Себестоимость жилья

Цитата:

В продолжение темы...
Правительственные органы и госкомпании Казахстана могут выкупить около 8000 квартир в Астане (столица) для стимулирования спроса на жилье, заявил вице-премьер Умирзак Шукеев. Это поможет обеспечить достройку объектов недвижимости, сооружение которых затормозилось из-за глобального кризиса ликвидности и проблем казахских банков. На деньги правительства и госкомпаний уже удалось возобновить финансирование 27 недостроенных объектов в Астане из 112......
//www.realto.ru/news/show/?id=4150&id_se ct=229

Наверняка и наши власть имущие попытаются решить проблемы строителей за счет бюджета. Все последние инициативы именно тратой бюджетных денег с последующим их разворовыванием и пахнут.

Цитата:

Поэтому, возвращаясь к теме себестоимости строительства жилья, я и считаю, что покупатели жилья должны знать его себестоимость. Ведь возможен кризис на рынке жилья, связанный с усложнением ипотечного кредитования (акты НБУ, мировой кризис ликвидности и т.п.). Живых денег на жилищном рынке сейчас совсем мало. Я не знаю точных данных по РН (прошу имеющих информацию дать ссылку), но автодилеры уже неоднократно называли продажи в кредит на уровне 70%.
.....

А уж дальше вступает в действие рынок. Спрос и предложение.

я не хотел писать этот пост-нет желания ввязываться в пустую дискуссию, но решил что вам следует знать некоторые ньюансы ценообразования в строительстве.
я хотел акцентировать на налогообложении строительных предприятий, что строить объект приходится в основном за свои деньги и только в процессе если есть потенциальные покупатели строить за счет привлеченных средств. что это значит? а то что если средства ваши то соотвественно вы должны были с них заплатить 20% ПДВ и 25% прибыли. т.е. строить за счет прибыли предприятия полученной в прошлых периодах. и соответственно оплачивать з/п персоонала с начислением всех налогов. это тоже если вы закажите ремонт квартиры но аванс не даете! какой идиот будет так строить? /я говорю не о частном лице - налогоплательщике - речь идет о юридическом лице на полной ставке налогообложеия/ тем более что строительство достаточно растянуто во времени и пересекает границы периодов подачи отчетов по прибыли и ндс. стоит заметить что строительство ведут не мега концерны а сравнительно небольшие предприятия с небольшим уставным фондом и оборотными средствами. это вам для сравнения с автопроизводителями. поэтому все риски и налоги и прочие расходы будут учитываться при формировании цены.

Цитата:

я не хотел писать этот пост-нет желания ввязываться в пустую дискуссию, но решил что вам следует знать некоторые ньюансы ценообразования в строительстве.
я хотел акцентировать на налогообложении строительных предприятий, что строить объект приходится в основном за свои деньги и только в процессе если есть потенциальные покупатели строить за счет привлеченных средств. что это значит? а то что если средства ваши то соотвественно вы должны были с них заплатить 20% ПДВ и 25% прибыли. т.е. строить за счет прибыли предприятия полученной в прошлых периодах. и соответственно оплачивать з/п персоонала с начислением всех налогов. это тоже если вы закажите ремонт квартиры но аванс не даете! какой идиот будет так строить? /я говорю не о частном лице - налогоплательщике - речь идет о юридическом лице на полной ставке налогообложеия/ тем более что строительство достаточно растянуто во времени и пересекает границы периодов подачи отчетов по прибыли и ндс. стоит заметить что строительство ведут не мега концерны а сравнительно небольшие предприятия с небольшим уставным фондом и оборотными средствами. это вам для сравнения с автопроизводителями. поэтому все риски и налоги и прочие расходы будут учитываться при формировании цены.

Уважаемый Буд!

1. Я не знаю (из Вашего поста не понял), что за особенности Вы имели в виду, но любое предприятие работает или со своими деньгами (средства, внесенные в Уставный фонд, нераспределенная прибыль прошлых периодов, резервного фонда, полученными от продажи акций и т.п.), или с кредитными, или с деньгами, полученными в виде предоплаты от покупателей и т.д.

Чем строители лучше или хуже?

2. Вы не обижайтесь, но в теме до этого спор шел об очень крупных застройщиках Киева (в частности КГС). В Сумах, наверное, ситуация другая.

3. В Киеве, самые высокие цены в Украине.
И падение зарегистрированных сделок на вторичном рынке жилья очень большое - 23% за 2007 год.
И именно в Киеве первый вице-президент КГС отметил падение активности покупателей на первичном рынке жилья.

Поэтому мы и обсуждали цены на киевское жилье.

Ведь повышение цен началось в Киеве. Затем продолжилось в регионах.

Снижение наверняка повторит такой же сценарий.

Цитата:

Уважаемый Буд!

1. Я не знаю (из Вашего поста не понял), что за особенности Вы имели в виду, но любое предприятие работает или со своими деньгами (средства, внесенные в Уставный фонд, нераспределенная прибыль прошлых периодов, резервного фонда, полученными от продажи акций и т.п.), или с кредитными, или с деньгами, полученными в виде предоплаты от покупателей и т.д.

Чем строители лучше или хуже?

2. Вы не обижайтесь, но в теме до этого спор шел об очень крупных застройщиках Киева (в частности КГС). В Сумах, наверное, ситуация другая.

3. В Киеве, самые высокие цены в Украине.
И падение зарегистрированных сделок на вторичном рынке жилья очень большое - 23% за 2007 год.
И именно в Киеве первый вице-президент КГС отметил падение активности покупателей на первичном рынке жилья.

Поэтому мы и обсуждали цены на киевское жилье.

Ведь повышение цен началось в Киеве. Затем продолжилось в регионах.

Снижение наверняка повторит такой же сценарий.

По моему снижение наоборот начинается в с регионов. Наблюдаю за одним райцентром. Там уже год продажа мертвая на второричном рынке

Цитата:

По моему снижение наоборот начинается в с регионов. Наблюдаю за одним райцентром. Там уже год продажа мертвая на второричном рынке

Не подскажете в каком ? У нас в Полтаве летом однушка предлагалась за 33, сейчас за 45. Похоже, у нас решили по цене перегнать Киев : )

Цитата:

15.02.2008
Сколько стоит* Затраты и доходы застройщиков жилья в Киеве
Покупка земельного участка размером 0,4 га с готовым проектом (минимум для строительства типовой многоэтажки) по цене $10 млн за 1 га $4 млн

Да, это близко к реальности

Цитата:

Начальные затраты на котлован и строительство цокольного этажа $2,5 млн

А в этой позиции явный перебор, завышено от 3 до 6 раз, даже если учитыать необходимость, намыва грунта или большого объема выемки, создания свайного поля и т.д. А почему, потому-что на фундаменте надежнее завысит себестоимость, сложнее проверить реальный объем выполненных раюот, вот и делают приписки, снижая налогообложение.

Цитата:

Для достройки дома (монолитокаркас, 15 тыс. кв. м общей жилой площади) нужно $9,5 млн

Завышено в 2-3 раза.
Кроме того, надо компенсировать 1-ю позицию (выделение участка с проектом), официальные проплаты а которой никогда не мпревышают более 40%.

Цитата:

Цена квадратного метра На последних стадиях строительства — $2 тыс. За 15 тыс. кв. м застройщик выручит $30 млн
Доход строителя: $30 млн (выручка) - $16 млн (себестоимость строительства дома) = $14 млн
Доходность проекта — 85-90%

Доход 30 выручка 20 (себестоимость дома 100) Доходность проекта 200%

Цитата:

Срок реализации всего проекта — 2,5-3 года. Годовая доходность — 30-35%

Срок реализация 2 года, годовая доходность 100% без учета налогообложения

Цитата:

Использование заемных средств или продажа квартир на ранних стадиях строительства снижает доходность проекта на 30-50%
*без учета налогообложения

Если учесть налогообложение, то годовая доходность снизится до 65%, что то же неплохо, но на практике себестоимость завышают в итоге реальня годовая доходность составит 80 - 90% если строить без заемных средств.

В принципе понятно, какие меры должно принять государство, однако сделают ли это чиновники, которые сами с этого кормятся? Конечно нет, наглядный пример с газом, вместо росукэнерго вставять свое СП, а дельту на офшор.

Уважаемый Алексей Анатоль, спасибо Вам за то, что разложили всё по полочкам. Да по логике, Вы абсолютно правы, цены завышены - это факт. Но, пока находятся люди, которые не ценят свои деньги и, соответственно, свой труд, цены на недвижимость вряд ли сильно упадут. Более того, многие люди получили в свое время квартиры бесплатно либо от государства, либо в наследство. Теперь они , продав свое жилье по рыночной цене, меняют его на другое, либо большее\меньшее, либо на жилье в другом районе со сравнительно небольшой доплатой и тем самым создают движение на рынке недвижимости. А раз движение есть, то и цены упасть не могут, пока. Я думаю, что сейчас все-таки идиотов влезающий с нуля в ипотеку с переплатой в 140% за 20 лет не осталось. А кто имел деньги на покупку квартиры наличные, те уже давно купили по более или менее нормальным ценам. Умный человек наше жилье по нашим ценам покупать не станет. А у дураков просто не осталось денег, они их на Поле чудес оставили давно. Рынок недвижимости уже почти остановился, стоит остановиться сделкам окончательно цены упадут, и это время не за горами. ИМХО[font=Arial]

Цитата:

Уважаемый Алексей Анатоль, спасибо Вам за то, что разложили всё по полочкам. Да по логике, Вы абсолютно правы, цены завышены - это факт. Но, пока находятся люди, которые не ценят свои деньги и, соответственно, свой труд, цены на недвижимость вряд ли сильно упадут. Более того, многие люди получили в свое время квартиры бесплатно либо от государства, либо в наследство. Теперь они , продав свое жилье по рыночной цене, меняют его на другое, либо большее\меньшее, либо на жилье в другом районе со сравнительно небольшой доплатой и тем самым создают движение на рынке недвижимости. А раз движение есть, то и цены упасть не могут, пока. Я думаю, что сейчас все-таки идиотов влезающий с нуля в ипотеку с переплатой в 140% за 20 лет не осталось. А кто имел деньги на покупку квартиры наличные, те уже давно купили по более или менее нормальным ценам. Умный человек наше жилье по нашим ценам покупать не станет. А у дураков просто не осталось денег, они их на Поле чудес оставили давно. Рынок недвижимости уже почти остановился, стоит остановиться сделкам окончательно цены упадут, и это время не за горами. ИМХО[font=Arial]

Я думаю, что проблема даже не в психологии, а в прозрачности рыеков.

Сегодня прочитал, что общие активы ИСИ снизились, невзирая на то, что фондов стало больше. Т.е. при неблагоприятной ситуации на фондовом рынке (а он более прозрачен, чем РН), и падении индекса ПФТС, инвесторы дружно драпанули.

Банкиры прогнозируют ухудшение условий ипотечного кредитования. Ликвидность РН снижается, количество выставленных на продажу объектов растет.

Минюст констатирует снижение количества зарегистрированных сделок купли-продажи жилья.

Застройщики (КГС) констатируют снижение активности покупателей.

Вот поэтому до последнего будут публиковать непрозрачные индекы, показывающие рост РН.

Цитата:

Я думаю, что проблема даже не в психологии, а в прозрачности рыеков.

Сегодня прочитал, что общие активы ИСИ снизились, невзирая на то, что фондов стало больше. Т.е. при неблагоприятной ситуации на фондовом рынке (а он более прозрачен, чем РН), и падении индекса ПФТС, инвесторы дружно драпанули.

Банкиры прогнозируют ухудшение условий ипотечного кредитования. Ликвидность РН снижается, количество выставленных на продажу объектов растет.

Минюст констатирует снижение количества зарегистрированных сделок купли-продажи жилья.

Застройщики (КГС) констатируют снижение активности покупателей.

Вот поэтому до последнего будут публиковать непрозрачные индекы, показывающие рост РН.

Ого, аж 28 страниц про "это". Образовался консенсус что рыночная цена не связана с себестоимостью или все еще нет? Если нет, то Анатоль, это реальная возможность выбиться в люди. Для начала написать плакат мол "народ хочет метров" и под верховную раду, авось заметят. Опять же, весна уже скоро, потеплеет. Ну да ладно, это неважно, кто-нибудь другой подберет идею.

А вот про недвижимость, скажи Анатоль, а какая связь между тем что сделок стало меньше и тем что цены должны упасть? А может доходы у народа вырастут.

Цитата:

Ого, аж 28 страниц про "это". Образовался консенсус что рыночная цена не связана с себестоимостью или все еще нет? Если нет, то Анатоль, это реальная возможность выбиться в люди. Для начала написать плакат мол "народ хочет метров" и под верховную раду, авось заметят. Опять же, весна уже скоро, потеплеет. Ну да ладно, это неважно, кто-нибудь другой подберет идею.

А вот про недвижимость, скажи Анатоль, а какая связь между тем что сделок стало меньше и тем что цены должны упасть? А может доходы у народа вырастут.

Действительно, на теме дискуссия ведется уже на 28 странице, а Вы решили повторить свою шутку, написанную в начале темы. Неужели за это время так ничего и не придумали?

Цитата:

Действительно, на теме дискуссия ведется уже на 28 странице, а Вы решили повторить свою шутку, написанную в начале темы. Неужели за это время так ничего и не придумали?

Какая же это шутка, это отличная конструктивная идея, каждая власть чего-то говорила про доступное жилье, но как-то вяло, а тут прямо выступить от народа, с флагами, палатками, лозунгами, всяко заметят и приблизят. Ну да ладно. А чего еще я придумал… да ничего, не до дискуссий мне было, мил человек, весь в трудах был и в борьбе, а сейчас вот неделю отдохну, бюрократизмом позанимаюсь, заодно на форуме повыступаю. А вот вы, мой любезный друг Анатолий, после 28ми страниц дискуссий, к каким выводам пришли? Что жизнь несправедлива, но когда-то все станет хорошо? Или что бедность не порок? Или кому жизнь конфетка, а кому одни страдания? Какие, так сказать, конструктивные действия вы можете посоветовать многоуважаемым читателям этого форума?

Винвест
Вы не учли в анализе себестоимости риски повышения материалов в частности бетона, который растет каждый месяц минимум на 5-7%, а его для постройки монолитного дома ой как много надо. Про другое я молчу.
И похоже, к сожелению, как и Анатоль, не владете РЕАЛЬНОЙ ситуацией со сметой на строительство.
Есть такая профессия - прораб-сметчик.
Прежде чем говорить, советую ее получить!!!

Цитата:

Винвест
Вы не учли в анализе себестоимости риски повышения материалов в частности бетона, который растет каждый месяц минимум на 5-7%, а его для постройки монолитного дома ой как много надо. Про другое я молчу.
И похоже, к сожелению, как и Анатоль, не владете РЕАЛЬНОЙ ситуацией со сметой на строительство.
Есть такая профессия - прораб-сметчик.
Прежде чем говорить, советую ее получить!!!

А Ви хеджуйтесь.

Цитата:

Уважаемый Буд!

1. Я не знаю (из Вашего поста не понял), что за особенности Вы имели в виду, но любое предприятие работает или со своими деньгами (средства, внесенные в Уставный фонд, нераспределенная прибыль прошлых периодов, резервного фонда, полученными от продажи акций и т.п.), или с кредитными, или с деньгами, полученными в виде предоплаты от покупателей и т.д.

Чем строители лучше или хуже?

2. Вы не обижайтесь, но в теме до этого спор шел об очень крупных застройщиках Киева (в частности КГС). В Сумах, наверное, ситуация другая.

3. В Киеве, самые высокие цены в Украине.
И падение зарегистрированных сделок на вторичном рынке жилья очень большое - 23% за 2007 год.
И именно в Киеве первый вице-президент КГС отметил падение активности покупателей на первичном рынке жилья.

Поэтому мы и обсуждали цены на киевское жилье.

Ведь повышение цен началось в Киеве. Затем продолжилось в регионах.

Снижение наверняка повторит такой же сценарий.

процесс производства в строительстве совершенно отличается и с точки зрения бухгалтерского учета ПБУ 18 и с инвестиционной и организационной составляющей!
я не говорю что кто то лучьше или хуже просто есть факторы определяющие индивидуальную стоимость объекта строительства и говорить что вот строители просто взяли и нагло завысили стоимость своих работ - это просто болтология не имеющая под собой почву реальности. ведь на форуме ни кто не анализировал действующей сметы строительства и тем более сам не сталкивался с формированием сметной стоимости.... как говориться страна советов.

я не считаю что КГС является уж таким крупным предприятием на украине. посмотрите прийдут застройщики из европы, турции и россии за спинами которых стоят финансовые фонды с объемом инвестиций равным нашему бюджету страны. как не крути, а с финансовой точки зрения компании обладают малой капитализаций в силу того что у нас только одна столица активно строиться. если посмотреть россию то там таких центров сотни. от дальнего востока, прибайкалье, зап. сибирь и европейская часть... наш киев стоит по количеству строительства на уровне волгорада, даже новокузнецк по стоимости м2 и количеству денег на много больше в объемах.

повышение цен в разных городах абсолютно разное и привязывать к столице нет смысла потому как в каждом регионе свои особенности формирования спроса и предложения. найдите хоть одну объективную причино-следственную связь между стоимостью м2 в киеве и другом областном центре украины!

инвестиций в украину в больших масштабах ждать не прийдется. в россию вкладывать гораздо прибыльнее - там национальные проекты, денег море, прибыль обеспечена. а у нас евро 2012 и то под вопросом!

Чтобы закончить наше обсуждение с гтвщ по поводу средней зарплаты в Украине и Чехии

//www.zn.ua/2000/2020/56547/

В 2006 году средняя зарплата в Чехии была 713 евро, а в Украине 164 евро. Я правильно писал. что средняя месячная зарплата в Чехии не меньше 1000 долларов.

Цитата:

инвестиций в украину в больших масштабах ждать не прийдется. в россию вкладывать гораздо прибыльнее - там национальные проекты, денег море, прибыль обеспечена. а у нас евро 2012 и то под вопросом!

Ты ви шо А еще недавно вы утверждали, что и мешки бабко в наш гондурас повезут и евро будет и ваще бабки просто под ногами валяются, только знай нагибайся да поднимай. Что же это вы так кардинально свою точку зрения меняете?

Цитата:

Винвест
Вы не учли в анализе себестоимости риски повышения материалов в частности бетона, который растет каждый месяц минимум на 5-7%, а его для постройки монолитного дома ой как много надо. Про другое я молчу.
И похоже, к сожелению, как и Анатоль, не владете РЕАЛЬНОЙ ситуацией со сметой на строительство.
Есть такая профессия - прораб-сметчик.
Прежде чем говорить, советую ее получить!!!

Не ужели растет каждый месяц минимум на 5-7%?! Абальдеть! Вот значит в акции каких предприятий надо деньги вкладывать!
А про ситуацию со сметой на строительство еще смешнее, если ее составляет специалист получивший профессию прораб-сметчик. Уж этот насчитает!
Есть профессия - прораб. Подразделяется по видам работ: прораб по общестроительным работам, прораб по отделочным работам и т.д.
Есть профессия сметчик. Это инженер со специальным строительным (высшим)образованием.
Не знаете толком - не советуйте!
А то, блин, приедет чудо из Запердрищинска и мнит себя абальденным строителем. Он и прораб и сметчик и архитектор и конструктор, все в одном разливе. А сам толком чертеж прочитать не может. Да и работяг таких же за собой тянет.
Вот от туда и качество сданного объекта.

Для Лис.
Пойдите в университет стоительства и архитектуры и посмотрите.
Насчет денег - вкладывайте. Только акций у них нет.
А сунетесь туда - сначала по доброму попросят, а потом могут и бока намять

Цитата:

Для Лис.
Пойдите в университет стоительства и архитектуры и посмотрите.
Насчет денег - вкладывайте. Только акций у них нет.
А сунетесь туда - сначала по доброму попросят, а потом могут и бока намять

Специальность так и называется: прораб-сметчик? На каком факультете говорите?
Не смешите.
Вопрос стоял так: Себестоимость жилья. В ходе дискуссии затронуты ряд причин которые влияют на себестоимость.
Была интересная ссылка на еженедельник "Контракты", там хороший ответ на вопрос какова же себестоимость кв.м жилья. //kontrakty.ua/content/view/1530/39
Так вот, монополисты на этом РН никогда не скажут истинную себестоимость. А заказные эксперты будут писать заказные статьи, обосновывающие эту заказуху.
Имеющий уши - да услышит, имеющий глаза - да увидит!