Квартира в Киеве как личный пенсионный фонд

Цитата "filifenka":

Собираемся покупать квартиру под сдачу в аренду. Денег хватает только на 1-к хрущ 29-30 м. или гостинку в девятиэтажках 70-х по 21-25 м.
Что предпочесть?
Какие районы смотреть? А какие отбросить?
Рассчитываю сдать мин. за 3 000 в месяц

На все про все 40-45 тыс.

А зачем покупать халупу???
За 3000грн фиг сдадите, 2000-2500грн это реально.
С них откиньте 300-500грн налога как минимум, плюс ремонт, поиск жильцов,
простой квартиры...
Чистыми 1500грн выходит
А если цена аренды упадет?

А еще глобальное поднятие тарифов на комуналку...
//domik.ua/novosti/tarify-vyrastut-na-tr et--spasibo-mvf-n189920.html

Цитата "LeeB":

На Оболони, гостинку не убитую можно попробовать.

0
Минули ті часи, коли ціни на житло потенційно могли зрости в рази - ціни в європейських столицях тому підтвердження.
Якщо порівнювати вартість житла кількістю років, необхідних щоб заробити на квартиру при нашій зарплатні, так наше житло в рази дорожче за європейське.
Тож який сенс купувати таке дороге житло як інвестицію, якщо його неможливо буде продати дорожче? Втратити на ріелторах, нотаріусах, податках - і все це заради 5-6% прибутку з оренди, з якого знову ж таки віддай ще 15% податку плюс витрати на плинні ремонти кожні 4-5 років та оновлення меблів. То ж чим гірший депозит в 20% річних в гривні, який дає подвоєння тіла депозита за 3, 5 роки? Спробуйте но продати квартиру вдвічі дорожче через 4 роки - не зможете!

Цитата:

А зачем покупать халупу???
За 3000грн фиг сдадите, 2000-2500грн это реально.
С них откиньте 300-500грн налога как минимум, плюс ремонт, поиск жильцов,
простой квартиры...
Чистыми 1500грн выходит
А если цена аренды упадет?

Хорош воду лить...за 3000 всё сдаётся дольно-таки быстро.
Поиск квартирантов - максимум неделя.
Налог? Не смешите мои тапочки...платят либо сильно правильные, либо у кого в аренде цифры с 4 нулями. Платится раз в год ( и сумму аренды уменьшают в разы - формальность соблюдена).

Цитата "Кроха":

Цитата:

А зачем покупать халупу???
За 3000грн фиг сдадите, 2000-2500грн это реально.
С них откиньте 300-500грн налога как минимум, плюс ремонт, поиск жильцов,
простой квартиры...
Чистыми 1500грн выходит
А если цена аренды упадет?

Хорош воду лить...за 3000 всё сдаётся дольно-таки быстро.
Поиск квартирантов - максимум неделя.
Налог? Не смешите мои тапочки...платят либо сильно правильные, либо у кого в аренде цифры с 4 нулями. Платится раз в год ( и сумму аренды уменьшают в разы - формальность соблюдена).

по зооогрн полно двушек!

Уважаемый cbr999, спасибо за Ваши ответы, но, мне кажется, Вы не совсем компетентны в сфере киевской аренды. 1-к за 3000 улетает на счет раз, за день, без минимального простоя, 2-к за 3000 - это не в Киеве. С налогами Вам все правильно объяснили.

Цитата "filifenka":

Уважаемый cbr999, спасибо за Ваши ответы, но, мне кажется, Вы не совсем компетентны в сфере киевской аренды. 1-к за 3000 улетает на счет раз, за день, без минимального простоя, 2-к за 3000 - это не в Киеве. С налогами Вам все правильно объяснили.

за 3000грн уходит хорошая однушка, с ремонтом
а не хрущевка или гостинка за 40000у.е.

Цитата "filifenka":

Собираемся покупать квартиру под сдачу в аренду. Денег хватает только на 1-к хрущ 29-30 м. или гостинку в девятиэтажках 70-х по 21-25 м.
Что предпочесть?
Какие районы смотреть? А какие отбросить?
Рассчитываю сдать мин. за 3 000 в месяц

На все про все 40-45 тыс.

Что-то для аренды в 3000 грн 45 тыс. долл. как-то многовато для инвестиции. Вы видимо меценат и ходите чтобы риэлторы получили от Вас гонорар.

Цитата "filifenka":

Собираемся покупать квартиру под сдачу в аренду. Денег хватает только на 1-к хрущ 29-30 м. или гостинку в девятиэтажках 70-х по 21-25 м.
Что предпочесть?
Какие районы смотреть? А какие отбросить?
Рассчитываю сдать мин. за 3 000 в месяц

На все про все 40-45 тыс.

Старайтесь смотреть поближе к метро, дом поаккуратнее, подъезд почище, двор позеленее. В остальном вы ограничены цифрой. Есть вариант сдачи в посуточку, что принесет несомненно больше денег, но здесь нужно этим вопросом заниматься. Есть еще вариант - подкопить денег и попробовать купить нечто полноценное на Подоле например или на левобережной или на соломенке или в голосеево. Пока будете копить жилье чуть подешевеет, а если доллар изменится так и не чуть.... Вобщем думайте //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.htm l

Да расскажите мне! Я сдаю 1-к с ремонтом за 4500 чистыми. И не в центре, а в спальнике на Левом берегу.

Спасибо за совет, Виталий.

Цитата "filifenka":

Да расскажите мне! Я сдаю 1-к с ремонтом за 4500 чистыми. И не в центре, а в спальнике на Левом берегу.

Родственник снимает двушку в 10мин от м.Золотые Ворота и платит 5000грн
Каким тогда лохам вы сдаете???

Вряд ли лохи, судя по тому, что их доход позволяет им снимать не убитую халупу с описанными и описянными подъездами, а отличное, комфортное жилье, куда не стыдно привести гостей и где приятно находиться. Кстати, говорят, что за эти же деньги им только "конюшни" (цитирую) в этом районе показывали. Так что я еще и продешевила))))

Цитата "filifenka":

Вряд ли лохи, судя по тому, что их доход позволяет им снимать не убитую халупу с описанными и описянными подъездами, а отличное, комфортное жилье, куда не стыдно привести гостей и где приятно находиться. Кстати, говорят, что за эти же деньги им только "конюшни" (цитирую) в этом районе показывали. Так что я еще и продешевила))))

Проститутки тоже много зарабатывают
Может вы под бордель сдаете?

Возьмите под сдачу в Севастополе!
Отличное вложение для пассивного дохода

Интересует тот же вопрос, что и автора.
Вижу смысл в покупке квартиры для последующей сдаче.
Вопрос - где и какую квартиру лучше брать, чтобы минимизировать риски, уложиться в 50-60к у.е. и иметь постоянный спрос.

Склоняюсь к варианту в новострое, т.к.:
- Юридических неприятных тонкостей покупки, как мне кажется, меньше.
- Квартира покупается на очень длительный срок, покупать в этих условиях хрущевку малоперспективно с точки зрения ее обесценивания ( из-за износа дома ).
- Цены на первичку, если судить по объявлениям, ниже вторичных. К примеру, первичку 50кв.м. можно купить по той же цене, по которой можно купить квартиру в 5-этажке на 35кв. м.
- В целом, новые дома более привлекательны для будущих съемщиков, чем хрущевки.

Предпочтительный район - Дарницкий, в идеале - в 10-минутной доступности маршруткой от метро. Прошу отметить, чего я не учитываю.

В целом, чудес не бывает, и цена аренды практически прямо пропорциональна цене самого жилья, только с небольшими поправками - в совсем убитом никто жить не захочет, а элитный дорогостоящий ремонт окупается плохо и только в таких же "элитных" районах.
Ну и чем дешевле квадрат, тем выгоднее аренда, в среднем.
Плюсы новостроя уже написаны, только учтите, что рекламная цена за квадрат это как правило первый этаж на стадии котлована при оплате 100%. Если посчитать всё вместе с ремонтом - получатся совсем другие цифры. Именно поэтому вторичка оценивается так, как оценивается - это рыночный баланс.
Новострой до стадии сдачи объекта это всегда риск, после этого он и стоит дороже. Первые полгода-год будет идти ремонт, сдавать при этом тоже не выйдет.
Хотя в Дарницком районе хрущёвки в любом случае большая редкость, разве на Новой Дарнице. В основном это старые и не очень панельки от 9 этажей.
Районы массовой застройки сейчас - это Чавдар и Урловская, вот там и смотрите.

acidburn
Благодарю.
А что с Вашей точки зрения эффективнее в плане долгосрочной окупаемости: новострой или квартира на вторичке, построенная в 90х?

Снова же, вопрос в рисках. Покупая квартиру в новострое, худшее, как правило - затягивание строительства. Покупая квартиру на вторичке, необходимо проверить ( как? ) ее "чистоту", иначе есть риск потерять не год-два аренды, а всю сумму.

Тут надо индивидуально считать, лет через 10-15 лет бюджетный новострой и какой-нибудь аппс-люкс станут практически одним и тем же в глазах арендаторов, да и сейчас многие не различают. Намного больше зависит от местоположения, этажа, инфраструктуры и пр.
Что такое долгосрочное вообще - это 10, 20, 50 лет? В нашей стране слишком далеко я бы не загадывал.

В любом случае, после расторжения договора через суд деньги можно получить обратно, вопрос с кого и в какие сроки. В проверенной вторичка нет особо ничего страшного, основные схемы мошенников известны. Лучше избегать недавно купленных, разводов/нескольких владельцев и прочих несовершеннолетних-судимых, это всё проверяется юристами, через ЖЭКи и т.п., здесь на форуме есть темы.
Конечно, в новострое очень притягивает "чистота", в том числе и юридическая. Хотя не стоит рассчитывать на какую-то защиту, затягивание на год-два далеко не худший вариант. Есть и многолетние недострои с неясным будущим, и вроде достроенные квартиры с птичьими правами как на ХШ19 - их ни продать толком, ни как-то ещё вернуть деньги. В среднем вложение в котлован - затея намного рискованней вторички, ну тут очень многое зависит от застройщика.

acidburn
Считать нужно, именно этим и пытаюсь заняться. Меня терзают смутные сомнения в правильности моих выводов и предположений.

Постановка задачи:
Исходные данные: имеется 65к $.
Цель - с минимальными рисками обрести источник стабильного и постоянного дохода на длительный срок ( в идеале - в качестве пенсионного дохода ). Длительный срок= от 25 лет.
Квартира не будет продаваться/дариться в течении этого срока.

МОИ предположения и мысли:
Новострой хорош с той точки зрения, что можно не опасаться износа жилья, что типичный контингент новостройки, согласно как минимум моим стереотипам - культурнее типичного контингента борщаговской хрущевки, сдать такую квартиру проще (???) благодаря имиджу дома, и как мне кажется, сдать ее можно дороже, чем квартиру в старом доме. Ну и сделка мне кажется более безрисковой.

Но с другой стороны... Нормальные новострои, которые я видел - это огромные однокомнатные квартиры, стоящие 65000$. В то время, как жилье к примеру, относительно недалеко от Дружбы Народов ( что гораздо ближе к центру, чем Позняки, а потому возможно более востребовано ) на вторичке можно приобрести, если верить этому сайту, за 55-60к $ уже С РЕМОНТОМ. С учетом моих целей, и того, что купленная квартира не будет никому дариться ( а соответственно, не обязана служить 100 лет ), возможно более осмысленна была бы покупка такого жилья? В хрущевке или 9-этажке?