Чи варто зараз купувати нерухомість?

ДБК всегда так работали, всё самое "вкусное" продавалось через инвесторов-оптовиков, кто брал на предпродаже или их собственные "прокладки". ;) У них сейчас, если запустят ипотеку по новым правилам (только на первичку), золотое время начнётся - так как у них квартиры идут с базовой отделкой и одни из самых дешёвых (сравнительно с другими застройщиками). Так что за них я бы вообще не переживал. Ну а то что зимой они "стояли" - тут ничего удивительного, дома панельные, панель идёт прямо с завода, а из-за перебоев в энергетике зимой производство панели было остановлено. 

О том что ОП там работает я знаю не по форуму, а потому что сам общался с ними на этой неделе, есть интерес к одному их перспективному проекту. 

Людина

Просто следите за новостями. Не на форуме недвижимости, а проверенные политические. Немного почитайте мировую историю, посмотрите что происходило в странах в которых велись тяжелые боевые действия, экполируйте информацию на нашу географическуб и ментальную принадлежность. Дождитесь окончания(в худшем случае заморозки) конфликта, подумайте, а потом уже можно о чём то спорить. Сейчас это просто гадания на кофейной гуще, стоит...не стоит... никто не знает.Исходя из предлагаемых цен и полит.обстановки риск пока не оправдан.

на самом деле, людям нужно продать и заработать, поэтому не брезгуют никакими методами... Был тут Фарсатис, похоже перелогинился и продолжает будоражить мозги людям фантазиями об ожидаемых в ближайшее время реках долларов и евро... прямо Нью-Васики...

dmvgura

ДБК всегда так работали, всё самое "вкусное" продавалось через инвесторов-оптовиков, кто брал на предпродаже или их собственные "прокладки". ;) У них сейчас, если запустят ипотеку по новым правилам (только на первичку), золотое время начнётся - так как у них квартиры идут с базовой отделкой и одни из самых дешёвых (сравнительно с другими застройщиками). Так что за них я бы вообще не переживал. Ну а то что зимой они "стояли" - тут ничего удивительного, дома панельные, панель идёт прямо с завода, а из-за перебоев в энергетике зимой производство панели было остановлено. 

О том что ОП там работает я знаю не по форуму, а потому что сам общался с ними на этой неделе, есть интерес к одному их перспективному проекту. 

Ах, вам кто-то из ОП по секрету на ушко сказал что всё распрекрасно, и вы тоже по такому же секрету пишите нам на форуме? Ну спасибо, сейчас все побежим в ДБК прямо сейчас, наперегонки, дай вам бог здоровья!

Орки разворотили пригород Киева, чудом не зашли в столицу. Инвестиции, стабильность, недвижимость, будеттолькодорожать? Война еще не закончилась, может плавно перетечь в следующую. С таким безмозглым народом и живем от революции к революции, в промежутках с войной.

Людина

Ах, вам кто-то из ОП по секрету на ушко сказал что всё распрекрасно, и вы тоже по такому же секрету пишите нам на форуме? Ну спасибо, сейчас все побежим в ДБК прямо сейчас, наперегонки, дай вам бог здоровья!

Не нужно никуда бежать, там пока ничего интересного нет. А для вас и подавно. С ОП я общаюсь постоянно и практически всех крупных застройщиков, но несколько на ином уровне, чем обычные покупатели. Отчего и владею обычно несколько бОльшей информацией. Работа у меня такая. 

dmvgura

ДБК всегда так работали, всё самое "вкусное" продавалось через инвесторов-оптовиков, кто брал на предпродаже или их собственные "прокладки". ;) У них сейчас, если запустят ипотеку по новым правилам (только на первичку), золотое время начнётся - так как у них квартиры идут с базовой отделкой и одни из самых дешёвых (сравнительно с другими застройщиками). Так что за них я бы вообще не переживал. Ну а то что зимой они "стояли" - тут ничего удивительного, дома панельные, панель идёт прямо с завода, а из-за перебоев в энергетике зимой производство панели было остановлено. 

О том что ОП там работает я знаю не по форуму, а потому что сам общался с ними на этой неделе, есть интерес к одному их перспективному проекту. 

Панели?  Навигатор 2, 1-3 дома - коробки были закончены полностью ещё осенью 2022. С 1 февраля электричество подается без перерывов. Что мешало делать внутренние и фасадные работы три прошедших месяца? Отсутствие ипотеки? Или перспективного проекта, который профинансирует бесперспективный? 

В этом комплексе нет "вкусных" планировок, потому-что он панельный, квартиры имеют гигантские площади и нерациональные планировки. Виды из окон всех квартир одинаково удручающие.

Все квартиры продавались через OLX, в отдел продаж выставлялись два-три варианта на первых этажах, чисто для галочки.

Льготная ипотека невозможна в государстве где НБУ платит 25% по деп. сертификатам, минфин - 20% по ОВГЗ, а здоровый бизнес привлекает средства под 25-30%. Чтобы покрыть разницу огромной рыночной процентной ставки и льготной по ипотекам, для всех желающих, нужно добрых 10 годовых бюджетов Украины! Такие деньги взять просто неоткуда. Вы нам про ипотеку рассказываете с 2020 года, а ипотеки всё нет.

Чтобы ипотека была доступной в стране должны быть дешевые деньги и низкие риски. В Украине такого нет и никогда не было. Не похоже, что будет в ближайшее время.

Поэтому любая льготная ипотека от государства будет нишевой, ориентированной на очень узкую категорию людей на условиях, фактически, конкурса.

И Киев никогда не будет приоритетным направлением таких программ, потому-что жилье стоит в разы дороже, чем в других городах. По цене одной квартиры в Киеве, можно выдать три-пять ипотек в других городах.

Если же вы мне ответите, что "Запад нам поможет", я рассмеюсь вам в лицо.

Украина получает 35 млрд. долларов внешнего финансирования в год и после завершения активных боевых действий будет приблизительно столько же (в лучшем случае), и пойдут они на восстановление инфраструктуры, покрытие дефицита бюджета, выплаты пострадавшим (в первую очередь военным), реформирование армии и государства.

Оснований полагать, что нам начнут давать в разы больше, "зальют Вас деньгами", когда боевые действия прекратятся и фокус сместится на другие проблемы в мире - нет никаких.

10 лет после войны будут очень тяжелые, а потом возможно повторение войны, если Украина не войдет в НАТО.

Дмитрий Поляков

Орки разворотили пригород Киева, чудом не зашли в столицу. Инвестиции, стабильность, недвижимость, будеттолькодорожать? Война еще не закончилась, может плавно перетечь в следующую. С таким безмозглым народом и живем от революции к революции, в промежутках с войной.

Так что вы предлагаете? Ничего не делать - снимать трусы и бегать? С такой логикой можно не работать, не платит коммуналку, не заводить семьи, не делать ремонты, не платить налоги и прочее. Как нужно сейчас жить?)

Никто никого тут не призывает ни к каким действиям. Думаю у каждого хватает ума думать собственной головой. Но любой человек имеет право высказать своё мнение относительно чего-либо)

Если не нравится чье-то мнение, это не означает что оно какое-то не правильное или ошибочное) Через год или несколько лет будет всё видно кто был прав. Тот кто сидел и ждал или тот кто рискнул.

Showtime

Так что вы предлагаете? Ничего не делать - снимать трусы и бегать? С такой логикой можно не работать, не платит коммуналку, не заводить семьи, не делать ремонты, не платить налоги и прочее. Как нужно сейчас жить?)

Никто никого тут не призывает ни к каким действиям. Думаю у каждого хватает ума думать собственной головой. Но любой человек имеет право высказать своё мнение относительно чего-либо)

Если не нравится чье-то мнение, это не означает что оно какое-то не правильное или ошибочное) Через год или несколько лет будет всё видно кто был прав. Тот кто сидел и ждал или тот кто рискнул.

Я что то на пойму какое вознаграждения вы преследуете, за "год-два"?  Какой порядок цифр 10-20-30к?

dmvgura

Не нужно никуда бежать, там пока ничего интересного нет. А для вас и подавно. С ОП я общаюсь постоянно и практически всех крупных застройщиков, но несколько на ином уровне, чем обычные покупатели. Отчего и владею обычно несколько бОльшей информацией. Работа у меня такая. 

Получается вы заинтересованное лицо. Вам выгодно подавать информацию так как вам выгодно подать и никто не сможет проверить. Почему вам должны верить? Тем более вы используете те же аргументы которые использовали будетолькодорожатели в конце 2021го(а ведь кто-то им реально поверил, вложился, а сейчас не знает что делать с обесцененными метрами). То есть вы призываете рисковать других сам при этом ничем не рискуя. Благородно)

Trito

За последние 3 месяца какие остановились? 

Aidehua вы куда пропали? Я вернулся, будем вас, русские корабли, отправлять в по вашему курсу! Где ответ на вопрос?  Людина вы следующая, тут русским кораблям не будет места уверяю вас)  

Trito

Aidehua вы куда пропали? Я вернулся, будем вас, русские корабли, отправлять в по вашему курсу! Где ответ на вопрос?  Людина вы следующая, тут русским кораблям не будет места уверяю вас)  

Тут есть особи с которыми интересно поспорить, но вы извините к ним не принадлежите. И настолько пошло пытаетесь полирнуть свои потуги продать "хуть почём" откровенно наигранным патриотизмом, что даже немного противно. Ваши посты никто даже до конца не читает, постарайтесь перевести кооичество в качество если хотите что то исправить.

Dmitreus

Я что то на пойму какое вознаграждения вы преследуете, за "год-два"?  Какой порядок цифр 10-20-30к?

На предыдущих страницах четко и ясно описал кому и когда можно было заходить в недвижимость. Никого тут не призывал ничего делать. Каждый сам решает, когда и для чего ему покупать недвижимость.

Что касается цифр, то те объекты которые я приобрел в 2022 году, на сегодня по низу рынка это +$100k+ от суммы их покупки. Новые дома 2020 и 2022 года сдачи.

Людина

Получается вы заинтересованное лицо. Вам выгодно подавать информацию так как вам выгодно подать и никто не сможет проверить. Почему вам должны верить? Тем более вы используете те же аргументы которые использовали будетолькодорожатели в конце 2021го(а ведь кто-то им реально поверил, вложился, а сейчас не знает что делать с обесцененными метрами). То есть вы призываете рисковать других сам при этом ничем не рискуя. Благородно)

А вы думаете мне не всё равно — верит ли мне кто-то посторонний в интернете? Я сюда захожу почитать ваши споры и перекинуться парой комментариев для личного удовольствия. И, уверяю вас, все наши с вами комментарии не влияют на рынок абсолютно никак, эту ветку в год читает человек 100 на всю страну.

Относительно «будет только дорожать» образца 2021 года — то да, рост продолжился бы, не будь большой войны. Но рост был бы значительно меньшим и куда более избирательным, я этой позиции не скрывал, озвучивал её публично. Взрывной рост, «поднимающий все лодки» закончился ещё в конце 2020 / начале 2021 года, многие проекты уже на тот момент были основательно переоценены и потенциала для ощутимого роста там уже не было даже на «высоком» рынке.

Инвестировали ли мы с клиентами в 2021 году? Да, но уже буквально в 3 ЖК на весь Киев. «Минуса» нигде нет, метры не обесценились (ряд домов уже сдался и часть квартир мы продали с небольшим плюсом (там где клиенты решили пока уйти с РН), а часть оставили на «вырост»). Больше того, мы с инвесторами продолжаем покупать недвижимость и сейчас, но уже только готовые новостройки (преимущественно без отделки) и в рамках другой стратегии получения дохода (в среднесрочной перспективе). У нас в стране достаточно людей, готовых рисковать значительными суммами инвестируя по 150000-300000$ в совершенно разные сферы (диверсификация), в том числе и в недвижимость, они понимают риски, играют в долгую. Скажу больше, кто начал правильно покупать ещё прошлым летом-осенью, уже сейчас может выходить с +15% в $. Как пример: осенью прошлого года мы купили клиенту 4 квартиры в ЖК комфорт класса возле метро, сразу после сдачи дома в эксплуатацию, по переуступке. На панике инвесторы продавали эти квартиры по 55000-57000$, сейчас же мы продаём их (не выставили в продажу, а продаём, то есть по нескольким объектам уже прошли сделки) за 62000-63000$ на руки, +8-9% «чистыми» за ≈полгода. Неплохо при нулевых трудозатратах (купили голые стены и продали голые стены спустя 6-7 месяцев), ещё и средства легализовали (покупали по переуступке, продали уже с документами через ДКП). 

Но это точечная практика. Если кто-то думает, что надо бежать и сломя голову что-то покупать, чтобы поднять лёгких денег — то лучше сразу про это забыть. Получать доход стало в несколько раз сложнее, при значительно более высоких рисках. Для себя покупать можно, если готовы пойти на очевидные риски ради дисконта в 15-20%. А для получения прибыли — только если денег много и готовы часть из них «заморозить» их на 3-5 лет (и самое главное, вы реально знаете что нужно покупать и почему). 

Showtime

На предыдущих страницах четко и ясно описал кому и когда можно было заходить в недвижимость. Никого тут не призывал ничего делать. Каждый сам решает, когда и для чего ему покупать недвижимость.

Что касается цифр, то те объекты которые я приобрел в 2022 году, на сегодня по низу рынка это +$100k+ от суммы их покупки. Новые дома 2020 и 2022 года сдачи.

Вы пишете, что купили за 87 то что выставили за 140 и купили за 80 то что стоило 130 до войны. Хорошо.

И тут же сообщаете, что по наблюдениям сейчас цены долларе на 15-20% ниже довоенных. 

Но при этом ваши объекты даже по НИЗУ рынка выросли в цене минимум на 100куе в сумме. 

Т.е. второй объект вырос за полгода примерно на 50куе и его готовы хоть завтра купить по довоенной цене за 130куе и это низ сегодняшнего рынка ? 

А как же то что цены ниже довоенных на 15-20% ? 

dmvgura

Льготная ипотека и не может быть массовой, логично же? Именно потому что ставки по ней не рыночные, а дотационные. Однако с 2021 года она худо-бедно работает, немногочисленные счастливчики (в масштабе страны) получают возможность приобрести жильё. Но сейчас на завершающей стадии оформление правил под новую программу, рассчитанную на достаточно большое число потенциальных участников (предварительная оценка 10000-12000 человек), и будет она уже только на первичку от застройщиков, то есть направлена на поддержку отрасли (а это рабочие места, производство материалов, логистика, налоги, пенсионные отчисления, etc). И «заграница» тут совершенно не при чём, ещё в конце декабря 2022 года ВР одобрила выпуск под неё ОВГЗ, так что вопрос лишь в изменении правил программы и коррекции законодательства. 

О маразматичности планировок у ДБК знают все, Америки вы не открыли. Очевидно, что им необходимо переделывать свои типовые проекты, хоть это и сложно (так как текущее производство панели адаптировано под нынешние квартиры с монструозными метражами, которые стоило бы уменьшить минимум на 10-15% для бОльшей рациональности). Я уже не первый год говорю: нужно возвращаться хотя бы к площадям проектов АППС-Люкс/КТУ и будет ХИТ в эконом-сегменте. 1к по 40-45м2, 2к по 60-65м2, при этом именно эти квартиры должны составлять 80% от общего числа, так как экономика и демография сейчас не про 3-комнатные квартиры. А в идеале даже стоило бы вернуться к проектам АППС/КТ/Т, где площади ещё меньше на 7-20% (в сущности, в эконом-сегменте можно смириться -с кухнями 8,5м2 — едва ли там кто-то будет ставить двухдверные холодильники, а для базового набора быт.техники места хватит). Но это возможно будет реализовать уже в новых проектах, которые ещё нужно разработать и запустить, сейчас же достраивается то, что есть. Как будет дальше — увидим. 

Мин.фин. выпустит ОВГЗ под 20%, чтобы выдать ипотеку под 3%?

Ведь ипотека эта была анонсирована под 3% на 20 лет с первым взносом 20%.

Кто будет покрывать разницу стоимости обслуживания долга? Переплата составит более 5 млн. грн. за 20 лет на каждую (условную) 2-ком. от ДБК.

Держите кредитный калькулятор:

https://www.prostobank.ua/servisy/kalkulyatory/ikk/7300/2400000/20/20/0/0/0/0/0/0

10000 таких ипотек это больше миллиарда долларов.

А расходы на администрирование в течении 20 лет?

Налогоплательщики заплатят со своего кармана 50 млрд. грн., чтобы кому-то была выдана ипотека под сказочные 3%?

У нас бюджет наполняется на 50%, остальное - внешняя помощь и кредиты. Вы это знали? Где взять ещё денег? Поднять налоги? Какие, кому?

То, что ВР что-то там одобрила отнюдь не означает, что мин.фин. возьмется это исполнять и соответствующие расходы на этот проект будут заложены в гос. бюджет след. года.

А то, что эта ипотека нишевая и рассчитана на избранных, тем хуже, тем больше будет её противников. В первую очередь тех, кто платит налоги и тех кто уже взял ипотеку на рыночных условиях.

К тому же взять деньги, чтобы передать их, по сути, застройщикам, означает для государства, по сути, переложить все возможные риски связанные с первичкой на себя. Потому-что, если ДБК или другой застройщик, не достроит объект, не будет ни квартир, ни денег, ни погашений от заемщиков.

А риск, что новый дом может быть разрушен очередной ракетной атакой? Какая страховая это покроет? Сколько это будет стоить на дистанции в 20 лет?

Пожалуйста сбалансируйте ваш ничем не оправданный оптимизм, финансовой грамотой и расчетами. 

gagey

Вы пишете, что купили за 87 то что выставили за 140 и купили за 80 то что стоило 130 до войны. Хорошо.

И тут же сообщаете, что по наблюдениям сейчас цены долларе на 15-20% ниже довоенных. 

Но при этом ваши объекты даже по НИЗУ рынка выросли в цене минимум на 100куе в сумме. 

Т.е. второй объект вырос за полгода примерно на 50куе и его готовы хоть завтра купить по довоенной цене за 130куе и это низ сегодняшнего рынка ? 

А как же то что цены ниже довоенных на 15-20% ? 

Первый объект с новым ремонтом купил у паникселлеров.

Второй классный объект у застройщика за $80 который в 2020-21 стоил $130 у застройщика из-за разницы курсов. В этом году дом ввели в эксплуатацию, похожие планировки с таким же метражом выставлены от $150.

Я обычно люблю считать чужие деньги, но всё же: 

Считаем по низу рынка. Первый объект: ~125к (+38) Второй: ~140к (+60).

Что касается 15-20% то я имел в виду всё таки весь Киев, и те объекты которые сам мониторю, а не только свои.

Нужно еще понимать какая недвижимость сейчас ликвид, а какая нет. Запросы немного поменялись у покупателей с кошельком. Если раньше многих устраивала просто коробка по типу которые строит КГС, то сейчас востребованы объекты закрытого типа или трендовые "город в городе".

Для местных будетолькодорожателей есть прекрасный термин. Инфоцыганство. Но у цыган на "позолотить ручку" доводы получше будут)

Showtime

Первый объект с новым ремонтом купил у паникселлеров.

Второй классный объект у застройщика за $80 который в 2020-21 стоил $130 у застройщика из-за разницы курсов. В этом году дом ввели в эксплуатацию, похожие планировки с таким же метражом выставлены от $150.

Я обычно люблю считать чужие деньги, но всё же: 

Считаем по низу рынка. Первый объект: ~125к (+38) Второй: ~140к (+60).

Что касается 15-20% то я имел в виду всё таки весь Киев, и те объекты которые сам мониторю, а не только свои.

Нужно еще понимать какая недвижимость сейчас ликвид, а какая нет. Запросы немного поменялись у покупателей с кошельком. Если раньше многих устраивала просто коробка по типу которые строит КГС, то сейчас востребованы объекты закрытого типа или трендовые "город в городе".

А Вы пытались продать эту недвижимость сейчас? Вы поставили низ рынка, но это низ желаемых цен, а реально если вы захотите продать , не думаю что вы сможете это сделать быстро. Я исхожу из своего опыта продажи новой 1к в хорошем жк по низу рынка. За полгода просмотры конечно были но реальных желающих - нет. Люди покупают что-то до 50К в лучшем случае. Ваш кейс может быть интересен только в долгосрочной перспектив