Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги октября 2006 года

Ничего нового друг не сказал. но его советы оторваны от реальности украине.

1. обслуживание недвижимости очень дорогое для владельцев и это "съедает" серьезно инвестиции. сколько стоит сделать ремонт у нас, а сколько в австралии? все нелегальные иммигранты не смогут запхнуть за пояс 2 наших заработников и варианты "ДОГОВОРИЦЦА".

2. не покупать категорию "люкс". все, что люкс все оооочень медленнннно продается и обычно на такие продукты (недвижимость или золото) всегде большая маржа

3. про пики согласен. 7-10лет. со мной работает парень у его родителей была вилла в каннах. они купили ее в 80х за 300 тысяч евро (по курсу), а в начале 90х продали за 120 тыс евро (по курсу), тк цены просели. Почему продали? Родители развелись.

4. не покупай в тернополе, а покупай в киеве. вопрос в другом. в тернополе предпочитают строить частные многоэтажные дома. какой % прикарпаццев вламывает в забугорье. какой регион лидирует по переводам вестерн юнион? тернополь. приток денег есть будет ли дорожать в тернополе?

5. зачем покупать если рынок перегрет? и ты знаешь, что он перегрет

6. кризис и крушение банковской системы? а зачем нам буря. эволюция лучше революций!
> Be careful with property.
>> In reality you do not make money from investment property but each year
>> invest extra money to cover running cost. Only reason to invest in
>> property
>> is negative gearing (tax minimisation - if you have goo income) and
>> capital
>> gain (who knows how
>> much.). Of course all my properties belong not to me but to bank because
>> I
>> pay interest only. I also manage all my properties by myself. I did some
>> property courses so I understand in this investment.
>> Do not buy if market overheated. In Australia (and I think everywhere in
>> the
>> world) property price cycle is approximately 7 years. Ask your wife to
>> check
>> previous real estate statistics when was previous peak. It has reason to
>> buy
>> property if you intend to held one quite a long time. I do not know how
>> big
>> is in Ukraine stamp duty but in Australia if you will sell just after
>> couple
>> years stamp duty and capital gain tax will erase all your profit.
>> Avoid to by body corporate property. It will suck money from you endless.
>> I
>> found that is better to buy shity cheap property then luxury one. Is
>> always
>> much easy to find tenant for cheap property than expensive one.
>> Do not trust real estate agents. They do not
>> care
>> about your money.
>>
>> Conclusion.
>> Do not buy in Ternopil (if you serious to move to Kiev. You always loose
>> money when sell property).
>> Do not buy if market overheated.
>> If you decide to buy not what you want to live in but what you can rent
>> out
>> in the future. Do not buy luxury.

To Вдадимир "Вы в самом деле не понимаете? Или просто для "поддержки разговора" и создания соответствующего тона вот эти вопросы задаете? Обо всем этом мы писали много-много раз." - Я все прекрасно понимаю, даже Ваши графики смотрел и читал статьи. Только вот одна загвоздочка получается - источники Ваши субъективны и не заинтересованы в снижении цен, даже если будет продаваться 0 квартир. Если, я правильно понимаю, то большинство посетителей задает Вам те же вопросы,если Вы обо всем этом писали много-много раз))). ВЫВОД и опять с вопросом))) О какой объективности Ваших АНАЛИЗОВ можно говорить, да и зачем их делать, если не возможно получить как минимум,объктивные данные о количестве сделок?

Да эволюция лучше революции. Но есть еще славянский менталитет, который как цепная реакция - долго разгоняется и долго тормозит. Выход из сценария "крах" мог бы быть (постепенное снижение цены). Кто из экономистов-психологов придумает эту модель, то ему надо будет поставить памятник.
Обвал не интересен ни кому! Пострадают все. Но если сейчас не остановить гонку за ценами, то дельта в кульминации может быть больше.

Договорились. Спасибо за приглашение, если получится, то воспользуюсь, лыжи это замечательно. Будете ехать в лондон обязательно пишите, в понедельник-вторник жизнь еще такая вялая, а вот если приедете под конец недели, здесь всегда найдется компания.

п.1 - мені неясна ваша думка.
п.2 - який зміст купувати люкс, якщо можна купити дешевше і довести до пуття
п.4 - питання в тому, що купувати слід не там де хочу жити, а там де можна буде здавати в аренду з вигодою.
п.5 - тобто хочете сказати, що ринок нерухомості України - недооцінений? тоді по якій методиці?
п.6 - буря нікому нідочого, вже 1917 мали, наслідки ще досі дають про себе чути, але багато-хто не бере уроків минулого.

Я маю претензії до тих, хто сам жирує,а іншим не дає розвиватись. Мій висновк грунтується на тому, що при владі нема свідомого елементу, який би дав можливість розвиватись народу.
Отже влада не українська, а якось іншого національного елементу.

Держава Україна, значить вона має враховувати в першу чергу інтереси українців. Їм нема куди дітись, так як після відїзду проходить асиміляція.
Ляхи мають Польщу, жиди - Ізраїль, москалі - Росію, чому Украхїнці не можуть себе почувати нормально в своїй країні?

Повірте, в Тернополі, за те що говориш російською, ніхто морду бити не буде і з роботи не розрахує. Чому в Києві, не можу спокійно спілкуватись українською, про Донбас я мовчу?




Чому

Посмотрите на это с маркетинговой точки зрения.
Вы помните конец 80х начало 90х. ЛЮБАЯ машина была в цене, а иномарка это было вообще из серии НЛО. За любой убитый опель или форд можно было получить хорошие деньги.
Я помню на столбах в киеве висели объявления поменяю квартиру на машину. Где эти глупцы?!
Что произошло потом? Люди начали жить лучше, появились кредиты. Если иномарка, то какая, какие опции (стеклоподъемники, цвет, салон) тд.
Я уверен, что с квартирами будет тоже самое. Абстрактный квадратный метр дифференцируется в своей стоимости. Что мы обсуждаем? Квадратный метр? Это такая же высосанная из пальца величина как и аналитика на домике. У меня вопрос КАКОЙ КВАДРАТНЫЙ МЕТР И ГДЕ?!
Оцениваться будет конкретная квартира.
Хрущобы будут падать в цене и превращаться в гетто.

Новострой? Ответьте мне Какой новострой? Где? От какой строительной компании.
Вот Вам эволюция непроданного новостроя.
Многие строительные компании уже имеют жилищно-эксплуатационные конторы. ПознякиЖС, ТММ, Лико Холдинг. Вы знаете сколько стоит квартплата у ТММ в 80м2 двушке? 250-300 долларов! Уже!

Конечно дома супер! Элита! Люкс! Но скажите мне что мешает этим конторам, имея полный цикл не поднимать деньги на аренде? Почему они не могут сдавать эти квартиры и параллельно продавать?
Кто будет следующий КГС?
У кого вы возьмете квартиру в аренду у большой организации, которая будет поддерживать порядок и будет вам гарантировать цены год или у алканов-шабашников, которые вам будут предлагать раздолбанные хрущобы с ужасными парадными?

Рынок консолидируется милюзга и счастливые владельцы кусочков земли вымирают. Лафа закончилась.
Нормальный следующий шаг эволюции.

По-поводу письма австралийского друга Mr Flymana

У меня по-понедельникам проповедническое настроение, так что если можно я поясню этот рассказ. То что говорит ваш австралийский друг - это печальная правда, и вот как это было. Когда-то ваш друг услышал рекламу \"become property millionaire in three years\" и, подобно многим другим людям мечтающим о миллионах, решил стать мелким property investor. Есть целый бизнес, называется property investment clubs, вот эти "клубы" рассказывают народу "инвестиционные секреты", устраивают очень дорогие семинары для будущих миллионеров, и тоже как правило предлагают свим членам разные недвижимости по "льготным" ценам, причем сами организаторы клуба эту недвижимость не покупают, а берут 2-3% от цены. Как правило такие клубы живут недолго, во-первых члены клуба вскорости начинают понимать что миллионов не будет, а во-вторых государственные финансовые власти стараются их прикрыть.
Впрочем, чтобы быть property investor вовсе не нужно вступать в подобный клуб. Тем более что все те секреты за которые ваш друг заплатил где-то тысяч пять долларов я вам расскажу бесплатно. Весь "секрет" сводится к выражению \"financial gearing\" - поясню на примере. Скажем, недвижимость стоит 100.000, банк дает кредит на 90%, депозит 10%. Вот вы платите 10.000, на 90.000 берете т.н. \"interest only mortgage\" - это вид ипотеки где выплачивается только процент, а не сам капитал. Преимущество такой ипотеки в том что ежемесячные выплаты меньше, недостаток понятное дело в том что собственно за недвижимость вы ничего не выплачиваете, а когда-то банку надо будет отдать всю сумму. Изначально такие формы ипотеки были созданы для весьма небольшого рынка - тех кто например ожидает в будущем большое наследство или бонус, но вот пресловутые property investors их полюбили. А дальше, например за год недвижимость выросла на 10%, инвестор продает недвижимость за 110.000, отдает банку 90.000, и получается что на 10.000 он заработал 10.000 - это же 100% за год!!! Вообще, чудеса! Дальше еще чудеснее. Недвижимость ведь можно сдать в аренду и аренда покроет ежемесячные выплаты и пр. расходы. А если и не покроет, то по-австралийским налоговым правилом, убыток от такого вида деятельности можно списывать до налогов в расход, вот именно то что ваш друг называет \"negative gearing\".

Народ хочет верить в чудеса, особенно те кто зарабатывает 54.000 австралийских доллара, и вот тут наступает самое интересное. Оказывается что цены на те недвижимости которые предлагает "клуб" отнюдь не льготные, а самому искать недвижимость отнимает много времени. Оказывается что сдавать в аренду - это большой геморрой и отнимает много времени. Оказывается что убыток хоть до налогов, хоть после, а все равно убыток. Оказывается что это замечательное австралийское налоговое правило очень даже могут отменить, как когда-то сделали в сша. Оказывается еще есть stamp duty tax - разовый налог при покупке недвижимости, не знаю австралийских ставок, вот в англии он 1-4% от общей стоимости, оказывается еще есть разные другие расходы при покупке - риелтор, юрист, нотариус, процентов 5-6 может набежать. А если все же удалось получить прибыль, то еще действительно есть тот самый capital gains tax, опять же не знаю австралийских ставок, но в англии он до 40%. А самый страх в том что у \"high gearing\" есть обратная сторона, при флуктуации цены на 10% вниз, цена станет 90.000, банку отдавать 90.000, убыток 100%, и если человек решил продать во-время такой флуктуации, то можно очень здорово попасть.

Мораль же заключается в том что увы, денег без риска не бывает.

Пацы, забугорные получатели ихнего опыта. Если Вы понравились друг другу, то пишите на мэил. И не засоряйте личными делами форум.

Еще раз
1. в австралии, сша и швейцарии ты должен делать обновление фасада каждый год, а глубокое обновление фасада (когда сбивают штукатурку) каждые 15 лет. это не "хочу-нехочу", а это требование коммуны или жителей района, где ты живешь. Обновить фасд в Германии стоит 50 000 евро! Поляки вчерную делают это за 12000 евро, но +еда и место для сна. (спросите Вашего австралийца). А у нас платишь квартплату и все. хочешь делаешь ремонт-хочешь не делаешь.
Они думают о том КАК ОНИ БУДУТ ПРОДАВАТЬ свою недвижимость (состояние играет роль), а у нас абстрактные кв метры
2. там люкс-это не только сами Ваши аппартаменты (золотые унитазы или кораллы на потолках). огромную роль играет, какой район, какой вид, какой сосед итд.
5. ничео не хочу сказать. Вы мое мнение знаете. я не отношусь к недвижимости как к серой массе. какая и где. конечно брежневские панели и хрущобы будут падать. что будет с новостроем смотрите пункт выше.
6. мы миновали стадию накопления капитала, но все еще не прошли стадию дикого капитализма, но уже начали появляться тресты и монополии.
Знаете в Израиле не все спокойно и изральитяне бегут оттуда как ошпаренные, а в России только сейчас улеглось после Чечни. Польша-это пожалуй единственное мононациональное государство (из указанных), но почему в Англию переехало 450 000 поляков с 2004-2006? А польский сантехник-этосимвол нового ЕС?

Кто Вам не дает говорить по-украински в Киеве? На Подоле вся молодежь у Киево-Могилянки говорит по-украински. Зачем эти фобии? Согласен, что в Харькове и Донетске не все гладко. Вопрос, но при чем здесь евреи? Мой друг квартиры в Киеве не скупает, а живет себе тихо спокойно с ммамой в 2шке. Парламентское национальное большинство не позаботилось о нем-)))))))))))))))) Ему так же тяжело как Вам и он такой же украинец как и Вы.

Еще раз повторюсь проблема в нас самих. Надо создавать не великую Украину, а просто Украину. Тогда она станет великой. Все страны и народы, которые закончили строительство Великих Наций тут же начали хорошо жить. Примеры? Швеция, Англия итд

И еще как Вы объяснитето, что во Львове не могут вести бизнесс ни одна международная компания? Кока Кола закрыла фабрику, Рейнольдс закрыл фабрику, Нестле все время в тяжбах со Свиточем, ЛАЗ-русские разработали можель, набрали заказов по России, а их засудили, поляки отреставрировали торговый центр, а их чуть не перестреляли... Я могу продолжать до бесконечности. Это тоже национальное большинство в парламенте вытворяет?
Пока не убьем раба в себе -нормально жить не будем! Когда Вы програмируете вы не ищите проблемы в компьютере или ОС. Вы ищите, что не так в алгоритме, те с Вами.

Англорус, Ви особисто здаєте в Австралії, в аренду нерухомість, якщо ні, то до чого ваші "роздуми".

По друге, людина, не входить ні вякі клуби.
Якщо людина закінчила курси на кшталт "рієлторів", то що вона значить влізла в якусь аферу?

Припустимо, наприклад, якщо я ходив на курси Cisco system, то що я учасни піраміди доткомів?

По третє, що ви хочете сказати? В Австралії аренда 7 кімнатної квартири виходить десь в туж суму, що і сплата по кредиту, якщо купувати аналогічне житло в кредит, чог не скажеш про Україну.

В Україні вигідніше раза в 2-3- арендувати.

Чудеса якраз тут, а не в Австраліїї, життя як у казці, чим дальше, тим страшніше.

Львів знаходиться в тому ж правовому просторі, що й решта України.
Але це до тої теми, що поки нема захисту власності в Україні, інвестицій не буде.

ВР приймає закони, формує уряд...На даний момент ВР вже має під собою дві гілки влади. У нас дійсно, "сліпа Феміда", а не судова система.
А ще поряд "брат", який хоче повернути україну у сферу свого 100% впливу.

Щодо прикладу з програмуванням, то він не зовсім доречний, так як для embedded system часто проблеми з ОС та залізом є актуальними.

Это был мой вклад в повышение финансовой грамотности украинского народа.

[/color]
Поясните, что значит «источники субъективны»?

И что значит «не заинтересованы в снижении цен, даже если будет продаваться 0 квартир»?
А с чего ж тогда агенты жить будут?


[color=black]Агенты (которые поставляют нам значительную долю информации о рынке) заинтересованы
в первую очередь, в том, чтобы сделок было как можно больше;
во вторую очередь, чтоб торговать не «посредническими квартирами», а «прямыми» (тогда не нужно гонораром делиться);
в третью очередь, в том, чтобы проблем было поменьше;
в четвертую очередь, в том, чтобы квартиры продавались как можно быстрее тогда и сил меньше тратишь, и расходов (на рекламу, поездки, переговоры) меньше.
А вот «лишние 50-100 заработанных у.е.» от повышения цены волнуют их (как правило) лишь в пятую очередь.
Люди они прагматичные и понимают, что реальная "синица" весом в 1000 у.е гораздо лучше призрачного "журавля" весом в 1050 у.е.

К вопросу об объективности источников информации.

База данных предложений достаточно объективна для того, чтобы определить тенденции изменения цен.
Объективна она и в том смысле, что какая есть (объективно), такая и есть.
Никто ее не «подрисовывает», а если какие-то объекты в нее и не попадают, то вовсе не по причине «подрихтовывания статистики». Не попадают те объекты, информацию о которых владельцы и посредники не публикуют (или сознательно искажают, например, указывают 10 этаж в пятиэтажном доме).
Да, попадают в базу данных так называемые «объекты-заманушки». Это несуществующие объекты, с очень привлекательными (низкими) ценами.
Дают такие объявления некоторые посредники с единственной целью привлечь к себе внимание потенциальных покупателей (покупатели звонят, посредники говорят что та квартира уже продана, но есть масса других).
Отсеять подобные объявления очень трудно.
Равно как и объявления с явно завышенными ценами.
Объекты с явно завышенными ценами дают (обычно) хозяева; посредники такие объявления (как правило) не дают зачем им рекламировать квартиры, продать которые они не смогут?


Конечно же, и те, и другие объекты оказывают влияние на статистику. Но это влияние (по нашим оценкам) достаточно умеренное. Во-первых, объекты с явно заниженными и явно завышенными ценами в определенной мере компенсируют влияние друг друга. А, во-вторых, применяемые методы статистической обработки автоматически отсекают «крайние» (самые дорогие и самые дешевые) в анализируемом сегменте объекты.
При определении индексов отсечение «крайних» объектов производится еще более жестко.

Одна из наиболее сложных проблем – определение реальной цены продаж.
Что об этой проблеме можно сказать?
Очень многое зависит от сегмента рынка и класса недвижимости.

Там, где квартир считанные единицы (это, например, престижные дореволюционные дома) – там статистика и прочие методы логического анализа, мягко говоря, хромают. Там рулят опыт и интуиция очень опытного агента.
Если «солидный покупатель» настроен брать данную конкретную квартиру за $650000, то торг может идти (и месяц, и два) вверх на $20000 - $30000 (опытный агент подобные вещи «чувствует нутром»).
Не настроен – сбрасывают цену на $20000-$30000 (\"как у соседей\"), а договориться не могут.
Именно поэтому статистику цен по \"дореволюционным\" и \"сталинкам в центре\" мы стараемся не приводить (уж больно большие погрешности).


В массовых сегментах рынка цены продаж известны неплохо (причем, не только агентам, но и продавцам/покупателям).
Там торг нередко идет за сотню долларов (естественно, с учетом «сегодняшних цен» предложений). Поэтому \"реальные рыночные цены продаж\" в этих сегментах рынка достаточно близки к ценам предложений.
Типичный сценарий торгов там примерно следующий.
Потенциальный покупатель, пытаясь выторговать $1000, затягивает торг (на неделю-другую). И сталкивается с тем, что цена подросла еще на $1000. В конце концов стороны договариваются поднять цену на $500 и срочно подписывают договор задатка.

"А с чего ж тогда агенты жить будут?" - Так многие из них уже давно ничего и не имеют))) Остались те из них, кто имеет запасы от прошлых операций)) Среди них ведь тоже огромная конкуренция за сопровождение.

To Владимир Субъктивные источники - это те, которые выражают интересы одной из сторон (быков либо медведей) рынка. Сам общался не с одним риелтером, так вот никаких особых положительных качеств в пользу покупателя я не ощутил, только ощущал попытки внушения, что рынок будет всегда расти, надо сейчас покупать, поскольку через час будет дороже))) и т.д. Скажу Вам со стороны покупателя очень неприятные ощущения, такое впечатление, буд-то попал в начало 90-х, когда на рынках и в переходах оболванивали простой люд.

С агентами общаюсь много. Основные устремления агентов я описал выше(естественно не объективно, а так, как их вижу/ощущаю).
К этому могу добавить следующее.
Плохие агенты (а они в серьезных компаниях долго не задерживаются) думают в первую очередь о себе, во вторую очередь о клиенте.
У хороших агентов приоритеты (очень часто) иные сначала думают о клиенте, потом о себе. Во многих случаях это оказывается и удобнее, и выгоднее если агент забывает об интересах клиента, то клиент уходит в сторону.
Хотя сложная это штука...
Конфликт интересов возникает достаточно часто.
И дело даже не в том, что заботясь исключительно об интересах клиента, приходится выполнять намного большую работу (больше просмотров, больше сложных и нервных переговоров и т.д, и т.п.).
Дело в том, что подыскивая клиенту наилучший вариант, агенту приходится обращаться к посредникам, а, соответственно, делить с ними гонорар. Выходит работы больше, а гонорар вдвое меньший.
Но эта арифметика (часто) совершенно неправильна.

Хороший агент обязан показать/посмотреть наилучшие посреднические варианты, а это очень чревато (с точки зрения гонорара).
Конечно, если "посреднический вариант" на голову лучше "прямого", то тут и разговоров нет (даже и у "плохого агента"). Куда обиднее, когда "свой вариант" лучше (или не хуже) посреднического, но клиент выбирает вариант посреднический.
И вот для того, чтобы каждый раз не терзаться (не метаться, не переживать), "хороший агент" настраивается на интересы клиента. А там как выйдет.
Клиент такое отношение видит/чувствует. И больше доверяет. И реже уходит к конкурентам. И своим знакомым порекомендует. И агентстство, и агента.

Что же касается утверждения агентов о том, что "недвижимость подорожает", так ведь они люди достаточно опытные. На многие годы вперед они редко прогнозируют. А вот о ближайших месяцах судят достаточно объективно. Если говорят, что квартира подорожает, то с вероятностью 99% она таки подорожает.
И говорят они это не потому, что так "велит начальство" (начальство вообще редко узнает о том, что говорит агент тет-а-тет клиенту), а потому, что опираясь на свой опыт, они именно так и считают.
Почувствуют предпосылки для снижения цен, наверняка, будут говорить и об этом.

P.S.
Или Вы предпочитаете агента (врача, адвоката, сантехника, электрика...), который будет давать Вам лишь самые приятные оптимистичные прогнозы?
Так у меня был уже такой случай сантехник сказал, что чугунная батарея "простоит еще сто лет", а она не далее как три недели назад (при включении отопления) прорвала; хорошо хоть трещинка была небольшая, а вода в системе ещё холодной.

To Владимир Так я и не против, пусть они делают свои прогнозы, только вот аргументированно дать факторы роста никто из них не может, пытаются работать на внешних психологических воздействиях человека по принципу мозгового штурма, вот и получается что растет этот рынок иррационально по мнению и советам риелетров. При этом риелторы являются протыми передадчиками интересной игры на повышение))).