Как правильно и экономно продать коммерческую недвижимость?

Здравствуйте,
Очень заинтересован в толковых советах.
Ситуация такова - родственник совладелец одного предприятия. Это предприятие стоит на уровне самоокупаемости, прибыли практически 0. Ну вот наконец они созрели к продаже всего этого дела. Форма собственности "ТзОВ", земля в долгосрочной оренде у державы (10 лет).

Вопрос стоит в следующем как наиболее правильно, легко и быстро искать клиента если не пользоваться услугами посредников? В какие печатные издания нужно подавать объявления в г.Киеве?
Как юридически наиболее выгодно оформить продажу с наименьшими затратами по налогам? (советуют продавать недвижимость вместе с фирмой, но это не факт что кому-то надо, а если продавать от фирмы, то налог сумашедший, проводить по балансовой стоимости - не все захотят возиться с кучей налички).

В общем, посоветуйте пожалста!
Спасибо!

Обычно корпоративные права мало кого интересуют (очень! много рисков для покупателя), все хотят покупать чистые активы (земля, здания и т.п.) - можно продать здание (я) и т.п. потом писать отказное письмо от прав аренды на участок, а структура, купившая строение, просит на себя оформить аренду участка у местных властей , поскольку им теперь принадлежит строение на участке.

Риск в этой схеме тоже есть, поэтому нужно дружить с чиновниками...

Цитата:

Обычно корпоративные права мало кого интересуют (очень! много рисков для покупателя), все хотят покупать чистые активы (земля, здания и т.п.)

1) Тогда другой вопрос, почему некоторые участки земли находятся в частной собственности, а некоторые в аренде, и приватизировать не дают? И как такие условия реально влияют на составляющую цены (земля)?

2) В принципе все заинтереованы продать именно активы, на продажу фирмы никто и не рассчитывает, просто возможно это было-бы дешевле, а новый владелец мог бы закрывать.. Разве риск большой?

Цитата:

1) Тогда другой вопрос, почему некоторые участки земли находятся в частной собственности, а некоторые в аренде, и приватизировать не дают? И как такие условия реально влияют на составляющую цены (земля)?

2) В принципе все заинтереованы продать именно активы, на продажу фирмы никто и не рассчитывает, просто возможно это было-бы дешевле, а новый владелец мог бы закрывать.. Разве риск большой?

1) Это зависит от конкретных участков, решений местных властей и планов местных депутатов на эти участки. Конечно же, наличие гос. акта собственности существенно повышает стоимость участка (по моим наблюдениям от 20%). Аренду нужно переоформлять (риск потерять участок и получить более высокую арендную плату в придачу) да и платить ежегодно тоже.

2) Продавая фирму - продавец экономит на налогах, особенно если по балансовой стоимости, а остальное - чемоданом. НО! с точки зрения покупателя - фирма - сплошной риск - разбираться по всем явным и неявным обязательствам, юридический и неюридический дью дилиджинс не придет ли кто с векселем выписанным на эту фирму, закрыты ли долги перед контрагентами и т.п.

3) Есть выход - под полным контролем покупателя из баланса предприятия на новое юр. лицо выделяется договор аренды земли как единственный актив и продается, вся остальная муть, как была на фирме такая и остается....

Цитата:

3) Есть выход - под полным контролем покупателя из баланса предприятия на новое юр. лицо выделяется договор аренды земли как единственный актив и продается, вся остальная муть, как была на фирме такая и остается....

По третьему пункту не понял, можно подробнее?

Цитата:

По третьему пункту не понял, можно подробнее?

Так называемое разделение баланса - выделяется новое юр. лицо с единственным активом - договором аренды на земельный участок (например ООО), на 100% принадлежащее текущим владельцам земли. И уже происходит продажа корпоративных прав этого юр. лица - поскольку здесь уже риски минимальны, прочих обязательств нет, да и договор аренды переоформлять не нужно - такой вариант применяют.

Но чаще народ не заморачиваются - продает имущественный комплаекс, недострой, или условный "объект построенный на земле" (собачья конура например) и потом "передает" аренду, контролируя чтобы сессия депутатов проголосовала правильно и участок не ушел кому либо другому. Но поскольку новый владелец имеет сооружения на этой земле - аренду он получает в 90%+ случаях.