Великобритания: Недвижимость будет дешеветь

Будет дешеветь
Александр Кокшаров, спецкор журнала «Эксперт» в Лондоне
Британский рынок недвижимости переживает спад, еще год назад казавшийся маловероятным. События развиваются по сценарию начала 90-х, эксперты говорят о затяжном падении
овет ипотечных кредитных организаций Великобритании (Council of Mortgage Lenders, CML) опубликовал прогноз: по итогам 2008 года цены на недвижимость в стране упадут на 7%. А ведь совсем недавно, в конце прошлого года, экономисты CML прогнозировали рост цен на 1%. Еще пессимистичнее ситуацию оценивает британский минфин: если верить недавней утечке информации, британское правительство ожидает снижения цен на 10%. А исследовательский отдел риэлтерской компании Savills полагает, что в течение двух лет британская недвижимость подешевеет на 25%.
Нынешняя ситуация напоминает аналитикам кризис начала 90−х годов, когда затяжная экономическая рецессия очень больно ударила по рынку недвижимости. Тогда цены за четыре года упали на 20%, а с учетом инфляции недвижимость подешевела на 30–40%. Всего было конфисковано и продано с молотка 345 тыс. домов, так как их владельцы не могли оплачивать подорожавшую ипотеку. Более двух миллионов британских домохозяйств оказались в ситуации «отрицательной стоимости» своих квартир и домов — те стали дешевле ипотечных кредитов, взятых под их покупку.
Пока до конца не ясно, повторится ли полностью сценарий 90−х, но многие в Британии начали готовиться к худшему.
Смена настроений
В том же прогнозе CML говорится, что общее число транзакций по купле-продаже жилой недвижимости снизится на 35% — до 770 тыс. сделок. Такого уровня на рынке не было с середины 70−х — в последние годы фиксировалось по несколько миллионов сделок.
В марте и апреле 2008 года общие объемы ипотечного финансирования (как для покупки домов, так и для перехода на новый ипотечный кредит) упали на 16% по сравнению с теми же месяцами прошлого года. По прогнозу CML, общий объем ипотечного кредитования в 2008 году составит всего 110 млрд долларов — в два раза меньше, чем в 2007−м. А поскольку спрос еще долго будет слабым, цены продолжат падение.
Комментируя прогноз, генеральный директор CML Майкл Куган заявил: «Прежде чем ситуация начнет улучшаться, она должна еще ухудшиться».
Характерно, что еще несколько месяцев назад те же самые эксперты ожидали, что цены на недвижимость в 2008 году в худшем случае останутся неизменными, а возможно, даже немного вырастут. Главная причина неоправданного оптимизма — прогнозы составляют компании, имеющие непосредственный интерес на рынке недвижимости.
Цены на жилье в Британии падают около полугода, поэтому не замечать происходящего уже никто не может себе позволить. Так, средняя цена единицы британской жилой недвижимости в апреле составила 436 тыс. долларов — на 3,6% ниже, чем год назад. Падение цен в некоторых регионах заметно превышает средний показатель. Так, в Уэльсе с начала года цены упали на 5,9%, в Шотландии — на 5,1, в Центральной Англии — на 4,7%.
«Данные с рынка недвижимости показывают, что с конца октября, когда мы публиковали наш предыдущий прогноз, давление на цены было направлено строго вниз. Поэтому недвижимость будет дешеветь», — рассказала «Эксперту» аналитик CML Сью Андерсон.
Этой же позиции придерживаются два крупнейших кредитора ипотечного рынка Британии, банки Halifax и Nationwide. В течение последнего месяца оба финансовых института изменили свой прогноз с нейтрального на отрицательный. «Ситуация на рынке недвижимости меняется постоянно, поэтому мы ожидаем некоторого падения в 2008 году», — поясняет Фионнула Эрли, экономист Nationwide. По ее мнению, британская недвижимость останется слишком дорогой, ипотечных кредитов будет выдаваться мало, а все участники рынка предпочтут ждать дальнейшего падения цен. «В целом мы ожидаем скромного, не более десяти процентов, снижения цен на рынке недвижимости в Британии», — прогнозирует главный экономист банка Halifax Мартин Эллис.
Однако многие наблюдатели считают, что снижение цен может быть куда существеннее. «Кризис ликвидности оказался значительно более серьезным, чем ожидалось еще несколько месяцев назад. Это привело к полной смене стратегий ипотечных кредиторов, условия выдачи кредитов ужесточились. Темпы экономического роста замедлились почти вдвое, заметно выросли потребительские цены. Многие британцы будут просто не в состоянии позволить себе жилье по нынешним ценам. Если темпы роста ВВП в 2009 году окажутся ниже, чем в нынешнем, то цены могут упасть еще на 10–15%. А при наихудшем сценарии снижение цен может продлиться и в 2010−м», — рассказал «Эксперту» экономист Capital Economics Кевин Дэвидсон.
Без домов
Снижение цен уже ударило по строительному сектору. По официальным данным, с января по март было начато строительство 32 тыс. новых домов (против 40 тыс. за аналогичный период 2007 года или 38 тыс. в последнем квартале прошлого года). «Резкое замедление нового строительства — сигнал со стороны строительных компаний, которые не видят перспектив на рынке недвижимости в ближайшее время. По ряду косвенных показателей можно сделать вывод, что строительная отрасль сокращается уже пять месяцев подряд, при этом весьма быстрыми темпами», — рассказал «Эксперту» экономист исследовательского центра Global Insight Ховард Арче.
Persimmon — крупнейшая строительная компания Британии — заявила, что перестанет строить на новых площадках до тех пор, пока не улучшатся условия с ипотечным кредитованием. С января по март продажи новых домов в этой компании упали на 24%. Barratt Development — вторая крупнейшая строительная компания страны — объявила об ожидающемся снижении прибылей из-за того, что растет число покупателей, решивших отказаться от приобретения новых домов. Их не остановило даже то, что в случае отказа они теряли тысячу долларов депозита. За первый квартал продажи Barratt упали на 26%. Taylor Wimpey — одна из пяти крупнейших компаний сектора — объявила о начале переговоров со своими сотрудниками по закрытию 13 из 39 британских офисов, что означает сокращение 600 рабочих мест.
«В ближайшие месяцы будут потеряны десятки тысяч рабочих мест в секторе строительства и недвижимости — от строителей и плотников до агентов и брокеров», — заявил недавно Стюарт Бейсли, глава Федерации жилищного строительства Британии.
Уменьшение объемов строительства происходит на фоне продолжающегося роста населения страны. В отличие от многих других государств Европы в Британии население продолжает расти (как за счет миграции, так и за счет естественного прироста), а из-за невысоких темпов строительства жилплощадь на одного человека лишь сокращается. Строительство новых домов с 1989−го по 2005 год составляло всего по 148 тыс. единиц жилой недвижимости ежегодно. В то время как в одном 1968 году было построено 425 тыс. домов и квартир.
Сильнее всего дефицит жилья ощущается в быстрорастущем Лондоне и его окрестностях. На юго-востоке Англии темпы экономического роста превышают средние по Британии вдвое, и именно сюда устремляются экономические мигранты — как из других районов страны, так и из-за рубежа. Но ограничительные правила строительства (в частности, невозможность застраивать «зеленый пояс» Лондона) не позволяют обеспечить растущее население адекватным жильем.
Назад в девяностые?
На британском рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация — сочетание растущего населения, физического дефицита жилья во многих районах с одной стороны и снижение цен и уменьшение строительства новых домов — с другой.
«Хотя действительно жилья не хватает, при нынешнем ценовом уровне оно стало недоступным основной части населения. Период бурного экономического роста и высокие доходы сотрудников ряда отраслей, прежде всего финансового сектора лондонского Сити, привели к образованию явного пузыря на рынке недвижимости, который сегодня стал сдуваться», — рассказал «Эксперту» старший экономист лондонского исследовательского центра Economist Intelligence Unit Чарлз Дженкинз.
Действительно, еще в конце 80−х, накануне последнего бума на рынке недвижимости в Британии, цены превышали средний уровень годовых зарплат в 3,5 раза.
Затем в течение нескольких лет произошел скачок до пяти раз — результатом стал кризис начала 1990−х.
Сегодня, по данным банка Halifax, стоимость среднего британского дома или квартиры эквивалента 5,66 годовым зарплатам среднего британца, в Лондоне и на юго-востоке Англии — свыше 7.
«Такой уровень цен является неустойчивым в долгосрочной перспективе хотя бы потому, что банки предпочитают выдавать ипотеки на суммы, в 3–3,5 раза превышающие размер годовой зарплаты. Недвижимость становится совершенно недоступной, особенно в Лондоне, где большую роль играют спекулятивный фактор Сити и приток обеспеченных покупателей из-за границы. Чтобы недвижимость стала доступной для массового покупателя, цены должны серьезно упасть. Возможно, речь идет о 20–30 процентах», — рассказал «Эксперту» руководитель исследовательского департамента Hometrack Ричард Доннел.
Прогнозы, предсказывающие падение на 30–35% в течение ближайших лет, звучат из уст очень высокопоставленных британских экономистов. Так, в начале мая один из членов комитета по денежной политике Банка Англии Дэвид Бланшфлауэр заявил, что цены на недвижимость в Британии должны упасть на треть, чтобы вернуть соотношение между ценами и доходами британцев на устойчивый уровень. Сегодня 71% жителей Британии являются владельцами жилья, поэтому для большинства населения выплаты по ипотечным кредитам остаются главной статьей расходов.
Впрочем, в нынешней ситуации отмечается не только сходство с событиями начала 90−х, но и некоторые отличия. Так, в конце 80−х процентные ставки составляли около 10%, а в конце 1989 года они выросли до невероятного по нынешним меркам уровня — 14,9%. С декабря же 2007 года Банк Англии уже трижды сокращал процентные ставки — с 5,75 до нынешних 5%. Это позволяет большинству домовладельцев продолжать обслуживать свои ипотеки без угрозы конфискаций. Так, согласно прогнозу CLM, число конфискаций домов за невыплату в 2008 году составит всего 45 тыс. (столько же, сколько ожидалось в октябрьском прогнозе).
Безработных в Британии сегодня 843 тыс. человек, несмотря на приток сотен тысяч мигрантов из стран Восточной Европы в последние четыре года. В разгар же рецессии начала 90−х в Британии было почти 3 млн безработных, многие из которых потеряли свои дома из-за невозможности выплачивать ипотечные кредиты.
Поэтому наихудший сценарий может и не реализоваться, до полномасштабного кризиса пока далеко.
Да и власти ведут себя очень активно. В середине мая замминистра финансов по жилищным вопросам Каролин Флинт объявила о новой инициативе, которая должна сократить число конфискаций домов. Так, все британцы с уровнем дохода менее 120 тыс. долларов в год смогут получить доступ к правительственной программе поддержки, в рамках которой правительство будет выплачивать половину кредита. Правда, в случае продажи дома половину его стоимости придется вернуть государству. Это должно значительно повысить доступность жилья для британцев, многие из которых тратят на выплаты по ипотечным кредитам около половины своего месячного дохода.
Но этих мер может оказаться недостаточно. «Происходящее на рынке недвижимости во многом объясняется ожиданиями. Если цены падают два месяца, то все начинают думать, что падать они будут и дальше. Поэтому перестают покупать. То, что мы сейчас наблюдаем, — эдакая забастовка покупателей, которые предпочитают занять выжидательную позицию. В таких условиях снижение цен приводит к ожиданию дальнейшего падения. И если покупатели будут считать, что с покупкой стоит подождать, то цены продолжат двигаться вниз», — сказала «Эксперту» Йоланда Барнс, экономист риэлтерского агентства Savills, которое ожидает 25−процентного удешевления недвижимости до конца 2009 года.
Оригинал + графики Эксперт