Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 14.01.2008

В Украине начинается ипотечный кризис!

Нацбанк обеспокоен завышенной оценкой ипотечных залогов во многих системных банках. По мнению чиновников, это может стать причиной финансовых проблем у многих неаккуратных кредиторов.


“Наши расчеты показывают, что в последнее время увеличилось количество ипотечных кредитов, залоги по которым переоценены как минимум на 20%”,- сообщил сотрудник департамента НБУ по банковскому надзору.

По его словам, такую порочную практику банкиры начали активно применять уже давно, но сейчас количество переоцененных залогов растет в геометрической прогрессии.

Всему виной высокие цены на жилье и ужесточившиеся требования банков к платежеспособности потенциальных заемщиков, которые хотят купить квартиру без первоначального взноса. “Люди, у которых нет денег на первоначальный взнос, идут на махинацию платят оценщику, и тот завышает стоимость квартиры,- говорит чиновник.- Например, квартиру ценой в $100 тыс. оценивают в $130 тыс. Таким образом, человек легко может претендовать в банке на кредит на полную стоимость квартиры”. Банкиры закрывают глаза на такие операции, потому что хотят выдавать кредиты и соблюдать установленные процедуры оценки платежеспособности.

Два года назад такие операции не привлекали особого внимания регулятора, потому что цены на недвижимость постоянно росли. Теперь же чиновники НБУ считают, что завышение стоимости залогов в ближайшем будущем может перерасти в серьезную проблему. “При неблагоприятной ситуации на рынке дефолты заемщиков будут приносить банку серьезные убытки”,- предостерегает собеседник, обращая внимание на тот факт, что падение цен на недвижимость может привести к тому, что залоги будут переоценены на 30-40%.

Некоторые эксперты называют ипотечный рынок рисковым и ожидают снижения цен на недвижимость. По мнению генерального директора компании “Т. М. М.” Николая Толмачева, цена на жилье эконом-класса в столице Украины в 2008 г. будет уменьшаться. “Сегодня цена составляет $2,5 тыс. за 1 кв. м, но уже в следующем году она может быть на уровне $2 тыс. за 1 кв. м.”,- заявил “i” Николай Толмачев.

Банкиры относятся к перспективе снижения цен на жилье с настороженностью. “Автомобиль, если он застрахован, имеет свою четкую прогрессию по амортизации. А вот как амортизировать что-то из недвижимости? Это намного сложнее, потому что она диктуется рынком,- говорит председатель правления “Родовид Банка” Денис Горбуненко.- Ты можешь купить что-то на пике рынка, а завтра столкнуться с существенными корректировками. Все кредиты на пике рынка должны быть с первым взносом, но много игроков играет без него, а это увеличивает количество рисков для каждого финансового кредитного учреждения”.

По оценкам экспертов, 30% всей новой вводимой в эксплуатацию недвижимости скупается дилерами и риэлторами. Если в один прекрасный день эти риэлторы не получат доступ к деньгам, то произойдет массовый сброс недвижимости. Оглядываясь на ситуацию на глобальных рынках, мы видим, что идет продажа активов и фиксация прибыли. Это происходит на всех рынках. Украина здесь не будет уникальной страной, для которой рынок создаст специальные условия. Мы будем жить по тем жестким правилам, которые существуют везде.

www.investor.net.ua

Цены как бы этого не хотелось существенно не упадут! Если они хоть чуть-чуть опускаются, спрос сразу же увеличивает их стоимость.
Можете посмотреть на рынок Москвы, там тоже было не большое падение. А сейчас цены стали выше чем были до падения.

Цитата:

Громкие обещания правительства: доступное жилье и земли!
Правительство намерено разработать законопроект, который упростит процедуры по выделению земель и строительству на них новых домов. Об этом заявила Премьер-министр Украины Юлия Тимошенко. ...

Юля тоже какую-то шмаль курит, не иначе...
Продолжая тему очевидности подорожания объектов РЖН Украины -
видите, себе в убыток работают, сердешные... :29:
//bud-inform.com.ua/hotnews/2008/01/1... oi_ukraini.html

Кто заработал,а кто потерял: финансовый отчет строительных предприятий Украины
В январе-ноябре 2007 года в Украине прибыль показали 65,4% строительных предприятий. При этом за данный период прошлого года финансовый результат от основной деятельности строительных предприятий составил 1553,5 млн. грн.
Об этом сообщил Госкомстат Украины. Прибыль показали 65,4% предприятий (2848,7 млн. грн.), а остальные 34,6% предприятий задекларировали убытки (1295,2 млн. грн.).

На наш рынок выходят новые крупные банки типа Universal. Кредиты будут более доступными, что вызовет рост цен на недвижимость.

На наш рынок уже давно вышли забугорные крупные банки...
На кредитную/депозитную политику это не особо-то повлияло...
А то, что кредиты будут более доступные при учетной ставке 10% - я писАл выше.
Пойду и я покурю...

Цитата:

А я купил перед НГ и радуюсь, что взял. Смысла ждать нет, так ждать всю жизнь можно и платить за аренду. Не знаю как стоимость квартир, но аренда существенно подросла!

А мне пофиг, я могу ждать. У меня пока аренда 300. И это в несколько раз меньше поборов при ипотеке. Да и денег больше на жизнь остается.

Цитата:

А мне пофиг, я могу ждать. У меня пока аренда 300. И это в несколько раз меньше поборов при ипотеке. Да и денег больше на жизнь остается.

100%

Цитата:

А мне пофиг, я могу ждать. У меня пока аренда 300. И это в несколько раз меньше поборов при ипотеке. Да и денег больше на жизнь остается.

Вооот, в этом-то все и дело...
Большая часть потенциальных инвесторов МОЖЕТ ждать.
А это время перебиваться на съемных квартирах или живя с родителями/друзьями.
Все равно, аренде расти уже тоже особенно некуда - 400-500уефф за 1К на окраине = это непоследняя з/п, даже в Киеве...
Так что подождем...
А вот застройщикам/продавцам сейчас время играет отнюдь не на руку...
Как уже не раз писАли, доллар (по отношению к Евро) упал, инфляция 16,6%, учетная ставка +2%, етс... Да и политиков у нас лечить надо...
Так что скрытый обвал уже идет, посмотрим, что будет дальше...
КГС продадут, или забугорные кредиты перекроют...

Цитата:

А мне пофиг, я могу ждать. У меня пока аренда 300. И это в несколько раз меньше поборов при ипотеке. Да и денег больше на жизнь остается.

Смешно! Ну и сколько у тебя еще будет аренда 300???
У моих знакомых (больше года жили на квартире) неделю назад тоже была 300, причем за двушку. А потом хозяин умер, а сын сказал, что теперь - 600. Они в трансе, ничего нормального найти не могут.

Цитата:

Смешно! Ну и сколько у тебя еще будет аренда 300???
У моих знакомых (больше года жили на квартире) неделю назад тоже была 300, причем за двушку. А потом хозяин умер, а сын сказал, что теперь - 600. Они в трансе, ничего нормального найти не могут.

Ну да... только за 2-х комнптную платёж по ипотеке 1500-2000$ Или Вы считаете 900-1400$ коту под хвост каждый месяц - большое достижение и удача?

Владимир
Цитата
== Что же касается цен, то несколько агентов сегодня высказались в том плане, что их клиенты ожидают повышения цен. Мол, хоть и боятся повышения, но склоняются к тому, что повышение будет. ==

Непонятная фраза.

У агентов есть две категории клиентов продавцы и покупатели. Кто из них ожидает повышения цен предложений? Наверное, после вашей рекламы об активизации рынка продавцы решили не продешевить и поднять «хотелки» ?

Поэтому агенты очень боятся повышения «хотелок», но всё же склоняются к тому, что оно будет.

Агенты боятся повышения «хотелок», потому что сделок и так нет, а беспредел продавцов лишь усугубит ситуацию.

Вы так рассуждаете, как будто у большинства желающих иметь свою квартиру есть выбор - либо купить (но нет смысла), либо снимать. Купить - невозможно дорого для конечного потребителя и неразумно для инвестора. Снимать - единственный выход, причем за время роста цены аренды (тоже тащили за уши вверх те-же фигуранты) рынок постепенно переносится за пределы города, где цены еще доступны или снимают в несколько человек (семей) одну квартиру в Киеве. Дорогое жилье сдается очень долго и очень редко. Если раньше было распостранено брать при аренде за 2 месяца + залог + оплата риелтору, то сейчас платят за месяц без залога, а с риелтором договариваются, чтобы существенно уступил. Это от большого роста благосостояния?
Вы можете объяснять рост чем угодно - инфляцией, курсом доллара... но единственным мерилом адекватности цен есть срок продажи квартиры - если более месяца, то цена завышена. Вот и все. Потенциальные инвесторы от РН отвернулись, остались только те, кто "вступил" и желают выйти, да не пускает... трясина.

Кстати оперируя цифрами на более-менее доступную недвижимость, мы забываем про райно обитания. Допустим я нашел 2к на Лесном за 90-100 тыс. дол. Возникает вопрос сколько пройдет времени пока меня не словят во дворе хулиганы? Безопасно ли заходить в подъезд где пол усеян шприцами? Где гулять детям если детскую площадку окупировали алкаши? Я бы там жить не хотел. А если район ничего - так там и стоит прилично. Да только в гетто не хочеться, а в нормальном месте не можеться.

мне про ценовое ожидание тоже интересно. Это же вроде о нашем ожидании должно быть? Или это о рынке Патагонии? Так у меня ожидания совсем противоположные и у большинства моих знакомых и коллег тоже. От специалистов, которые сидят на ипотеке и т.п. - тоже ожидание не в пользу роста - отсюда и действия разных компаний по уменьшению зависимости от возросшего риска - к примеру, увеличение банками первоначального взноса и усиление контроля НБУ за ипотечными кредитами. Это от ожидания роста цен. Так о чьем это ожидании пишут индексы?! Только об ожидании тех, кто выигрывает от роста цен - инвесторы (причем не настоящие, а те, кто не правильные книжки читал и таким индексам доверял) и риелторы (наполовину инвесторы). Так и пишите, что это ожидание 0,00000001% субъектов рынка, которые от этого выигрывают, а не расписывайтесь за всех!

Z, купишь сейчас - добавишь еще один кирпичик в фундамент роста цен, не купишь - быстрее цены придут в норму.

Эт точно.
Заодно и индексы поднимешь.

Цитата:

Владимир
Цитата:
== Что же касается цен, то несколько агентов сегодня высказались в том плане, что их клиенты ожидают повышения цен. Мол, хоть и боятся повышения, но склоняются к тому, что повышение будет. ==

Непонятная фраза.

У агентов есть две категории клиентов: продавцы и покупатели. Кто из них ожидает повышения цен предложений? Наверное, после вашей рекламы об активизации рынка продавцы решили не продешевить и поднять «хотелки» ?

Поэтому агенты очень боятся повышения «хотелок», но всё же склоняются к тому, что оно будет.

Агенты боятся повышения «хотелок», потому что сделок и так нет, а беспредел продавцов лишь усугубит ситуацию.

Самый распространенный клиент - меняла. С одной стороны хочется продать подороже, с другой - и доплачивать разницу тоже придется подороже.

Цитата:

Так о чьем это ожидании пишут индексы?! Только об ожидании тех, кто выигрывает от роста цен - инвесторы (причем не настоящие, а те, кто не правильные книжки читал и таким индексам доверял) и риелторы (наполовину инвесторы). Так и пишите, что это ожидание 0,00000001% субъектов рынка, которые от этого выигрывают, а не расписывайтесь за всех!

О чьем ожидании говорят индексы?
Об ожидании математики. Которая с помощью методов и алгоритмов экстраполяции по достаточно большому количеству точек позволяет (с определенной точностью и достоверностью) определить следующую точку.
Есть, к примеру, 100 точек, объединенных общей зависимостью; алгоритм экстраполяции позволяет по ним определить 101 точку. На "гладких кривых" без экстремумов этот алгоритм работает очень неплохо.

Что же касается личных ожиданий членов общества, то компьютер их воспринимает лишь в виде изменения цен в базе данных.

Владимир,вы фамилию не собираетесь менять???
скоро инвесторы прозреют и начнется охота на аналитиков))

Цитата:

скоро инвесторы прозреют и начнется охота на аналитиков))

Что значит "прозреют"?
В СМИ и на форумах полно самых разных мнений и прогнозов. И эти мнения появились не сегодня и не вчера... Сколько помню, всегда была живая полемика относительно дальнейшего развития событий на рынке недвижимости. И Домик никогда не скрывал эту полемику. Все мнения и прогнозы нашли тут свое отражение.
Что же касается нашего мнения, то мы честно предупреждаем в "Правилах использования материалов сайта"
//domik.ua/mod/get/rulez/
что:

Цитата: