Цены на недвижимость УПАДУТ на 50% и более

На рынке ипотечного кредетирования останется только крупняк ? :122: //korrespondent.net/business/economics/4 61675

"ЕБРР даст украинским банкам денег для кредитования жилья

Сегодня, 09:27

Корреспондент.net Украина

Фото Корреспондент.net
ЕБРР дал украинским банкам денег для
кредитования жилья Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) изменил стратегию кредитования украинских банков, выдав крупнейшим банкам с иностранным капиталом – Райффайзен Банк Аваль и Укрсоцбанку – займы на ипотечные программы, пишет КоммерсантЪ-Украина в статье ЕБРР сделал одолжение.

Субординированный кредит в размере до $75 млн (включается в капитал) будет выдан сроком до десяти лет, ипотечный кредит на $50 млн – до семи лет.

А Укрсоцбанку, четвертому по активам, купленному итальянской группой UniCredit, ЕБРР решил предоставить долгосрочный кредит на ипотеку на $65 млн. В ЕБРР, который ранее сотрудничал в основном с крупными и средними банками, свое решение оставили без комментариев.

Банкиры объясняют решение привлечь займы у ЕБРР намерением диверсифицировать источники финансирования и опровергают дефицит валютных средств.

Наличие у банков зарубежных акционеров в условиях мирового кризиса ликвидности совсем не гарантирует им доступ к дешевым и длинным деньгам, говорят эксперты. Сам же факт обращения к ЕБРР банков из топ-5 подтверждает, что другим кредитным учреждениям будет еще сложнее сохранить свои позиции на ипотечном рынке.

Ранее сообщалось, что крупнейшие украинские банки прекратили выдачу кредитов на жилье. "

вроде, как банки не платят ндс, а только налог на прибыль? для чего существует код МФО?

Цитата:

Судебной тягомотины не потребуется только если вы добровольно согласитесь продать квартиру...
А так это установлено законодательно, основной момент это НДС 20%, который при продаже имущества банк должен заплатить, так как является его плательщиком...

Цитата:

вроде, как банки не платят ндс, а только налог на прибыль? для чего существует код МФО?

НАлог на прибыль само собой, НДС платят все юридические лица, кроме ЧП на едином налоге.
МФО - кодировка, которая присваивается банкам, как международнойй финансовой организации

Цитата:

Вот решил спросить у аналитиков. Если моя квартира действительно стоит столько сколько показывает онлайн оценка на домике, реально ли под ее залог получить кредит?
По моим прикидкам на эти деньги можно построить вполне сносный дом в пригороде, после чего квартиру отдать банку или продать и вернуть кредит.

Частично на этот вопрос Вам уже ответили участники форума.
Поэтому постараюсь рассмотреть те принципиальные вещи, которые недостаточно (ИМХО) освещены.

- - - - - - - - - -
По большому счету, банку не так уж и важно подорожает залоговая квартира или немного просядет в цене (лишь бы проседание не превысило те размеры, которые в расчетах рассматриваются как "наихудший случай").
Для банка важно, чтобы при реализации залога денег хватило и на погашение долга заемщика, и на все дополнительные (для банка) расходы.

Какие дополнительные расходы могут у банка возникнуть - заранее сказать трудно.
Возможны расходы на юристов и судебные разбирательства, расходы на продажу квартиры, возможны расходы на переселение (в зимний период детей и стариков принудительно переселять нельзя)...

И на все эти расходы денег от реализации залогового имущества должно хватить ПРИ ЛЮБОМ (прогнозируемом) УРОВНЕ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ.
Иначе новые судебные тяжбы относительно принудительной реализации автомобиля, мебели, бытовой техники... Исполнительные листы на работу с целью погашения долга из доходов...

Если возможное проседание цен и расходы на описанную выше канитель, по оценке соответствующих служб банка, могут достигать 30%, значит под квартиру стоимостью 100000, можно выдавать ипотечный кредит до 70000.
(Все это условно, на пальцах. Анализ рисков и реальные актуарные расчеты намного сложнее).

- - - - - - - - - - -
Особо остановимся на том случае, который Вы пытаетесь проанализировать (подорожание залоговой квартиры).
Тут у Вас какие-то совершенно неправильные (ИМХО) представления о "выгоде банка".
Если квартира подорожала (раньше стоила, к примеру, 100000, а теперь 200000), то банк от этого материально ничего не выиграет.
Основной выигрыш банка (в этом случае) сведется к "меньшей головной боли".
Ибо, имея залоговую квартиру стоимостью 200000, ему будет проще получить свои (одолженные заемщику) 70000.
А все, что банк выручит сверх того, он обязан отдать заемщику (естественно, с учетом понесенных банком дополнительных затрат).

Цитата:

сван,
ты такой смешной, чес слово! ты знаешь , как работает японская модель и почему так было? ты судишь только по графику. знаешь ли ты отчего в 2007 начался небольшой рост, а почему пошел провал в недвижимости?
к твоему сведенью с середины 80х многие японские концерны и крупные компании начали включать в пакет съем жилья для сотрудников. это нормальная практика. те з/п у японцев остается фактичиски чистой, тк у них нет 25-35% затрат на аренду-ипотеку. НО с 2007 начинают завязывать с этой практикой, как и с пожизненным наймом с конца 90х. так шо у япрынка все еще впереди, но у них другая позитивная тенденция- старение населения и сокращение оного (в 2050 до 98 млн со 120). смотри на вещи объективнее, а не на графики.

кстати, а какой курс иены к доллару был в 85 и сейчас?

A gde padenie???
Kstati vot interesniy primer
//www.census.gov/hhes/www/housing/cen... ic/hvgraph.html
Ya chego to ne vizu padeniya cen.

Цитата:

A gde padenie???
Kstati vot interesniy primer
//www.census.gov/hhes/www/housing/cen... ic/hvgraph.html
Ya chego to ne vizu padeniya cen.

Polnaya ssilka
//www.census.gov/hhes/www/housing/cen... ic/hvgraph.html

хе. в том то и дело, что ребята смотрят не на абсолютные деньги, а на индексы. это как перевод юрана из долларов в гривны, а из гривен в евро, а евро в коровы и получается, что падение в киеве уже сто сорок%.

тут сван где-то размещал аглицкий график в фунтах. так там четкая тенденция роста даже со всеми падениями - каждый последующий рост все выше и выше))))

Цитата:

A gde padenie???
Kstati vot interesniy primer
//www.census.gov/hhes/www/housing/cen... ic/hvgraph.html
Ya chego to ne vizu padeniya cen.

Цитата:

Давно ведется спор по поводу правильности подсчета индексов цен.
Например на фондовом рынке стоит вопрос для КУАшек по чем считать чистые активы - по цене bid или ask, а может по последней сделке - каждая КУА считает как хочет. Для банковских портфелей ценных бумаг НБУ четко указал - по цене bid.
Мне вот интерестно если б домик по цене bid считал индекс как бы он выглядел. Ведь важно не за сколько ты хочешь продать квартиру (как видно по рынку хотелка у наших продавцов еще какая), а за сколько ее у тебя могут купить. По крайней мере такого мнения придерживается НБУ относительно ценных бумаг в портфелях банков.

Нам и самим было бы интересно определять индекс по ценам продаж.
Только вот где узнать достоверные данные о ценах продаж тысяч квартир?

Достоверных данных о ценах продаж относительно небольшого количества (десятки-сотни) квартир недостаточно для полноценного статистического анализа всего киевского рынка (и об этом мы пишем в статьях, где приводим свою статистику цен продаж).
А цены продаж тысяч квартир (которые есть у БТИ и Минюста), мягко говоря, не очень достоверны. Поскольку далеко не все участники рынка указывают в купчих истинные цены.

- - - - - - - - - -
Что же касается относительно небольшой величины торга (которая указана в наших статьях), то тут нужно понимать, что речь идет о тех массовых типах квартир, которые были проданы. А проданы были те квартиры, цены на которые были реальными (именно этим квартирам наши агенты уделяли основное внимание). Потому и торг там был относительно небольшим.

Цитата:

хе. в том то и дело, что ребята смотрят не на абсолютные деньги, а на индексы. это как перевод юрана из долларов в гривны, а из гривен в евро, а евро в коровы и получается, что падение в киеве уже сто сорок%.

тут сван где-то размещал аглицкий график в фунтах. так там четкая тенденция роста даже со всеми падениями - каждый последующий рост все выше и выше))))

Tak vot i ya o tom ze . Kolebaniya est a rost vse ravno idet. A Ukr nedvisimosti eto vremy stabilizacii . Poka ne primut zakonov o naloge ili ese chego. U menya 3 kvartiri - zachem ix prodavat , ono sdautsya - nize arendi po Kievu - no prodavat - ya poka ne vizu smisla. Prodat i polozit vse v Bank v Ukraine - izvinite NET ,a v Bankax USA seychas 3.5 % depost . Kak Vam???

На форуме не раз фигурировало, что около 80% квартир покупаються с привлечением кредита. Какой из банков согласится на указание не истинной цены?

Остается 20%, которые покупаются за наличные. Какой % этих сделок происходит с указанием не истинных цен?

Да и используя передовые технологии обработки данных, весьма легко с данных Минюста (если бы они были по каждой сделке) сформировать ядро выборки и посчитать среднюю или медианную цену.

А база Минюста вполне может быть и у аналитиков ПО. Просто об этом никто никому не скажет.

Цитата:

А цены продаж тысяч квартир (которые есть у БТИ и Минюста), мягко говоря, не очень достоверны. Поскольку далеко не все участники рынка указывают в купчих истинные цены.

0,85% switzerland savings account/ 1.2% pension))))

Цитата:

Tak vot i ya o tom ze . Kolebaniya est a rost vse ravno idet. A Ukr nedvisimosti eto vremy stabilizacii . Poka ne primut zakonov o naloge ili ese chego. U menya 3 kvartiri - zachem ix prodavat , ono sdautsya - nize arendi po Kievu - no prodavat - ya poka ne vizu smisla. Prodat i polozit vse v Bank v Ukraine - izvinite NET ,a v Bankax USA seychas 3.5 % depost . Kak Vam???

Цитата:

0,85% switzerland savings account/ 1.2% pension))))

Nu pravilno eto super saving 3.5% a obichiy saving 1.2 % Smex i tolko

Цитата:

Славентий, а что вам не нравится?
Если как вы утверждаете рынок недвижимости не изменится, т.е. будет продолжать медленно расти, то для меня это будет реальная возможность улучшить свои жилищные условия, т.к. на мой взгляд цена на квартиры слишком превышает стоимость строительства, если же рынок упадет, то будем ждать обвала.
По этому мне интересно насколько банки верят в то что рынок не изменится)
Если верят, будем брать кредит и использовать их веру.
Если не верят, будем ждать обвала.
Все предельно просто.

Настолько просто, что со вчерашнего дня 3 или 4 основных банка (УСоцБ, УСибБ...) прекратили выдачу ипотечных кредитов на неизвестно какой срок.

Цитата:

хе. в том то и дело, что ребята смотрят не на абсолютные деньги, а на индексы. это как перевод юрана из долларов в гривны, а из гривен в евро, а евро в коровы и получается, что падение в киеве уже сто сорок%.

тут сван где-то размещал аглицкий график в фунтах. так там четкая тенденция роста даже со всеми падениями - каждый последующий рост все выше и выше))))

Дело в том что падение в США реальное и сильное было в 1929-1930-е годы - Великая Депрессия, а Ваш график начинается с 40-вых...... Прочитайте про Великую Депрессию и там вы найдете все симптомы присущие Украине сегодня.

И на этом точка. Давайте не будем сводить рассуждения к маразму сравнивая Украину с США, Японией, Францией и прочими высороразвитыми странами.

Речь идет изначально о развивающихся странах со слабой реальной экономикой, огромной коррупцией + на Украине постоянный политический кризис - власти по сути нет.

А коль речь идет о развивающихся странах - то и риски могут быть, присущие развивающимся странам. Как бывало в России в 1998-м, в Мексике в 1994, в странах ЮВА, Казахстане и прочих странах "нуворишах" :105: почитайте в этой ветке.

Цитата:

Проще, но рисков больше.

А вот смогу я обслуживать кредит или нет по моему уж не так принципиально, ведь я буду брать его не под справку о доходах, а под залог, т.е. если цена залога будет только расти то банк ничего не потеряет, а вот если вероятность обвала есть, то и мне есть смысл проанализировать такую вероятность.

Не так принципиально для Вас или для банка? Судя по тому, как Вы наивно рассуждаете о том, как и под что Вы будете брать кредит - ни один банк еще не удостоился чести быть с Вами знакомым.

Цитата:

Дело в том что падение в США реальное и сильное было в 1929-1930-е годы - Великая Депрессия, а Ваш график начинается с 40-вых...... Прочитайте про Великую Депрессию и там вы найдете все симптомы присущие Украине сегодня.

И на этом точка. Давайте не будем сводить рассуждения к маразму сравнивая Украину с США, Японией, Францией и прочими высороразвитыми странами.

Речь идет изначально о развивающихся странах со слабой реальной экономикой, огромной коррупцией + на Украине постоянный политический кризис - власти по сути нет.

А коль речь идет о развивающихся странах - то и риски могут быть, присущие развивающимся странам. Как бывало в России в 1998-м, в Мексике в 1994, в странах ЮВА, Казахстане и прочих странах "нуворишах" :105: почитайте в этой ветке.

Nu sravnivat dopustim i analizirovat nuzno vsegda. A poetomu, Fakt tot chto esli vsya economika Ukraini groxnetsya , to samo soboj i kvartiri podesheveut - ne etogo li zdut uvazaemie xotelki. Seychas ne Velikaya depressia i ni godi voyni - poetomu prichi k padeniu net , vprochem i k rostu osobo net. No u prakticheski net sposobov soxranit svoj sberezeniya a poetomu poka ludi budut zarabativat lishnie dengi -oni budut vkladivat ee v nedvizimost. Nu i xotelki podnatuzivshis budut pokupat zile. A posemu padenia ne budet. Kolebaniya +_10 Veru no padeniya 50% - tolko pri kraxe economiki . Xotite deshevix cen rvanite Chernobil ese razok - namnogo budet deshevle i ulici polivat stanut i mit milom opyat (Pomnu eti vremena...)

Цитата:

тут сван где-то размещал аглицкий график в фунтах. так там четкая тенденция роста даже со всеми падениями - каждый последующий рост все выше и выше))))

Да так, и есть и там же указан основной тренд вокруг которого колышется синусойда 2.4% процента в год Предположим что украина развивающаяся страна и у неё восходящий тренд 10%(в следсвии малости базы), что не мало ;-) в 2001 однушку можно было купить ;-) за 10к без проблем ;-) 10к*(1.1^7) = 19.5к ;-) Устривает? или вам не нравится база ;-) ? хорошо я взял минимум цены ок возьмём за основу 15к как равновесную ;-) ну тогда будет в районе 30к что замечу больше пика 98 года ;-) Устраивает вас такая цена во ремя кризиса? корекция в 40% по недвижке уже гарантирована Если развешо бакс не грохнеться, вероятность коррекции 60% где то фифти фифти ;-) но с таким правительством я не исключаю такой исход событий, а если это всё будет происходить, на фоне рецесии в европе, и ощутимой кореекции в росии то 70% как пить дать будет Потому, что даже заробытчане не помогут, а нормальные инвесторы будут ждать дна Пане Славентий как вы думаете ;-) почему в Одессе маме спад был зафиксирован давненько? Наверное потому что евреи шо то да и соображают в финансвоых делах ;-) Поэтому то их остальные и не любять :105:
Шоб вы не думали шо я псих ненормальный с такими коррекциями В казахстане ужё коррекция в среднем 40%, на некоторые обьекты есть 50-60% коррекции так шо не всё так фантастично ;-) как вам кажется

Цитата:

Да так, и есть и там же указан основной тренд вокруг которого колышется синусойда 2.4% процента в год Предположим что украина развивающаяся страна и у неё восходящий тренд 10%(в следсвии малости базы), что не мало ;-) в 2001 однушку можно было купить ;-) за 10к без проблем ;-) 10к*(1.1^7) = 19.5к ;-) Устривает? или вам не нравится база ;-) ? хорошо я взял минимум цены ок возьмём за основу 15к как равновесную ;-) ну тогда будет в районе 30к что замечу больше пика 98 года ;-) Устраивает вас такая цена во ремя кризиса? корекция в 40% по недвижке уже гарантирована Если развешо бакс не грохнеться, вероятность коррекции 60% где то фифти фифти ;-) но с таким правительством я не исключаю такой исход событий, а если это всё будет происходить, на фоне рецесии в европе, и ощутимой кореекции в росии то 70% как пить дать будет Потому, что даже заробытчане не помогут, а нормальные инвесторы будут ждать дна Пане Славентий как вы думаете ;-) почему в Одессе маме спад был зафиксирован давненько? Наверное потому что евреи шо то да и соображают в финансвоых делах ;-) Поэтому то их остальные и не любять :105:
Шоб вы не думали шо я псих ненормальный с такими коррекциями В казахстане ужё коррекция в среднем 40%, на некоторые обьекты есть 50-60% коррекции так шо не всё так фантастично ;-) как вам кажется

Ya bi tak skazal dlya investora sejchas pokupat kvarturi ne imeet smisla Tak? No esli pokupat dlya prozivaniya to to chto " yakobi upadet na 50 %" tak ze vozvratitsya cherez te ze 3- 5 let :130: , Vi mozete zit eti pyat let v kvartire a mazete arendovat no cherez 5 let vse ravno kupit za tu ze cenu. Eto pri uslovii chto ceni upadut na 50 % a esli net... Vi znaete pochem vi ee kupite :91:

Цитата:

Ya bi tak skazal dlya investora sejchas pokupat kvarturi ne imeet smisla Tak? No esli pokupat dlya prozivaniya to to chto " yakobi upadet na 50 %" tak ze vozvratitsya cherez te ze 3- 5 let :130: , Vi mozete zit eti pyat let v kvartire a mazete arendovat no cherez 5 let vse ravno kupit za tu ze cenu. Eto pri uslovii chto ceni upadut na 50 % a esli net... Vi znaete pochem vi ee kupite :91:

Гы три года вы погорячились 3 года этот тот срок сколько будет длиться падение, ешо два года очухивание, и тока потом 5-6 лет рост рост рост Цикличность однако
А собсно вы можете экономически обосновать сейчас покупку квартиры ;-) с исходными условиями 22к зелени и доход 1.8к per month? Я сколько не считаю, и танцы с бубнами пляшу и так и сяк смотрю ;-) и математические модели строю, и изучаю историю рынокв недвижимости различных стран ;-) и никак покупку обосновать не могу ;-) Да сколько не расматривал рынки недвижки разных стран, нигде вечного роста не сменяемого падением, не нашёл ;-) Может я чего пропустил? а?

Цитата:

Смех. Предлагаю изменить условия договора.

- 10% на 75 лет - при авансе 11,9% - милости просим!
- с правом взыскания долгов с наследников заемщика!

П. С. Банкирам и риелторам свежая идейка. Людям нужно объяснять уже - что за одну жизнь купить квартиру не возможно в принципе, и так живут все нормальные страны. Поэтому мы предлагаем цену, которую успеют погасить наследники в первом колене :105:

Даешь новое подорожание недвижимости ? :105:

наследник вступая в наследство получает как активы так и обязательства.... так что гражданин минус 1 вам за неудачную шутку.....