Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 09.04.2007

Но почему-то всё больше субъектов объективно хотят жить отдельно от родителей, да ещё в 3-комн. минимум, и желательно в новой, с хорошим ремонтом. Они оказываються не только хотят , но и могут!

Нет не думаю , но уровень коррупции на уровне Колумбии.

Давайте зайдем с другой стороны -если цены пойдут вниз, то сотни строек по стране заморозяться.. потому что они ориентировны на рост рынка. Будет Элитацентр2, Элитацентр 3 и так далее. Что после такого произойдет? Правильно, резко предложение сократиться.
Но это я отдельные ситуацию привожу. Жадные-не жадные - глупая постоновка вопроса. Все жадные. Просто у кого то получилось, получается, у кого то нет.. Зависть - это другое чувство. Это я не персонально вам, это я в целом.

Важно - я никого не пытаюсь оскарбить и унизить. Будьте выше. Я говорю вам реальный расклад бизнесу и власти подешевление не выгодно. Выгодно безквартирным. Простите, но это не самая состоятельная прослойка. Я не хочу этим никого обидеть. Но это не сила страны- ни финансовая ни политическая. Это раз.
Второе - падения быть не может. Откат может. Он и будет. После заморозки, которая сейчас на лицо. Какой будет откат? Вопросик. Учите волновую теорию, можно даже попробовать предсказать. Да, я уверен что откат будет .Да, цена никогда не упадет ниже 1500 за метр. А если упадет, то строительная индустрия остановится в корне. Себестоимость метра в Хмельницке получается минимум 700 долларов( будем считать. компетентной информацией от застройщика-друга). Поправьте на Киев, добавьте прибыль и риски. Сколько получилось?

НО! Это все ерунда, разговор не о чем. Факты - спрос упал, цена зафиксирована, вероятен откат назад... второй сценарий - продавцы опять продавят рынок, так случалось много раз.. Но в абсолютных числах цена уже очень очень неудобная.

Всё верно. Тех кому выгодно чтобы цены росли больше, чем тех кому это невыгодно.

2 LML
Мой стратегический вывод (он, правда, очень субъективный и относится больше к РЖН г. Днепропетровска и моему финансовому состоянию) такой нужно покупать не квартиру, а дом, и по возможности не в кредит. Дом этот может быть расположен за чертой города, но при этом желательно бы поближе к городу и желательно недалеко от водоема и леса. Я понимаю, что в Киеве такие дома уже давно в цене, но у нас в Днепропетровске их стоимость сейчас укладывается примерно в мои нынешние финансовые возможности.
Почему именно дом - да потому, что нашему обществу интенсивно навязываются американские потребительские стандарты. В скором времени это коснется и недвижимости. Сейчас в Днепропетровске примерно за одни и те же деньги можно купить 1-комнатный хрущ и не самый плохой домик старой постройки. В будущем соотношение цен обязательно изменится в пользу домов. Да, новые дома стоят не дешевле новых квартир, но что это за дома - вот вопрос! Кому нужны эти огромные, темные (из-за экономии на площади окон), безвкусные и холодные сараи, на РЖН окончательно выяснится еще не скоро.
Кроме того, в будущем большую роль будет играть стоимость не дома, а земли. С этой точки зрения дома старой постройки более привлекательны, чем новые.
Этот вывод - для Днепропетровска, в Киеве, насколько я знаю, все слегка по-другому. Тот процесс "ухода в пригород", который Днепропетровску еще предстоит, в Киеве уже, как я понимаю, идет полным ходом. Вполне возможно, что человек, купивший хатку в страшненьком селе не слишком далеко от Днепра, лет через 5-10 сможет ее поменять на квартиру в Днепре без доплат со своей стороны (как минимум). Или еще вариант - дача в черте города.
Что касается использования кредита. ИМХО покупка не в кредит намного худшего варианта, чем в кредит, во-первых, позволяет избежать зависимости от уймы внешних факторов, а во-вторых, открывает возможности для инвестирования освободившихся средств (по кредиту ведь платить не нужно) в улучшение своего объекта недвижимости. За несколько лет можно будет провести коммуникации, которых нет (газ, вода, телефон), наконец, построить новый дом большей площади. После этого лет через 10 может вдруг оказаться, что наш гипотетический потенциальный покупатель страшненького домика имеет намного больше (в переводе на наличные), чем его брат-близнец, купивший дом в кредит.
Нужно, конечно, учесть риски, связанные со стоимостью недвижимости. Ведь в этом случае Вашими соседями, вполне вероятно, будут люмпены-алкоголики, коими полны наши деревни и дачные поселки. Со всеми вытекающими последствиями - воровство, гоп-стоп и просто хулиганство.

To Advent никого не хочу обидеть, но по волновой теории Эллиота вторая волна возвращается к основанию первой. Я не совсем понял о каком росте рынка Вы говорите? Об объеме строительства или цены? Если цены, то ни о каком росте объема и не может идти речи, поскольку с ростом цены число потенциальных покупателей иссякает и продающий заганяет себя в угол! И рассказы затем о том, кто является состоятельной прослойкой, а кому работать надо лучше, ничем никому не помогут. Это извините перенос проблемы с больной головы на здоровую!

Boris в США знаете сколько людей, верящих в выгоду роста осталось после падения цен на недвижимость и вывода из листинга акций второй ипотечной корпорации))

To LML ) Если Вам интересно расматривать рынок недвижимости как изолированный рынок, Ваше право. По моему мнению - он как минимум сильно связан со строительной и банковской индустрией. Теоретически , косвено можно отследить рынок недвижимости по рынку ипотечных кредитов.. но бынки раскроют эту статистику ближе к концу года, а жаль.
Вообще, удивляет как вы интерпретируете любую фразу. Мы же на Свободе Слова, у нас тут не борьба за электорат.. Не нужно каверкать мои посылы. Я перечислил факты. С какими Вы не согласны?
И где будем считать основание первой волны? ) 300? 100? 1000? 1500?

Дело в том, что ни для кого не секрет, что большинство квартир в новостройках - инвестиционные. В Днепропетровске есть такой жилой комплекс "Башни", сданный, если не ошибаюсь, в 2003г. Сейчас он стоит полупустой, на стоянке занято не более половины мест. Да и по окнам видно множество квартир без внутренних работ. От появления Элитацентров-2, 3, ... предложение особо не сократится. И потом, такое предложение ориентировано не на потребителя, которому жилье нужно СЕЙЧАС, а на долгосрочного инвестора, согласного ждать лет 5.
2. "Падение", "откат" - это вопрос терминологии, волнующий прежде всего аналитиков от АН (в том смысле, чтобы в обзорах выражения смягчать). Кроме того, давайте зададимся вопросом, что есть себестоимость нынешняя и какой она может быть в условиях, когда ее планомерно пытаются сократить, чтобы выйти на рентабельность? Будет такой же? Смешно! Будут разработаны новые проекты домов с учетом именно минимизации затрат, возможно, за счет повышения этажности. И потом, произойдет сокращение площади квартир, что немаловажно, но не учитывается в себестоимости кв.м.

И хватит сравнивать с США. Это глупо по всем признакам. Ну колапс, ну к нам это какое отношение? Рынки похожи? ситуации похоже? Фиг. Отразиться ли их кризис на нас? Да, посыл для отката это дает.. Типа как дополнительный стимул. Но это максимум второсортный довод.

Advent интерпретирую так как оно есть, Вы заговорили о волновой теории я Вам сказал, то правило, которым пользуются при анализе рынков и не более. А цифру каждый определяет сам, как ему кажется, поскольку каждый видит на графике свои уровни поддержки-сопротивления, пики и основания! Вопрос - почему по Вашему мнению в случае падения цен могут возникнуть проблемы у стройиндустрии и банковского сектора? Хочу увидеть причины их бед и последствия в Вашей интерпретации.

Корпорация "Столица" продает 3-ки на Г. Сталинграда в готовом уже доме по 13,5 килогривен за метр. Правда метражи убойные - 130...140

Так первое - это предложение или поиск лохом другого лоха?

Откат и падение - разные вещи. Откат - это здоровое поведение рынка.. и типа подтверждение тренда.. Падение - это хаотический обвал цены.

Сокращение себестоимости - хехе, если придумают дома без бетона, кирпича и рабочих рук то это будет мега успех. А пока все дорожает - от камня до ЗП рабочих. И растет это все в цене достаточно быстро.

Инвест-квартиры - это тоже факт. В процентах не готов сказать, но много такого, очень. Я на них, когда был глуп, расчитывал еще года 4 назад.. типа остановка рынка, все должны паниковать и продавать. Фиг. Я вовремя одумался, за это время успел дважды войти и выйти с рынка. Конечно, с прибылью. Сейчас я наблюдаю за ситуацией. Есть небольшая инвестиция, но она меня не сильно беспокоит - метр за 1000 купленный меня устраивает даже если его не продавать никогда. Что бы вы поняли - я не на стороне никого. Я трезво понмаю, что такое продолжаться вечно не может. Будет коррекция, откат, возможно тренд вниз.. может тренд будет потом вверх.. и потом будет нормальный здоровой рынок - вверх, вниз, вверх, вниз..

Advent ну конечно ситуации совсем не похожи. Реально реклама идет по телевидению о том, что выдают кредит с первоначальным 5% взносом и с отсрочкой платежа. Это как назывется?

Ну ок, давайте с базиса, азбука
1) Много взято кредитов. Взяты кредиты на 10-20 лет. рынок падает. Скажем, 20% в год.+ банковские проценты 15%. Сумарно потери ужасные. Человеку лучше продать квартиру и закрыть кредит чем просто терять деньги. Новые не берут - зачем лезть в кабалу при падении рынка? Вопрос Что будет с банками? Что с депозитными ставками? Там же обороты милиарды.

2) Новые кредиты - кто их будет брать? зачем брать сегодня если завтра дешевле?

3) Строй индустрия - я Вам примерно минимум прикинул. Если строить нерентабельно..скажем, на вторичке метр 1000.. то зачем строить?

)) не понимаю связанности.. Несколько раз перечитал Ваш пост. Не понимаю, на какую часть отвечать и к чему она относится.

- переуступка права по инвестиционному договору, оплаченному на 77%
- \"продавцы\" \"квартиры\" живут в гостинке через проспект
- цена - 2,5 куе за метр

Это , конечно, бред полный. Но то что Оболонь будет дорожать дольше всех - это факт. 13.5 это кстати 2700. И это первичка.

, и должны оценивать рынок объективно, учитывая некомпетентность строителей.

Advent да все Вы прекрасно понимаете. Если охват ипотекой идет рынок людей с 5% первоначальным взносом и отсрочкой платежей говорит, об отсутсвии платежеспособного спроса. И в ипотеку пытаются загнать людей с более низкими доходами при очень высоких ценах на недвижимость. Иными словами банки фиксируюст свои будущие доходы по самым высоким ставкам в мире. Практически ничем не рискуют в данном случае. При падении цен просто потребуют от заемщиков дополнительный далог пропорциональный падению залоговой стоимости объекта недвижимости!

Логично. А ещё лутше построить дом самому. Земля правда кусаеться. Самый дешёвый вариант купить сруб в селе (можно найти за 1000 грн. квадратов на 70), перевезти его, обложить кирпичём или сайдингом, провести коммуникации, удобства. Вот и получаеться сруб-1000 грн. , ремонт и комуникации - 5000-10000 у.е. + стоимость земли. Да ещё надо купить машину. Почему люди так не делают не понимаю. Ну чем не выход из ситуации с повышением цен.