Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 14.05.2007

Грубости вроде как особой и нет. А ирония вызвана всего лишь явной предвзятостью суждений специалистов, работающих в АН, и инерционностью мышления застройщиков и продавцов.

Проблема в том, что цех риэлторов очень большой и очень разнородный. Потенциальным клиентам сложно судить кто есть кто.
Приводит это к тому, что очень большой процент клиентов (и денег) достается непрофессионалам (по нашим данным на вторичном рынке более 20000 посредников при общем числе продаваемых за год квартир порядка 40000).
Именно поэтому настоящие специалисты заинтересованы в очищении рынка от \"иждивенцев и хапуг\" не менее клиентов.
Будет ли содействовать длительная стагнация подобному процессу, сказать трудно.
Профессионал обычно претендует на солидный заработок. Иначе уходит. Непрофессионал рассматривает посредничество как вспомогательный заработок. И даже, если у него будет одна сделка в год, то особо никуда не уйдет (будет по-прежнему звонить по телефонам).Значит таки да - или рынок должен долго обильно стагнировать или закон "О риелтерстве" надо срочно принимать...

А я думаю що ринок просяде не більше як на 10%-15%.Потім почнеться повільний ріст.

Я имел ввиду НОРМАЛЬНУЮ себестоимость 500-600 долларов. Если на всякие взятки даже до 1 млн.долларов то это до 5 квартир, плюс 10% городу. В доме минимум до 100 квартир. Считайте сами сколько % надбавки. А 600 долларов и 2500 долларов - В 4 РАЗА !!!

для любого кто работает с прогнозами это все очевидно. что вы делаете если прогноз погоды оказывается не верным? бежите на форумы и пишите что они лоханулись? и стоит ли из-за того что прогноз оказался не верным прекратить говорить о прогнозах погоды?
Ну и как минимум странно в середине года обсуждать годовые прогнозы по этому году..

Ну, некоторые компании делают корректировки каждый квартал и смотрят как это отразицца на годовом бюджете))))

ну если компания считает нужным - пусть делает. во многом это говорит о качестве прогноза.

Согласен, очевидно. Согласен, не стоит из-за отдельного не совсем правильного прогноза отказываться читать прогнозы вообще. Но и утверждать, что аналитики РЖН ошибаются в прогнозах значительно реже синоптиков ИМХО тоже не стоит. А именно с такого утверждения Владимира и началась, собственно, эта дискуссия.
Прогноз - это дело сложное на любом рынке, особенно в условиях украинской экономики. Но тем не менее прогноз обычно необходим для планирования своей деятельности в будущем и потребность в прогнозах во всех сегментах рынка в будущем будет только увеличиваться.

Так что если будет 30% падение - это только цветочки для строителей. ИМХО, по-настощему РН заработает как рынок, когда новострой опустится хотя бы до уровня 1500 долларов м2, а это 70% падения.

В 4 раза отношение между себестоимостью и ценой предложения новостроек в Киеве. А 1500 дол.м. в самый раз, и строителям и покупателям. Год назад была такая и всех устраивала прибыль, причем в разы. Да и ипотека пойдет нормально( конечно если еще и процент будет 5-6 ). А то скоро банки станут мегапродавцами заложенной недвижимости. Те что взяли квартиры до 1500 дол.м еще потянут эту лямку, кто за 2500 ... вряд ли. Я имею ввиду большинство. Конечно, есть такие, которые могут ежемесячно платить 1500 дол. по кредиту в течение 25 лет, но их по моему немного, они не освоят те миллионых новых метров, которые будут вводить в эксплуатацию. Была такая задачка хорошая в начальной школе, которая описывала взаимосвязь из одной трубы вытекает... в другую втекает... Вопрос за сколько наполнится, сколько останется ? что то типа того. Хорошо иллюстрирует баланс расходов и доходов. Наверно кто то ее в детстве не решал

В классическом понимании, тренды (определяющие направление изменения цены) бывают всего трех видов восходящий, нисходящий и боковой (колеблющийся, при котором нет определенного движения цены).
Но нашей экономике (и рынку недвижимости) до классики еще далековато.
Поэтому нам явно маловато этих трех видов тренда.
Нужны еще дополнительные их градации. Хотя бы еще две стремительно растущий (галопирующий) тренд и стремительно падающий (обвальный). (И в СМИ подобные термины присутствуют).

Конечно же, вводя подобные тренды, желательно позаботиться об их численной конкретизации. Причем, не вообще (для всего мира), а применительно к совершенно конкретному рынку (и даже применительно к конкретному этапу развития этого рынка).
Например, при месячном росте до 6% - растущий тренд, свыше 6% в месяц - галопирующий.

-------
Возвращаясь к Вашему примеру, не так уж и просто определить, была ли ошибка или погрешность в прогнозе.
И не только потому, что, говоря о тренде, подразумевают тенденции изменения цен, а не количества проданных изделий (т.е. Вы смешали вещи, мягко говоря, очень разные).
Важно и то, насколько развит рынок.

Если рынок не развит и цены лишь формируются (а такое имеет место, например, на рынке земли), то просчет в росте цен (по всей стране на год вперед) даже на 30% может расцениваться как погрешность.
Если же рынок сформировался и имеет многолетнюю предысторию, то это уже может расцениваться как ошибка. А может расцениваться и как погрешность. Сказал аналитик, что цены вырастут - и они действительно выросли... Значит прогноз правильный.

Некорректные прикидки. Если 6% в месяц экстраполировать на год, получается 72%. Так что 6% - это галопирующий рост. На мой взгляд, о "обычном" растущем тренде можно говорить при ежемесячном росте 3%, максимум - 4%. да и то 4 - многовато.

Так я ж написал "например". Как возможный вариант.
А варианты можно (и нужно) обсуждать.
В принципе, я и хотел обсудить их. Но пост и так вышел слишком длинным. Потому и отложил этот момент.

Теперь по сути.
Отталкиваться нужно не только от процентов (увеличения или снижения) цен, но и от продолжительности процесса.
Если цены интенсивно растут всего лишь месяц, то 6% - для нашего рынка это еще не "галопирование". Поскольку при таких краткосрочных всплесках договоры задатков (обычно) еще не разрывают.
Рост 12% за два месяца - это уже (почти) галоп.
Рост 18% за три месяца - это галоп.
При полугодичном росте цен нижняя цифра "галопа" - процентов 30 (за полгода).
При годовом росте - процентов 40 (за год).
Все это, естественно, IMHO.
И все - исключительно ДЛЯ КИЕВСКОГО РН.
Для других рынков недвижимости - свои цифры.

P.S.
Наиболее сложный (для меня) вопрос должны ли совпадать цифры, определяющие галопирующий и обвальный тренды?
Все ж таки рост цен на 6% в месяц не такая уж большая редкость. А вот падения цен на 6% в месяц не припомню.

середня по Києву (а-ля Домік.нет індекс).

700 быть не может , это моя ставка. давайте поставим по $100 каждый на год . я говорю - не меньше 1500. Вы говорите - не меньше 700. Принимаете?

ИМХО: галопирующий и обвальный тренды не факт, что совпадут между собой. Если при галопирующем росте цен, Вы говорите, цены (в долгосрочном периоде) возрастают минимум на 40%, то падение цен на 25-30% за год можно считать галопирующим.
Конкретно на этот вопрос не ответит никто, поскольку, как Вы верно заметили, галопирующий рост цен на нашем рынке - ситуация, уже случавшаяся неоднократно, и следовательно, имеющая свою историю. А вот история галопирующего падения цен на нашем РЖН пока отсутствует, и следовательно, анализировать галопирующее падение цен нам пока некак - нет статистики.

P.S. Насколько я помню из вузовского курса мат. статистики, тренд может отображать не только изменение цен, но изменение во времени любого показателя, характеризующего как экономические, так и другие явления. Так что исследуй мы с Вами цены, объемы продаж, урожайность или количество выпавших осадков, в каждом из этих случаев та линия, которую мы нарисуем, будет называться трендом.
Другое дело, что прогнозирование цен и объемов продаж - вещи действительно немножко разные.

прикидка 6% в месяц - это не 72% в год, т.к. 6% от предыдущего считается. Выходит 201% в год. забейте в Excel. Так что, 6% - это мега-галопирующий рост. А вообще, перебирайтесь в Днепродзержинск ) тут 500 уе за кв.м.

прикидка 6% в месяц - это не 72% в год, т.к. 6% от предыдущего считается. Выходит 201% в год. забейте в Excel. Так что, 6% - это мега-галопирующий рост. А вообще, перебирайтесь в Днепродзержинск ) тут 500 уе за кв.м.

Днепродзержинск - город на любителя. Проще в Днепропетровск добраться, чем с правобережья Днепродзержинска на его левобережье. И промышленности слишком много для комфортного проживания, и от реки там воняет чем-то не по детски. Я лучше в Новомосковске, к примеру, жилье куплю.

В данном случае предмет разговора – так называемый «технический анализ рынка».
В рамках этого анализа понятие тренда достаточно четко описано.
Если нет дополнительных пояснений, то понимаются именно цены.
Правда, некоторые авторы используют термин «тренд» применительно и к количеству проданных товаров. Но это нередко лишь запутывает.
Ибо анализ изменения цен и объема проданных товаров обычно проводят совместно. Уточнять же в каждом абзаце, о каком тренде идет речь весьма утомительно.
Поэтому, дабы не путать цены с проданными товарами, для товаров (сделок) в техническом анализе рынка есть другой термин «объем торгов» //www.forexland.ru/art15.php.