ЖК "Grand Life", Ирпень - "Укрсоцбуд"

Уважаемый Алан, ну вы жути нагнали - НБУ, "элита-центр"...
В "нашем" проекте все-таки присутствует имя узнаваемого банка и инвесторами зафиксированы договорные гарантии возврата вложенных средств (за минусом штрафа 10%). Это всетаки не фуфло-инвестдоговора "Элиты-центр".
Мне слабо верится в то, что банк с миллиардной стоимостью организует кидок, при котором получив все разрешения, землю и построив каркасы домов, украдет деньги несчастной сотни-другой инвесторов. Это просто глупо и бессмысленно.

По поводу графика - я за :151:
Нужен укрупненный календарный график строительных работ (в "Проджекте" это называется диаграмма Ганта :n1: ). Согласно этого графика человек далекий от тонкостей строительства должен понимать:
1. Начало вставки окон по дому №6 - (условно) 01.08.2008, окончание 01.11.2008.
2. Начало утепления стен по дому №5 - (условно) .....
3. ... и т.д.
Чтобы любой инвестор, вложивший свои кровные мог приехать на и посмотреть на "Жилой комплекс в районе завода Ирпеньмаш", увидеть, что на своем любимом домике №6 поставлены окна вовремя, успокоится, поехать домой и спокойно выпить баночку пива с будущими соседями.

Короче говоря, Виктор - давайте укрупненный график. Он есть (без него не было бы разрешения на стройработы), и строй-отдел уважаемого "Марин-Билдера" может его укрупнить и привести в читаемый обывателем вид за три дня спокойно.
График, график :151:

Цитата:

Колега, меньше пафоса. Никто не питает иллюзий относительно наличия риска при покупках первички. И Виктор об этих откровенно рисках говорил на встрече с инвесторами перед сделкой. Вопрос в понимании инвесторами того, что не обязательно быть жертвой и покорно ждать новостей. Мало у кого есть опыт покупки первички по непростым схемам и если возник вопрос после сделки, я считаю нормальным прояснить его для себя и будущих(надеюсь) соседей. Уважаемый АлАн, нам очень важно и интересно знать ваше мнение и Ваша поддержка совсем не лишняя, при этом постарайтесь быть более корректным и менее эмоциональным в оценках ситуации.

Есть конкретный запрос, я не вижу причин не показать нам календарный план. Уверен, Виктор поможет в этом вопросе, ему необходимо время на подготовку.

Я позволю себе напомнить вопрос участникам форума:

Кто считает полезным (бесполезным) понимать, что календарный график производства строительно-монтажных работ по комплексу Grand Life в Ирпене существует, согласован с подрядчиком, содержит конкретные сроки и соответствует рекламному буклету?

Прошу высказываться.

Стокгольмский синдром.
Люди, захваченные преступниками в заложники, начинают сочувствовать захватившим их.

Прошу не рассматривать меня как врага.
Это форум, и я высказываю свое мнение.

Во-первых, не во всех компаниях такие мутные схемы финансирования и договоры.
Во-вторых, ситуация сейчас резко отличается даже от ситуации трехмесячной давности в сторону ухудшения. И если Вы сегодня (до начала полномасштабного кризиса) многократно и безрезультатно просите человека, нанятого за Ваши деньги построить жилье для Вас, предоставить Вам некую информацию, то можете представить общение во время кризиса.
И проблема не в конкретном графике.
Это подход к партнерству.
Полноправные партнеры по многу раз нижайше не просят.

Мне проще оценить ситуацию со стороны.
Я не покупатель и не продавец жилья.
Не нужны мои мысли Игорю, может нужны другим читателям форума.

Цитата:

:n2:
" Не притягивай негативные мысли, ибо прийдут они к тебе внезапно" (кстати цитата из Библии)

В принципе страусы уже давно изобрели способ "не видеть" проблем.
Но проблемы от прятанья головы в песок никуда не деваются.
Вспомните "Дніпровські вежі".
В рамках этого проекта по строительству жилья построено на Троещине лет 7 назад шесть тридцатиэтажных "этажерок". И уже много лет эти этажерки (такие же, как сегодня в Вашем проекте) стоят без стен, окон и дверей. А люди, вложившие деньги, безрезультатно ищут виновника.
И не думайте, пожалуйста, что все они были глупее Вас.

Сегодня в разделе "для клиентов" появились новые фотографии. В 5 доме никаких зрительных изменений нет.

Цитата:

В предварительном договоре мены покупаемая квартира описывается достаточно подробно, основные характеристики ее указаны, то есть и номера квартиры, дома, этаж, планировка, основные строительные работы по оснащению квартиры, срок сдачи в эксплуатацию.
Что касается ссылок на Генеральный план и проектную документацию по комплексу, то, как приложение к договору этот пакет документов неуместен, потому как является рабочей строительной документацией, копия Генерального плана находится в офисе – в любое время его можно посмотреть и изучить. План квартиры, а также одобренная «Укрсоцбудом» часть Генерального плана застройки прилагается к Договору.
Участок находится в субаренде УСБуда от Нау. Копия договора у нас. Сканер не работает, но обещают завтра / послезавтра новый поставить. Как только будет, я сразу его upload в Google.

В -

Что интересно.
Застройщики, объясняя высокую цену продаваемого ими жилья, практически всегда роняют скупую слезу, рассказывая о затратах на покупку земли и т.д. и т.п.
ГИ землю не покупало.
КГС был пойман в Буче на том, что даже в аренду участок, на котором уже построены многоэтажки, не оформлял. Чтобы даже за аренду не платить.
От "Элиты" хоть участки, которые сейчас делят, остались.
А тут субаренда у НАУ.
И сканер не работает.

Цитата:

Согласен с Виктором в части супер-мега доходности застройщиков. Возможно, она превышает среднерыночную, но ни о каких 200%-300% сейчас говорить не приходится.
Пример, берем "наш" Ирпенский проект.
Сейчас цена реализации на наиболее ликвидные квартиры около 1500, на остальные ниже. По собственному опыту (банк, строительство) знаю, что сейчас построить меньше чем за 750уе/м2 - нереально. Плюс к этому стоимость земли, повсеместные взятки, землеотводы, рекламу, маркетинг и прочее. Стоимость строительства таким образом, (по моим грубым прикидкам) держится на уровне 800-900уе/м2.
1500 - 900 = 600 уе. Если, грубо говоря, "вкинуть" эти деньги в стройку в 2007 и "вынуть" с доходом через два года в 2009, получается 33% годовых, можете проверить.
Скептикам - да я знаю про NPV, IRR и прочее,.. что деньги обращаемые приносят более высокий доход, но господа это далеко не 300% годовых. Увы и ах (для застройщиков).

Вот и уважаемый ordinary_person о стоимости земли применительно к Вашему проекту говорит.
И чего стоят эти Ваши расчеты?
Ведь как минимум землю никто не покупал.

Цитата:

" Не притягивай негативные мысли, ибо прийдут они к тебе внезапно" (кстати цитата из Библии)

Нет такого в Библии и быть не может. А вот тем, кто свое измышляет к Библии, там есть явные слова:

Цитата:

если кто приложит что к ним, на того наложит Бог язвы, о которых написано в книге сей;

Цитата:

Вот и уважаемый ordinary_person о стоимости земли применительно к Вашему проекту говорит.
И чего стоят эти Ваши расчеты?
Ведь как минимум землю никто не покупал.

Алан, неужели вы думаете, что землю в арнеду/субаренду бесплатно гектарами раздают? :11:
Я думаю там имел место и откат для НАУ и обязательства перед ним, например по ремонту студенческих общежитий, или типа того. Не эти ли "стоимость земли"?

Да и зачем ее покупать? Взяли в аренду, построили, вернули государству. По этому нехитрому механизму работают сейчас много застройщиков. И механизм этот абсолютно легальный.

Цитата:

Не нужны мои мысли Игорю, может нужны другим читателям форума.

Ув. АлАн, выша мысль , что покупатели ГИ больны Стокгольмским синдромом, похожи на страусов и скоро займут место рядом с жертвами Элиты понятна. Если есть другие мысли, интересно будет узнать.

Резюмируя сообщения предыдущего дня:

Цитата:

Короче говоря, Виктор - давайте укрупненный график.

В Предварительном договоре мены есть ссылка на график строительных работ.
Мы всегда, по требованию клиента, предъявляем этот график в процессе анализа документов.

Обычно мы предпочитаем не распространять его более широко, так как он содержит в себе информацию, которая может оказаться полезной нашим конкурентам. Те не менее, было принято решение опубликовать его здесь.

//spreadsheets.google.com/pub?key=p3B... xyhh2KngCUcwSBQ

В -

Во, уже есть предмет для обсуждения. По детализированнсти вполне удовлетворительно.

Друзья
Я взял за правило не ввязываться в словесное фехтование с нерациональными и эксцентричными людьми. И впредь я не буду ни как реагировать на ваши будущие сообщения.

И тем не менее так как за два дня Alan нашел время сделать рекорд из девяти сообщений (особенно поразительно от человека который по собственному признанию делает это в чисто альтруистических целях – дабы спасти страусо-подобных участников форума от самих себя; и лично никак не связан ни с проектом ни с вообще покупкой и продажей недвижимости), то я думаю что одно исключение из правил здесь уместно.

В своих сообщениях, Alan показал полное непонимание проекта. Каждое сообщение пестреет фактическими ошибками. Но так как для многих из вас процесс покупки произошел давно, я хочу воспользоваться случаем и еще раз описать ключевые аспекты проекта.

1. Застройщиком в проекте выступает УкрСоцБуд. 99.9% акций УСБуда принадлежит УСБанку, который в свою очередь принадлежите теперь итальянской банковской фирме UniCredit Group, которая является 8ой по величине банковской организацией в мире. По правилам корпоративных аквизиций, покупающая компания принимает на себя все без исключения юридические, финансовые итд обязательства продающейся компании. На УкрСоцБуд оформлены договор на субаренду от НАУ, разрешение на строительство, и имущественные права на проект.
2. После фиаско с Элита Центром, постановлением ВР, приняты всего две схемы привлечения средств населения на проведение строительных работ.
• ФФС
• Ценные бумаги.
УСБуд использует ценные бумаги. Эта схема требует два типа договоров договор мены и договор купли продажи ценных бумаг.
Договор мены заключается между УСБудом и покупателем и включает в себя описание объекта сделки и обязательства застройщика (в том числе и график строительства). Договор купли продажи заключается между покупателем и УСБанком. Продажа ценных бумаг – это лицензионная деятельность и УСБанк имеет такую лицензию. В этом документе описывается финансовая часть сделки включая обязательства обоих сторон и штрафные санкции за невыполнение. Именно в этом документе, сам УСБанк берет на себя обязанность вернуть покупателю его деньги (за вычетом 10%) в случае если покупатель решает по какой-либо причине расторгнуть договор.

3. Компания Grand Idea является девелопером, занимающимся рядом работ включая реализацию объекта и действует по доверенности от УСБуда.

4. Компания Марин Билдер Девелопмент является сестерной структурой к GI и выполняет роль ген. подрядчика по договору с УСБудом.

5. Компания КиевГорСтрой Трест-5 является одним из основных субподрядчиков на объекте с ответственностью за возведение самих домов. Ряд других субподрядчиков так же вовлечен в проект с обязанностями по сетям, благоустройству, дорогам итд. КГС-5 отвечает только за строительство и не вовлечен ни в финансирование, ни в какие другие аспекты проекта.

6. Наши покупатели не имеют никаких договорных или юридических отношений ни с Grand Idea ни с КГС ни с Марин Билдер. Все взаимные обязательства существуют только между покупателем, УСБанком и УСБудом.

7. В офисе Grand Idea любой из вас по первому требованию может ознакомиться лично со следующими документами

• Доверенность от УСБуда на GI
• Договор ген подряда (МБ и УСБуд)
• Договор суб подряда (МБ и КГС-5)
• Разрешение на выполнение строительных работ
• Договор Субаренды земли
• График выполнения работ
• Утвержденный ген план
и рядом других документов

Для ознакомления, просто позвоните в офис (390.18.09) и договоритесь о встрече либо с вашим менеджером либо с нашим юристом Наталией Саса.

В -

Поправка - в прошлом сообщении вместо "И впредь я не буду ни как реагировать на ваши будущие сообщения". Следует читать "И впредь я не буду ни как реагировать на будущие сообщения от Alana"!!!

Прошу прощения. 130
В -

Цитата:

Обычно мы предпочитаем не распространять его более широко, так как он содержит в себе информацию, которая может оказаться полезной нашим конкурентам. Те не менее, было принято решение опубликовать его здесь.

Считаю необходимым высоко оценить решение об опубликовании документа и выразить Виктору благодарность за конструктивный ответ на важную часть вопросов.

Цитата:

"И впредь я не буду ни как реагировать на будущие сообщения от Alana"!!!

Поддерживаю и присоединяюсь.

Цитата:

Для ознакомления, просто позвоните в офис (390.18.09) и договоритесь о встрече либо с вашим менеджером либо с нашим юристом Наталией Саса

Виктор, я правильн о понял, что можно ознакомиться с утвержденным графиком выполнения работ по всему комплексу?

Игорь,
Строительные работы по фазе два начнуться осенью. Детальный график будет закончен до этого времени и будет немедленно предоставлен нашим покупателям.
В -

Цитата:

Игорь,
Строительные работы по фазе два начнуться осенью. Детальный график будет закончен до этого времени и будет немедленно предоставлен нашим покупателям.
В -

Виктор, в детальном графике нет необходимости. Достаточно будет двух дат по остальным объектам комплекса - начало и окончание строительства.

Цитата:

В Предварительном договоре мены есть ссылка на график строительных работ.
Мы всегда, по требованию клиента, предъявляем этот график в процессе анализа документов.

Обычно мы предпочитаем не распространять его более широко, так как он содержит в себе информацию, которая может оказаться полезной нашим конкурентам. Те не менее, было принято решение опубликовать его здесь.

//spreadsheets.google.com/pub?key=p3B... xyhh2KngCUcwSBQ

В -

По-моему - то что надо, вполне доходчиво и понятно :20:
Надеюсь это угомонит поднимающих панику.
Коллеги, кто по фоткам с местности может оценить этап выполнения работ?

//photofile.com.ua/users/ged2000/1151498 30/

фотографии со стройки

//www.unian.net/ukr/news/news-262009.htm l

Виктор, тут уже не "бурятские пастухи", а сам голова правління АКБ „Укрсоцбанк” Борис ТИМОНЬКІН выражает обеспокоенность. В связи с этой информацией, какие прогнозы окончания строительства всего коплекса?

В знак единения перед общим врагом предлагаю Игорю обняться (хоть фигурально в Интернете) с Виктором, и дружно плюнуть в мои посты.
Я результата достиг.
Когда надоело читать волынку, когда один, как брошенная любовница, просит о встрече, а другой увиливает от встреч и объяснений, решил посмотреть, как они дружно объединятся против третьей стороны. А потом помирятся.
Что и произошло.
Слишком вы, господа, предсказуемы.
А отвечать Вам мне, или нет - дело Ваше.
Но свои пять копеек вставлять, когда у Вас дело зайдет в тупик, я смогу.
И Ваши посты использовать, уж не обессудьте, буду.
А Вас отвечать не обязую.