Депозит или недвижимость? Цель - не работать до конца жизни

Ogr, я просто не могу понять - он ( арендодатель) тявкающая шавка , которая лает но не кусает или нет? я все правду написала здесь, пожалуйста не злитесь что меня занесло, у меня была истерика. Отец говорит что переезд здесь будет как "пойду пешком на зло кондуктору". говорит- не обращай внимания на эту псину и все.
Про ногу - да вы правы, наверное есть за что мне.
Про мошенников- да , я понимаю что это редкость нарваться на таких, но у меня ИМЕННО сейчас нет права на ошибку, ибо у меня рассрочка на мою квартиру и у меня страшные расходы сейчас, ни копейки лишней

Цитата "Уникум":

за последние 10 лет цена аренды квартиры в Киеве выросла примерно в 4 раза в гривнах.

Поэтому нельзя говорить что аренда - гривневый актив.
Скорее, аренда привязана к средней зарплате по городу. Поэтому аренда каждый год индексируется (растет).

Я за последние годы покупаю новострои (когда акция у застройщика или курс скачет), делаю ремонты и сдаю в аренду.

Ориентируюсь на доходность 15% годовых, сейчас по факту имею больше - около 16% (но потому что считаю в доларах, а курс просел).

Созданным портфелем квартир в принципе удовлетворен. Работаю исключительно в эконом сегменте, однушки.

Кого интересует гривна?
Цена аренды хруща до революции 3000 грн 375 дол. Сейчас около 8000 -305 дол. Когда курс снижался до 28 в дол была прибыль ниже, около 285 дол. На ремонт, косметический ремонт, быт технику цены выросли соразмерно доллару и выше. Возможные простои, хоть месяц, по причине не сезона или ещё чего, затраты на коммуналку больше чем тогда. Налог на недвигу.
Я не вижу роста долларовых цен, индексация с ростом зп и цен в гривнах явно не догоняет долларовых вложений и не будут догонять.
Если человек вложил по дореволюционной цене, у него прибыли такой не будет, как бы убытка со временем не было.

Возможно, вы большой специалист, со связями в отделах продаж, у обычного человека могут быть проблемы с угадыванием и расчетами, этот рынок нужно знать, а не просто вкладывать. Человек не связанный с Р.Н., который покупает, чтобы не работать, вряд ли будет так ориентироваться.

А, возможно, вы приувеличиваете свою прибыль.

Есть вероятность дальнейшего обесценивания гривны, она обесценивается быстрее, чем поднимается аренда и растут затраты на содержание квартиры. Поэтому со временем, даже вам, может перестать везти.

Аренда всё-таки гривневый актив, т.к квартира в Украине и все, что в нашей экономике и с курсом на прямую влияет на прибыль, а вложения всё-таки в валюте.

Покупая новострой с котлована, после сдачи дома можно заработать на удорожании квартиры 50-80%. Сданные новострои понемногу дорожают, а квартиры в старье дешевеют. Потому бизнес очень реальный и прибыльный

Цитата "Lamb":

Ogr, я просто не могу понять - он ( арендодатель) тявкающая шавка , которая лает но не кусает или нет? я все правду написала здесь, пожалуйста не злитесь что меня занесло, у меня была истерика. Отец говорит что переезд здесь будет как "пойду пешком на зло кондуктору". говорит- не обращай внимания на эту псину и все.
Про ногу - да вы правы, наверное есть за что мне.
Про мошенников- да , я понимаю что это редкость нарваться на таких, но у меня ИМЕННО сейчас нет права на ошибку, ибо у меня рассрочка на мою квартиру и у меня страшные расходы сейчас, ни копейки лишней

Хозяину крайне нужны ваши деньги, он боится вас потерять и потому психует. Поговорите о снижении аренды, только без психоза. Раз хозяин такой психопат, он побоится искать другого арендатора. Если решили выехать - живите в счет залога, обещая вот-вот найти деньги. Проживете весь или часть и съедете. И не бойтесь говорить твердо и уверенно, ничего вам не грозит.

Цитата "Lamb":

ruby ,у меня не было цели написать об этом на этом форуме. просто одно за другим потянулось, и разговорились. Извините. Дай бог чтобы с Вами такого никогда не случилось, и чтобы вы меня так никогда и не поняли

Я вас чудесно понимаю, у нас у всех свои проблемы, дай Бог вам не столкнуться с моими. Разные ситуации могут быть, но человек который уважает свою жизнь, фиксирует разговор и пишет заявление. В конце концов на рынке множество предложений не в центре, дешевле, в вполне приличных хрущиках, сама когда-то снимала, найти не проблема, хозяева не такие страшные.
Я бы на вашем месте больше бы боялась оставаться в квартире с хозяином, который меня шлюхой назвал и бежала бы от туда используя любую возможность.

Я бы вам написала больше, но действительно считаю, что для таких разговоров должна быть отдельная ветка. Создайте, там вам больше посоветуют и там будут люди которые там больше посочувствуют.

Разделение на темы не случайно, не потому что я не сопереживаю вам, а потому что каждый находит ответы на вопросы по веткам. У топик стартера одна проблема, ее читают люди с этой проблемой. У вас другая, возможно, вы найдете тех у кого схожая ситуация, для этого и есть ветки, чтобы потом человек который столкнулся с проблемой схожей нашел выход.

ок, комментарий в тему- не все так просто и сладко, ребятки , в этом бизнесе. Вот вам яркий пример - есть квартира 72 метра в самом центре, в элитном новострое. К квартире все есть. Приветливые добрые собственники- прибегают на помощь даже если лампочка открутилась.
Не могут сдать за 14 000 ( начали с 18 000) уже 3 (!) года. Это опыт очень близких мне людей.
Далее второй пример- квартира 43 метра ( центр) - я ее снимала долгое время- я взяла ее за 9000. Ремонт просто роскошь, очень все красиво. ЕЕ до меня не могли сдать более года (и собственники потом сказали и когда подружилась с соседями они подтвердили) .
А вы так прям математически рассуждаете- мол просто поделить стоимость квартиры на стоимость аренды и тогда подсчитаете за сколько отобьется вложение. Мда

Цитата "Ruby ":

Я вас чудесно понимаю, у нас у всех свои проблемы, дай Бог вам не столкнуться с моими. Разные ситуации могут быть, но человек который уважает свою жизнь, фиксирует разговор и пишет заявление. В конце концов на рынке множество предложений не в центре, дешевле, в вполне приличных хрущиках, сама когда-то снимала, найти не проблема, хозяева не такие страшные.
Я бы на вашем месте больше бы боялась оставаться в квартире с хозяином, который меня шлюхой назвал и бежала бы от туда используя любую возможность.

Я бы вам написала больше, но действительно считаю, что для таких разговоров должна быть отдельная ветка. Создайте, там вам больше посоветуют и там будут люди которые там больше посочувствуют.

Разделение на темы не случайно, не потому что я не сопереживаю вам, а потому что каждый находит ответы на вопросы по веткам. У топик стартера одна проблема, ее читают люди с этой проблемой. У вас другая, возможно, вы найдете тех у кого схожая ситуация, для этого и есть ветки, чтобы потом человек который столкнулся с проблемой схожей нашел выход.

Ruby и ребята, простите меня, у меня была истерика и я все это в слезах излила, я знаю что глупо и не в тему. я больше не буду. Простите еще раз

Цитата "Ogr":

Покупая новострой с котлована, после сдачи дома можно заработать на удорожании квартиры 50-80%. Сданные новострои понемногу дорожают, а квартиры в старье дешевеют. Потому бизнес очень реальный и прибыльный

На переуступке 15-20% сейчас я по объявлениям смотрела и не известно какой там торг. Готовые квартиры с двойной заложенной прибылью никто не покупает.
Объявления висят. 50%-80% это вы загнули, на готовых квартирах, думаю, до 40%. 15%-20-40% для перекупов тоже неплохо, но если это будет успевать строиться, будет успевать продаваться до новых обвалов.

На вторичке новострой в принципе не выгодно брать, с целью прибыли, скорее потеряешь. Он, кстати, упал со времён революции и сильно в эконом сегменте. Вряд ли это выгодно.

Как через 10 лет будут выглядеть новострои под аренду, типа патриотики, эврики, вряд ли лучше чем новострои которые построят к тому времени.
То что сегодня новое завтра старое, тот кто постоянно на рынке зарабатывает, во время продает активы, во время вкладывает в новое.

Мы на этой ветке говорим про долгосрочное вложение, так чтобы купить одно, не с целью перепродажи и ничего не делать, не думать.

Цитата "Lamb":

Ruby и ребята, простите меня, у меня была истерика и я все это в слезах излила, я знаю что глупо и не в тему. я больше не буду. Простите еще раз

Не за что, всем бывает плохо. Берегите себя, вы у себя одна, мы все это вам на ветке советуем.

Цитата "Ruby ":

На переуступке 15-20% сейчас я по объявлениям смотрела и не известно какой там торг. Готовые квартиры с двойной заложенной прибылью никто не покупает.
Объявления висят. 50%-80% это вы загнули, на готовых квартирах, думаю, до 40%. 15%-20-40% для перекупов тоже неплохо, но если это будет успевать строиться, будет успевать продаваться до новых обвалов.

На вторичке новострой в принципе не выгодно брать, с целью прибыли, скорее потеряешь. Он, кстати, упал со времён революции и сильно в эконом сегменте. Вряд ли это выгодно.

Как через 10 лет будут выглядеть новострои под аренду, типа патриотики, эврики, вряд ли лучше чем новострои которые построят к тому времени.
То что сегодня новое завтра старое, тот кто постоянно на рынке зарабатывает, во время продает активы, во время вкладывает в новое.

Мы на этой ветке говорим про долгосрочное вложение, так чтобы купить одно, не с целью перепродажи и ничего не делать, не думать.

Патриотика однушка продана мной в октябре за 36000, хозяйка инвестировала с котлована 2 квартиры, в одной живет сама. Брала примерно за 23000. При этом по сравнению с летом цены выросли, такие уже продавали по 38000. Вечного в недвижимости нет, надо отслеживать рынок. Это работа как и на заводе, не будешь работать - не заработаешь. А вы пытаетесь изобрести вечный двигатель, источник бесконечного дохода, к которому не надо прикладывать усилия.

Цитата "Lamb":

ок, комментарий в тему- не все так просто и сладко, ребятки , в этом бизнесе. Вот вам яркий пример - есть квартира 72 метра в самом центре, в элитном новострое. К квартире все есть. Приветливые добрые собственники- прибегают на помощь даже если лампочка открутилась.
Не могут сдать за 14 000 ( начали с 18 000) уже 3 (!) года. Это опыт очень близких мне людей.
Далее второй пример- квартира 43 метра ( центр) - я ее снимала долгое время- я взяла ее за 9000. Ремонт просто роскошь, очень все красиво. ЕЕ до меня не могли сдать более года (и собственники потом сказали и когда подружилась с соседями они подтвердили) .
А вы так прям математически рассуждаете- мол просто поделить стоимость квартиры на стоимость аренды и тогда подсчитаете за сколько отобьется вложение. Мда

Эээ, фэнтэзи, приключения, детектив? )). Вы такую чепуху с какой целью пишите? По вашим ценам квартиры сдаются за час. Вспомнился Станиславский с его гениальным "не верю!!!"

ogr, А зачем мне врать? Зря вы так, очень полезное инфо дала. Ну - купите квартиру в сталинке ( ту что я снимала за 9000), и попробуйте ее сдать в кратчайшие сроки ; А потом уже говорите что я обманываю; Потом шаг 2 - позвоните ка на ресепшен в Ботаник Тауэрс - башня о которой я писала - что не могут сдать квартиру. И спросите на ресепшене- есть свободные квартиры? ОПААААА упс а они почти все свободные , потому что сдать капец как трудно.

Зачем сразу говорить что я вру? ну обидно капец, я помочь хотела- чтобы инвесторы понимали что это не так просто.

Цитата "Ogr":

Патриотика однушка продана мной в октябре за 36000, хозяйка инвестировала с котлована 2 квартиры, в одной живет сама. Брала примерно за 23000. При этом по сравнению с летом цены выросли, такие уже продавали по 38000. Вечного в недвижимости нет, надо отслеживать рынок. Это работа как и на заводе, не будешь работать - не заработаешь. А вы пытаетесь изобрести вечный двигатель, источник бесконечного дохода, к которому не надо прикладывать усилия.

Так это 36% и 40% соответственно на этапе готовности, где вы увидели 50-80%? О чем я и написала. И это в однокомнатных, самый дешёвый сегмент. Если говорить о рынке вцелом, в среднем и включить туда двушки трёшки у которых прибыль будет ниже, комфорт и премиум ещё ниже, застройщик свою рыбку не упустит и повышает к максимально возможной прибыли, поэтому перекупщики ходят по лезвию.
Ещё не забудем, что если не удастся продать квартиру до введения в эксплуатацию, то пока не продашь нужно будет платить за квартиру, и налог на недвижимость. Не зря после введения в эксплуатацию в классе выше эконома сейчас предложение более скудное чем раньше, видимо, все покупают для себя, т.е прибыльность снизилась до самого дешёвого, которое наиболее ликвидно.
Если любые новые проблемы в экономике и того не будет.

А теперь не известно, что будет с эврикой и патриотикой. Это было изначально вложение с высокими рисками из-за заманчивой цены, застройщик снизился по максимуму.

Цитата "Lamb":

ogr, А зачем мне врать? Зря вы так, очень полезное инфо дала. Ну - купите квартиру в сталинке ( ту что я снимала за 9000), и попробуйте ее сдать в кратчайшие сроки ; А потом уже говорите что я обманываю; Потом шаг 2 - позвоните ка на ресепшен в Ботаник Тауэрс - башня о которой я писала - что не могут сдать квартиру. И спросите на ресепшене- есть свободные квартиры? ОПААААА упс а они почти все свободные , потому что сдать капец как трудно.

Зачем сразу говорить что я вру? ну обидно капец, я помочь хотела- чтобы инвесторы понимали что это не так просто.

Я верю, у ботаник Тауер конкуренция большая, из готовых платить такую аренду плюс коммуналку. Новостроек в хороших местах много, людей с деньгами меньше.

А сталинке я бы предпочла новострой на окраине, где соседи молодые, нет затхлости и можно экономить на коммуналке, на продуктах и дышется как-то свободнее. Всё-таки это эконом, люди с ограниченным бюджетом экономят на всем.

Цитата "Lamb":

ogr, А зачем мне врать? Зря вы так, очень полезное инфо дала. Ну - купите квартиру в сталинке ( ту что я снимала за 9000), и попробуйте ее сдать в кратчайшие сроки ; А потом уже говорите что я обманываю; Потом шаг 2 - позвоните ка на ресепшен в Ботаник Тауэрс - башня о которой я писала - что не могут сдать квартиру. И спросите на ресепшене- есть свободные квартиры? ОПААААА упс а они почти все свободные , потому что сдать капец как трудно.

Зачем сразу говорить что я вру? ну обидно капец, я помочь хотела- чтобы инвесторы понимали что это не так просто.

Сталинка 1комнатная евро на Печерске с хорошей мебелью без проблем сдается за 11-12тысяч в течение нескольких дней. В Ботанике 2ка просто евро за 20000 сдается за неделю - 10 дней, а если там дорогие евро и мебель то за 25-30000грн недели за 2. Никакие месяцы и годы.

Цитата "Ruby ":

Я верю, у ботаник Тауер конкуренция большая, из готовых платить такую аренду плюс коммуналку. Новостроек в хороших местах много, людей с деньгами меньше.

А сталинке я бы предпочла новострой на окраине, где соседи молодые, нет затхлости и можно экономить на коммуналке, на продуктах и дышется как-то свободнее. Всё-таки это эконом, люди с ограниченным бюджетом экономят на всем.

Распространенное заблуждение что у народа нет денег. Они есть и немалые. В престижных домах никогда нет проблем с сдачей квартир. Причем по космическим ценам, как кажется обывателю.

Цитата "Ruby ":

Так это 36% и 40% соответственно на этапе готовности, где вы увидели 50-80%?.

У меня есть 3 реальных примера из жизни:
куплены квартиры на котловане в 2015-2016г, при перепродаже через 2-3 года чистая маржинальность составила 70-80%.
Если перевести на годовую маржинальность, то результат 30-35% -1год.
Все 3 примера - это 3 разных застройщика в разных частях Киева.

Но это покупки в пик войны, сейчас такой прибыльности уже нет, сейчас не вижу объектов на которых можно выйти на маржинальность выше 10-15% годовых.
И все равно, это во много раз выше, чем годовые проценты в банке (в валюте).

Цитата "Ruby ":

О чем я и написала. И это в однокомнатных, самый дешёвый сегмент. Если говорить о рынке вцелом, в среднем и включить туда двушки трёшки у которых прибыль будет ниже, комфорт и премиум ещё ниже.

Ну так и тема какая? Депозит или недвижимость...
То есть не для жизни квартира, а для сохранения-инвестиции финансов. Зачем покупать 2-5 комнатные квартиры? Логично, что только инвестиционные однушки стоит брать.

Цитата "Ruby ":

поэтому перекупщики ходят по лезвию.
А теперь не известно, что будет с эврикой и патриотикой. Это было изначально вложение с высокими рисками из-за заманчивой цены, застройщик снизился по максимуму.

Абсолютно любая инвестиция, в не зависимости от имени застройщика и от имени банка - это риски...

А что скажете про инвестицию во вторичку, но не сильно старую, скажем дома с 90х годов? Я тут просто посчитал и получилось практически одно на одно. То есть - я сейчас покупаю на этапе котлована, жду пару лет в лучшем случае, а задержки на год теперь это норма, идет потеря денег да и плюс потом последующий ремонт и риски с застройщиком. Цена с потерями от сдачи получается в пределах 40-50к долларов. Не проще ли за эти деньги купить сразу готовую квартиру с ремонтом и сразу же сдать?

Цитата "инвестор из 8":

У меня есть 3 реальных примера из жизни:
куплены квартиры на котловане в 2015-2016г, при перепродаже через 2-3 года чистая маржинальность составила 70-80%.
Если перевести на годовую маржинальность, то результат 30-35% -1год.
Все 3 примера - это 3 разных застройщика в разных частях Киева.

Но это покупки в пик войны, сейчас такой прибыльности уже нет, сейчас не вижу объектов на которых можно выйти на маржинальность выше 10-15% годовых.
И все равно, это во много раз выше, чем годовые проценты в банке (в валюте).


Ну так и тема какая? Депозит или недвижимость...
То есть не для жизни квартира, а для сохранения-инвестиции финансов. Зачем покупать 2-5 комнатные квартиры? Логично, что только инвестиционные однушки стоит брать.


Абсолютно любая инвестиция, в не зависимости от имени застройщика и от имени банка - это риски...

10-15 годовых в баксюках, просто инвестируя в новострои - это шикарно! Риск в основном ждать квартиру на пол-года-год дольше и не сразу получить документы. Неприятно но не смертельно. На этот случай есть переуступка. А оптимистов, которых траблы застройщиков не пугают, всегда масса. Войцеховский ярчайший пример - народ все знал, понимал, но покупал - цена низкая и жить, делать ремонты ж можно. А документы... ну подождут, главное чтоб не выгоняли из жилья.

планирую купить две квартиры(однушки) для сдачи в аренду. На пенсию мне выходить через лет 15. Квартиры по моим расчетам должны обеспечить прибавку к пенсии. Сейчас планирую купить т.к. врядли через 15 лет однушка будет стоить как сейчас. Правильно ли я делаю? Прислушаюсь к вашим советам. Спасибо