Прогноз стоимости киевской недвижимости на 2015 год

Цитата:

Купившие жилье по ценам 2006 - 2008 по меньшей мере нееффективно вложили деньги.
Купившие для себя просто пострадали от спекулятивного пузыря, надувшегося в момент возникновения необходимости покупки жилья. Некоторые потребности сложно отложить на много лет.

я не спорю, но с другой стороны вполне вероятны варианты, ежели бы для себя не купили, то сейчас бы обивали пороги Надра-банка и иже...

Цитата:

Краткосрочные спекулянты таки влошились.

не успели выскочить, разные на то причины могут быть, с кем не бывает

Цитата:

Прибыль от вложения на 5 - 10 - 15 лет (от арендных платежей, от бегства от инфляции, от незначительного возможного роста цен на 15-м году ) будет очень низкой, как и от любого вложения в непомерно переоцененный актив, деньги инвестора могут работать гораздо эффективнее.
И долгосрочный инвестор тем более должен видеть ценовую динамику на больших периодах.

На текущем таймфреме до 2020 года я не согласен, поскольку считаю высокой вероятность значительной инфляции для всех валют. Время нас рассудит.

Цитата:

На текущем таймфреме до 2020 года я не согласен, поскольку считаю высокой вероятность значительной инфляции для всех валют. Время нас рассудит.

Я считаю гипер основных мировых валют маловероятным. Это легко происходит только в наших банановых краях. Да и хранить деньги на банковских счетах - никак не долгосрочная инвестиция. Инновационный бизнес даст максимумы доходности. Это, конечно, не всем по плечу.
И постоянные доходы от успешного бизнес-оборота постоянно трансформируются в уровень жизни инвестора-предпринимателя.

Цитата:

я не спорю, но с другой стороны вполне вероятны варианты, ежели бы для себя не купили, то сейчас бы обивали пороги Надра-банка и иже...
не успели выскочить, разные на то причины могут быть, с кем не бывает

именно это я и имел в виду )))

Цитата:

Разница состоит в том, что в Японии валюта доходов и сбережений совпадает - йена, а в Украине нет, поэтому большинство украинцев рассматривают недвижимость как сбережение, что правильно. Кроме того, когда валюта доходов укрепляется стабильно на длительном промежутке , то никто не торопится от нее избавляться, а даже наоборот, переводит часть активов в эту валюту. А в Украине совсем другая ситуация, народ уже не раз нае... со сбережениями и истрический опыт говорит о том, что тот кто вкладывал заработанное в недвижимость - только выиграл. Наш народ не верит ни одному банку, какую бы вывеску он не наципил НБУ, ФРС, Сбер и т.д.
Короче Украина японский сценарий не повторит

А у народа есть сбережения, как таковые? Если мы рассматриваем людей, для которых квартира - это способ накопления, а не решения жилищных проблем. А много ли таких? Ведь для приобретения более-менее ликвидного жилья в Киеве сейчас необходимо от 70 тыс. долларов. Мало у кого такие деньги есть на руках. От того что Вы описали, страховка одна - долларовый кэш, плюс частично в гривне на депозите в Ощадбанке. Доходность - 14-15% годовых если вкладывать сейчас.
Можно, конечно, Ощадбанку не доверять. Но если он обанкротится этот банк - тогда готовьте картофан, за него можно будет обменять пару-тройку квартир в Киеве по среднему курсу - ведро за квадратный метр
Да и в долларах там какой-то процент есть. Не такой высокий как в гривне, правда, но все равно - защита от девальвации. На 10% средневзвешенной годовой доходности в гривнях при стабильном долларе выйти можно, что при наличии 70 тыс. на депозите дает 7 тыс. долларов чистой прибыли. А подорожает ли недвижимость на 10% за ближайших 12 месяцев? Это уже вряд ли. Да и деньги всегда деньги (в ближайший год это будет актуально), а недвижимость нужно еще продать. Даже если под аренду - вряд ли квартиру, которую сейчас купишь за 70 тыс. долларов (хорошая однушка или убитая двушка) можно сдать в этот год за более, чем за 5 тыс. долларов в год, плюс вложения, плюс геморрой с арендаторами. Кроме того, существуют и альтернативные банковским депозитам способы вложения денег, с большей доходностью.
Это, конечно, если не верить в конспирологические версии о "гиперинфляции доллара", которой уже третий год пугают. Еще раз - лучшее средство от "дефолта по доллару" - картофан. Не верите в дефолт - держите деньги на депозитах. Подчеркиваю, это прогноз до осени 2011 года.

Цитата:

я не спорю, но с другой стороны вполне вероятны варианты, ежели бы для себя не купили, то сейчас бы обивали пороги Надра-банка и иже...
не успели выскочить, разные на то причины могут быть, с кем не бывает

Еще хочу сказать, что не только банковские вложения бывают проблемными и потерянными.
В недвижимость попасть можно не хуже.
"В моей жизни уже была одна печальная история" (с).
Покупал квартиру для себя. Был добросовестным покупателем. Не помогло. Напортачил орган опеки. 16 лет судебных и не только разбирательств. Вышел с половиной стоимости (готов был выйти с половиной еще в первый год и предлагал). О нервозатратах даже писать не хочу.
Т. е. успел выскочить с половиной цены на 17 году
А есть ведь случаи практически полной потери заплаченных за квартиру денег. Согласен, что не настолько массовые, как в Надрах. Но ведь не менее больно

То, что выход из кризиса будет сопровождаться высокой долларовой инфляцией никто не сомневается. У банков сейчас триллионы резервов и как только они начнут кредитовать цены улетят конкретно.

Те, кто купили для себя в 2007-2008 влетели. С другой стороны, на сегодняшний день никто не может предсказать будущее доллара. Оно может быть совсем не светлое. Хотя, наверное, в ближайшие пару лет чего-то большого и неприятного ожидать не стоит. Но факт остается фактом доллар все больше становится фантиком.

Те, кто вложились в Надра, конечно ничего в функционировании банков не понимают. А если сбережения есть, то думать надо головой и не другим местом. Я, лично, летом устал играть в рулетку и купил обычную трехкомнатную КТшку на Оболони без ремонта. Сейчас пора найти сайт про ремонт и ремонтные бригады. Хотя я отдаю себе отчет, что и сегодняшние цены все еще взвинчены. Но когда МВФ устанет поддерживать братскую Украину я не знаю и поэтому решил закрыть глаза на возможные финансовые потери и избавиться от зеленых бумажек. Теперь проблемы с долларом мне не страшны

В 2008 за эти деньги я бы купил однокомнатную в том же доме.

Цитата:

Я, лично, летом устал играть в рулетку и купил обычную трехкомнатную КТшку на Оболони без ремонта.
...
Теперь проблемы с долларом мне не страшны

В 2008 за эти деньги я бы купил однокомнатную в том же доме.

Редеют наши ряды
Вот оно как братцы хомячки

Конечно понять можно: с жильем надо решать, деньги карманы жмут и т.д.
Но слиться всегда проще, чем играть в рулетку.

Цитата:

А у народа есть сбережения, как таковые? Если мы рассматриваем людей, для которых квартира - это способ накопления, а не решения жилищных проблем. А много ли таких? Ведь для приобретения более-менее ликвидного жилья в Киеве сейчас необходимо от 70 тыс. долларов. Мало у кого такие деньги есть на руках. От того что Вы описали, страховка одна - долларовый кэш, плюс частично в гривне на депозите в Ощадбанке. Доходность - 14-15% годовых если вкладывать сейчас.
Можно, конечно, Ощадбанку не доверять. Но если он обанкротится этот банк - тогда готовьте картофан, за него можно будет обменять пару-тройку квартир в Киеве по среднему курсу - ведро за квадратный метр
Да и в долларах там какой-то процент есть. Не такой высокий как в гривне, правда, но все равно - защита от девальвации. На 10% средневзвешенной годовой доходности в гривнях при стабильном долларе выйти можно, что при наличии 70 тыс. на депозите дает 7 тыс. долларов чистой прибыли. А подорожает ли недвижимость на 10% за ближайших 12 месяцев? Это уже вряд ли. Да и деньги всегда деньги (в ближайший год это будет актуально), а недвижимость нужно еще продать. Даже если под аренду - вряд ли квартиру, которую сейчас купишь за 70 тыс. долларов (хорошая однушка или убитая двушка) можно сдать в этот год за более, чем за 5 тыс. долларов в год, плюс вложения, плюс геморрой с арендаторами. Кроме того, существуют и альтернативные банковским депозитам способы вложения денег, с большей доходностью.
Это, конечно, если не верить в конспирологические версии о "гиперинфляции доллара", которой уже третий год пугают. Еще раз - лучшее средство от "дефолта по доллару" - картофан. Не верите в дефолт - держите деньги на депозитах. Подчеркиваю, это прогноз до осени 2011 года.

В стране, в которой застройщик, сдающий дом через несколько лет, не в тюрьме, и даже не в бегах, банки можно не банкротить, а простить фраерам вкладчикам их депозиты.

Государство решило сносить хрущёвки.
Печерский, Дарницкий районы Киева, Нивки - будут расчищены от этого типа зданий.
А где денут жильцов этих хрущёвок?
Есть мнение, что погрузят в товарные вагоны и увезут куда-то вдаль...
Как врагов народа.

Население Киева начнёт сокращаться

Цитата:

А у народа есть сбережения, как таковые? Если мы рассматриваем людей, для которых квартира - это способ накопления, а не решения жилищных проблем. А много ли таких? Ведь для приобретения более-менее ликвидного жилья в Киеве сейчас необходимо от 70 тыс. долларов. Мало у кого такие деньги есть на руках. От того что Вы описали, страховка одна - долларовый кэш, плюс частично в гривне на депозите в Ощадбанке. Доходность - 14-15% годовых если вкладывать сейчас.
Можно, конечно, Ощадбанку не доверять. Но если он обанкротится этот банк - тогда готовьте картофан, за него можно будет обменять пару-тройку квартир в Киеве по среднему курсу - ведро за квадратный метр

В конце 90-х Ощадбанк чуть не обанкротили за компанию с Агробанком (то же государственным) и картоха тогда была очень не дорога. Посмотрите на карту - в какой стране живете

Цитата:

Кроме того, существуют и альтернативные банковским депозитам способы вложения денег, с большей доходностью.

Поделитесь источниками. Золото, акции, облигации и бонды? Так это надо спецом быть, чтоб на ниспадающем тренде не влететь.

Цитата:

Это, конечно, если не верить в конспирологические версии о "гиперинфляции доллара", которой уже третий год пугают. Еще раз - лучшее средство от "дефолта по доллару" - картофан. Не верите в дефолт - держите деньги на депозитах. Подчеркиваю, это прогноз до осени 2011 года.

Это не коспирологическая версия - это единственный путь выхода из кризиса без массового истребления населения.
на 300 баксов картофана я понимаю, а на 30 000 или на 300 000 - это надо овощехранилище строить - бизнес однако

Давно эта тема не поднималась.

Все высказались и естественно должно пройти время. Вот прошло пол года.
Что-то показала политика, что-то экономика, что-то социум. Продажа квартир подешевела около 6%, аренда где-то также подорожала (отбивает инфляцию).

Много было за пол года аналитики, графиков,споров. Укрепилась на форумах и появилась на Домике - аналитика от Суслика. Настроение в целом негативное.

Инвестору задача понять в какой мы фазе развития рынка сейчас и когда наступит иная фаза.

Хочу предложить диаграмму развития рынков, которая уже была в одной из публикаций.

Скажите, в какой мы сейчас фазе? Когда наступят ближайшие 3 точки?

Опрос на эту тему хочу предложить в несколько ином формате чем обсуждение в связи с тем, что не знаю можно ли сделать голосовалку многокритериальной.

Экз, прикрепите пожалуйста к этой теме голосовалку.

В каком году цены продаж квартир в Киеве начнут расти? На диаграмме это соответствует Точке 1.

1. - уже растут
2. - в 2011
3. - в 2012
....... до 2018 го
не будут расти до 2018 го.

Та фаза, что был рост продаж при падении цен, была в 1998-2000м.
Как показывает практика, рынок просыпается через год-два после окончания крупного экономического катаклизма со счастливым концом . (В данном случае - азиатского (и российского) краха).
Пока что мы не дошли до краха, тем более до его счастливого конца

Так где же мы сейчас? на каком отрезке?

Однозначно на отрезке "цены падают и спрос падает "

P.S. По цифре не скажу, график нерусский. А ссылку на статью с симпозиума, где Рубанов с друзьями жгут про пятую точку - найти нереально.

вертикальная шкала отражает цену,
горизонтальная - количество сделок.

Если я вас правильно понял, находимся мы где-то в пятой точке. Или в точке номер 5 .

Спасибо за ваше мнение, но все-же, когда по вашему наступит 6 и 1? В каких годах? Вы же аналитик . Дайте свой прогноз.

Я думаю, количество сделок скоро увеличится. Но не потому, что мы перейдём в следующую фазу, а потому что теперь приняли закон о судебном производстве.
Т.е. Совокупно по городу жильцы должны начать меняться чаще. Однако они станут делать это вынужденно, к тому же все они будут сжимными обменщиками, а сжимной обмен к росту цен никогда ещё не приводил

А вообще рынок контролирует вторичка. Вторичники определяют и цены на давно построенное, и целесообразность нового строительства. От воли вторичников зависит и тренд.
"Раньше сядем, раньше выйдем", как говорится.
Только мне что-то кажется, не с нашей удачей. Менталитет продавцов непереламливаемый.

Цитата "Иззет Кизиларслан":

Я думаю, количество сделок скоро увеличится. Но не потому, что мы перейдём в следующую фазу, а потому что теперь приняли закон о судебном производстве.
Т.е. Совокупно по городу жильцы должны начать меняться чаще. Однако они станут делать это вынужденно, к тому же все они будут сжимными обменщиками, а сжимной обмен к росту цен никогда ещё не приводил

Насколько я понимаю, автор графика проанализировал развитие рынков недвижимости за много десятилетий в разных странах (?).
За это время происходили войны, революции, послевоенные разрухи, реформы, великие депрессии и восстановления экономики, массовые миграции населения… Но закономерности, представленные на графике, каждый раз (по утверждению автора графика, а также докладчиков) повторялись. И это позволяет предполагать, что и сейчас все будет развиваться примерно по этому же сценарию.
Другое дело, что на каждом новом витке происходят какие-то новые процессы. Потому не зря многие философы утверждают, что развитие идет не по кругу, а по спирали (то по восходящей спирали, то по нисходящей…)

На самом деле механизм не очень хитрый, необязательно было быть большим философом или глубоким исследователем, чтобы додуматься до этой "гусеницы".
Естественно, что вначале всегда будет спрос. Спрос будет тянуть за собой предложение. Одновременно и спрос и предложение крутиться не могут, нужен какой-то "угол опережения зажигания".

Главное сейчас то, что эту пару механизмов вообще отключили от привода двигателя под названием "экономика Украины", можно сказать "выжали ей сцепление" и она крутится пока по инерции, т.е. по угасающей.

Предвещая последующие за этим вопросы по механизмам.

- Кто отключил пару
- На мой взгляд, несколько экономических рычагов:
1. наступил конец международной кредитной пирамиде. В 2007-2008м годах корпоративный долг страны рос как на дрожжах. Но это не могло продолжаться до бесконечности. Украинские фин.учреждения не хотели отставать от своих иностранных коллег по распределению украинского банковского жирного пирога. (Спрашивается, кто вообще пустил сюда иностранные банки?). Ну, вобщем, украинский банковский капитал наверное не знал, что одалживать им будут не всё время по нарастающей, а лишь столько, сколько (ИМХО) есть у его учредителей выведенного за рубеж капитала.
Кредитный механизм отключил привод от нашей пары.
2. Вскоре за ним свою лепту внесла и новая власть. (ведь кредитный механизм и ей снизил обороты на ремень )
Раньше налоговая политика была крайне либеральна. Половина страны работала на едином налоге и платила в казну всякую несущественную чепуху. Изначально считалось, что этим будет стимулироваться инвестирование разбогатевших предпринимателей в реальную экономику, однако надежды не оправдались - финансовые потоки шли на дорогие машины, недвижимость, офшоры. Время шло, государственная инфраструктура старела и изнашивалась, и ждать пока она вообще рухнет - власть не стала. Она повернула руль в сторону сбора. А это очень существенное перераспределение фин. потоков!!! Коммерция теперь значительно больше будет отдавать государству и меньше оставлять себе. Да и скупились уже комеры. Давно.

Эти два двигателя экономики отключили себя от рассматриваемого нами гусеничного механизма недвижимости.

В будущем, когда украинские банки проявят свою способность отдавать взятые ранее иностранные кредиты - возможно иностранцы снова захотят давать им в долг. Возможно, какая-то часть из этих денег опять пойдёт в ипотеку и начнёт подавать полезный момент на эту пару и крутить её. Возможно...

Что мне не нравится, так это закрытость и непрозрачность корпоративных кредитных схем.
Нигде нельзя найти достоверной информации как об общей сумме корпоративного долга, так и конкретно по банкам и другим украинским заёмщикам, а также сроки погашения.
В прессе ходит весьма противоречивая и непроверенная информация на этот счёт, суммы и субъекты всплывают лишь иногда, не предоставляя общей картины.
Банки скрывают от общественности суммы и сроки возврата долгов иностранным кредиторам.
Не очень я верю в то, что сейчас банки утопают в деньгах и не знают кому их ссудить. Может быть, через месяц или квартал придёт срок расплаты с каким-нибудь Каргиллом и ситуация в конкретном банке станет диаметрально противоположная?