Покупатель недвижимости. Кто он?

Цитата "Alkon":

Тут нужно считать, а не "адский ад" писать.
Проанализируйте окупаемость в пригороде и это при достаточно небольших вложениях))))

Давайте посчитаем.
Две одинаковые однушки в городе и пригороде, одинакового метража.
Цифры приблизительные для наглядности логики.
Одгунка в пригороде 15 000 долларов и в городе 25 000 долларов. Ремонт и техника, и там и там будет 10 000 долларов. Итого 25 000 против 35 000. Пригород сдаём за 200 долларов, город за 300 долларов. На 5 лет и там и там, без простоев. Пригород приносит 12 000 долларов, а город 18 000 долларов. И там и там износ техники, диванов обоев и т.д. ремонтик с заменой матрасов стиралки и обоев допустим 5000 долларов. И это реально, потому что техника эконом и арендаторы не относятся как к своему. Итого пригород приносит 7000 при вложении 25 000, а город 13 000 при вложении 35 000. Пригород 28%, а город 37%. Я не говорю уже о ликвидности квартиры при попытке продать. Математика понятна?

Давайте, посчитаем

Пригород
- 13700 (стоимость квартиры) + 6000 (ремонт, мебель, техника) = 19700 (заморозка денег на 2 года)
- сдаем за 230уе/мес.
- 230*12/19700 = 14% годовых

Киев
- 24000 (квартира с ремонтом) + 3000 (мебель, техника) = 27000 (заморозка денег на 2 года)
- сдаем за 300уе/мес
- 300*12/27000=13,33% годовых

Цитата "investir":

Давайте посчитаем.
Две одинаковые однушки в городе и пригороде, одинакового метража.
Цифры приблизительные для наглядности логики.
Одгунка в пригороде 15 000 долларов и в городе 25 000 долларов. Ремонт и техника, и там и там будет 10 000 долларов. Итого 25 000 против 35 000. Пригород сдаём за 200 долларов, город за 300 долларов. На 5 лет и там и там, без простоев. Пригород приносит 12 000 долларов, а город 18 000 долларов. И там и там износ техники, диванов обоев и т.д. ремонтик с заменой матрасов стиралки и обоев допустим 5000 долларов. И это реально, потому что техника эконом и арендаторы не относятся как к своему. Итого пригород приносит 7000 при вложении 25 000, а город 13 000 при вложении 35 000. Пригород 28%, а город 37%. Я не говорю уже о ликвидности квартиры при попытке продать. Математика понятна?

Цитата "Alkon":

Давайте, посчитаем

Пригород
- 13700 (стоимость квартиры) + 6000 (ремонт, мебель, техника) = 19700 (заморозка денег на 2 года)
- сдаем за 230уе/мес.
- 230*12/19700 = 14% годовых

Киев
- 24000 (квартира с ремонтом) + 3000 (мебель, техника) = 27000 (заморозка денег на 2 года)
- сдаем за 300уе/мес
- 300*12/27000=13,33% годовых

Приведите пример квартиры за 13700 которая сдаётся за 230 долларов.
Если вы за 24 000 считаете Эврику или патриотику например то там больше 300 долларов, минимум 8000 грн.
Почему вы не посчитали амортизацию ремонта? Потому что ваши расчёты проваливаются?

Я на глаз прикинула.

Пригород для расчета брала Петровский квартал.
По Киеву да.

Мои расчеты не провальные, а правильные. Вы ремонты видели в Патриотике/ Эвреке? Я считала ее сдавать почти пустой)))
У вас там амортизация ремонта смешная, если аналогично приводить в порядок.
При нормальных жильцах, вы ремонт будете делать раз в 8-10 лет (хотя тут как повезет)

Цитата "investir":

Приведите пример квартиры за 13700 которая сдаётся за 230 долларов.
Если вы за 24 000 считаете Эврику или патриотику например то там больше 300 долларов, минимум 8000 грн.
Почему вы не посчитали амортизацию ремонта? Потому что ваши расчёты проваливаются?

Цитата "Alkon":

Я на глаз прикинула.

Пригород для расчета брала Петровский квартал.
По Киеву да.

Мои расчеты не провальные, а правильные. Вы ремонты видели в Патриотике/ Эвреке? Я считала ее сдавать почти пустой)))
У вас там амортизация ремонта смешная, если аналогично приводить в порядок.
При нормальных жильцах, вы ремонт будете делать раз в 8-10 лет (хотя тут как повезет)

Попытка подогнать расчёт под "пятиэтажку без лифта и канализации в полях за Киевом" признанна провальной

Расскажите мне
Вы даже не понимаете о чем я пишу, по всей видимости.
Оба варианты - это работающие примеры.

Думаю дискуссию по этому поводу пора закончить, тк вы не хотите считать, да я и не стремлюсь вас убедить.

Цитата "investir":

Попытка подогнать расчёт под "пятиэтажку без лифта и канализации в полях за Киевом" признанна провальной

Расчёты могут существенно увеличится из-за доп. расходов на ремонт и мебель, простоев.

Скорее из-за неадекватных жильцов(((
Уже несколько лет есть конторы, которые выкупают по ХХ квартир, делают ремонт (тк строители на з-п, там стоимость ремонта смешная) и сдают их.
Но это уже другая история.

По простоям, ставите стоимость -3-5% от рынка и у вас нет простоя и пару дней.

По ремонту - хорошая сантехника, тк должна быть надежная
По технике - не модное, а надежное и качественное
По мебели - инд. производство, благо сейчас есть варианты и недорого

Цитата "Romson":

Расчёты могут существенно увеличится из-за доп. расходов на ремонт и мебель, простоев.

Никогда вы не получите 14-15% годовых от аренды, это утопия на данный момент, даже не рассчитывайте больше чем на 8%. Все давно посчитано , исключения- покупка недвижимости по заниженной цене. А в центральных районах рентабельность еще ниже.

Цитата "nadin55":

Никогда вы не получите 14-15% годовых от аренды, это утопия на данный момент, даже не рассчитывайте больше чем на 8%. Все давно посчитано , исключения- покупка недвижимости по заниженной цене. А в центральных районах рентабельность еще ниже.

Погоджуюсь з вами.
Багато друзів займаються орендою, та більш ніж на 8% дійсно ніхто не розраховує.
Одна знайома взагалі надумала квартиру собі купувати у Тбілісі, та останні три роки кредиту платити з оренди.

Скажите это тем, кто в 2013-2014 (не помню точно год) в Патриотикке 3к покупал по 32к уе и 1к покупал по 19к уе с ремонтом.

Цитата "nadin55":

Никогда вы не получите 14-15% годовых от аренды, это утопия на данный момент, даже не рассчитывайте больше чем на 8%. Все давно посчитано , исключения- покупка недвижимости по заниженной цене. А в центральных районах рентабельность еще ниже.

Не забывайте, сейчас 2018 и цены соответствуют ситуации, вы еще вспомните 1998, когда 3х комнатную можно было купить на Позняках за 8000уе.

Цитата "nadin55":

Не забывайте, сейчас 2018 и цены соответствуют ситуации, вы еще вспомните 1998, когда 3х комнатную можно было купить на Позняках за 8000уе.

Так ви праві - не ціна а мрія була.
Багато зараз читаю про ціноутровення у Києві та на нерухомість в цілому.
Бачив матеріал від Юрія Мавродієва, він забудовник та власник Альянс-Новобуд здається.
Так він пише, що становище ринку нерухомості буде визначати відсоткові ставки у банках..
Така кількість новобудов і диктує правила, які зараз нам видають, як користувачам ті ж банки.

Цитата "nadin55":

Не забывайте, сейчас 2018 и цены соответствуют ситуации, вы еще вспомните 1998, когда 3х комнатную можно было купить на Позняках за 8000уе.

Да, цены 90-х сейчас смешными кажутся. Но с другой стороны, если вспомнить тогдашнее материальное положение большинства людей, то это не было на тогдашний уровень жизни низкими ценами.

Цитата "investir":

Попытка подогнать расчёт под "пятиэтажку без лифта и канализации в полях за Киевом" признанна провальной

Підтримую, розрахунки у Alkon "ліві". Як анекдоті про грузинську школу "2х2 где-то сем-восем но никак не 10."

Цитата "MaksSim":

Погоджуюсь з вами.
Багато друзів займаються орендою, та більш ніж на 8% дійсно ніхто не розраховує.
Одна знайома взагалі надумала квартиру собі купувати у Тбілісі, та останні три роки кредиту платити з оренди.

Один мой знакомый купил 3 квартиры в Болгарии. В результате оказался в еще худшей ситуации с арендой, чем в Киеве.

Цитата "nadin55":

Один мой знакомый купил 3 квартиры в Болгарии. В результате оказался в еще худшей ситуации с арендой, чем в Киеве.

А что не так с недвижимость в Болгарии? Никто ехать туда не хочет? Или сдавать можно только в летний высокий сезон?

Цитата "ViktorSh_":

А что не так с недвижимость в Болгарии? Никто ехать туда не хочет? Или сдавать можно только в летний высокий сезон?

Налоги, обслуживание от комплекса до 15%, сдается 3 месяца в году. у него тир квартиры кажется по 22-25м. Он сдавал по 20 евро в сутки, заполняемость до 70% , иногда выше, это зависит от управляющей компании. Он сдавал сам, жил рядом в комплексе , снял на все лето по 10 евро в сутки.

Цитата "ViktorSh_":

А что не так с недвижимость в Болгарии? Никто ехать туда не хочет? Или сдавать можно только в летний высокий сезон?

Посчитайте сами, если вы купили недвижимости (три квартиры ) на 75000евро, за сезон 20х3х90= 5400, это без расходов. Самоокупаемость только через 15 лет. У нас в Киеве можно найти варианты и получше , а главное все будет под вашим контролем, а не в другой стране.

я опишу ситуацію зі свого боку як я бачу покупця нерухомості. серед мого оточення більшість хто останнім часом купував квартири - купували їх насамперед для життя (для свєї сім"ї, батьків, більшу чи кращу). і лише дехто потім стару квартиру починав здавати в аренду. можливо, це пов"язано з моїм оточенням) але говорити, щоб аж так масово люди купують житло, щоб потім його здавати чи якось по-іншому заробляти на цьому я не можу. звісно, я не якийсь там мегаексперт, але моя думка, що покупець нерухомості - той, хто шукає насамперед житло для свого життя.