Цены на недвижимость УПАДУТ на 50% и более

Цитата:

Это на каких-таких скрижалях вы такое прочитали? Мировой опыт это, конечно, хорошо но это примерно как средняя температура по больнице. Везде есть свои нюансы типа налоги, согласие общины на продажу, наличие других инструментах для инвестирования и т.д.
Если вы так уж хотите опираться на мировой опыт, то сравнивайте несколько ключевых параметров.
А то такими темпами мы придем к классическому "человек - двуногое без перьев".

Это намёк на невозможность продажи дешевле себестоимости. Приведу пример. Один человек увидел пустые мясные ряды на рынке в каком нибудь Зажопье, и понял, что жизнь удалась, и он получит сверхприбыль, как монополист. Купил в Киеве на рынке несколько туш и поехал продавать в Зажопье. День стоит, два стоит, цена не сбрасывается, ведь она ниже себестоимости не может быть, мясо у него в основном берут только менты и санстанция, да и то бесплатно, мясо обветривается, портится, теряет товарный вид, менты и санстанция предпочитают брать деньгами. Через некоторое время мясо начинает вонять, и уже даже самый жадный взяточник начинает понимать, что свобода дороже денег, и "бизнесмена" выгоняют с базара. Думаю, если бы украинские девелоперы торговали мясом, у них бы получилось примерно так

Цікаво коли на вашу думку прийде цей час (маю на увазі м/2 = місячна з/п).
Безперечно ціна знизяться, для цяго є об'єктивні причини про те не до 800-1000 за м/2.
Якщо брати сміливий прогноз у - 40% то реальни ціна буде 1700 за м/2. Десь така математика.

Тут одного з флагманів будівництва - Парцхаладзе - уже так плющить, що змушений продавати активи, поки вони ще в ціні І ЦЕ ЩЕ НЕ ОСІНЬ!!!

В «ХХI Веке» считают по складам
В течение двух месяцев девелоперская компания «XXI Век» (Киев) планирует завершить сделку по продаже всех своих логистических проектов. Вчера компания подписала протокол о намерении с крупным европейским девелопером. По мнению аналитиков, эта сделка поможет «XXI Веку» немного улучшить ситуацию с дешевеющими акциями на LSE.
Название компании-покупателя пока не разглашается. Известно, что она проводит due diligence и при положительном результате будет подписано соглашение о покупке-продаже логистического бизнеса. Обязательные документы предусматривают обязательства компании «XXI Век» по выполнению соответствующих предварительных работ, таких как планирование и получение разрешений на строительство. Кроме того, все эти проекты не могут быть заложены по существующим обязательствам «XXI Века». (тіпа, щоб навіть у випадку банкотства їх не забрали
«Логистические комплексы составляют 10% от всего актива нашей компании. Мы продаем его по той оценке, которая у нас есть. Но рыночная капитализация этих объектов в 3,5 раза выше. (Читай - продаємо по дешевці)
Это доказывает то, что компания недооценена на рынке»,— рассказал «i» председатель совета директоров «XXI Века» Лев Парцхаладзе. По его словам, обсуждаются еще сделки в торговой и коммерческой недвижимости. (Читай - Готові продавати все!!!) «Это будет или продажа, или создание СП. Мы надеемся, что как только мы подпишем договор по логистике и осуществим еще ряд сделок, то наши акции значительно вырастут»,— добавил господин Парцхаладзе.
О том, что «XXI Век» будет все-таки продавать свои объекты, чтобы сгладить падение стоимости акций, аналитики говорили давно. Бумаги этого девелопера начали сильно дешеветь в мае. Притом, что согласно годовому отчету за 2007 г., стоимость чистых активов компании составляла $1,8 млрд. на 31.12.2007 г., а общая — чуть больше $2 млрд. И если в июне, когда был привлечен кипрский кредит, капитализация компании на Лондонской бирже достигала $1,335 млрд., то, по данным на вчера,— $752,5 млн. (майже в 2 рази!!! якщо не поміг кредит, то вихід один - розпродажа)
Как ранее писали «i», в следующем году у «XXI Века» наступает срок выплат по евробондам на $175 млн. В мае этого года компания разместила трехлетние еврооблигации на $150 млн., а в июне — кредит на $60 млн. в кипрском банке Eurobank EFG. Ранее «ХХІ Век» заявлял, что намерен инвестировать около $600 млн. в свое развитие в 2008 г. Так что, по подсчетам инвестбанкиров, в 2009 г. компании будет необходимо выплатить более $200 млн. (первый выпуск евробондов плюс проценты по всем кредитам).
По оценкам игроков рынка, логистический бизнес «XXI Века» (см. таблицу) сейчас продается по формуле: рыночная оценка земли плюс премия по каждому объекту в зависимости от степени его готовности. Поэтому и введены обязательства по завершению планирования и получению разрешений на строительство. По оценкам аналитиков, эта сумма составит более $100 млн.
«Для «ХХI века» это в любом случае позитив. У компании большая инвестиционная программа на ближайшие годы. А привлечь кредит или провести SPO им сложно. Сейчас акции дешевеют у всех украинских девелоперов — ТММ, KDD Group и DUPD»,— сообщил «і» Андрей Пивоварский, директор управления инвестиционно-банковских услуг ИК Dragon Capital. По его словам, привлечение средств путем продажи логистического бизнеса позволит «ХХI веку» хотя бы частично выполнить заявленные планы и вернуть долги по евробондам в следующем году. «В краткосрочной перспективе это позволит акциям компании стабилизироваться и перестать снижаться. Но, учитывая сегодняшнюю ситуацию на рынке капитала, это уже хорошо»,— добавил господин Пивоварский.
После того как 17 июля «XXI Век» объявил об освобождении своих компаний — ЗАО «Квадрат-Украина», ООО «Элит-Сервис», ООО «Оззон-Логистик» и ООО «Евроградобуд» (все — Киев) — от гарантий по еврооблигациям на сумму $175 млн. со сроком обращения до 2010 г. и на сумму $150 млн. — до 2011 г., выпущенным компанией в мае 2007 г. и мае 2008 г., стало ясно, что сделки по продаже объектов должны состояться. Тогда же Лев Парцхаладзе заявил, что оценочная стоимость компаний, которые продолжат гарантировать обязательства «XXI Века» по еврооблигациям, составляет $749 млн., тогда как по условиям еврооблигаций обоих выпусков необходимая сумма гарантий составляет $500 млн. Вышеуказанные компании освобождаются от их гарантий по еврооблигациям именно сегодня.
Аналитики прогнозируют, что если ситуация на фондовых рынках не наладится, то кроме логистического бизнеса Льву Парцхаладзе придется продать и другие объекты. Вероятнее всего, это будут освобожденные от долгов объекты. Хотя сам господин Парцхаладзе надеется на СП с инвестором в обмен на долю менее 50% в этих проектах. Что все же лучше, чем продажа.
Однако Андрей Пивоварский считает, что если в ближайшее время «ХХI Век» продаст слишком много объектов, то в долгосрочной перспективе это может привести к отрицательным последствиям. «На рынке жилой недвижимости Украины сейчас стагнация, и вряд ли в нынешней ситуации кто-то из инвесторов заинтересуется ими (объектами.— «i»). А вот в коммерческом сегменте Льву Парцхаладзе лучше создать СП с западным инвестором, привлечь под него дополнительный капитал и вложить туда средства от продажи логистики. Но для этого «ХХI Век » должен получить вырученные средства наличными»,— пояснил господин Пивоварский.
«XXI Век» работает на рынке недвижимости с 1999 г. Создает, развивает проекты коммерческой и жилой недвижимости, а также управляет ими. В портфеле компании — 43 объекта общей площадью более 6,3 млн. кв. м (в том числе 3,1 млн. кв. м — полезной) в Киеве и регионах. С декабря 2005 г. размещена на AIM LSE. Контрольный пакет акций 54,6% принадлежит председателю совета директоров Льву Парцхаладзе. Другим акционерам — Тарасу Кутовому и Андрею Миргородскому — принадлежит по 3,2%, Николаю Ержаховскому — 1,2%. Остальные бумаги — в свободном обращении на AIM LSE, крупнейший акционер — JP Morgan (5,64%).
Автор: Нина МИЩЕНКО
14.08.2008 № 142(905)
//www.eizvestia.com/markets/full/38982

Нещодавно був свідком розмови приватної розмови двох людей (так вийшло не з моєї волі). Один з них як я зрозумів хотів продати квартиру (можливо свою, а можливо не одну), други співрозмовник був ріелтором.
Невеличка цитата
- Ріелтор - " Совсем плохо, тишина как в гробу "
- Продавець - "Надо что-то делать, деньги теряю"
- Ріелтор - "Ну что я могу, будем только ждать, може заробитчане приедут у них деньги, а не кредиты"
...

Робіть висновки !!!

Цитата:

Цікаво коли на вашу думку прийде цей час (маю на увазі м/2 = місячна з/п).
Безперечно ціна знизяться, для цяго є об'єктивні причини про те не до 800-1000 за м/2.
Якщо брати сміливий прогноз у - 40% то реальни ціна буде 1700 за м/2. Десь така математика.

Когда 80% средней зарплаты будут уходить на еду, цена квадратного метра станет снижаться и даже пройдёт порог (1 м^2 = 1 средняя зарплата)

Цитата:

Когда 80% средней зарплаты будут уходить на еду, цена квадратного метра станет снижаться и даже пройдёт порог (1 м^2 = 1 средняя зарплата)

Скільки ж треба заробляти (в розуміння як мало) або як треба багато їсти щоб витрачати 80 % на харчування.
На мою думку співвідношення витрат на харчування та доходу може мати негативне забервлення лише для тих хто має іпотечний кредит (враховуючи підняття процентних ставок по вже діючим договорам іпотеки) !

Безпосередньо ж на динаміку цін це не в плине. Інакше я нерозумію.

//berg.com.ua/analytics/real-estate/k... state-forecast/
Старенький анализ. Но методы правильны. Результат есть.

Основной вывод анализа
Данный анализ показывает, что сейчас (лето 2007) на рынке недвижимости Киева лучше ничего не покупать: стоит воздерживаться от активности (или продать недвижимость, купленную ранее). 2 из 3 анализов показали, что вероятно в ближайшие полгода (до начала 2008) будет снижение цен на рынке до отметки в примерно $2800 за кв.м. Но все три анализа показали, что в периоде от полугода до 2 лет (до 2010), будет слабый рост.
Инвесторы думаю читали это, или сами делают такие анализы. Так что скоро осень

Осень близится, и все чаще появляются статьи что та или иная недвижимость срочно подорожает к концу года... правда аргументации к подорожанию не приводится blink2 . Думаю это будет последней истерикой строителей и инвесторов ... весной мы увидим реальные цены на жилье.

Цитата:

Скільки ж треба заробляти (в розуміння як мало) або як треба багато їсти щоб витрачати 80 % на харчування.
На мою думку співвідношення витрат на харчування та доходу може мати негативне забервлення лише для тих хто має іпотечний кредит (враховуючи підняття процентних ставок по вже діючим договорам іпотеки) !

Безпосередньо ж на динаміку цін це не в плине. Інакше я нерозумію.

На мой взгляд, падение средней зарплаты до 200 - 300 долларов в месяц приведёт к этой ситуации. Это может произойти в резльтате девальвации гривны.

Цитата:

падение средней зарплаты до 200 - 300 долларов

Я думаю, что это очень маленькая зарплата, на нее можно только питаться (не слишком жирно, каши там всякие).

200-300 - в это время гостинка стоила 6-8 тысяч долларов и это было в 2000-2001 году.

25 февраля Нацбанк объявил о начале ликвидации банка (ЕБРС, 71-е место по объему капитала, 24 филиала, более 260 отделений, основная часть которых находится в Крыму). Проблемы у банка начались еще в декабре, когда клиентам, многие из которых — пенсионеры, стали отказывать в возврате вкладов.

Как сообщила нам директор департамента по работе с физлицами Юлия Юрлова, у банка ныне насчитывается 24 тыс. клиентов, вложивших около 300 млн грн. В Фонде гарантирования вкладов физлиц (ФГВФЛ) нам разъяснили, что вкладчики-физлица имеют право на возмещение убытков из Фонда в сумме до 50 тыс. грн. Для этого им нужно обратиться по месту нахождения вклада к ликвидатору (им назначен Виктор Дергун, который вчера был недоступен для комментариев) с заявлением о возврате вклада. По закону "О банках и банковской деятельности" ликвидатор обязан в течение 20 рабочих дней передать в ФГВФЛ информацию по вкладчикам, а реально, по прогнозам сотрудников Фонда выплаты начнутся не ранее конца апреля.

ВЕРНУТ НЕ ВСЁ. Средняя сумма по вкладам в банк составляет около 12 тыс. грн., но в "Сегодня" уже звонили клиенты ЕБРС, у которых на счету 50 тыс.—70 тыс. грн. Сейчас двери банка закрыты и телефоны молчат, но, как сказала нам Юрлова, ликвидатор уже начал готовить банк к процедуре банкротства. Как нам разъяснили в ФГВФЛ, Фонд может выплатить им не более 50 тыс. грн., включая набежавшие проценты. Остальные деньги эти люди смогут получить после продажи имущества банка и возврата ему долгов, однако процедура может затянуться на 2—3 года. Ранее президент ЕБРС Евгений Корников сообщил нам, что руководство банка ведет переговоры с крупным иностранным инвестором, чтобы оздоровить банк, но они, увы, не увенчались успехом.

/////
появились жертвы
кстати интересовался сегодня в банке.. в укрсибе кредиток практически не оформляют...

Цитата:

Нещодавно був свідком розмови приватної розмови двох людей (так вийшло не з моєї волі). Один з них як я зрозумів хотів продати квартиру (можливо свою, а можливо не одну), други співрозмовник був ріелтором.
Невеличка цитата:
- Ріелтор - " Совсем плохо, тишина как в гробу "
- Продавець - "Надо что-то делать, деньги теряю"
- Ріелтор - "Ну что я могу, будем только ждать, може заробитчане приедут у них деньги, а не кредиты"
...

Робіть висновки !!!

100%. "Прилетит вдруг волшебник в голубом вертолете и бесплатно покажет кино" ©

Цитата:

На мой взгляд, падение средней зарплаты до 200 - 300 долларов в месяц приведёт к этой ситуации. Это может произойти в резльтате девальвации гривны.

Стагнація та "падіння" вартості нерухомості це реально, "падіння" фондів це реально, "падіння" нафти, врешті золота також, Однак чи можна говорити про падіння вартості праці ? На думку спадає лише період "Великої депресії" у США. (це якщо не брати до уваги фактору значних соціальних заворушень чи, непреведи господи, війни ).
Як я розумію - пророкуєте "Велику українську економічну депресію" ?!

Тоді вже не до нерухомості буде - треба інвестувати у сіль, крупи, сірники. Подібні думки здається вже було на форумі.

Цитата:

Я думаю, что это очень маленькая зарплата, на нее можно только питаться (не слишком жирно, каши там всякие).

200-300 - в это время гостинка стоила 6-8 тысяч долларов и это было в 2000-2001 году.

Вы исключаете, что события могут развиваться поподобному сценарию? В банках и агентствах по недвижимости очень раздут штат, скоро появится очень много безработных.

Цитата:

Тоді вже не до нерухомості буде - треба інвестувати у сіль, крупи, сірники. Подібні думки здається вже було на форумі.

Если жить и зарабатывать в Украине - не самый плохой вариант инвестиций

Цитата:

Я за Вас рада, Вы молодец !!! Нашли свою нишу!!!

А то что я не в той стране живу давно поняла, уж слишком хорошо я знаю наших мужчин, трижды была замужем и все "удачные" , да добиваются и женятся но потом дай Бог чтобы все хорошо было. Поэтому и ищу мужчину, который бы меня ценил пусть это будет позже, но на всегда.

Жить в понимании и в гармонии очень большая редкость, а вот бросаться на первого попавшего, который добивается, такую лапшу вешает и думаешь - ну вот оно счастье то!!!!.

А особенно когда девушка имеет квартиру, авто, и просто зарабатывает о как же вы мужчины стелитесь, меняй хоть каждый день, но не хочется сразу, видно, что и какой человек с себя представляет - наша школа семейной жизни отлична.

Разочаровалась я в наших мужчинах ничего хорошево не представляют. Но есть и исключения есть из миллиона 10 настоящих белых принцев но увы не мои. Но мне очень хорошо у кого получились в этой жизни найти себе идеальную пару, пусть кто-то будет счастлив!!!!!

А можна подетальніше про "принца"?

Цитата:

Осень близится, и все чаще появляются статьи что та или иная недвижимость срочно подорожает к концу года... правда аргументации к подорожанию не приводится :blink2: . Думаю это будет последней истерикой строителей и инвесторов ... весной мы увидим реальные цены на жилье.

12.08 мені на аську скинули уривок з інтервю когось з ТММ (точного лінку у мене немає)
"На что в сегодняшний условиях рассчитывают застройщики?
В своих бюджетах мы рассчитываем на хороший урожай. Всегда крестьяне покупают золото и недвижимость. Это закон, поэтому с октября-ноября в экономику могут влиться значительные средства. Конечно, государство может этому противостоять, например, запретить экспорт, тогда деньги не поступят. Сегодня все строительные компании на грани остановки. Особенно крупные, ведь они влетают в сотни миллионов, а их потом купят за 3 копейки как банкротов. Останутся только те, кто выживет за ближайшие три месяца. Но осень - это не панацея от всех бед. Для жилья эконом- и бизнес-класса нужна ипотека, а это - политика. Если ее не отпустят, будет плохо всем".

але певно ділові партнери почали переживати за психічне здоровя людини, яка дала інтервю, і уже 13.08 на тому сайті зявилося оголошення, що прохання посилатися на нову версію інтервю (звичайно, без процитованого пасажу), а попередню вважати не дійсною.
так що будівельники і піарщики ще не все скурили

Цитата:

Просто жить хочу лучше))))

Два питання:
1. Ви дітей збираєтесь народжувати? А доглядати їх, виховувати?
2. Можна опис того як живеться зара, і чого не вистачає щоб стало краще?

Цитата:

А я могу назвать 4 причины, по которой рынок вынужден будет уступить цену:

1) нехватка денег у населения вызванная
ростом цен, взятыми потребительскими кредитами, остановкой роста зарплат
2) уменьшение кредитования
3) необходимость застройщикам выплачивать обязательства
4) риск войны с Россией

К стати, а давайте попробуем создать список факторов. Кто за обвал цен свои аргументы, а кто за рост - свои.

От себя могу добавить
5) подорожание минимальной потребительской корзины и оплат на содержание семьи (проезд, одежда, квартплата и т.д.) которое не компенсируется ростом ЗП. (немного повторю п.1 от Павла)

6) рост % по уже взятым кредитам

7) Чрезмерно завышеными ценами на первичку (сам строюсь, цена 1м2 при НЕ ПРОМЫШЛЕННОМ ОБЪЕМЕ 600 - 700$ (еще не достроил, точнее подсчитать не могу), без земли, коммуникаций и отделки)

Цитата:

Это намёк на невозможность продажи дешевле себестоимости. Приведу пример. Один человек увидел пустые мясные ряды на рынке в каком нибудь Зажопье, и понял, что жизнь удалась, и он получит сверхприбыль, как монополист. Купил в Киеве на рынке несколько туш и поехал продавать в Зажопье. День стоит, два стоит, цена не сбрасывается, ведь она ниже себестоимости не может быть, мясо у него в основном берут только менты и санстанция, да и то бесплатно, мясо обветривается, портится, теряет товарный вид, менты и санстанция предпочитают брать деньгами. Через некоторое время мясо начинает вонять, и уже даже самый жадный взяточник начинает понимать, что свобода дороже денег, и "бизнесмена" выгоняют с базара. Думаю, если бы украинские девелоперы торговали мясом, у них бы получилось примерно так

:n2: точно, но ты забыл дописать:
А тут как раз приезжает еще один грамотный "бизнесмен" с фурой мяса .... и еще один...... и еще.....