Для увлекающихся аналитикой

УЖОСНАХ!
Клятые ЦРУшники выписывают сценарии украинского кризиса.
Я намеренно цитирую худший вариант .

Цитата:

[2] Другий сценарій катастрофічний. Тим чи іншим чином зберігається прив’язка до долара. Приток коштів у банки продовжується і збільшує грошові запаси, оскільки Національний банк продовжує купувати тверду валюту і таким чином збільшувати запаси гривні.

В результаті інфляція зростає ще більше, що робить спекулятивні банківські позики ще більш прибутковими. Імпорт зростає так швидко, що Україна втрачає свою кредитоспроможність як країна.

Тим часом експорт знижується через надмірну вартість виробництва. Відносно швидко Україна опиниться у фінансовій кризі. Вона буде змушена девальвувати та зробити курс плаваючим, як це зробила Росія у серпні 1998, а потім валютний курс може впасти до 50%.

Через валютне розбалансування, ціни на нерухомість впадуть як мінімум вдвічі, і половина банків збанкрутує. Впаде ВВП, і пройдуть роки, поки Україна відновить кредитоспроможність, хоча її конкурентноздатність на міжнародному рівні й відновиться.

Вот ссылка.//financist.org.ua/news/453

Цитата:

Если я неточно выразился, еще раз сформулирую вопрос.

Вывод денег с ФР (хоть резидентами, хоть нерезидентами) говорит о неверии инвесторов в ближайшие перспективы экономики Украины в целом.

Это подтверждает и НБУ.
На днях Стельмах сообщил, что нерезиденты вывели из ОВГЗ 50% средств, купили на них валюту, и с этими деньгами смылись за пределы нэньки.

Вопрос.

Если инвесторы не верят в ближайшие перспективы экономики Украины, выводя из нее деньги, кто будет своими покупками (платежеспособным спросом) поднимать цены на РН?

Отечественные инвесторы?

А они что, глупее нерезов?

Тем более, что под видом значительной части нерезов скрываются наши же сограждане.

Дело не в том, умнее наши граждане иностранцев или глупее.
Дело в том, что для большинства наших граждан рынок недвижимости традиционно заменял (да и сейчас заменяет) фондовый рынок. Так уж сложилось, что не принято у нас вкладывать деньги в акции... А за рубеж вывозить деньги мало кто может... И бизнесом далеко не все могут (и хотят) заниматься.
Вот и остаются две альтернативы: депозиты (на год-два максимум) и рынок недвижимости.
- - - - - - -
А относительно того, кто будет вкладывать в рынок недвижимости...
Те наши граждане, которые стремятся улучшить свои жилищные условия. И копят для этого деньги (нередко, всем семейным кланом). Плюс ипотека (в разумных пределах).
Купить двухкомнатную "с нуля" могут немногие. А поменять однокомнатную на двухкомнатную (или двухкомнатную на трехкомнатную) могут десятки и сотни тысяч киевлян. Есть такой платежеспособный спрос.

так в этом движняке нужно учитывать лишь чистую разницу прироста площадей.
Иначе возникнет эффект домино при расчетах, когда выяснится, что свои жилищные проблемы решили 100 тыс. семей и вселились в 10 млн кв.м. АНАЛитики тут же настрочат вывод ага, куплено 10 млн, умножим в среднем на 2 шт 91 - это ж колоссальными бабаками наш добрый народ рынок устилает!

А на самом деле здесь 90 тыс по цепочкам перебрались из однушки в двушку, из двухи в трюху.
А эти 10 тыс наполовину занялись выросшими детьми, наполовину действительно куплены.
Не учтение эффекта мультипликатора при расчете рынка приводит к ошибкам колоссальным, стратегическим.

Цитата:

так в этом движняке нужно учитывать лишь чистую разницу прироста площадей.
Иначе возникнет эффект домино при расчетах, когда выяснится, что свои жилищные проблемы решили 100 тыс. семей и вселились в 10 млн кв.м. АНАЛитики тут же настрочат вывод: ага, куплено 10 млн, умножим в среднем на 2 шт :91: - это ж колоссальными бабаками наш добрый народ рынок устилает!

А на самом деле здесь 90 тыс по цепочкам перебрались из однушки в двушку, из двухи в трюху.
А эти 10 тыс наполовину занялись выросшими детьми, наполовину действительно куплены.
Не учтение эффекта мультипликатора при расчете рынка приводит к ошибкам колоссальным, стратегическим.

Все эти моменты мы стараемся учесть.
Постоянно пишем, что отечественный рынок недвижимости - это (во многом) рынок натурального обмена.
И хотя все расчеты проводятся в денежной форме, тем не менее подавляющее большинство участников рынка в той или иной мере расплачиваются (де-факто) "квадратными метрами" и/или "сотками земли".

И как из этого вывести объективные показатели? Можно оперировать только валовым объемом сделок, по написанной мною схеме, структуру же - наиболее интересную часть содержания - достоверно не установишь.

Вся проблема в аппетитах строительной отрасли, как застройщиках, так и производителях стройматериалов. Они и есть первые и главные спекулянты на РН, создатели и отцы-основатели пирамиды под названием новстрой. Как только цены у новостроя опустятся на реальный уровень, так и вся вторичка с ее обменами прийдет к нормальному знаменателю.

Отсюда вопли ассоциации строительной отрасли и проплаченные статьи. Заказные статьи - это те, которые говорят о структуризации жилья, разделениях на трущобность и элитность, о переоценке хрущевок и прочего жилья на вторичке. Все это бред. Делается для того, чтобы заставить снизить вторичку цены и чтобы начался переток средств в новострой. Это желание выжать тех самых разменщиков на последней стадии, перед крахом рынка, соблазнить на новострой. Но ничего не получится, при дорогой ипотеке, разменщики не клиенты новостроя. Им все равно какой уровень цен на рынке и сладкие посулы строителей им тоже не нужны. Люди хотят переехать и начать спокойно жить, а не закладывать кирпичем дырки в потолках новостроя, жить 3 года в сплошном ремонте и выкидывании средств на безумно дорогой рем. и строй. материал.

В общей пусть строительная отрасль сушит сухари или сваливает с рынка как Knauf.

Цитата:

И как из этого вывести объективные показатели? Можно оперировать только валовым объемом сделок, по написанной мною схеме, структуру же - наиболее интересную часть содержания - достоверно не установишь.

Объективные показатели вывести можно. Вопрос лишь: с какой точностью/погрешностью?
В большинстве сегментов рынка вполне реально анализировать подобные вещи с погрешностью +/- 10% (но для этого необходимо вести специальную работу). Если не проводить дополнительную работу, то можно уложиться в погрешность +/- 15%.
Какие для этого есть реальные механизмы?
1. Учет цепочек сделок.
На момент подписания договора задатка, риэлторы в большинстве случаев уже знают:
- связана ли продажа данной квартиры с покупкой другой недвижимости;
- связана ли покупка данной квартиры с продажей другой недвижимости.
Нередко эти сделки пытаются совместить (выполнить в течение сжатых сроков). Нередко клиенты сами рассказывают о своих планах и прошлом опыте покупок/продаж.
Бывает, это видно по документам (например, продавец переселил к себе престарелого родственника, а родственник подарил ему свою квартиру, и теперь ее продают).

2. Учет реального материального положения участников рынка.
Например, покупает "обычная семья" квартиру за 200000-500000 долларов. Риэлтор обязан позаботиться о том, чтобы не было "кидков" и криминала. Потому (сознательно и подсознательно) анализирует клиентов.
Учитывая, что в "нормальных агентствах" все заканчивается "нормально", то там анализируют неплохо. Поймут, что эти "огромные деньги" на покупку получены от продажи квартиры (год-два назад), значит многие вопросы снимаются.

- - - - - - - - - -
Конечно, любая конфиденциальная информация за пределы той группы, которая непосредственно занималась конкретной сделкой, не выходит. Потому каждый агент и каждое агентство анализируют подобные вещи "глядя из своего окошка". Но подобные анализы (как правило) совпадают.

Наконец-то решил конкретно общаться на Домике. Фух. Теперь вы будете меня часто тут видеть.

Всем спасибо за комментарии относительно моих анализов РН и ПФТС. Действительно, мои прогнозы основаны исключительно на теханале, а это значит, что их нельзя использовать без подкрепления фундаментальным анализом .

Кстати, лично я считаю, что на таком безумном РН как в Украине, применение теханала вообще бессмысленно. Но тем не менее, результаты говорят за себя сами....

Еще раз спасибо....
Берг (на момент написания поста, админы еще не сминили ник)

(Прищуриваясь и ехидно скалясь) - Ну, заходите, товарищ аналитик. Чайку или водочки?