Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 06.09.2010

Спор ни о чем иззет с андреем держат свою линию без конкретной привязки к рынку и как минимум просмотра объектов и самое главное общением с продаваном. А Вы попробуйте поговорить. С кредитом который невозможно выплатить люди в мае сказали что не продадут 42 размер ни на копейку дешевле(155 куе), и о чудо в августе готовы уступать(135 куе, с хорошим торгом), знаю точно так как риэлтор перезвонил и сообщил о снижении цены, банк давит, готовы перейти на 39 размер, или даже на тапочки, и это перед зимой.

Цитата:

спасибо вам за это. мое замечание было вызвано не "неугодной циферкой", а бросающимся в глаза несоответствием индекса домика ценам предложений и продаж.
на графике, приведенном в статье

кривая индекса уползает из области цен продаж в августе 2009 ниже всех реальных показателей в августе 2010. логично было бы предположить, что что-то в методике приводит к накоплению ошибки, но аналитеги ПО вместо этого свято верят в свою непогрешимость (несмотря на постоянную критику) и предпочитают придумывать объяснения, вызывающие еще большую критику
а между тем индекс домика продолжает терять практический смысл.
если для вас это несерьезно...

Фокстрот, я понимаю ваше мнение. Однако хочу вам возразить. Дело в том, что ядро выборки квартир, на основании которого производятся вычисления индекса всегда было значительно дешевле и цен продаж и цен предложений. Связано это с тем, что в ядро входят объекты наиболее плотно сгруппированные по цене (самого дешевого больше всего). Плюс добавляются коэффициенты, которые еще несколько ее снижают. Убедиться в этом вы можете взглянув на график, который я привожу ниже. Индекс всегда был ниже этих кривых. По этому, мы и говорим, что индекс не отражает цены, это показатель отражающий наш взгляд на тренд. Цены квартир отражают лишь цены предложений и цены продаж. И странно было бы, если бы появился некий третий показатель их отражающий. Индекс на это не претендует. Не ассоциируйте его пожалуйста с ценами. Правы вы в одном - много разночтений вызывает его размерность в долларах или в гривнах за 1 м.кв. Видимо, придется серьезно задуматься, чтоб увести его в иную шкалу размерности.
[attachment=0]publication_59048_img4.png [/attachment]

//domik.ua/mod/main/allnews/flat...%EC%E E%F1%F2%E8

Цитата:

Ето к тому , что вам то все равно куда хозяева выселятся - да хозяевам не всегда все равно также как вам.

Эндрю, большинство форумчан, как впрочем и вы, рассуждают и делают выводы абстрактно или по теории , а я говорю из своей личной практики и со слов людей, которым я доверяю . Я уже писал, что просмотрел на своем районе более десятка квартир и первый вопрос , который я задаю продавцам: вам что-либо взамен нужно покупать ( расширяться - сужаться ) или только продажа ? Одна семья разводилась и им нужен был размен и одна семья ( муж и жена ) из трешки хотела размен на однушку, т.к. дорого платить, да и смысла нет двоим пожилым людям жить в трешке, а деньги отдать детям , все остальные - чистые продажи , вот поэтому я и говорю, что мне неинтересно куда съедут продавцы

А теперь вопрос к вам , Иззет : эти квартиры, в которых на данный момент живут люди, но они продают и взамен им ничего не нужно покупать и согласно вашей теории "не свободны" - как их интерпретировать ?

Цитата:

Должны, должны....
Да нихрена они никому не должны!
Пускай вначале сдадут, потом и говорить будем!

Пусть даже сдадут как и в прошлом году, то навес квартир предлагаемых к продаже только в новых домах зданых в эксплуатацию в Киеве с 2007-2010 по ориентировочной оценке составит как минимум свыше 30 тысяч картир.

По тем темпам по которым продаются новые квартиры только их до полутора десятков лет продаж хватит. А ещё основные застройщики задельные программы увеличивать собираются. А Вася Можар вообще "пугает" аудиторию продажей готовых квартир. Новые застройщики рынок осваивают.

Где дифицит? ИМХО там же где и ваши басни про то, что квадратный метр у застройщиков в три раза дешевле квадратного метра вторички.

2 Suslik
Я не имел целью Вас обидеть, но Купчиха говорит, что мне придётся босыми ногами по снегу бегать, упрашивая покупанта оставить у меня свой кэш. Я изначально в обуви, хоть может и не очень подходящей. И остаться без обуви вообще меня винудят только очень крайние меры.
Приведённый Galv1 пример за 155 куе. - это фирменные итальянские сапоги. Я же говорю о бюджетном (ниже 100 000 долларов) жилье. Поскольку "у людей нет денег, то я глубочашим образом убеждён, что элитка и бизнес-класс будут падать и нехило, ибо им есть куда. Но не спрашивайте меня удивлён ли я буду, когда начнут расти в цене "засцанные хрущи".

2 kapitan

Цитата:

Эндрю, большинство форумчан, как впрочем и вы, рассуждают и делают выводы абстрактно или по теории , а я говорю из своей личной практики и со слов людей, которым я доверяю . Я уже писал, что просмотрел на своем районе более десятка квартир и первый вопрос , который я задаю продавцам: вам что-либо взамен нужно покупать ( расширяться - сужаться ) или только продажа ? Одна семья разводилась и им нужен был размен и одна семья ( муж и жена ) из трешки хотела размен на однушку, т.к. дорого платить, да и смысла нет двоим пожилым людям жить в трешке, а деньги отдать детям , все остальные - чистые продажи , вот поэтому я и говорю, что мне неинтересно куда съедут продавцы

А теперь вопрос к вам , Иззет : эти квартиры, в которых на данный момент живут люди, но они продают и взамен им ничего не нужно покупать и согласно вашей теории "не свободны" - как их интерпретировать ?

Вот поэтому я и скептически отношусь к этим "чистым продажам" с жильцами в продаваемой квартире.
По Вашей личной статистике из 10 несвободных просматриваемых квартир 2 заявили о размене. остальные выбывают в пустующее место, только непонятно почему до сих пор туда не выбыли, если оно у них есть. Тут получаются такие варианты:
1. В подвал бомжевать.
(вы верите в то, что таких наберётся большой процент?)
2. К родственникам.
(почему до сих пор не переехали? Ведь пустая квартира с выписанными жильцами продаётся несравнимо лучше, чем с проживающими жильцами и с мебелью. Спросите у Виталия Котенко или у Владимира, если не верите. У жильцов нет денег на переезд?)
3. За границу, в другой город.
см. миграционные потоки.
То же самое, они где-то пустующее место займут, только схема будет не Днепропетровск - Днепропетровск =0, а Днепропетровск -Киев и встречный Киев - Днепропетровск, что в результате тоже =0.
4. В деревню, в пустующее жильё
Возможно. И даже реально по времени. Если оно уже есть, то месяца на переезд и первичный уровень обустройства хватит вполне.
Только не особо мне верится, что таких желающих много наберётся, чтобы с города да в село. А вот наоборот, с села в город - это да! Причём, прописку оставят себе сельскую, госкомстат их переселение не заметит.

И не надо мне уже повторять, что Вам всё равно, куда они выберутся. Я это уже слышал и я полностью согласен с тем что Вам всё равно.
Но если мы рассматриваем предложение жилья на рынке в контексте, а Вы отказываетесь на эти факторы обращать внимание - то я просто для себя решу, что Вы не хотите об этом думать, т.к. этот момент с точки зрения ожидания обвала цен оказался весьма некстати, а люди привыкли думать только о приятном и отганять от себя мысли, не подходящие под эти рамки

Цитата:

2 kapitan
Вот поэтому я и скептически отношусь к этим "чистым продажам" с жильцами в продаваемой квартире.
По Вашей личной статистике из 10 несвободных просматриваемых квартир 2 заявили о размене. остальные выбывают в пустующее место, только непонятно почему до сих пор туда не выбыли, если оно у них есть. Тут получаются такие варианты:
1. В подвал бомжевать.
(вы верите в то, что таких наберётся большой процент?)
2. К родственникам.
(почему до сих пор не переехали? Ведь пустая квартира с выписанными жильцами продаётся несравнимо лучше, чем с проживающими жильцами и с мебелью. Спросите у Виталия Котенко или у Владимира, если не верите. У жильцов нет денег на переезд?)
3. За границу, в другой город.
см. миграционные потоки.
То же самое, они где-то пустующее место займут, только схема будет не Днепропетровск - Днепропетровск =0, а Днепропетровск -Киев и встречный Киев - Днепропетровск, что в результате тоже =0.
4. В деревню, в пустующее жильё
Возможно. И даже реально по времени. Если оно уже есть, то месяца на переезд и первичный уровень обустройства хватит вполне.
Только не особо мне верится, что таких желающих много наберётся, чтобы с города да в село. А вот наоборот, с села в город - это да! Причём, прописку оставят себе сельскую, госкомстат их переселение не заметит.

И не надо мне уже повторять, что Вам всё равно, куда они выберутся. Я это уже слышал и я полностью согласен с тем что Вам всё равно.
Но если мы рассматриваем предложение жилья на рынке в контексте, а Вы отказываетесь на эти факторы обращать внимание - то я просто для себя решу, что Вы не хотите об этом думать, т.к. этот момент с точки зрения ожидания обвала цен оказался весьма некстати, а люди привыкли думать только о приятном и отганять от себя мысли, не подходящие под эти рамки

Иззет, есть такое понятие: документы под покупателя , т.е. продавцу нужен залог для оформления справки БТИ, заплатить долги за коммуналку и т.д. - надеюсь этим всё сказано, почему продавцы живут в данных квартирах

ПС. Я когда продавал свои квартиры, то жил в этих квартирах ( в одной мать, в другой я с семьей ) документы делал после залога под покупателя, т.к. документы можно подготовить, потратив при этом немалые деньги, а квартиру НЕ ПРОДАТЬ - вам такое не приходило в голову ? Или вы можете дать 100%-ную гарантию, что сделав документы квартира обязательно за 3 месяца продастся ?

Цитата:

Иззет, есть такое понятие: документы под покупателя , т.е. продавцу нужен залог для оформления справки БТИ, заплатить долги за коммуналку и т.д. - надеюсь этим всё сказано, почему продавцы живут в данных квартирах

Не вижу связи в том, чтобы продолжать жить в квартире и в том, чтобы делать документы под покупателя
Ибо в БТИ нет такого условия, что если в квартире на момент выхода инженера на замер, никого не будет - то оно на эту квартиру справки не даст.

И задаток не для того предназначен, чтобы продавец поподгребал свои проблемы.
Задаток - это намерение о покупке, выраженное в финансовой форме.

Цитата:

По Вашей личной статистике из 10 несвободных просматриваемых квартир 2 заявили о размене. остальные выбывают в пустующее место, только непонятно почему до сих пор туда не выбыли, если оно у них есть. Тут получаются такие варианты:

тут можна еще добавить вариант:
В квартиру, которую до этого сдавали арендаторам
(он не намного маловероятней, чем некоторые из Ваших вариантов)

А вариант пустых квартир (без хозяев и арендаторов), которые продаются я знаю только один:
- хозяин за границей и решил вдруг продать

Цитата:

1. Не вижу связи в том, чтобы продолжать жить в квартире и в том, чтобы делать документы под покупателя

2. Ибо в БТИ нет такого условия, что если в квартире на момент выхода инженера на замер, никого не будет - то оно на эту квартиру справки не даст.

1. Едрён-батон, а ГДЕ ГАРАНТИИ ?, что сделав документы вы продадите квартиру ? Они выдаются БТИ не на год-два, а на 3 месяца , ну , если постараться , можно сделать на 4 месяца - что непонятного ?

2. А Волга впадает в Каспийское море

Цитата:

И задаток не для того предназначен, чтобы продавец поподгребал свои проблемы.
Задаток - это намерение о покупке, выраженное в финансовой форме.

Это так - согласен , но это вы расскАжите кому-нибудь другому, но не мне. Точно не скажу, но 80-90 % продавцов залог используют именно на БТИ , долги по коммуналке, опекунский совет и т.д.

Цитата:

видимо, Вы не дочитали даже до конца предложения
придется повториться: "тенденции изменения цен предложения", о которых пишет Владимир, и "цены предложения" - это две большие разницы. Вы осознаете разницу между понятиями "скорость паровоза" и "паровоз"?

Разницу между ценами предложения и тенденциями изменения цен предложений осознают все без исключения (ИМХО).
И мы всегда публикуем и то, и другое.
Понимая при этом, что цены предложения интересуют (в первую очередь) тех, кто квартиру покупает прямо здесь и сейчас.
Всех остальных интересуют (в первую очередь) тенденции изменения цен.
- - - - - - - - -
Теперь относительно параллелей с паровозом и его скоростью.

Тенденции изменения цен – это не просто «скорость паровоза» (первая производная от пройденного пути). Это даже не ускорение (вторая производная от пройденного пути). Это все вместе с четкой привязкой ко времени:
- местонахождение паровоза в каждый момент времени (аналог - индекс с непременной привязкой его к конкретному времени);
- скорость паровоза в каждый конкретный момент времени (аналог - изменение индекса за конкретную неделю),
- ускорение паровоза (аналог - изменение скорости изменения индекса за конкретную неделю).
Вот всю эту совокупность параметров мы и публикуем. Индекс и изменение индекса в процентах публикуем всегда. Изменение скорости изменения индекса публикуем регулярно (обычно используем примерно такую форму подачи материала: «за последнюю неделю скорость снижения индекса стоимости замедлилась…»).

Цитата:

тут можна еще добавить вариант:
В квартиру, которую до этого сдавали арендаторам
(он не намного маловероятней, чем некоторые из Ваших вариантов)

А вариант пустых квартир (без хозяев и арендаторов), которые продаются я знаю только один:
- хозяин за границей и решил вдруг продать

Пункт про арендаторов я умышленно не приводил, поскольку, на мой взгляд, он сути не поменяет.
Арендаторов из проданной квартиры попросят выбраться и они создадут дополнительную единицу спроса на рынке аренды. Если условно считать, что рынок аренды резиновый - то тогда данных арендаторов можно не принимать во внимание.
Чтобы продаваемая квартира с арендаторами внутри стала "действительно свободной", арендаторов нужно например убить. Чтобы их не было. Тогда на рынке появляется +1 действительно свободная квартира, вопросов нет.

Многие говорят о том, что аренда менее выгодна, чем продажа. Что было бы, если бы все арендодатели захотели продать такие свои помещения? Точно не скажу, но думаю что было бы очень весело

Цитата:

Многие говорят о том, что аренда менее выгодна, чем продажа. Что было бы, если бы все арендодатели захотели продать такие свои помещения? Точно не скажу, но думаю что было бы очень весело

Да классно. Я тоже хочу это увидеть )

Цитата:

Разницу между ценами предложения и тенденциями изменения цен предложений осознают все без исключения (ИМХО).
И мы всегда публикуем и то, и другое.
Понимая при этом, что цены предложения интересуют (в первую очередь) тех, кто квартиру покупает прямо здесь и сейчас.
Всех остальных интересуют (в первую очередь) тенденции изменения цен.
- - - - - - - - -
Теперь относительно параллелей с паровозом и его скоростью.

Тенденции изменения цен – это не просто «скорость паровоза» (первая производная от пройденного пути). Это даже не ускорение (вторая производная от пройденного пути). Это все вместе с четкой привязкой ко времени:
- местонахождение паровоза в каждый момент времени (аналог - индекс с непременной привязкой его к конкретному времени);
- скорость паровоза в каждый конкретный момент времени (аналог - изменение индекса за конкретную неделю),
- ускорение паровоза (аналог - изменение скорости изменения индекса за конкретную неделю).
Вот всю эту совокупность параметров мы и публикуем. Индекс и изменение индекса в процентах публикуем всегда. Изменение скорости изменения индекса публикуем регулярно (обычно используем примерно такую форму подачи материала: «за последнюю неделю скорость снижения индекса стоимости замедлилась…»).

публиковать вы можете что угодно (собственно, вы этим и занимаетесь). но утверждение о том, что график индекса строится на основании "тенденций изменения" этого самого индекса - это, извините, бред. тенденции изменения - это производная, определяемая по графику, но не наоборот. точно так же, как скорость и ускорение - производные пути по времени.

Цитата:

2 Suslik
Я не имел целью Вас обидеть, но Купчиха говорит, что мне придётся босыми ногами по снегу бегать, упрашивая покупанта оставить у меня свой кэш. Я изначально в обуви, хоть может и не очень подходящей. И остаться без обуви вообще меня винудят только очень крайние меры.
Приведённый Galv1 пример за 155 куе. - это фирменные итальянские сапоги. Я же говорю о бюджетном (ниже 100 000 долларов) жилье. Поскольку "у людей нет денег, то я глубочашим образом убеждён, что элитка и бизнес-класс будут падать и нехило, ибо им есть куда. Но не спрашивайте меня удивлён ли я буду, когда начнут расти в цене "засцанные хрущи".

2 kapitan
Вот поэтому я и скептически отношусь к этим "чистым продажам" с жильцами в продаваемой квартире.
По Вашей личной статистике из 10 несвободных просматриваемых квартир 2 заявили о размене. остальные выбывают в пустующее место, только непонятно почему до сих пор туда не выбыли, если оно у них есть. Тут получаются такие варианты:
1. В подвал бомжевать.
(вы верите в то, что таких наберётся большой процент?)
2. К родственникам.
(почему до сих пор не переехали? Ведь пустая квартира с выписанными жильцами продаётся несравнимо лучше, чем с проживающими жильцами и с мебелью. Спросите у Виталия Котенко или у Владимира, если не верите. У жильцов нет денег на переезд?)
3. За границу, в другой город.
см. миграционные потоки.
То же самое, они где-то пустующее место займут, только схема будет не Днепропетровск - Днепропетровск =0, а Днепропетровск -Киев и встречный Киев - Днепропетровск, что в результате тоже =0.
4. В деревню, в пустующее жильё
Возможно. И даже реально по времени. Если оно уже есть, то месяца на переезд и первичный уровень обустройства хватит вполне.
Только не особо мне верится, что таких желающих много наберётся, чтобы с города да в село. А вот наоборот, с села в город - это да! Причём, прописку оставят себе сельскую, госкомстат их переселение не заметит.

И не надо мне уже повторять, что Вам всё равно, куда они выберутся. Я это уже слышал и я полностью согласен с тем что Вам всё равно.
Но если мы рассматриваем предложение жилья на рынке в контексте, а Вы отказываетесь на эти факторы обращать внимание - то я просто для себя решу, что Вы не хотите об этом думать, т.к. этот момент с точки зрения ожидания обвала цен оказался весьма некстати, а люди привыкли думать только о приятном и отганять от себя мысли, не подходящие под эти рамки

Голая попа и мороз - это аллегория, вы первый придумали про сапоги и всякое такое.
То, что кто-то куда-то выбывает и многие нынешние продажи суть обмены, это все давно поняли. Я вам вот о чем толкую: чтобы запустить серию всех возможных перемещений в деревню, к родителям, в аренду, за границу и т.д. нужен покупатель с наличкой. Иначе кина не будет. Пустующие кварталы Киева - это ерунда; пустые квартиры есть, но это 100% новострой без отделки, который нельзя сдать в аренду. Я обратила внимание на ваш фактор "действительно свободных квартир, пригодных для жилья" - их в Киеве никогда не было, нет и сейчас, и даст бог никогда не будет. Ну так на что этот фактор может влиять, е-мае?!! Учитывайте лучше не пустые квартиры, а пустые счета и кошельки.

Цитата:

Я вам вот о чем толкую: чтобы запустить серию всех возможных перемещений в деревню, к родителям, в аренду, за границу и т.д. нужен покупатель с наличкой. Иначе кина не будет. Пустующие кварталы Киева - это ерунда; пустые квартиры есть, но это 100% новострой без отделки, который нельзя сдать в аренду. Я

Всё верно. Покупатель с наличкой запустит процесс. А если его не будет, то и кина не будет. Эот очень трагично, что кина не будет? По мне так ничего страшного, просто все останутся на своих местах и всё. И те, кто один в трёхкомнатной живёт, и те, кто втроём в однокомнатной, и наглецы, которые просят за двухкомнатную столько, чтобы потом в этом же доме купить трёхкомнатную, и спекулянты, которые хотят продать сейчас, пару годиков перекантоваться в аренде, - и потом всё равно выйти на рынок, но уже в качестве покупателя после обвала оного.

Цитата:

Я обратила внимание на ваш фактор "действительно свободных квартир, пригодных для жилья" - их в Киеве никогда не было, нет и сейчас, и даст бог никогда не будет. Ну так на что этот фактор может влиять, е-мае?!! Учитывайте лучше не пустые квартиры, а пустые счета и кошельки.

Фактор очень малого процента "действительно свободных квартир" влияет на рынок купли-продажи или на рынок аренды самым непосредственным образом, к тому же по вполне рыночному принципу:
Если некоторый товар есть в каком-нибудь ограниченном количестве, то в условиях свободного рынка он достанется тем, кто может заплатить за него максимальную цену. Это принцип аукциона.
Если на рынке аренды Киева присутствует 1000 квартир - туда поселятся арендаторы с достатком от бесконечности до 500 долларов, если 100 квартир - от бесконечности до 2000 долларов, а если только одна квартира на рынке аренды Киева будет - то её только Джордж Сорос будет снимать, когда будет прилетать правительство наше консультировать Остальные будут ночевать на вокзалах и удивляться "ну откуда у людей такие деньги, чтобы снять квартиру в Киеве, в которой Сорос жил" )))

Цитата:

Пустующие кварталы Киева - это ерунда

Чтобы в Киеве начали пустовать целые кварталы, надо жарить народ и в хвост и в гриву! Никаких дотаций, никаких компенсаций, никаких субсидий, льгот, дармовщины, недоплатки, прочее.
Всё по полным тарифам, проезд в метро с учётом амортизации состава, газ с учётом стоимости геологоразведки, бурения, ремонта транспортных сетей. Проезд в трамваях - за оплату, капремонт хрущёвок - за деньги жильцов, содержание придомовой территории - за деньги жильцов... Кто не может платить - вон из города! Кто не хочет идти вон из города - ОМОН с дубинками проводит.

Может такое когда-нибудь быть в нашем социально-ориентированном государстве? Нет, не может.
Любой чиновник может нести по ящику самый последний бред, но в глубине души прекрасно понимает, что сами жильцы и перила в подьезде не покрасят...

Цитата:

...Если на рынке аренды Киева присутствует 1000 квартир - туда поселятся арендаторы с достатком от бесконечности до 500 долларов, ...

Прошу читать не "с достатком", а "способны выложить за аренду"

Цитата:

Всё верно. Покупатель с наличкой запустит процесс. .....

1. А где же возьмется столько квартир, если по вашей теории в Киеве нет "свободных квартир" ?

2. А скажите , где бралось столько "свободных квартир" до кризиса , если в месяц , примерно, совершалось свыше 2000 сделок по ипотеке и за нал ? - что, опять обмены ?