Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата "Krysoboi":

А что такое рынок? в вашей конфетной класификации, живущая сама по себе матрица?

Послушайте лекции о рыночной экономике, если вам трудно читать книги. Очень многие экономисты ( с именами ) уже не только говорят, а кричат о том, если не будет реформ, то что сейчас, это цветочки.

Цитата "semgold4":

Я уже себе купил, заработал в гривнах за 3! Года. А вот сейчас, смотрю на вашу писанину и думаю, что нет смысла вам обьяснять.

объяснять что? новую крипто-валюту "трудодни", о том что в стране не хватает гривны и полно долларов, про то что ценам есть еще куда проседать?... это же элементарные вещи

Цитата "Сергей 777":

Послушайте лекции о рыночной экономике, если вам трудно читать книги. Очень многие экономисты ( с именами ) уже не только говорят, а кричат о том, если не будет реформ, то что сейчас, это цветочки.

Я так понимаю, желание что нибудь написать у вас купирует необходимость подумать.

За сим, будем считать нашу короткую дискуссию закрытой. Всего вам, и не хворать.

Цитата "Axl":

объяснять что? новую крипто-валюту "трудодни", о том что в стране не хватает гривны и полно долларов, про то что ценам есть еще куда проседать?... это же элементарные вещи

Вы просто тролите,ваши сообщения не несут никакой смысловой нагрузки. Последнее вот это просто мантра для медитации. Ваши элементарные вещи противоречат экономическим законам. Вам видимо хочется дорого продать но не судьба.
Я кстати, тоже попал с одним обьектом, но я не испытываю таких иллюзий как вы.
Зачем себя обманывать? Дороже от этого не станет(

Цитата "semgold4":

Вы просто тролите,ваши сообщения не несут никакой смысловой нагрузки. Последнее вот это просто мантра для медитации. Ваши элементарные вещи противоречат экономическим законам. Вам видимо хочется дорого продать но не судьба.
Я кстати, тоже попал с одним обьектом, но я не испытываю таких иллюзий как вы.
Зачем себя обманывать? Дороже от этого не станет(

В моем последнем посте я собрал главные тезисы вашим последних постов, или вы забыли о чем тут пишите. Если вкратце - то если вы считаете, что будет проседать - объясните почему? Почему в 2006м году, по вашим словам недвижимость на пике стоила дешевле чем сейчас (я так понимаю у нас разные единицы измерения - вы в гривнах считаете, а я в долларах)? Я уже писал о том, что в нашей стране правильней всего в долларах оценивать недвижимость и другие активы ввиду несостоятельности национальной валюты. А что касается моего прогноза - то влияние факторов существенно обваливших цены на РН заканчивается (я надеюсь их перечислять не нужно), поэтому в данный момент мы наблюдаем то, что рынок замер. Если по-осени рэволюционеров не свергнут конечно, то будет скорее всего рост. И к Вашему сведению я в данный момент ничего не планирую продавать

Цитата "Axl":

В моем последнем посте я собрал главные тезисы вашим последних постов, или вы забыли о чем тут пишите. Если вкратце - то если вы считаете, что будет проседать - объясните почему? Почему в 2006м году, по вашим словам недвижимость на пике стоила дешевле чем сейчас (я так понимаю у нас разные единицы измерения - вы в гривнах считаете, а я в долларах)? Я уже писал о том, что в нашей стране правильней всего в долларах оценивать недвижимость и другие активы ввиду несостоятельности национальной валюты. А что касается моего прогноза - то влияние факторов существенно обваливших цены на РН заканчивается (я надеюсь их перечислять не нужно), поэтому в данный момент мы наблюдаем то, что рынок замер. Если по-осени рэволюционеров не свергнут конечно, то будет скорее всего рост. И к Вашему сведению я в данный момент ничего не планирую продавать

Снимите розовые очки, о каком росте вы говорите? О какакой кончине факторах которые обвалили рост вы говорите? Эти факторы только набирают силу, рернитесь в начало дискусии на 1 страницу и прочитайте их , там их 17. Я вошол в дискусию в этом году и прочитал данные факторы, если бы мне их увидел бы тогда, я бы не поверил.

Цитата "Krysoboi":

Я так понимаю, желание что нибудь написать у вас купирует необходимость подумать.

За сим, будем считать нашу короткую дискуссию закрытой. Всего вам, и не хворать.

Это не ответ. Вы просто остались в соцреализме, там цена складывалась с затрат, на рынке (а в украине я считаю еще рынка нет нормального, но все к этому идет) цена продукта состоит совсем из других составляющих.

Цитата "Axl":

В моем последнем посте я собрал главные тезисы вашим последних постов, или вы забыли о чем тут пишите. Если вкратце - то если вы считаете, что будет проседать - объясните почему? Почему в 2006м году, по вашим словам недвижимость на пике стоила дешевле чем сейчас (я так понимаю у нас разные единицы измерения - вы в гривнах считаете, а я в долларах)? Я уже писал о том, что в нашей стране правильней всего в долларах оценивать недвижимость и другие активы ввиду несостоятельности национальной валюты. А что касается моего прогноза - то влияние факторов существенно обваливших цены на РН заканчивается (я надеюсь их перечислять не нужно), поэтому в данный момент мы наблюдаем то, что рынок замер. Если по-осени рэволюционеров не свергнут конечно, то будет скорее всего рост. И к Вашему сведсектыя в данный момент ничего не планирую продавать

По чем вы видите что факторы падения заканчиваются, какие это факторы?
Перестаньте заниматся тролингом.
Рынок замер еще в 2008, сейчас идет отвязывание его от доллара, потому что как я выше писал считать в долларах абсурдно.

Цитата "Axl":

В моем последнем посте я собрал главные тезисы вашим последних постов, или вы забыли о чем тут пишите. Если вкратце - то если вы считаете, что будет проседать - объясните почему? Почему в 2006м году, по вашим словам недвижимость на пике стоила дешевле чем сейчас (я так понимаю у нас разные единицы измерения - вы в гривнах считаете, а я в долларах)? Я уже писал о том, что в нашей стране правильней всего в долларах оценивать недвижимость и другие активы ввиду несостоятельности национальной валюты. А что касается моего прогноза - то влияние факторов существенно обваливших цены на РН заканчивается (я надеюсь их перечислять не нужно), поэтому в данный момент мы наблюдаем то, что рынок замер. Если по-осени рэволюционеров не свергнут конечно, то будет скорее всего рост. И к Вашему сведсектыя в данный момент ничего не планирую продавать

По чем вы видите что факторы падения заканчиваются, какие это факторы?
Перестаньте заниматся тролингом.
Рынок замер еще в 2008, сейчас идет отвязывание его от доллара, потому что как я выше писал считать в долларах абсурдно.

Раньше доллар стоил условно 1 день работы, а теперь стоит 3 дня работы.
Теперь мне нужно работать не 3 года а 9 чтобы купить еще одну квартиру.
Но я и за 9 не куплю так как работы толком нет, все партнеры без денег еле концы с концами сводят.

Вот вам и факторы, дайте вы хоть надежду)

Цитата "semgold4":

Но ведь надо брать во внимание, что и один кирпич или кг. арматуры раньше "стоил" одно количество долларов, а сейчас другое.
Посему, зависимость доллар - единица работы - гривна, не линейны.

И со временем участники рынка "проживают" и осознают эту диспропорцию, что выливается в постепенном снижении долларовых цен на товары. Как правило, это происходит путем девальвации национальной валюты.

В отношении дальнейшего замедления экономики и рынка недвижимости, все было бы складно, если бы не идущий в разрез с этим предположением рост количества участников рынка (застройщиков) и строек.
Безусловно, некоторые из них так и останутся недостроенными, но количество уже сейчас сдающихся, имхо зашкаливает за уровень до 2008 года.

ИМХО, первым признаком "пузыря" или дальнейшего падения рынка будет остановка строек, тогда все станет на свои места.
Пока что пользуясь тем, что застройщики формируют уже новые себестоимости проектов, они конкурируют ценами с вторичкой, а также между собой и тем самым двигают рынок, или по крайней мере не дают ему засохнуть.

Более того, анализ маркетинговых практик, динамики ценообразования, локаций объектов, дальнейшего сегментирования по ценовым категориям товара (квартир), дает основания полагать что зарождается нормальная конкуренция.

Цитата:

Но ведь надо брать во внимание, что и один кирпич или кг. арматуры раньше "стоил" одно количество долларов, а сейчас другое.
Посему, зависимость доллар - единица работы - гривна, не линейны.

Не линейны для производителя, но линейны для покупателя. Именно пересечение этих зависимостей и есть нормальная цена.

Я очень давно работаю в торговле, и могу сказать по опыту, что покупателю наплевать сколько стоит кирпич или что-то еще, он отталкивается почти всегда только от своей линейной зависимости. Можно приводить железные аргументы, что себестоимость поднялась или что закупили по цене в 10 раз больше чем продаем, все это почти никогда не имеет значения для покупателя.

Цитата:

В отношении дальнейшего замедления экономики и рынка недвижимости, все было бы складно, если бы не идущий в разрез с этим предположением рост количества участников рынка (застройщиков) и строек.

По классике, рост предложения, приводит к падению цены.

Цитата:

ИМХО, первым признаком "пузыря" или дальнейшего падения рынка будет остановка строек, тогда все станет на свои места.

Проблема в том что досконально нельзя сказать когда остановятся стройки. Любая стройка это небольшая афера, и всем удобно делать даже вид что стройка идет.
Может они и сейчас уже реально стоят а делается только иллюзия роботы?

Или просто инвесторы решили вложится до лучших времен. Я знаю как минимум 2 пустующих торговых центра. О чем думали инвесторы ???
Видимо как и все, что когда нибудь да отобьется.

Так что даже если пузырь есть, его не так легко заметить, и можно привести вроде как кучу аргументов по его отсутствию.

И кстати о пузыре, если раньше он был надут дешевыми кредитами ипотечными, то сейчас произошло удивительное волшебство он надулся просто банальным умножением на 3.

Безусловно, каждый отдельный участник рынка не может оценивать совокупность факторов влияющих на цены, или самостоятельно сколько нибудь серьезно влиять на цены, но это не означает что он не подвержен общим правилам и тенденциям рынка.
И если случается война (самое худшее что может случиться), то цены упадут независимо от желания какого-нибудь продавца.
Вопрос в том, отыгран ли этот фактор уже в ценах или нет.

Касательно роста предложения первички и влияния на цены, да оно влияет на цены и они снижались, это имхо работает. Но там тоже есть предел - это себестоимость, и если Метинвест и Криворожсталь в прошлом месяце подняли цены на арматуру на 20%, то это тут же стало отражаться на ценах застройщиков, в мае цены пошли вверх.

Цитата "semgold4":

Не линейны для производителя, но линейны для покупателя. Именно пересечение этих зависимостей и есть нормальная цена.

Я очень давно работаю в торговле, и могу сказать по опыту, что покупателю наплевать сколько стоит кирпич или что-то еще, он отталкивается почти всегда только от своей линейной зависимости. Можно приводить железные аргументы, что себестоимость поднялась или что закупили по цене в 10 раз больше чем продаем, все это почти никогда не имеет значения для покупателя.



По классике, рост предложения, приводит к падению цены.



Проблема в том что досконально нельзя сказать когда остановятся стройки. Любая стройка это небольшая афера, и всем удобно делать даже вид что стройка идет.
Может они и сейчас уже реально стоят а делается только иллюзия роботы?

Или просто инвесторы решили вложится до лучших времен. Я знаю как минимум 2 пустующих торговых центра. О чем думали инвесторы ???
Видимо как и все, что когда нибудь да отобьется.

Так что даже если пузырь есть, его не так легко заметить, и можно привести вроде как кучу аргументов по его отсутствию.

И кстати о пузыре, если раньше он был надут дешевыми кредитами ипотечными, то сейчас произошло удивительное волшебство он надулся просто банальным умножением на 3.

Учитывая, что украинский рынок первички представляет собой дикое поле в вопросе правового регулирования, где "кулачное право" не редкость, я не исключаю увеличения количества недостроев.
Вместе с тем, "Количестов переростает в качество", поэтому и завершенных проектовбудет больше.

Цитата "Krysoboi":

Но там тоже есть предел - это себестоимость, и если Метинвест и Криворожсталь в прошлом месяце подняли цены на арматуру на 20%, то это тут же стало отражаться на ценах застройщиков, в мае цены пошли вверх.

Я тоже в общем-то занимаюсь торговлей, и это все прекрасно понимаю, что нельзя продавать ниже себестоимости. Но как показывает практика это происходит сплошь и рядом. После подорожания бакса, все усиленно начали умножать цену... но вот продаж не стало, и сейчас у многих сложилась ситуация что даже по себестоимости не могут продать.

Не буду рассказывать, что многие купили до 2008 года недвиж с целью перепродажи и они резонно могут сейчас говорить, что ниже той цены в баксах которую заплатили продавать нет смысла. Но только толку от этой говорильни ? Даже по себестоимости не продадут. Так что это сомнительный аргумент, рост там чего-то. Захотят вытянуть хоть часть денег, будут продавать по чем берут, не взирая на себестоимости.

Цитата "semgold4":

Я тоже в общем-то занимаюсь торговлей, и это все прекрасно понимаю, что нельзя продавать ниже себестоимости. Но как показывает практика это происходит сплошь и рядом. После подорожания бакса, все усиленно начали умножать цену... но вот продаж не стало, и сейчас у многих сложилась ситуация что даже по себестоимости не могут продать.

Не буду рассказывать, что многие купили до 2008 года недвиж с целью перепродажи и они резонно могут сейчас говорить, что ниже той цены в баксах которую заплатили продавать нет смысла. Но только толку от этой говорильни ? Даже по себестоимости не продадут. Так что это сомнительный аргумент, рост там чего-то. Захотят вытянуть хоть часть денег, будут продавать по чем берут, не взирая на себестоимости.

Ну вы же как хороший продавец ниже себестоимостей не торгуете, иначе ведь нельзя продолжительное время.
Насколько я помню, Маркс в капитале описывает это так (я упрощаю) "даже если отдельный неудачливый капиталист на каком-то цикле в обороте капитал - товар - капитал1, делает ошибку и капитал1 становится меньше чем капитал, для других капиталистов это глобально ничего не меняет, так как либо на следующем обороте он учтет свои ошибки либо обанкротится и его место займут более расчетливые капиталисты".

Вот почему я и говорю о застройщиках и первичке, как о хороших индикаторах состояния рынка. Они плюс минус профессиональные участники, которые производят продукт (квартиры) не для себя а для рынка в целях приумножения капитала, другими словами они считают лучше непрофессиональных участников вторички.

Могу сделать аналогию, с тем что происходило в нашей сфере.

Раньше насколько я понимаю было не очень много застройщиков, и я думаю даже была монополия . Но всем хватало и все продавалось. Так же было куча застройщиков которые хотели попасть на этот рынок но их не пускали так или иначе. Эти застройщики с завистью смотрели как их старшие товарищи делают деньги глотая слюну... но ничего сделать не могли.

Теперь получилась ситуация когда монополисты не смогли заносить нужные суммы куда следует, и люди которые тоже не хотят пострадать от падения зарплат в долларах резонно обратили взор на застройщиков которые так мечтали попасть на этот рынок.

В итоге с регионов насколько я понимаю пришли застройщики и решили строить.
Вы думаете они просчитали все риски там экономическую целесообразность ?
Думаете их смутило, что туда куда их не пускали раньше они спокойно зашли и, что в общем-то дела у монополистов не ахти ?

Сбылась их давнишняя мечта которую они так долго лелеяли... и этого обычно достаточно чтобы войти на рынок.

А вы по этому фактору судите о том что рынок жив. Если такое происходит, это говорит о том, что стройка стала не выгодной и для того чтобы с нее зарабатывать как раньше нужно работать по принципу "текучки". То есть чем больше застройщиков тем больше можно заработать. Ведь квартиры слабо продаются, а каждый застройщик занес за возможность работать, и порядок.

Что будет с такими вот застройщиками мечты которых сбылись ??? Скорее всего сдадут все за бесценок более крупным застройщикам. Значит и цена будет считаться уже не по себестоимости.

Цитата "Сергей 777":

Снимите розовые очки, о каком росте вы говорите? О какакой кончине факторах которые обвалили рост вы говорите? Эти факторы только набирают силу, рернитесь в начало дискусии на 1 страницу и прочитайте их , там их 17. Я вошол в дискусию в этом году и прочитал данные факторы, если бы мне их увидел бы тогда, я бы не поверил.

Экономика нашей страны циклична, ввиду непостоянства в политикуме и безграничной коррупции мы с 90х проходим одни и те же циклы - кризис, девальвация, рецессия, стабильность, наша экономика не живет по классическим законам рынка, т.к. они не работают в периоды кризисов. Факторы 2010г года, описанные на 1й стр ветки, не все оказывают своё влияние на ситуацию 2016года. Пример: "потеря инвестиционной привлекательности РН" - с начала банкопада, здравомыслящие люди не доверяют банкам (банкротства, валютный депозит можно забирать не более чем100-200-300 дол в сутки и т.д.) по-этому до сих пор есть тенденция вкладывать в м2 (покупка с ожиданием роста цены в долгосрочной перспективе, получение пассивного дохода от аренды, сбережение части накопленных средств, дабы не держать их под подушкой). С другой стороны покупку недвижимости не осуществляют с 1-й зарплаты, это процесс накопления денег (понятное дело с 2008г ипотеки практически нет). Рынок в среднем просел в $ на 40-50% по сравнению с 2012 предкризисным годом (именное в $, так или иначе все цены фиксируется в $ и пора это признать, даже на новострои, несмотря на расчет в грн) и продавцы недвижимости не хотят снижать цены еще больше, кроме тех которым крайне необходимо было продать. Я считаю что к осени стоит ожидать увеличение кол-ва сделок в текущих ценах. Если вы не согласны, то на сколько еще в % (в долларовых ценах) должен просесть рынок и почему???

В настоящее время экономика Украины перестраивается, так как около 60% выручки в валюте было из России, сейчас этого нет. В Европе наши товары не нужны! Остается с/х и земля с/х назначения. Землю сейчас продадут вместе с крестьянами, но крестьяне никому не нужны, так как 5 человек могут обслуживать 500 гектар земли. "Лишние" люди рванут в Европу это те кто знает языки и более менее подготовлены для работы в Европе таких не более 10%, остальные рванут в большие города что бы заработать себе на жизнь. Я не говорю плохо это или хорошо, я не знаю. Но это уже происходит. В провинции в недвижимости появляются "Белые слоны" которые брошены полностью.

Цитата "Axl":

Экономика нашей страны циклична, ввиду непостоянства в политикуме и безграничной коррупции мы с 90х проходим одни и те же циклы - кризис, девальвация, рецессия, стабильность, наша экономика не живет по классическим законам рынка, т.к. они не работают в периоды кризисов. Факторы 2010г года, описанные на 1й стр ветки, не все оказывают своё влияние на ситуацию 2016года. Пример: "потеря инвестиционной привлекательности РН" - с начала банкопада, здравомыслящие люди не доверяют банкам (банкротства, валютный депозит можно забирать не более чем100-200-300 дол в сутки и т.д.) по-этому до сих пор есть тенденция вкладывать в м2 (покупка с ожиданием роста цены в долгосрочной перспективе, получение пассивного дохода от аренды, сбережение части накопленных средств, дабы не держать их под подушкой). С другой стороны покупку недвижимости не осуществляют с 1-й зарплаты, это процесс накопления денег (понятное дело с 2008г ипотеки практически нет). Рынок в среднем просел в $ на 40-50% по сравнению с 2012 предкризисным годом (именное в $, так или иначе все цены фиксируется в $ и пора это признать, даже на новострои, несмотря на расчет в грн) и продавцы недвижимости не хотят снижать цены еще больше, кроме тех которым крайне необходимо было продать. Я считаю что к осени стоит ожидать увеличение кол-ва сделок в текущих ценах. Если вы не согласны, то на сколько еще в % (в долларовых ценах) должен просесть рынок и почему???

Просто нет покупателей, для того что бы купить квартиру нужно где то взять деньги.!!!!!