Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 05.11.2007

2Лис
А варианты все (или почти все) ищут.
Даже те, кто ничего не продает и ничего не покупает.
Все что-то думают, спорят, сомневаются, оптимизируют...
Есть такие, которые шкуру неизвестно какого медведя годами делят, а есть и такие, которые "думкою багатіють".

А продавцам есть о чем подумать, есть какие варианты поискать...
Представьте, приходят к нему домой покупатели и на полном серьезе предлагают огромаднейшую сумму. И что соглашаться? Или запросить больше? И что с этой суммой дальше делать? И в какой валюте брать? И где дальше жить? И с кем? И как эту сумму между родственниками делить?
Варианты, варианты, варианты...

Цитата:

Это как же она инфляция-то в долларах ощущается :101: ?
Мы вроде как не штатах живем

Что-то я к вечеру устал, и не могу понять: шутите или серьезно...
Но, на всякий случай, могу порекомендовать исследовать этот вопрос самостоятельно.
Могу даже порекомендовать достаточно простые методы такого исследования.
Один из них заключается в организации регулярных поездок на отдых в Крым. Потом будете вспоминать какие там были цены 10 лет назад, 5 лет назад, в прошлом году...

Можно также какую-нибудь стройку (или ремонт) затеять. Через каких-нибудь пару лет будете соседям рассказывать сколько платили электрикам, сантехникам, штукатурам... И вместе будете сравнивать "те цены" и нынешние...

А можно без всяких затей раз в месяц походы по магазинам и базарам устраивать (хоть с гривнами, хоть с долларами... учитывая, что обменников достаточно много, а обменный курс практически постоянен, - то особой разницы, мешающей исследованиям, пока не было).

Индекс спроса как конечного потребителя, так и инвестиционный за последнюю неделю не изменился - спроса нет.

Люди умные, объясните мне, какой смысл оперировать цифрами при пояснении ситуации с точки зрения логики функционирования рынка, когда у нас нет рыночного ценообразования? У нас есть индексное ценообразование, диктуемое предложением. И вся ваша рыночная логика здесь не работает. Спрос, предложение, курсы валют и т.д. - все до одного места.

Цитата:

И все-таки мы должны быть благодарны владельцам этого сайта за предоставлнную нам возможность обмениваться мнениями.

а точнее плакаться и все больше все больше ) Господа, я вас всех не понимаю. Конечно рынок перегрет. Это понятно очень давно. Но зачем каждую неделю говорить об одном и том же? как бабушки у подъезда на скамеечке )) смешно и грустно.

Второе. Цена недвижимости зависит от желания. Я покупал первую квартиру за 1000 при средней цене в Киеве 2000. Вторую покупал за 1200 при средней 2200. Главное желание . Куптить в новострое на готовносте 80% и подождать пол годика -годик - вот и в два раза скинутая цена. Конечо, при трезвом умении оценить состоятельность застройщика и проекта. И сейчас по прежнему можно купить квартиру по цене 1400-1500 за метр. Кстати, по моему глубокому убеждению именно эта цена и является оптимальной для Киева

А все кто ждет спада до 300-500 долларов за метр - хочу огорчиить, что такое возможно только в случае жесткого форс-мажора . А в таком случае квартира Вам не понадобится, потому что и работы не будет и вообще не те приоритеты стоять будут.

Считаем и читаем дальше.
//www.dsnews.ua/real-estate/art33332.htm l . Для проверки зашел в бд Домика и сверил - не врут. Ниже 500 не нашел квартиры. Берем еденичку за 550 в месяц. И сравним с покупкой новой.
//www.zhitlo-invest.kiev.ua/buildings/fl ats/ - берем еденичку за 7700 грн, 68 метров. Получаем $105 000.
Пусть есть первоначальный взнос 35 000. Кредит на 70 000 на 20 лет.
//www.otpbank.com.ua/ukr/private/cred... /calculator.htm ( правда именно отп первичку не кредитует, но можно взять другой банк.. лень искать)

Максимальна сума щомісячних платежів по кредиту 746,02 USD
На 200 баксов выше аренды. Правда я не включил ремонт.. .Но и предложение можно поискать меньше 7700 за метр. Я считаю очень округленно.
НО! Буквально после сдачи дома цена этого метра будет 2300-2500 . Т.е в любой момент можно продавать ( даже скинуть на 10%) и гасить кредит и даже заработать.. В отличии от аренды , где дешевле но ничего не свое.

Это я так, очень быстро посчитал . Конечно сейчас набежит 10 и будут доказывать что это все гон. Гон не гон, а главное желание. А сидеть и ждать на печечке - так вся жизнь и пройдет.

Удачи всем.

С другой стороны, если есть 35 000, то можно положить в банк. Скажем, получать 3500 в год.. Покрывать порядка 60% аренда за год.. И ждать подешевления квартир в Киеве.. Так вот ждут уже лет 7-8. Как я говорю, когда то дождетесь.. понятно что если ставить все время на красное , то оно когда то в рулетке все же выпадет.. вот только к этому моменту ставка уже может быть выше максимума на столе.

ну и в третьих, я понимаю что реальная калькуляция будет выше... я показал саму идею стремления к достижению цели.

advent
конечно есть в ваших словах здравый смысл! +1

вот в доме у родственников уже за 1/2 года продали в подъезде 3 кв 1к...так из них две перепродали не один раз!!!!! в одной жили т.с. "проблемные" почти бомжи! с долгами. ее продали за 26 ..через месяц -1,5 приехали новые хозява которые начали ремонт.. я познакомился -они интересовались кто были хозяева которые здесь жили? так я узнал что купили они уже за 32... вторая перепроданная была куплена за 20!!! с долгами.. жила семейка адамс! еще проблемнее! и в итоге ее хотят продать за 38 т.к. первый этаж - под офис!.. вот и арифметика!

Адвент, написанному на заборе вы тоже верите? То, что вы написали про единичку за 500 - 550 - это опять же декларируемое желание предложения, но ситуация такова, что в подавляющем случае, максимум, что могут временно, до ощутимого снижения, на что все приезжие надеятся, иначе смысла ввязываться в такие заработки нет, так вот, платить могут до 350-400 у.е. - при съеме квартир возможности инвестиционного спроса практически отсутствуют! Но даже при такой огромной стоимости аренды, стоимость этой квартиры должна составлять 42 000 - 48 000 у.е., что для уровня платежеспособности нашего населения, а не инвесторов, примерно втрое выше, чем возможности.

Что происходит с ценами на жилье в Киеве
Что происходит с ценами на жилье в КиевеВ Киеве нет предпосылок к дальнейшему подорожанию жилья. Цены реальных сделок намного ниже заявленных в объявлениях.


Дождавшись осени, риелторы тут же затрубили об «оживлении рынка, увеличении числа сделок и росте цен на столичное жилье».

Однако, как признаются специалисты, число реальных сделок пока увеличилось не существенно. Есть спрос, есть покупатели, но они не готовы приобретать жилье по предложенным продавцами ценам. Квартиры, которые в прошлом году продавались за неделю-две, теперь могут находиться в базах месяц и более. «Продавцы за последние несколько лет привыкли к росту стоимости на жилье, и потому продолжают повышать цены на квартиры по инерции, — объясняет Артур Пилипчук, директор агентства недвижимости «Валион», — но покупатель уже не готов приобретать жилье за любую назначенную стоимость. Уровень доходов этого не позволяет».

При этом спрос остается практически на одном и том же уровне, а предложение продолжает расти. Одни риелторы говорят о том, что баланс между спросом и предложением сформирован, другие — о том, что предложение превышает спрос, и у покупателя сейчас достаточно широкий выбор.

«Начиная с конца лета, предложение увеличилось процентов на сорок, — рассказывает Татьяна Соболева, заместитель директора агентства недвижимости «Татьяна», — выбор квартир достаточно большой, он пополнился и за счет тех квартир, которые были сняты с продажи летом, в период стагнации». За 2007 год существенно сократилась доля спекулятивных сделок, квартиры с целью перепродажи не покупались, а те, что были приобретены предпринимателями ранее, сейчас в спешном порядке выставляются на продажу. Такое пополнение предложения также существенно увеличивает выбор покупателя и не дает осеннему оживлению превратиться в ажиотаж.

Квартиры за 70 тысяч

«Объем сделок на сегодня вырос не сильно, потому как рост цен имеет совсем другую природу, чем в последние несколько лет, — объясняет Александр Андреев, директор агентства недвижимости «Апартамент» — Если раньше это был острый дефицит и ажиотаж, то сегодня это просто сезонный спрос». Сейчас у покупателя есть достаточно широкий выбор, при этом минимальная стоимость квартир, которые реально продаются, — 70-80 тысяч долларов. В объявлениях встречалось пару объектов и по 60, даже по 55 тысяч. Но такие апартаменты либо оказывались уже проданными и нам предлагали «оставить заявку и подыскать что-то еще», либо на звонки в агентстве просто не отвечали. В сегменте недорогих квартир до 120 тысяч больше всего квартир от 35 до 45 квадратных метров, с кухней от 6 квадратных метров до 8,5. Такие квартиры преимущественно находятся в панельных домах. Квартиры самого низкого сегмента — до 80 тысяч — это в основном «гостинки» в отдаленных районах. При этом риелторы отмечают, что такие квартиры чаще всего продаются только за счет низкой цены, и спрос на них невелик. А что касается стоимости, то старый жилищный фонд и малогабаритные квартиры сейчас в цене практически не растут и в будущем, скорее всего, будут «проседать».

Спрос на бизнес-класс

«В первую очередь, спросом пользуются квартиры бизнес-класса в ценовом сегменте от 120 до 250 тысяч, их в предложении больше всего», — говорит Татьяна Соболева.

«Рост цены предложения выше роста цены реальных сделок, который очень незначителен и связан, скорее, с сезонным оживлением, — говорит Артур Пилипчук — Если цена предложения квартир, например, с конца лета выросла на 10%, то цена реально совершаемых сделок — не более чем на 5%».
В озвучивании цифр роста цен риелторы расходятся. Кто-то говорит, что рост составил 5%, кто-кто называет более существенные цифры. Однако все оговаривают, что уровень стоимости завышен искусственно. «Стоимость квартиры, снятой с продажи летом, к осени повышалась владельцем примерно на 20%, хотя реально ее цена на сегодня выросла на 10-15%, — говорит Татьяна Соболева, — нам иногда уже в процессе продажи приходится убеждать владельцев в том, что стоимость нужно снижать, иначе квартира может находиться в базах неопределенное время».

В одном из агентств недвижимости нам рассказали, что реально в процессе переговоров сегодня получить скидку до 5% от заявленной стоимости. Хотя также величина скидки зависит от того, насколько была завышена стоимость продавцом.

«Около месяца у нас в базах была однокомнатная квартира, расположенная между метро Святошино и станцией метро Житомирская, — рассказывает риелтор одного из агентств недвижимости, — хозяева выставили ее за 95 тысяч, но в процессе просмотра им пришлось снизить стоимость до 90 тысяч, и эта квартира была куплена».

Брокеры агентств рассказывают о таких скидках нередко.

Еще один объект, трехкомнатная хрущевка в отдаленном районе, была выставлена продавцом за 160 тысяч, хотя риелторы объясняли, что рыночная стоимость ее не превышает 145 тысяч. «После того, как квартира не продавалась несколько месяцев, хозяин согласился снизить ее стоимость — через две недели она уже была продана», — рассказал частный брокер.

Такое противостояние продавцов и покупателей вполне оправданно — одни привыкли к росту, другие не могут позволить себе жилье по завышенным ценам. Но при этом предложение квартир все-таки растет, оно пополняется и вводимым в эксплуатацию новым жильем. Кроме того, у покупателей, при такой высокой стоимости жилья, появилась альтернатива — загородные коттеджи, которые иногда сравнимы по цене с квартирой.

Начало «мертвого сезона»

«Ценам на жилье сегодня уже некуда идти вверх, — заключает Александр Андреев, — осенний ажиотаж рано или поздно закончится, и с середины декабря начнется мертвый сезон на рынке недвижимости. Думаю, вполне возможно, что в этот период цены снова несколько снизятся». Согласен с коллегой и Артур Пилипчук: «Я не вижу ни одного аргумента к продолжению удорожания жилья в Киеве».

Что касается искусственного завышения цен, то вряд ли такая практика себя оправдает. В прошлые годы срабатывала цепная реакция, и одни продавцы тянулись за другими, постоянно прибавляя к средней цене объявлений 5-10 тысяч для своей квартиры. Но тогда был спрос, который в несколько раз превышал предложение, и ажиотаж, подогреваемый постоянным ростом цен до 5-10% в месяц. Сейчас, как показывает практика, продавцы хоть и неохотно, но уступают и снижают цены, хотя и не открыто, а в процессе переговоров с покупателем. Если же цена завышена существенно, то квартира просто «висит в базах», потому что выбор на сегодня достаточно существенный и покупатель может позволить себе «посмотреть еще, подумать и подыскать другой вариант».

Автор : Дарья Черкашина

Источник : Газета «ДЕЛО» - //www.delo.ua

Что происходит с ценами на жилье в Киеве
Что происходит с ценами на жилье в КиевеВ Киеве нет предпосылок к дальнейшему подорожанию жилья. Цены реальных сделок намного ниже заявленных в объявлениях.


Дождавшись осени, риелторы тут же затрубили об «оживлении рынка, увеличении числа сделок и росте цен на столичное жилье».

Однако, как признаются специалисты, число реальных сделок пока увеличилось не существенно. Есть спрос, есть покупатели, но они не готовы приобретать жилье по предложенным продавцами ценам. Квартиры, которые в прошлом году продавались за неделю-две, теперь могут находиться в базах месяц и более. «Продавцы за последние несколько лет привыкли к росту стоимости на жилье, и потому продолжают повышать цены на квартиры по инерции, — объясняет Артур Пилипчук, директор агентства недвижимости «Валион», — но покупатель уже не готов приобретать жилье за любую назначенную стоимость. Уровень доходов этого не позволяет».

При этом спрос остается практически на одном и том же уровне, а предложение продолжает расти. Одни риелторы говорят о том, что баланс между спросом и предложением сформирован, другие — о том, что предложение превышает спрос, и у покупателя сейчас достаточно широкий выбор.

«Начиная с конца лета, предложение увеличилось процентов на сорок, — рассказывает Татьяна Соболева, заместитель директора агентства недвижимости «Татьяна», — выбор квартир достаточно большой, он пополнился и за счет тех квартир, которые были сняты с продажи летом, в период стагнации». За 2007 год существенно сократилась доля спекулятивных сделок, квартиры с целью перепродажи не покупались, а те, что были приобретены предпринимателями ранее, сейчас в спешном порядке выставляются на продажу. Такое пополнение предложения также существенно увеличивает выбор покупателя и не дает осеннему оживлению превратиться в ажиотаж.

Квартиры за 70 тысяч

«Объем сделок на сегодня вырос не сильно, потому как рост цен имеет совсем другую природу, чем в последние несколько лет, — объясняет Александр Андреев, директор агентства недвижимости «Апартамент» — Если раньше это был острый дефицит и ажиотаж, то сегодня это просто сезонный спрос». Сейчас у покупателя есть достаточно широкий выбор, при этом минимальная стоимость квартир, которые реально продаются, — 70-80 тысяч долларов. В объявлениях встречалось пару объектов и по 60, даже по 55 тысяч. Но такие апартаменты либо оказывались уже проданными и нам предлагали «оставить заявку и подыскать что-то еще», либо на звонки в агентстве просто не отвечали. В сегменте недорогих квартир до 120 тысяч больше всего квартир от 35 до 45 квадратных метров, с кухней от 6 квадратных метров до 8,5. Такие квартиры преимущественно находятся в панельных домах. Квартиры самого низкого сегмента — до 80 тысяч — это в основном «гостинки» в отдаленных районах. При этом риелторы отмечают, что такие квартиры чаще всего продаются только за счет низкой цены, и спрос на них невелик. А что касается стоимости, то старый жилищный фонд и малогабаритные квартиры сейчас в цене практически не растут и в будущем, скорее всего, будут «проседать».

Спрос на бизнес-класс

«В первую очередь, спросом пользуются квартиры бизнес-класса в ценовом сегменте от 120 до 250 тысяч, их в предложении больше всего», — говорит Татьяна Соболева.

«Рост цены предложения выше роста цены реальных сделок, который очень незначителен и связан, скорее, с сезонным оживлением, — говорит Артур Пилипчук — Если цена предложения квартир, например, с конца лета выросла на 10%, то цена реально совершаемых сделок — не более чем на 5%».
В озвучивании цифр роста цен риелторы расходятся. Кто-то говорит, что рост составил 5%, кто-кто называет более существенные цифры. Однако все оговаривают, что уровень стоимости завышен искусственно. «Стоимость квартиры, снятой с продажи летом, к осени повышалась владельцем примерно на 20%, хотя реально ее цена на сегодня выросла на 10-15%, — говорит Татьяна Соболева, — нам иногда уже в процессе продажи приходится убеждать владельцев в том, что стоимость нужно снижать, иначе квартира может находиться в базах неопределенное время».

В одном из агентств недвижимости нам рассказали, что реально в процессе переговоров сегодня получить скидку до 5% от заявленной стоимости. Хотя также величина скидки зависит от того, насколько была завышена стоимость продавцом.

«Около месяца у нас в базах была однокомнатная квартира, расположенная между метро Святошино и станцией метро Житомирская, — рассказывает риелтор одного из агентств недвижимости, — хозяева выставили ее за 95 тысяч, но в процессе просмотра им пришлось снизить стоимость до 90 тысяч, и эта квартира была куплена».

Брокеры агентств рассказывают о таких скидках нередко.

Еще один объект, трехкомнатная хрущевка в отдаленном районе, была выставлена продавцом за 160 тысяч, хотя риелторы объясняли, что рыночная стоимость ее не превышает 145 тысяч. «После того, как квартира не продавалась несколько месяцев, хозяин согласился снизить ее стоимость — через две недели она уже была продана», — рассказал частный брокер.

Такое противостояние продавцов и покупателей вполне оправданно — одни привыкли к росту, другие не могут позволить себе жилье по завышенным ценам. Но при этом предложение квартир все-таки растет, оно пополняется и вводимым в эксплуатацию новым жильем. Кроме того, у покупателей, при такой высокой стоимости жилья, появилась альтернатива — загородные коттеджи, которые иногда сравнимы по цене с квартирой.

Начало «мертвого сезона»

«Ценам на жилье сегодня уже некуда идти вверх, — заключает Александр Андреев, — осенний ажиотаж рано или поздно закончится, и с середины декабря начнется мертвый сезон на рынке недвижимости. Думаю, вполне возможно, что в этот период цены снова несколько снизятся». Согласен с коллегой и Артур Пилипчук: «Я не вижу ни одного аргумента к продолжению удорожания жилья в Киеве».

Что касается искусственного завышения цен, то вряд ли такая практика себя оправдает. В прошлые годы срабатывала цепная реакция, и одни продавцы тянулись за другими, постоянно прибавляя к средней цене объявлений 5-10 тысяч для своей квартиры. Но тогда был спрос, который в несколько раз превышал предложение, и ажиотаж, подогреваемый постоянным ростом цен до 5-10% в месяц. Сейчас, как показывает практика, продавцы хоть и неохотно, но уступают и снижают цены, хотя и не открыто, а в процессе переговоров с покупателем. Если же цена завышена существенно, то квартира просто «висит в базах», потому что выбор на сегодня достаточно существенный и покупатель может позволить себе «посмотреть еще, подумать и подыскать другой вариант».

Автор : Дарья Черкашина

Источник : Газета «ДЕЛО» - //www.delo.ua



Кто-то ещё верит в рост цен??? Обратите внимание, на фразу предложение растёт... Ждёмс

Цитата:

Адвент, написанному на заборе вы тоже верите? То, что вы написали про единичку за 500 - 550 - это опять же декларируемое желание предложения, но ситуация такова, что в подавляющем случае, максимум, что могут временно, до ощутимого снижения, на что все приезжие надеятся, иначе смысла ввязываться в такие заработки нет, так вот, платить могут до 350-400 у.е. - при съеме квартир возможности инвестиционного спроса практически отсутствуют! Но даже при такой огромной стоимости аренды, стоимость этой квартиры должна составлять 42 000 - 48 000 у.е., что для уровня платежеспособности нашего населения, а не инвесторов, примерно втрое выше, чем возможности.

В Вас меня всегда радует внимательность к деталям. Не прочитав статьи Вы даете свою оценку. А там в статье много интеренсого. Потратье минутку своего драгоценного времени.
И много раз повторял - смените работу. 42000-48000 ну никак в трое не выше возможностей. Машины сейчас по 25 к разлитаются так что очереди по году.

"Квартиры, которые в прошлом году продавались за неделю-две, теперь могут находиться в базах месяц и более"
109 Вот уж реальная катастрофа конечно! Целый месяц.. вау.)))))

А по поводу того что причин для роста нет - так кто ж тут спорит. ) Это факт известный уже много лет. Причин нет, а цены растут.

Возьмем еще один подход.Улица Раисы Окипной. Район новой застройки.
Здесь 50-60% квартир зданы под офисы.. И сдаются по цене 20 баксов за квадрат! Причем "грязный" квадрат, т.е с прихожими, сан узлами и балконами. (В офисных центрах здаются чистые квадраты, а за остальную площадь берут незначительный коэффициент.). Т.е реальная стоимость "чистого " квадрата поднимается до 30.

Итого квартира в 90 квадратов с минимальным офисным ремонтом ( ламинат или линолиум, простые обои) здается за 1800 баксов. Спрос? есть постоянный, место отличное для офиса.. По этой причине и для жилья там цены фантастические.

Цитата:

"Квартиры, которые в прошлом году продавались за неделю-две, теперь могут находиться в базах месяц и более"
:109: Вот уж реальная катастрофа конечно! Целый месяц.. вау.)))))

А по поводу того что причин для роста нет - так кто ж тут спорит. ) Это факт известный уже много лет. Причин нет, а цены растут.

Ситуация в банковской сфере катастрофическая:advent-вы что то там высчитываете?что вы мелочитесь?От силы год и
цены будут в Киеве 500$ за квадрат.Европейские займы закончились(из-за ип/кризиса в США).Банки перешли на кредитование в гривне.Нац банк пока деньги даёт!как долго?Во время роста цен на Р/Н нац.банк накопил жирок!надолго ли его хватит?А скоро у банков начнутся выплаты иностранным кредиторам -при 40% неплательщиках в Украине.

Цитата:

Ситуация в банковской сфере катастрофическая:advent-вы что то там высчитываете?что вы мелочитесь?От силы год и
цены будут в Киеве 500$ за квадрат.Европейские займы закончились(из-за ип/кризиса в США).Банки перешли на кредитование в гривне.Нац банк пока деньги даёт!как долго?Во время роста цен на Р/Н нац.банк накопил жирок!надолго ли его хватит?А скоро у банков начнутся выплаты иностранным кредиторам -при 40% неплательщиках в Украине.

:103: :101: :109: :29: :85: почему не 300 за квадрат? так бы Вы могли объеденится со Спросом )) Он вот уже 5-й год по-моему ждет.. может чуть меньше. Кстати, готов с Вами поспорить на деньги, что через год цен не будет 500 за квадрат. А Вы готовы?

Цитата:

:103: :101: :109: :29: :85: почему не 300 за квадрат? так бы Вы могли объеденится со Спросом )) Он вот уже 5-й год по-моему ждет.. может чуть меньше. Кстати, готов с Вами поспорить на деньги, что через год цен не будет 500 за квадрат. А Вы готовы?

Я буду готов когда ставку ФРС в США подымут.Ну может не год ,а полтора или даже два-но за 500 долларов на барщаговке точно будет.

Цитата:

Я буду готов когда ставку ФРС в США подымут.Ну может не год ,а полтора или даже два-но за 500 долларов на барщаговке точно будет.

ну вот , сразу съезд. уже полтора. готов спорить что и через полтора не будет 500 даже на Бощаговке.

Advent так что будет вечный рост?)) Не устал еще?

Цитата:

Advent так что будет вечный рост?)) Не устал еще?

я ? устал, о чем многократно писал. опять же, лень читать коменты и "отвечать" на них удивляет. я не говорю, что рост будет. я говорю что не будет мега быстрого спада. так, легкий флэт.. чуть туда, чуть обратно..и я за цену квадрата где то 1500 .