Квартиры в столице панически выставляются на продажу!

потоом может 5000 и т.д15

Я не думаю, что в количестве предложений есть какой-либо психологический барьер. Какое-либо число может превратиться в психологический барьер для игроков рынка при условии одинаковой их информированности об этом числе и вероятных одинаковых действиях игроков-конкурентов при достижении этого числа. Спекулянты (основные игроки) наверняка вооружены необходимыми цифрами из надежных, проверенных и подкормленных источников информации. И только они знают, в каких показателях и какие значения являются для них психологическими барьерами.

Пока лишь по промежуточным результатам моих наблюдений можно сделать только один вывод: с начала сентября 2006 г. предложение квартир превышает платежеспособный спрос на них, что проявляется в существенном увеличении количества предложений в базе данных.

Залишилось дочекатись момента, коли кількісні зміни перейдуть у якісні (ріст пропозиції приведе до пониження цін).

Очевидно знайдуться аналітики, які цей процес спду цін теж будуть апроксимізувати експонентою.

Господа , у меня цифр нет. Но думаю , все уже слишком сильно запущено , что и риэлторы не в состоянии контролировать информацию. Просто очень сильна инерция и опять же неравномерная информированность инвесторов и просто держателей "метров" о состоянии на рынке.
Думаю и сами риэлторы уже не знают Произойдет ли еще один цикл повышения
или все подвиснет и рухнет с треском.
Пирамида перешла в фазу неконтролируемой инерции , поэтому прогнозировать сложно, но то что это пузырь , то что он на пределе и то , что он лопнет - сомнению не подлежит. Это классика разводки в больших масштабах.

Etot graphik "предложений квартир" dostig plato...

Apple, с чег вы взяли что "достиг плато"? Это будет видно через 2 месяца как минимум.

Tak iz graphika vidno seychas. A через 2 месяца to bydet...

Раз уж в этой ветке были сделаны попытки оценить некоторую динамику на рынке по имеющейся скудной информации то рискну вставить свои 5 центов в общий котел

Из предположения что цена учитывает все факторы влияющие на нее и является их отражением в качестве исходной информации были взяты минимальные, максимальные и средние месячные цены за 1 кв.м. с 2001 года для всех районов и всех типов квартир Киева в гривнах с domik.ua . На основе этих данных была построена регресионная модель и сделан прогноз соответствующих трех значений на 30 месяцев вперед. Результат на картинке зеленым цветом и в приатаченном экселевском файлике.
В качестве выводов к получившемуся прогнозу как мне кажется напрашиваются следующие
в начале когда рынок был маленьким как по объему денег в нем так и количеству участников и лишь притягивал деньги, то резких колебаний быть не могло и на рынке был преимущественный восходящий тренд без значительных коррекций (то есть цикличность отсутствовала), со временем когда он достиг теперешнего момента (то есть аккумулировал большие деньги и вырос в объемах, стал высоко спекулятивным) вероятность относительно резких колебаний то есть коррекций возростает, так как все большее количество участников начинает задумываться о дальнейших перспективах роста и фиксации прибыли, а с учетом практически отсутствующего действенного механизма регуляции рынка со стороны государства разбалансировка такой системы как рынок недвижимости как раз и приведет к коррекциям и появлению цикличности, что в принципе является нормальным явлениям для любого спекулятивного и инвестиционно привлекательного развитого рынка. Замечу также, что гипотеза экономистов про то, что рынки являются саморегулирующимися и стремящимися к равновесию мне кажется несколько несостоятельной, так как спекулятивный рынок проходит точку своего равновесия на максимальной скорости (подобно маятнику).
Судя по прогнозу январь 2007 года будет началом нисходящей коррекции на рынке. Отрицательное значение прогноза минимальной стоимости 1 кв.м. в декабре 2008 года как по мне говорит о том что спрос на жилье самого худшего качества будет вообще отсутствовать.

Итак, что мы имеем на текущий момент?
Неожиданно domik.net изменился на domik.ua. Мой предыдущий пост безвозвратно "потерялся в проводах", и не стал достоянием общественности, но я попытаюсь еще раз.
Что мы имеем с количеством предложений квартир на текущий момент? Сейчас (18.10.06, 2338) на главной странице "Домика" оно равно 3045. Это на 836 единиц, или на 37.85% больше, чем 06 сентября. По сравнению же с утром 02 октября это количество уменьшилось на 19 единиц, или на 0.62%. Так что можно высказать предположение о текущем выравнивании объемов спроса и предложения. Посмотрим, как надолго...
Да и еще. "По свежим данным разведки"© в банках наметился рост объемов просроченной задолженности по процентам за взятые ипотечные кредиты, и темпы роста неуплаченных процентов вдвое превышают темпы роста портфеля ипотечных кредитов. При этом требования к размеру первоначального взноса банки снова немного уменьшили - значит спрос на кредиты припадает. А вот процентные ставки по ипотеке банки дружно начали поднимать, и немудрено - растет риск невозврата кредитов, а значит растет и плата за этот риск. Неутешительный вывод напрашивается следующий - люди, взявшие кредиты, не рассчитали свои финансовые возможности, и теперь обрастают долгами. Что же эти люди предпримут, ведь расставаться с почти своими квартирами не хочется, а обслуживать кредит не можется? Наверное, они постараются временно освободить купленные квартиры и сдать их в аренду. Вот только найдется ли достаточное количество квартиросъемщиков если этот процесс станет массовым? А возможно и я глубоко заблуждаюсь? Понаблюдаем дальше...

По графикам выходит, что не за горами время, когда стоимость дешевых квартир будет отрицательной.
Интересно, как Вы их строили? И как их понимать?
Это, по-Вашему, выходит, что человек берет какую-нибудь убогую хрущевку, а ему за каждый метр несколько тысяч гривен доплачивают! Или как?

Реалии же (и перспективы), к сожалению, таковы, что самое убогое жилье в ближайшие пятилетки будет сильно в цене.
Почему?
Во-первых, потому, что оно очень малой площади, и поэтому (не смотря на высокую стоимость квадратного метра) квартира выходит существенно дешевле.
Во-вторых, потому, что у большинства потенциальных покупателей денег на что-либо лучшее просто не хватает, а стремление жить в Киеве - велико.
А, в-третьих, потому, что убогое жилье нередко находится в достаточно пристойных районах. А в таких районах любой квадратный метр стоит дорого.

Я держу ваш график в моих руках. Удивлен.

Пожалуйста объясните oсь Y - единицы? Ось X линейнa или нет? Почему СРЕДНЕЕ ЧИСЛО - меньше МИНИМУМА?

Когда мы получим ответы, будет больше вопросов позже...

- статистический шум, и график достиг плато?

Когда же мы увидим 5000...

Это, по-Вашему, выходит, что человек берет какую-нибудь убогую хрущевку, а ему за каждый метр несколько тысяч гривен доплачивают! Или как?QUOTE(Владимир) Ну если добавить сюда то, что покупатели убогого жилья - люди бедные, которые берут кредиты, которых давать не будут при медвежьем тренде однозначно, и что ресурс большинства хрущевок уже на исходе - то все ваши пункты можно оставить без внимания (в перспективе ближайших пятилеток), они годятся разве что для обсуждения торговцами семечек. Цена кончено за хрущи будет, но вот какая - это вопрос, на который нельзя вот так просто дать ответ.
А еще вы никогда почему-то не учитываете один интересный фактор переориентация людей на пригород. В Венгрии например уже из-за этого фактора население их столицы уменьшилось на 10% за 1 только год. И у нас подобные "брожения" среди потенциальных покупателей очень велики.

Понятное дело что вы удивлены, тут человек такую удивитльную весчь сделал - построил регрессионную модель. Правда, намного ведь проще, не вдаваясь в анализы, продолжить прямую роста с помощью линейки, и регрессионный анализ - это вообще не наш метод.
Что до вопроса почему AVG оказалось меньше MIN - это вероятно просто ошибка, допущенная при построении чарта (не тот столбец обозвали MIN).

Ну я предположу что из-за низкого спроса предложение уже никогда не будет 5000. Через год, если ничего не изменится, я думаю в базе будет еще меньше объектов, причем среднее время их экспозиции увеличится.

Я на сей раз простите мeня, но я думал
1) "Применяя регрессионную модель, надо обязательно проверять, в начале, выполняются ли предпосыли для использования линейной модели. Если мы перешли через границы применимости используемого метода, то интерпретация полученных результатов будет некорректной".

2) Это выходит что спрoсa на собственность не будет, стоимость oтрицательнa?

3) Rезультат Mодели zависит и от того какиe помещены коэффициенты. Леkaрcтвo oт ядa отличаются только дозировкой...

По оси X идут дискретные отсчеты по месяцам
Относительно того что среднее меньше минимума то прав SPY это оЧипятка когда обзывал столбцы в Екселе

Владимир, сама попытка построить МАТЕМАТИЧЕСКУЮ модель (пусть данных и мало, и может модель слишком упрощена) мне симпатизирует больше чем модель "дорожает, ведь спрос на недвижимость огромный" © domik.net/ua

1) Хм, а для меня вообще-то очевидно из приведенных графиков, что здесь линейная регрессионная модель и блико не лежала. Здесь использована регрессионная модель вида y(x)=n1*g1(x)+n2*g2(x)+...+d, где g1(x), g2(x),... не являются линейными функциями. Вопрос о применимости данной модели в равной степени актуален и к вашей модели "линейки на логарифмическом графике".
2) Это чисто теоретический результат, полученный данной моделью. В реальности это может значить, что хрущи на окраине, имеющие минимальную стоимость, не будут востребованы рынком.
3) Именно - эти слова верны и по отношению к вашей логарифмическо-линейной модели в том числе.

То есть, вы говорите "я не верю", но кто верит вам?