Якщо ви є інвестором проблемного будівництва, що робити? (оновлено)

(оновлено 2025)

• Головна порада - це ретельно перевіряти всі юридичні ризики перед початком інвестування. Залучення кваліфікованого юриста має найвищий пріоритет. 
  
• Але, що робити при виникненні проблем з об'єктом інвестування - це дуже складне питання. У цій темі вітаються поради та приклади вирішення таких проблем.
  

Знати про ризики інвестування:

Інвестування в будівництво - це ризик, й тим він вищий, чим менший стан готовності об'єкту. А саме: юридичний стан речей на початку будівництва не завжди прозорий та повний. Наявність усіх дозволів на будівництво не гарантує відсутність проблем на етапі введення в експлуатацію та етапі передачі прав володіння квартир інвесторам. Як показує практика, заявлений термін введення не відповідає дійсності у більшості випадків й до нього можна впевнено додавати рік, чи навіть більше - стосується будь яких забудовників, навіть з ідеальною репутацію. І це не враховуючи загальний стан речей в країні, що значно підвищує усі ризики.

• У 2021 році ми (портал нерухомості Domik.ua та аналітичний портал Bild.ua) запустили проект оцінки ризиків новобудов Індекс Надійності: кожній новобудові давався статус, якій оцінював актуальний стан речей та ризики для інвесторів. На жаль, після 2022 року він не оновлюється, але ви можете його бачити в обговореннях новобудов, які почали будівництво до 2023 року.
  

- О чем спрашивать в отделе продаж застройщика

- Как определить категорию сложности новостройки

- Как распознать нечестных застройщиков

• Крім цього, ми не публікуємо реклами будівництва, яке офіційно вважається проблемним.
  

Заложникам долгостроя: инструкция как создать жилищно-строительный кооператив и обрести квартиру

На прошлой неделе мы писали о реальном примере завершения строительства долгостроя силами инвесторов, которые создали ОСМД «Фундуклеевский». В продолжение данной темы портал Domik.ua разработал пошаговую инструкцию для инициативных инвесторов, готовых побороться за свое законное право на квартиры путем создания жилищно-строительного кооператива.

Этапы создания жилищно-строительного кооператива

Итак, первым делом надо определиться с учредителями кооператива. Согласно статье 7 Закона Украины «О кооперации» учредителями кооператива могут быть граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, а также юридические лица Украины и иностранных государств, которые участвуют в деятельности кооперативов через своих представителей. При этом учредителей должно быть не менее трех человек.

«При создании кооператива составляется список членов и ассоциированных членов кооператива, который утверждается общим собранием, хотя кооператив можно создать с помощью трех учредителей, а уже потом принять в состав членов (ассоциированных) кооператива других лиц», - отмечает юрист. Из трех возможных организационно-правовых форм кооперативов (производственный, обслуживающий и потребительский) для целей достройки объекта подходит обслуживающий. Таким образом, подчеркивает юрист, название может выглядеть так: «Обслуживающий кооператив ... », «Жилищно-строительный кооператив ... ».

Далее надо провести собрание учредителей и по результатам принятых решений составить протокол. Согласно положениям статьи 7 Закона Украины «О кооперации» определено, что решение учредительного собрания оформляется протоколом, который подписывают председатель и секретарь собрания. В протоколе указываются лица, принимавшие участие в учредительном собрании. Для физического лица - фамилия, имя и отчество, данные паспорта гражданина Украины или паспортных документов иностранца (для лиц без гражданства, которые постоянно проживают в Украине, - данные документа, его заменяют) для юридического лица - фамилия, имя и отчество уполномоченного представителя юридического лица, документ, подтверждающий его полномочия. Данные о физическом лице удостоверяются его личной подписью, а о юридическом лице - подписью его уполномоченного представителя.

На учредительном собрании должны быть рассмотрены вопросы создания кооператива (с указанием названия и адреса), о принятии и утверждении устава, избрании председателя кооператива и определении порядка осуществления регистрации кооператива, уполномочив на указанные действия определенное лицо. Председатель и секретарь собрания определяется из числа учредителей, а привлекать посторонних лиц не следует.

Важный вопрос – устав кооператива, текст которого надо подготовить до учредительного собрания. В этом вопросе стоит обратиться за помощью к юристам, поскольку к содержанию устава юридического лица есть определенные требования. К тому же есть вопросы, варианты прописывания которых зависят от задач, которые ставятся перед кооперативом. Например, количество членов и ассоциированных членов. У первых больше полномочий, поскольку они принимают решения на собрании членов кооператива. Ассоциированные члены имеют лишь право совещательного голоса. «Использование схемы, при которой количество членов кооператива небольшое, а все остальные являются ассоциированными членами, с одной стороны, значительно упрощает и ускоряет процедуру принятия решений, с другой — увеличивает риски личной воли», - поясняет юрист.

Затем вы регистрируете свой кооператив у нотариуса или других аккредитованных субъектов (перечень их есть на сайте Департамента государственной регистрации).

Необходимо подать следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации создания юридического лица.
2. Заявление об избрании юридическим лицом упрощенной системы налогообложения и/или регистрационное заявление о добровольной регистрации в качестве плательщика налога на добавленную стоимость и/или заявление о включении в Реестр неприбыльных учреждений и организаций по формам, утвержденным в соответствии с законодательством, по желанию заявителя. «Сейчас, чтобы получить статус неприбыльности, приходится обращаться непосредственно в налоговую инспекцию, поскольку у государственного регистратора есть технические трудности и необходимые данные не перенаправляются в налоговую инспекцию. Для этого, после проведения государственной регистрации кооператива, в государственную налоговую инспекцию представляются:
- Заявка (Форма №1 РН).
- Копия устава.
- Копия протокола.
- Копия паспорта и кода учредителей.
- Копия выписки из государственного реестра юридических лиц.
- На заявке кроме подписи председателя кооператива проставить печать», - советует И. Топор.
3. Сведения о руководящих органах общественного формирования (имя, дата рождения руководителя, членов других руководящих органов, регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (при наличии)). А также должность, контактный номер телефона и другие средства связи, сведения о лице, которое имеет право представлять общественное формирование для осуществления регистрационных действий (имя, дата рождения, контактный номер телефона и другие средства связи.). Все эти данные должны быть указаны в протоколе учредительного собрания.
4. Учредительный документ юридического лица - в случае создания юридического лица на основании собственного учредительного документа (в вашем случае это устав).

«Не забывайте, что если пакет документов на регистрацию будет подавать представитель, то ему понадобится нотариально заверенная доверенность от учредителей на совершение действий по регистрации кооператива. Уже после регистрации необходимо заказать печать», - резюмирует юрист.

Создать и зарегистрировать кооператив можно за месяц, утверждают юристы. А вот для решения остальных задач понадобятся годы.

Полезная информация .

Лично если бы вляпался я-то ничего не делал бы,пустил бы на самотёком,иначе подпалю себе мозг и здоровье.
А таки да-попасть может каждый,но зная лично тех попавших ,у всех были какие-то необдуманные,поспешные и "ничего никого не слишавшие,глазозалепшие застройщиком" покупки.

Постараться продать...за сколько-нибудь

Инвесторам, вложившим деньги в недостроенные дома Анатолия Войцеховского, власти предложили алгоритм.
//biz.liga.net/all/nedvizhimost/stati/35 04525-privet-ot-voytsekhovskogo-dostraiv at-doma-pridetsya-pokupatelyam-.htm

Цитата "Габби":

Постараться продать...за сколько-нибудь

То есть, я так понимаю, найти похожего .... и обмануть? Вы предлагаете дальше обманывать? Это рецепт?

Подскажите, пожалуйста, что делать?
Предобрела в БД Холдинг квартиру в ЖК "Пражский квартал 2", но тепер ГАСК отменил им все документы на стройку.
Как мне вернуть деньги? Это же очевидная афёра, как и с Войцеховским

От лица инвесторов ЖК "4 сезона" дом 2 по Максимовича 3, очень прошу проанализируйте состояний в нашем комплексе.У людей уже просто лопнуло терпение, когда нам отказались отвечать даже на письменный запрос о сроках сдачи дома. Продажи 3-го дома идут, а куда люди вкладывают деньги? Там почти 450 квартир! Сколько людей может потерять свои деньги!? В договорах первых инвесторов второго дома фигурирует срок сдачи ....2011 год!!! Света, воды, тепла нет. (тут я начинаю уже завидовать инвесторам Войцеховского...) Первый дом сдавали так же со скандалами и судами почти 6 лет. Обратите внимание на возможную афёру!

Цитата "Интересно":

От лица инвесторов ЖК "4 сезона" дом 2 по Максимовича 3, очень прошу проанализируйте состояний в нашем комплексе.У людей уже просто лопнуло терпение, когда нам отказались отвечать даже на письменный запрос о сроках сдачи дома. Продажи 3-го дома идут, а куда люди вкладывают деньги? Там почти 450 квартир! Сколько людей может потерять свои деньги!? В договорах первых инвесторов второго дома фигурирует срок сдачи ....2011 год!!! Света, воды, тепла нет. (тут я начинаю уже завидовать инвесторам Войцеховского...) Первый дом сдавали так же со скандалами и судами почти 6 лет. Обратите внимание на возможную афёру!

Плюсую! Если есть какая то возможность повлиять на это, Вам будут благодарны почти 450 инвесторов!

Ждать может современем когда то достроят и узаконят.

Не знаю, поможет ли эта информация инвесторам проблемного строительства, но, думаю, все же лучше быть в курсе происходящего.

В Верховной Раде зарегистрировали Проект Закону про внесення змін до статті 42 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (щодо захисту прав громадян-інвесторів житла у випадку банкрутства)
https://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=61136

В пояснительной записке сказано, что Законопроектом пропонується доповнити цей перелік та передавати об’єкти незавершеного будівництва житлового призначення до комунальної власності відповідних територіальних громад.
При цьому, після передачі об’єкту незавершеного будівництва житлового призначення до комунальної власності відповідної територіальної громади, майнові права громадян-інвесторів житла зберігатимуться у повному обсязі.

120 киевлян, пострадавших от аферы застройщика, получат свои квартиры

В Киеве достроят молодежный жилой комплекс «Академгородок», который находится на Святошинской пл., 1. Еще 15 лет назад более 120 киевских семей вложили свои средства в это строительство, но так и не получили обещанного жилья. В течение последних 10 лет все работы были заморожены.

Олег Приходько: активісти мають переміщувати акценти відповідальності від забудовника до місцевих виконавчих органів

У всіх цих конфліктах є й третя сторона, яка майже завжди залишається «у тіні», однак саме вона мала б найбільше нести відповідальність, надавати пояснення за свої прийняті рішення, надані дозволи, землевідводи, погодження та т. ін. – це державні органи, з благословення яких забудовник і розпочав свої роботи.

В Україні налічується майже 120 довгобудів, - Лев Парцхаладзе

Заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Лев Парцхаладзе розповів, що станом на жовтень 2017 року Мінрегіон працює над виведенням українських довгобудів із категорії проблемних об'єктів.

Как правительство планирует решить проблему долгостроев и к чему это может привести

На этой неделе в Минрегионе снова заговорили о намерении решить данную проблему.

5 грудня 2017 року на офіційному сайті Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України було оприлюднено Наказ №297 від 08.11.2017 «Про затвердження Переліку об’єктів житлового будівництва, на добудову (будівництво) яких або придбання житла в яких можуть спрямовуватися бюджетні кошти».

В Мінрегіоні назвали житлові будинки, які можуть добудувати на бюджетні кошти: перелік адрес

Законопроект о защите прав пострадавших вкладчиков в строительство решит проблему долгостроев в Украине, - Лев Парцхаладзе

Такой документ сможет решить проблему долгостроев в Украине и защитить права граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков, - подчеркнул заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Лев Парцхаладзе во время презентации концепции законопроекта.

Українцям дозволять узаконювати збудовані без дозволу об′єкти нерухомості: законопроект №3696

Таку можливість українці мали фактично з травня 2015 року, оскільки згаданий закон був затверджений наказом Мінрегіону 15 травня 2015 року за № 547/26992. У поясненні до проекту закону №3696 йдеться про те, що термін прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва, збудованих без дозволу на виконання будівельних робіт, буде подовжено на законодавчому рівні. Причина подовження терміну полягає у тому, що до 31 грудня 2015 року українці могли не встигнути узаконити такі будівлі, а з 1 січня 2016 року були позбавлені такої можливості.

Строительная амнистия для возведенных без разрешения объектов с незначительным классом последствий

Закон Украины №3696 позволит гражданам узаконить частное жилье, возведенное на земельном участке без разрешения. После вступления в законную силу этого документа застройщики-физические лица получат право оформить жилье, возведенное без официального разрешения на строительство.