
Среднескользящая (СС) линия периода n на момент k — это средняя арифметическая величина n значений от k-n+1 до k. Чем меньше n, тем «быстрее» среднескользящая линия.

Среднескользящие линии предоставляют более глубокий взгляд на цену; они показывают ее движение и колебания в замедленном действии, и позволяют увидеть тенденции, незаметные невооруженным глазом.

В моем анализе, я использую среднескользящие трех периодов, 5, 8 и 21 месяц (числа из ряда Фибоначчи). Период в 13 месяцев пропущен из-за медленной природы рынка.



На графике показано, как цена касается самой быстрой среднескользящей линии 4 раза: в июне 2002 и 2004, и в январе 2006 года (малые красные стрелки). Четвертый раз линии соприкоснулись в июне 2007 года, и на момент анализа (лето 2007) ни пересеклись, ни разошлись. Данная фигура имеет двоякий смысл. С одной стороны, это естественно, что замедление роста или стабилизация влекут за собой касание ценой среднескользящих линий; само касание сверху — неблагоприятный «звонок», говорящий о том, что покупать не надо. Но, в данном случае, никаких знаков падения не наблюдается! Тревожный сигнал имел бы место, если бы цена пересекла бы все три СС линии. На сегодня, цена только коснулась первой, и сразу же отразилась (такое же поведение наблюдается три раза на протяжении 6 лет).


Не исключено, что временные колебания рынка недвижимости Киева заставят цену пересечь первую (самую быструю) СС линию, но даже это не будет предвещать падение рынка. Только в случае пересечения ценой всех трех СС линий сверху вниз, можно будет с уверенностью говорить об обвале рынка.

Учитывая историю цены, можно предположить, что цена отскочит от первой быстрой СС линии как и ранее.

Вывод 2: в ближайшие полгода (до конца 2007), падение рынка Киевской недвижимости не ожидается; цены либо останутся на уровне, либо будут неспешно расти.

Развал-схождение среднескользящих
Развал-схождение среднескользящих (РССС) m-ного и n-ного периодов на момент k — это разница между величиной среднескользящей m-ного периода на момент k и среднескользящей n-ного периода на момент k, при том, что m больше n.

Анализ развала-схождения среднескользящих (периодов 21-8) говорит и том, что в ближайшее время может произойти временное снижение цен на недвижимость в Киеве. На графике видно, что линия РССС превышает сигнальную линию, что является покупательным сигналом, и предвещает рост рынка недвижимости.

Сигнальная линия — среднескользящая линия периода 9 линии развала-схождения.



Но, на сегодняшний день, РССС приближается к сигнальной линии, что может означать снижение цены в ближайшее время (до начала 2008). Но снижение цены не есть обвал рынка; обвал произойдет когда линия РССС примет отрицательное значение. Но, как мы видим, до отрицательного значения линии РССС еще далеко. Пока осциллятор не пересек рубеж в -150 (минус сто пятьдесят), можно с уверенностью говорить о стабилизации, а не о падении.

Мало того, из графика видно, что волнообразная природа осциллятора готовит новый минимум, за которым будет следовать новый максимум.

Осциллятор на момент k — разница между линией РССС на момент k и сигнальной линией на момент k.



Вывод 3: в течение ближайших полугода (до конца 2007) не ожидается падения рынка Киевской недвижимости, но вероятно легкое снижение цены или отсутствие изменения.

Основной вывод анализа
Данный анализ показывает, что сейчас (лето 2007) на рынке недвижимости Киева лучше ничего не покупать: стоит воздерживаться от активности (или продать недвижимость, купленную ранее). 2 из 3 анализов показали, что вероятно в ближайшие полгода (до начала 2008) будет снижение цен на рынке до отметки в примерно $2800 за кв.м. Но все три анализа показали, что в периоде от полугода до 2 лет (до 2010), будет слабый рост.

Красива-а-а-а! Прям засмотрелся!
Линеечки такие разноцветненькие...

В общем и целом согласен с анализом. Будет расти, расти и расти. Ну, может передохнёт чуток в начале 08 г., а потом снова в рост.

Проделанная титаническая работа лишний раз доказывает, что ТА в случаях внерыночных, коррупционно ориентированных экономик, просто игра ума, не более.

Боян, уже обсуждалось тут...

Не согласен с предыдущими графиками.
Вот правильный:

[attachment=0]grafik.JPG[/attachment]

Цитата:

Боян, уже обсуждалось тут...

Точно баян.
Вот здесь это уже обсуждали
//domik.ua/mod/forum/index.php?s...фики& st=200

А вот что написал там один из участников обсуждения:
"Видимо, apple так подвергся магии красивых слов, что напрочь отвергает фундаментальные факторы.
Хотя автор статьи честно об этом написал.

При форсмажоре в виде решений правительства все так приглянувшиеся Эплу среднескользящие и прочие линии ведут в естественный канал - ж*пу.

В Латвии хватило всего двух требований правительства в принятых антиинфляционных мерах :
1. Обязать банки не выдавать ипотечные кредиты без 10% взноса;
2. Подтверждать доходы справкой, заверенной в СГД - Службе государственных доходов (подобие нашей налоговой).

И РН пошел вниз немедленно, сменив восходящий тренд на нисходящий без задержки.

И все графики со среднескользящими, синусоидами и прочими прямыми и кривыми линиями осталось только свернуть в трубочку, и засунуть в уже озвученное мною в этом посте место.

И туда же добавить все прогнозы риэлторов.

В Украине рисков побольше.
Одни политические чего стоят."

Для любителей аналитики и господина Берга.

Вот сегодняшний прогноз по ФР
//berg.com.ua/analytics/stock-markets... is/pftsi-07-08/
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- --------------------
Технический анализ индекса ПФТС: прогноз на конец 2008
После кратковременного роста в июле-августе 2008 до 700, индекс ПФТС до конца 2008 года будет опускаться все ниже и ниже до отметки в 400
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------

Берг предсказывает снижение индекса ПФТС к концу 2008 года до 400.

Вопрос.
Поскольку фондовые индексы кореллируются с общим состоянием экономики, что будет к концу года с ценами на жилье?

Берг оперирует лишь одним инструментом - теханализом. Да, красивый и математический. Но малопригоден для описания и тем более прогнозирования наших реалий.

Цитата:

Берг оперирует лишь одним инструментом - теханализом. Да, красивый и математический. Но малопригоден для описания и тем более прогнозирования наших реалий.

Как вспомогательный инструмент, теханализ, конечно же, нужно использовать.

Вопрос лишь в том, с каким весом учитывать результаты теханализа при принятии решений в сложившейся обстановке?
1/20 вроде бы маловато, 1/10 вроде бы многовато... Или нормально?

А это вы ответьте. Кто диссертацию пишет?

Цитата:

А это вы ответьте. Кто диссертацию пишет?

Цифру привести не проблема. Проблема ее обосновать (учитывая, что рынку недвижимости не так уж и много лет, а статистика изменения цен стала накапливаться и того позже).
P.S.
К исследованиям, направленным на технический анализ рынка, мы возвращались неоднократно. И данная ветка появилась именно потому, что решили уделить этой проблематике больше внимания.

Вот и я о том же.
кстати, а почему вы игнорируете мои вопросы по теме диссертации?

Цитата:

Цифру привести не проблема. Проблема ее обосновать (учитывая, что рынку недвижимости не так уж и много лет, а статистика изменения цен стала накапливаться и того позже).
P.S.
К исследованиям, направленным на технический анализ рынка, мы возвращались неоднократно. И данная ветка появилась именно потому, что решили уделить этой проблематике больше внимания.

Мне кажется, что в связи с озвученными Вами проблемами, эта тема, вследствие отсутствия на этом форуме специалистов, развития получить не сможет.

А вот на мой вопрос о взаимосвязи двоекратного падения фондовых индексов в Украине и динамикой цен на рынке жилья аналитики отмолчались.

Хотя, я уверен, в мире подобные взаимосвязи исследовались.

И наверняка выведены зависимости.

Цитата:

Вот и я о том же.
кстати, а почему вы игнорируете мои вопросы по теме диссертации?

Я не игнорирую.
Более того, рад, что эти исследования интересуют специалистов. Потому и предлагаю общаться "в личных" (или на отдельной ветке).
Дело в том, что на форуме по недвижимости далеко не все разделы диссертации по теме.
Ну, например, человеко-машинные системы предотвращения столкновений судов (решения принимает судоводитель, но опирается при этом на компьютеризированную систему обработки радиолокационной информации).
Есть, правда, в том разделе подраздел выделения полезных сигналов на фоне помех и шумов... Некоторые методы/алгоритмы применимы и при анализе баз данных квартир. Но материал там, во-первых, достаточно сложен для массового читателя. А, во-вторых, далеко не все еще опубликовано в специализированных изданиях.

Или раздел, посвященный обеспечению высокой живучести сложных технических систем (это когда в системе постоянно что-то выходит из строя; когда от датчиков и подсистем поступает противоречивая информация; когда система деградирует, но все равно до последнего выполняет наиболее важные функции). Конечно, от исследований в области обеспечения высокой живучести сложных технических систем можно перейти к аналогичным исследованиям в сфере экономики и общества... Но там еще работать и работать...

Фаззи-лоджик нам поможет!
Согласен, для РН эти обсуждения оффтопочны.
Буду перемещаться в приват.

Цитата:

Мне кажется, что в связи с озвученными Вами проблемами, эта тема, вследствие отсутствия на этом форуме специалистов, развития получить не сможет.

А вот на мой вопрос о взаимосвязи двоекратного падения фондовых индексов в Украине и динамикой цен на рынке жилья аналитики отмолчались.

Хотя, я уверен, в мире подобные взаимосвязи исследовались.

И наверняка выведены зависимости.

Мы и этот вопрос изучаем. Но вопросов намного больше, чем ответов.
Что же касается мировых взаимосвязей между фондовыми индексами и ценами на недвижимость, то мировые - это мировые, а отечественные - это отечественные.
У нас рынок недвижимости является (в очень значительной мере) заменителем фондового рынка.

К тому же для подобных исследований необходима статистика (достоверная, репрезентативная) за длительное время. Нужны специалисты, "зубы съевшие" на всех этих рынках.
А сколько тому рынку недвижимости... А про фондовый рынок пока и говорить рановато...

Цитата:

Мы и этот вопрос изучаем. Но вопросов намного больше, чем ответов.
Что же касается мировых взаимосвязей между фондовыми индексами и ценами на недвижимость, то мировые - это мировые, а отечественные - это отечественные.
У нас рынок недвижимости является (в очень значительной мере) заменителем фондового рынка.

К тому же для подобных исследований необходима статистика (достоверная, репрезентативная) за длительное время. Нужны специалисты, "зубы съевшие" на всех этих рынках.
А сколько тому рынку недвижимости... А про фондовый рынок пока и говорить рановато...

Якщо РН заміняє ФР, то зара бабло малоб потікит рікою з ФР на РН, але цього нема.
Крім того, у нас не закрита економіка, тобто бакси вільно як вливаються, так і виливаються.

Цитата:

Мы и этот вопрос изучаем. Но вопросов намного больше, чем ответов.
Что же касается мировых взаимосвязей между фондовыми индексами и ценами на недвижимость, то мировые - это мировые, а отечественные - это отечественные.
У нас рынок недвижимости является (в очень значительной мере) заменителем фондового рынка.

К тому же для подобных исследований необходима статистика (достоверная, репрезентативная) за длительное время. Нужны специалисты, "зубы съевшие" на всех этих рынках.
А сколько тому рынку недвижимости... А про фондовый рынок пока и говорить рановато...

Не согласен с тем, что у нас "рынок недвижимости является (в очень значительной мере) заменителем фондового рынка".
По информации СМИ на нашем ФР на 90% деньги нерезидентов.
И нерезиденты, уходя с деньгами с ФР, не бегут вкладывать их в наш РН.

Цитата:

Не согласен с тем, что у нас "рынок недвижимости является (в очень значительной мере) заменителем фондового рынка".
По информации СМИ на нашем ФР на 90% деньги нерезидентов.
И нерезиденты, уходя с деньгами с ФР, не бегут вкладывать их в наш РН.

Вы сами подтвердили мои слова.
На ФР деньги нерезидентов. А деньги резидентов где? В значительной степени на рынке недвижимости. На ФР мало кто их относит.
То есть, для большинства резидентов "с деньгами" рынок недвижимости выполняет роль фондового рынка.

Знать бы, о чем мы вообще говорим.
Что такое деньги резидентов? Сколько их вообще? Как они структуррированы сегодня - что в депо, что в ЦБ или РН, что ушло в оффшоры, чтобы вернуться со временем, что зашито в матрасы?
Мы говорим, описывая круги пальцами в воздухе, а предмет нашего, с позв. сказать, анализа, нам самим непонятен.

Цитата:

Вы сами подтвердили мои слова.
На ФР деньги нерезидентов. А деньги резидентов где? В значительной степени на рынке недвижимости. На ФР мало кто их относит.
То есть, для большинства резидентов "с деньгами" рынок недвижимости выполняет роль фондового рынка.

Если я неточно выразился, еще раз сформулирую вопрос.

Вывод денег с ФР (хоть резидентами, хоть нерезидентами) говорит о неверии инвесторов в ближайшие перспективы экономики Украины в целом.

Это подтверждает и НБУ.
На днях Стельмах сообщил, что нерезиденты вывели из ОВГЗ 50% средств, купили на них валюту, и с этими деньгами смылись за пределы нэньки.

Вопрос.

Если инвесторы не верят в ближайшие перспективы экономики Украины, выводя из нее деньги, кто будет своими покупками (платежеспособным спросом) поднимать цены на РН?

Отечественные инвесторы?

А они что, глупее нерезов?

Тем более, что под видом значительной части нерезов скрываются наши же сограждане.