Налоги и платежи при покупке и продаже недвижимости

Цитата "asomnia":

а если попросить нотариуса заглянуть в этот новый реестр ? там же должно быть инфо о владении недвижимости ?

да, нашла ответ на свой вопрос
в единый реестр не внесены данные за предыдущие года..
ну как-то так, маэмо шо маэмо

К сожалению, ситуация с 01.01.16 неприятно изменилась для покупателей квартир в новострое:

//invest.dp.ua/kakie-nalogi-platit-pri-p rodazhe-pokupke-kvartiry/

Хотя, я сначала не поверила своим ушам, когда услышала про эти 8,5% от стоимости жилья. Потом вот нашла подтверждение.

Цитата "Olet":

К сожалению, ситуация с 01.01.16 неприятно изменилась для покупателей квартир в новострое:

//invest.dp.ua/kakie-nalogi-platit-pri-p rodazhe-pokupke-kvartiry/

Хотя, я сначала не поверила своим ушам, когда услышала про эти 8,5% от стоимости жилья. Потом вот нашла подтверждение.

А при чем тут новостой к 8,5%? Вы внимательно прочли текст статьи по вашей ссылке? Помимо стандартных 2% (1% ПФ+ 1% госпошлина) добавляем 5% и 1,5% ТОЛЬКО в случае если право собственности на жилье менее трех лет (или вторая продажа недвижимости в календарном году), то возникает дополнительный налог 5% — НДФЛ (его платит Продавец). А когда возник этот налог добавьте 1,5% военного сбора.
Эти дополнительные 5% и 1,5% касаются продавца вторички и только при стечении обстоятельств. А по первичке 1% госпошлина + 1% ПФ(хотя на форумах пишут, что и его можно избежать) и все, так что ничего не поменялось.

Цитата "АннаКо":

по первичке 1% госпошлина + 1% ПФ(хотя на форумах пишут, что и его можно избежать) и все, так что ничего не поменялось.

Что вы имеете в виду "по первичке"?
При оформлении договора об участии в Фонде Финансирования Строительства нет никаких налогов.

Цитата:

По поводу военного сбора, если в случае НДФЛа нотариусы выступают в роли налоговых агентов и этот сбор у вас по-любому возьмут, то военный сбор некоторые нотариусы не заставляют вас платить. Однако закон никто не отменял и рано или поздно его государство возьмет, и если большая будет просрочка, то еще и со штрафом.

Можно и после сделки заплатить, вначале подав декларацию о доходах.

Цитата:

Кстати есть еще затраты, ведь нас ограничили в сумме наличного расчета в 150 000 грн.

Постановлением НБУ с марта увеличили до 300 000 грн.

Цитата:

Что вы имеете в виду "по первичке"?
При оформлении договора об участии в Фонде Финансирования Строительства нет никаких налогов.

Ой, нет...фонды это не для меня. У нас подписан предварительный договор на покупку квартиры. Мы уже уплатили 1% госпошлины при подписании предварительного и при подписании основного уплатим 1% ПФ. Давно уже не слышала, что б кто-то инвестировал в фонд. По моим знакомым большинство подписывают предварительные договора, так хоть немного надежней либо покупают достроенное жилье... Мы по одному ЖК изучали договор в фонде финансирования, то наш юрист сказал, что он после первого раздела закрыл и даже время не стал тратить на эту "филькину" грамоту.

Цитата "АннаКо":

Ой, нет...фонды это не для меня. У нас подписан предварительный договор на покупку квартиры. Мы уже уплатили 1% госпошлины при подписании предварительного и при подписании основного уплатим 1% ПФ. Давно уже не слышала, что б кто-то инвестировал в фонд. По моим знакомым большинство подписывают предварительные договора, так хоть немного надежней либо покупают достроенное жилье... Мы по одному ЖК изучали договор в фонде финансирования, то наш юрист сказал, что он после первого раздела закрыл и даже время не стал тратить на эту "филькину" грамоту.

Согласно Закону Украины об инвестиционной деятельности, законными считаются 4 схемы инвестирования. Это Фонд финансирования строительства (ФФС), покупка беспроцентных целевых облигаций, Фонды операций с недвижимостью и Институты совместного инвестирования. Последние две схемы в Украине не прижились, а вот через ФФС и продажу облигаций реализуют квартиры в строящихся домах большинство ведущих застройщиков столицы.
А вот инвестирование по предварительному договору является опасным так как не обязывает передать квартиру (которой ещё не существует) и допускает возможность возврата полученных средств (недавнее Решение Верховного Суда Украины).
Также дороже т.к. нужно "выкупать" квартиру у застройщика по договору купли продажи, т.е. + 2% (или 5+1,5% если застройщик физ. лицо) и нотариальные расходы.

Цитата "Romson":

Согласно Закону Украины об инвестиционной деятельности, законными считаются 4 схемы инвестирования. Это Фонд финансирования строительства (ФФС), покупка беспроцентных целевых облигаций, Фонды операций с недвижимостью и Институты совместного инвестирования. Последние две схемы в Украине не прижились, а вот через ФФС и продажу облигаций реализуют квартиры в строящихся домах большинство ведущих застройщиков столицы.
А вот инвестирование по предварительному договору является опасным так как не обязывает передать квартиру (которой ещё не существует) и допускает возможность возврата полученных средств (недавнее Решение Верховного Суда Украины).
Также дороже т.к. нужно "выкупать" квартиру у застройщика по договору купли продажи, т.е. + 2% (или 5+1,5% если застройщик физ. лицо) и нотариальные расходы.

Мы рассматривали покупку у УКРБУДА жк "Козацкий" с этими фондами, ну слава Богу отвело (комплекс вроде ничего, но сроки сдачи они завалили), то там распорядителю или управителю фонда тоже нужно было платить по моему около 1% (0.8% от стоимости квартиры - вознаграждение фонду. (0,4% в начале, 0,4% в конце+ услуги банка не менее 0,1%) "за управление деньгами". И там за тобой закреплялась количество квадратных метров, а в нашем предварительном договоре все описано, номер квартиры, этаж ,метраж, какие окна двери и прочее.
За октябрское решение ВСУ знаем, да действительно, если не заключить основной договор в срок указанный в предварительном договоре, то можно требовать полный возврат средств... Но по-моему это не самый худший вариант. У нас в договоре все эти моменты прописаны. Нам оформление обойдется в 1% госпошлины (уже уплатили) и 1% ПФ(от которого по-возможности отмажемся). Нотариуса оплачивает застройщик. Тоесть что фонд, что предварительный договор примерно одинаково по оформлению. Ну естественно, что вторичку брать дороже, так как там куча нахлебников, типа рЫэлторов и т.д.
Каждый выбирает для себя. Мы выбрали предварительный договор, кто-то выбирает эти фонды, а кто-то не "верит" застройщикам и берет вторичку...

Цитата "АннаКо":

Мы рассматривали покупку у УКРБУДА жк "Козацкий" с этими фондами, ну слава Богу отвело (комплекс вроде ничего, но сроки сдачи они завалили), то там распорядителю или управителю фонда тоже нужно было платить по моему около 1% (0.8% от стоимости квартиры - вознаграждение фонду. (0,4% в начале, 0,4% в конце+ услуги банка не менее 0,1%) "за управление деньгами". И там за тобой закреплялась количество квадратных метров, а в нашем предварительном договоре все описано, номер квартиры, этаж ,метраж, какие окна двери и прочее.
За октябрское решение ВСУ знаем, да действительно, если не заключить основной договор в срок указанный в предварительном договоре, то можно требовать полный возврат средств... Но по-моему это не самый худший вариант. У нас в договоре все эти моменты прописаны. Нам оформление обойдется в 1% госпошлины (уже уплатили) и 1% ПФ(от которого по-возможности отмажемся). Нотариуса оплачивает застройщик. Тоесть что фонд, что предварительный договор примерно одинаково по оформлению. Ну естественно, что вторичку брать дороже, так как там куча нахлебников, типа рЫэлторов и т.д.
Каждый выбирает для себя. Мы выбрали предварительный договор, кто-то выбирает эти фонды, а кто-то не "верит" застройщикам и берет вторичку...

Довіритель сплачує Управителю винагороду:
за управління майном
- 0,9% від орієнтоної загальної вартості об'єкта інвестування (на день підписання договору про участь у Фонді Фінансування Будівництва), - сплачується Довірителем в день внесення першої частки коштів до ФФБ;
- 0,5% від вартості об'єкта інвестування на день введення об'єкта будівництва в експлуатацію.
Т.е. вознаграждение Управителю всего 1,4%.

Закон “Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування” передбачає, що 1% з вартості нерухомості не сплачується громадянами, що купують житло вперше.
Правда, цією фразою і обмежується все нормативне регулювання згаданої можливості.
В той же механізму застосування цієї норми не існує. Пенсійний фонд надав роз’яснення щодо цього питання – «Пенсійний фонд України не володіє інформацією щодо прав власності на нерухоме майно. Таким чином, у разі надання органам Пенсійного фонду відповідного документа про визнання громадянина особою, що придбаває нерухоме майно вперше, виданого органом, до компетенції якого це відноситься, він буде звільнений від сплати збору. Враховуючи, що в даний час такого органу не існує, особою, що придбаває житло вперше, громадянина може бути визнано в судовому порядку» - лист від 19.11.2003 р. N 04/9201.
Отже, пенсійний збір сплачується в будь-якому випадку, а вже у судовому порядку платник може повернути сплачені кошти.

Цитата "Romson":

Довіритель сплачує Управителю винагороду:
за управління майном
- 0,9% від орієнтоної загальної вартості об'єкта інвестування (на день підписання договору про участь у Фонді Фінансування Будівництва), - сплачується Довірителем в день внесення першої частки коштів до ФФБ;
- 0,5% від вартості об'єкта інвестування на день введення об'єкта будівництва в експлуатацію.
Т.е. вознаграждение Управителю всего 1,4%.

Закон “Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування” передбачає, що 1% з вартості нерухомості не сплачується громадянами, що купують житло вперше.
Правда, цією фразою і обмежується все нормативне регулювання згаданої можливості.
В той же механізму застосування цієї норми не існує. Пенсійний фонд надав роз’яснення щодо цього питання – «Пенсійний фонд України не володіє інформацією щодо прав власності на нерухоме майно. Таким чином, у разі надання органам Пенсійного фонду відповідного документа про визнання громадянина особою, що придбаває нерухоме майно вперше, виданого органом, до компетенції якого це відноситься, він буде звільнений від сплати збору. Враховуючи, що в даний час такого органу не існує, особою, що придбаває житло вперше, громадянина може бути визнано в судовому порядку» - лист від 19.11.2003 р. N 04/9201.
Отже, пенсійний збір сплачується в будь-якому випадку, а вже у судовому порядку платник може повернути сплачені кошти.

Ну по "Козацкому" я уже выше написала, что нам сказали оплатить, как вознаграждение фонду (0,4% в день подписания+0,4 % при введении в эксплуатацию+банковские расходы итого около 1%.). Я и форум ЖК "Козацкий" просмотрела, инфо по 0.4%+0.4% вроде актуальны.
Вы ранее писали, что с предварительным договором "Также дороже т.к. нужно "выкупать" квартиру у застройщика по договору купли продажи", "При оформлении договора об участии в Фонде Финансирования Строительства нет никаких налогов.", а получается, что с предварительным даже немножко дешевле. С ваших слов "Т.е. вознаграждение Управителю всего 1,4%.", а я всего 1% уплатила госпошлины, а фонду б 1,4% заплатила вознаграждения.
Про пенсионный фонд я знаю, что проще судиться, ну люди пишут, что ищут "сговорчивых" нотариусов и пишут

Цитата:

Заявление написали, что за неуплату этого налога полностью берут на себя ответственность.

Вы не подскажите, а приватизация или наследование жилья, не является основанием для отказа в возврате этого налога (вдруг я все таки надумаю судиться)? Спасибо

При оформлении договора купли-продажи вы заплатите 2% налогов (1% госпошлины и 1% в пенсионный фонд) + нотариальные услуги, при этом не учитывается 1% госпошлины, заплаченной при оформлении предварительного договора (по сути оплата частному нотариусу). Это больше чем 1,4% (данные из действующих сейчас договоров Укрбуда) за услуги Управителя ФФС, это не налог.

Цитата "Romson":

При оформлении договора купли-продажи вы заплатите 2% налогов (1% госпошлины и 1% в пенсионный фонд) + нотариальные услуги, при этом не учитывается 1% госпошлины, заплаченной при оформлении предварительного договора (по сути оплата частному нотариусу). Это больше чем 1,4% (данные из действующих сейчас договоров Укрбуда) за услуги Управителя ФФС, это не налог.

Укрбуд как застройщика не рассматриваю уже и не отслеживаю. Единственно, что вижу из окна дома ЖК "Авангард", в котором сроки уже провалены. Да и активных работ не видно... Жаль инвесторов.
Услуги нотариуса у нас оплачивает застройщик, а при подписании основного договора нам необходимо будет оплатить 1% в ПФ, помимо ранее уплаченной госпошлины, итого 2%. Повторно платить госпошлину не нужно (проверено инвесторами нашего застройщика 1х очередей), а пенсионный я хочу обжаловать, так что итого имеем 1%.
А по вопросу терминов "налог" или "вознаграждение управителя" - честно мне безразлично название - для меня это затраты, которых невозможно избежать и их суть не поменяется как их не назови.
Если меня что-то заставят уплачивать дополнительно при подписании основного договора я обязательно отпишусь. Но у нас в договоре прописано 1% госпошлины и 1% в ПФ и все.
И все таки ...Вы не подскажите, а приватизация или наследование жилья, не является основанием для отказа в возврате этого налога в ПФ (вдруг я все таки надумаю судиться)? Спасибо

Цитата "АннаКо":

Укрбуд как застройщика не рассматриваю уже и не отслеживаю. Единственно, что вижу из окна дома ЖК "Авангард", в котором сроки уже провалены. Да и активных работ не видно... Жаль инвесторов.

Там плановое окончание работ было 4 квартал 2015г., сейчас 1 кв-л 2016, не так уж и ПРОВАЛЕНО (я думал что вообще стали).
На онлайн камере видно, что делают фасадные работы (для разных видов строительных работ существуют СНИПы): //www.ub.com.ua/proekti/zhitloviy-komple ks-avangard/.
У Киевгорстроя по подобным домам полгода задержки - норма.
Но Укрбуд не единственный застройщик, который работает с использованием ФФС. Например, Спецжитлофонд и Аркада тоже.

Цитата:

Вы не подскажите, а приватизация или наследование жилья, не является основанием для отказа в возврате этого налога в ПФ (вдруг я все таки надумаю судиться)

Приватизация, получение в наследство или в подарок не является покупкой, а вот получение в собственность в результате инвестирования является. Если это ваша первая покупка недвижимости может и вернут (судились в том году за признание права собственности в новом сданном и заселённом более года доме - суд отказал, но через месяц застройщик добился и всем по таким же документам как подавали в суд регистрационная служба выдала правоустанавливающие документы, это как лотерея).

Цитата "АннаКо":

А при чем тут новостой к 8,5%? Вы внимательно прочли текст статьи по вашей ссылке? Помимо стандартных 2% (1% ПФ+ 1% госпошлина) добавляем 5% и 1,5% ТОЛЬКО в случае если право собственности на жилье менее трех лет (или вторая продажа недвижимости в календарном году), то возникает дополнительный налог 5% — НДФЛ (его платит Продавец). А когда возник этот налог добавьте 1,5% военного сбора.
Эти дополнительные 5% и 1,5% касаются продавца вторички и только при стечении обстоятельств. А по первичке 1% госпошлина + 1% ПФ(хотя на форумах пишут, что и его можно избежать) и все, так что ничего не поменялось.

Спасибо вам за ответ! У нас тоже - предварительный договор на первичку, дом уже достроен, скоро будем подписывать основной договор купли-продажи. В договоре прописано, что все налоги оплачивает Покупатель. Я знала про эти 2% (Госпошлина + ПФ), а тут всплыло - 8,5% (!) - которые вдруг озвучил сам застройщик (он выступает в сделке как физ.лицо)... Потому и стала искать подобную инфо в инете. И поняла, что это для всех покупателей первичного жилья - так...Теперь вижу, что - это не касается всех.

Цитата "Olet":

Спасибо вам за ответ! У нас тоже - предварительный договор на первичку, дом уже достроен, скоро будем подписывать основной договор купли-продажи. В договоре прописано, что все налоги оплачивает Покупатель. Я знала про эти 2% (Госпошлина + ПФ), а тут всплыло - 8,5% (!) - которые вдруг озвучил сам застройщик (он выступает в сделке как физ.лицо)... Потому и стала искать подобную инфо в инете. И поняла, что это для всех покупателей первичного жилья - так...Теперь вижу, что - это не касается всех.

Как раз вас касается, т.к. застроойщик физ.лицо, но все налоги (в том числе налог на доходы физ.лиц и военный сбор, которые должен платить продавец) заплатите вы (как бы инвестор - по сути покупатель вторички). Это если застройщик юр.лицо было б 2% + услуги нотариуса.

Цитата "Romson":

Там плановое окончание работ было 4 квартал 2015г., сейчас 1 кв-л 2016, не так уж и ПРОВАЛЕНО (я думал что вообще стали).
На онлайн камере видно, что делают фасадные работы (для разных видов строительных работ существуют СНИПы): //www.ub.com.ua/proekti/zhitloviy-komple ks-avangard/.
У Киевгорстроя по подобным домам полгода задержки - норма.
Но Укрбуд не единственный застройщик, который работает с использованием ФФС. Например, Спецжитлофонд и Аркада тоже.


Приватизация, получение в наследство или в подарок не является покупкой, а вот получение в собственность в результате инвестирования является. Если это ваша первая покупка недвижимости может и вернут (судились в том году за признание права собственности в новом сданном и заселённом более года доме - суд отказал, но через месяц застройщик добился и всем по таким же документам как подавали в суд регистрационная служба выдала правоустанавливающие документы, это как лотерея).

Спасибо за ответ. Покупка у нас первая, значит подадим в суд и попробуем вернуть 1% ПФ.
Зашла на форум "Авангарда", сроки на июнь-август перенесли... А работы с фасадом с осени идут...

Цитата "Olet":

Спасибо вам за ответ! У нас тоже - предварительный договор на первичку, дом уже достроен, скоро будем подписывать основной договор купли-продажи. В договоре прописано, что все налоги оплачивает Покупатель. Я знала про эти 2% (Госпошлина + ПФ), а тут всплыло - 8,5% (!) - которые вдруг озвучил сам застройщик (он выступает в сделке как физ.лицо)... Потому и стала искать подобную инфо в инете. И поняла, что это для всех покупателей первичного жилья - так...Теперь вижу, что - это не касается всех.

К сожалению, получается, что вы по факту как бы вторичку у физ лица покупаете и ваш застройщик поступает нечестно, что все перекладывает на вас. И вообще не понятно, почему в договоре у вас конкретно не был прописан перечень и размер налогов((( Жаль конечно... 8,5% это огоооооо, какая сумма. Если это ваша первая покупка, то хоть ПФ обжалуйте. Я у друзей поспрашивала, то при покупке первички ни кто с этими 8,5% не сталкивался ттт, а вот при покупке вторички часто бывает, но 5%+1,5%, как бы продавец платит...

Цитата "Romson":

Как раз вас касается, т.к. застроойщик физ.лицо, но все налоги (в том числе налог на доходы физ.лиц и военный сбор, которые должен платить продавец) заплатите вы (как бы инвестор - по сути покупатель вторички). Это если застройщик юр.лицо было б 2% + услуги нотариуса.

Да-да, Romson, я ЭТО поняла. Просто не дописала в предыдущем сообщении, что "это не всех касается - а меня, и мою семью затронуло" ((( Обидно, что "попали" на такую немаленькую сумму и поняли о 8,5% уже после подписания предварительного договора ((
Спасибо вам, Romson, за такие доходчивые ответы на форуме - я во многом разобралась благодаря вам и Анне.

Цитата "АннаКо":

К сожалению, получается, что вы по факту как бы вторичку у физ лица покупаете и ваш застройщик поступает нечестно, что все перекладывает на вас. И вообще не понятно, почему в договоре у вас конкретно не был прописан перечень и размер налогов((( Жаль конечно... 8,5% это огоооооо, какая сумма. Если это ваша первая покупка, то хоть ПФ обжалуйте. Я у друзей поспрашивала, то при покупке первички ни кто с этими 8,5% не сталкивался ттт, а вот при покупке вторички часто бывает, но 5%+1,5%, как бы продавец платит...

Спасибо и вам, Анна, за подсказки - я именно благодаря вашим постам и разъяснениям Romson, многое поняла, и про 1% ПФ - тоже (да, это первая в жизни покупка недвижимости). Суды - это, конечно, дело неблагодарное, хлопотное и отбирающее много времени и сил, но надо будет попробовать.
В нашем случае, в договоре мы не усмотрели, что налоги - не расписаны, как у вас. Просто указанно, что оплачивает их в полной мере Покупатель ((((

Интересует вопрос по примеру укрбуд - если идёт задержка по срокам сдачи дома в эксплуатацию, может ли покупатель вернуть оплаченное вознаграждение уплаченное ранее управляющей компании? Ведь по факту управление оказалось "не качественным".

Это ещё нужно доказать в суде, тем более за сроки несёт ответственность застройщик. Если дом введут в эксплуатацию, думаю нет.