Безопасная сделка на вторичке. Нюансы при покупке квартиры

Цитата:

Не очень понятно:
как можно точно узнать состав семьи продавца
и для чего это нужно делать?

У нотариуса.
Если зарегистрированы малолетние/несовершеннолетние, потребует решение (разрешение) органа опеки и попечительства на продажу.

Стоит ли пытаться найти юриста, который бы проверил все документы и договоры при покупке старой квартиры?

А если стоит, то где и как его лучше искать ?

Здравствуйте, уважаемые специалисты!

Мой отец получил в наследство квартиру (от своей умершей матери, моей бабушки). Так как папа не в состоянии передвигаться (тремор рук и ног), продажей квартиры занимается моя мама. Нашлись покупатели, но у них есть претензии к нашим документам. Хотелось бы услышать экспертное мнение, насколько их требования правомерны. Вот имеющиеся документы:

1) Доверенность на маму с длительным сроком действия. Разумеется, с папиной подписью. С этой доверенностью моя мама оформляла все бумажки, чтобы папа вступил в наследство. Никто никаких вопросов в госструктурах не задавал.

2) Право собственности состоит из 2 частей – одна бумага, где квартира в равных частях на бабушку и папу, а вторая, что папа по наследству получает вторую, то есть бабушкину, часть. Покупатели хотят, чтобы мы «объединили» эти две части в одну. Насколько это принципиальный вопрос?

3) Покупатели требуют сделать оценку квартиры. Зачем?!

4) И не менее важный момент – требуют справку о состоянии здоровья (вменяемости) отца. Разве доверенность за подписью отца не говорит о вменяемости отца? И если это необходимо, то в каком виде?

Буду благодарен за ответы!

1) Доверенность нормально, но договор купли-продажи отец может подписать сам;
2) Документы у вас нормальные. Покупатели получат один документ;
3) Экспертная оценка квартиры обязательна при продаже.
4) Можете предоставить справку из психо-неврологичного диспансера о том что отец не находится на учёте.
Консультируйтесь у нотариуса.


П.С.
Люди путают неврологические проблемы с психиатрическими.

Десять практичних порад покупцям нерухомості на вторинному ринку. Не треба бути юристом щоб слідувати їм. Кожний пункт-це чиїсь реальні помилки, не повторюйте їх.
1) Ви повинні встановити особистий контакт з продавцями нерухомості, провести самостійно з ними перемови, з'ясувати мотиви та наміри їх дій, проявити цікавість до подальшої долі продавця, завжди ставте під сумнів майбутню угоду у разі, якщо ріелтори чи треті особи перешкоджатимуть Вам у цьому, або ж вказуватимуть не неможливість Вашого побажання з різних на те причин.
2) Обов'язково вступайте у спілкування з сусідами, консьєржами, представниками ОСББ, житлових кооперативів, іншими третіми, сторонніми особами, що можуть Вам підтвердити особу продавця та розповісти про історію квартири та зміну її власників.
3) Перебуваючи в квартирі, звертайте увагу на побут її власників, їх особисті речі, їх приналежність господарям, зробіть власні висновки щодо психологічного та фізичного стану продавців.
4) Поставтесь з посиленою увагою до запропонованих Вам квартир, які знаходяться в занедбаному, засміченому стані, без мебель, з ознаками довготривалої відсутності господарів, або ж підготовлені до ремонту, пояснення ріелторів з цього приводу ігноруйте, встановлюйте причини такого «господарювання» власників самостійно.
5) Власник-одинак, продавець порожньої квартири без ремонту, (незалежно від віку та статі) завжди повинен викликати у Вас сумніви, з цього приводу Вам можуть надати десятки пояснень, але власне це і є та найбільш поширена платформа на якій побудовані шахрайські дії з нерухомістю на вторинному ринку житла.
6) Завжди майте час (три доби як мінімум) на вивчення Вами та Вашими представниками документів, що підтверджують право власності та встановлюють особу продавця, якщо з різних причин продавець чи його представник обмежує Вас у цьому-відмовляйтесь від угоди.
7) Ви покупець і Ви в праві наполягати на виборі нотаріуса за Вашим побажанням, скористайтесь цим, зверніться до нотаріуса з числа Вам знайомих, чи з кола знайомих Ваших друзів, близьких, або ж обраного Вами на власний розсуд та з власних міркувань.
8) Залучайте до укладання угоди купівлі-продажу нерухомості третіх осіб з числа адвокатів, юристів за Вашим уподобанням та власним вибором, скористайтесь юридичною допомогою сторони, що не заінтересована в угоді купівлі-продажу обраного Вами об'єкту нерухомості, навіть у випадку коли ріелтор працює від Вас, підшукуючи Вам житло чи іншу нерухомість.
9) Наполягайте на присутності у нотаріуса при укладанні угоди купівлі-продажу саме продавця, власника нерухомості, а у разі його відсутності з різних причин-ставте під сумнів повноваження його представника за дорученням. І в такому випадку докладайте вже власних зусиль для з’ясування подібних обставин.
10) І головне, запам’ятайте: Ви «не обрані» і це не «лотерея» квартир на ринку нерухомості з шаленими знижками не буває, а якщо і є, то тільки у шахраїв, тому квапитися у цьому питанні зовсім не потрібно.

Здравствуйте!

Такой вопрос.

Продаем квартиру. Сделка намечена на 12 сентября. Покупатели сейчас просят предоставить копии всех документов на владение недвижимости с формулировкой "для нотариуса, чтобы он все подготовил к дате сделки".

Это обычная практика? Нет ли тут рисков? Повторюсь, речь идет о копиях. Нотариус - их. Соглашения или задатка не было.

Рабочей недели хватит "с головой", практика обычная. Если переживаете - предварительно подъедьте к нотариусу лично.

Цитата "nuvel":

Здравствуйте!

Такой вопрос.

Продаем квартиру. Сделка намечена на 12 сентября. Покупатели сейчас просят предоставить копии всех документов на владение недвижимости с формулировкой "для нотариуса, чтобы он все подготовил к дате сделки".

Это обычная практика? Нет ли тут рисков? Повторюсь, речь идет о копиях. Нотариус - их. Соглашения или задатка не было.

Да, нотариусы просят это по двум причинам:

1. Заранее напечатать документы - чтобы не тратить время на самой сделке.

2. Убедиться что все есть для оформления сделки. Если чего-то не хватит - сразу отправит получать.

Друзья, в продолжение темы. Очень нужен ваш совет!

Мы продаем квартиру, сделана оценка на 46 тысяч. За столько же в реальности и продаем. Покупатели кривятся, хотят более заниженную оценку. Уж не знаю, как они это «замутят». И тут два вопроса:

1) На кой ляд им заниженная оценка? Так они заплатят $460 (1%) налог, а за оценку нужно вывалить почти 100 баксов. Ну оценят квартиру в 36 тысяч, заплатят налог $360 (1%) + стоимость оценки – те же $460. Где логика?

2) И второй момент, более важный: есть ли риски для продавца при заниженной оценке квартиры? Теоретически, после сделки, покупатели могут через суд «вернуть» квартиру, а учитываю новую оценку, бывшим владельцам вернут не 46, а 36 тысяч?

За оценку платит обычно продавец, а не покупатель.
И заниженная оценка выгодна для обеих сторон - обе стороны платят по 1% от оценочной стоимости (покупатель - в ПФ, продавец - держмито).
и за оценку надо платить 100 дол примерно не зависимо от того, реальную стоимость указываете, или заниженую.

Цитата "nuvel":

Друзья, в продолжение темы. Очень нужен ваш совет!

Мы продаем квартиру, сделана оценка на 46 тысяч. За столько же в реальности и продаем. Покупатели кривятся, хотят более заниженную оценку. Уж не знаю, как они это «замутят». И тут два вопроса:

1) На кой ляд им заниженная оценка? Так они заплатят $460 (1%) налог, а за оценку нужно вывалить почти 100 баксов. Ну оценят квартиру в 36 тысяч, заплатят налог $360 (1%) + стоимость оценки – те же $460. Где логика?

2) И второй момент, более важный: есть ли риски для продавца при заниженной оценке квартиры? Теоретически, после сделки, покупатели могут через суд «вернуть» квартиру, а учитываю новую оценку, бывшим владельцам вернут не 46, а 36 тысяч?

Вы рискуете. Причину вы сами и описали.

Цитата "nuvel":

1) На кой ляд им заниженная оценка?
2) И второй момент, более важный: есть ли риски для продавца при заниженной оценке квартиры?

1 -- возможно перед налоговой не хотят "светиться".
2 -- именно озвученный риск и есть -- если сделку признают недействительной -- вернут сумму, указанную в договоре.

Возник вопрос о покупки нежилой недвижимости (если интересно: капитального, кирпичного гаража во дворе, в центральной части)
В связи с чем интересует безопасность сделки. Как проверить?

- документы о праве собственности
- документы собственника(ов,супругов) (паспортов, вменяемости, согласия)
Далее меня интересует к чему имеет доступ нотариус и что он может и должен проверить
- арест, кредит, ипотека, залог
- историю от приватизации?, всех ли интересы учтены, может ли кто-то оспорить
- тип земли, право собственности на землю, кадастр

Что могу я отдельно проверить?
Ничего ли я не забыл?
Могу ли я запросить (платно или это бесплатная обязанность) вытяги или отчет об этой проверке?

Цитата "nuvel":

Друзья, в продолжение темы. Очень нужен ваш совет!

Мы продаем квартиру, сделана оценка на 46 тысяч. За столько же в реальности и продаем. Покупатели кривятся, хотят более заниженную оценку. Уж не знаю, как они это «замутят». И тут два вопроса:

1) На кой ляд им заниженная оценка? Так они заплатят $460 (1%) налог, а за оценку нужно вывалить почти 100 баксов. Ну оценят квартиру в 36 тысяч, заплатят налог $360 (1%) + стоимость оценки – те же $460. Где логика?

2) И второй момент, более важный: есть ли риски для продавца при заниженной оценке квартиры? Теоретически, после сделки, покупатели могут через суд «вернуть» квартиру, а учитываю новую оценку, бывшим владельцам вернут не 46, а 36 тысяч?

Не понял чем Вы рискуете во втором случаи? сделку признают неправомерной и Вам возвращают квартиру, а Вы им заниженную сумму и остаетесь в наваре, разве не так?

Добрый день. С 2016 печать о регистрации брака и о его прекращении в паспорт не ставится, можно потерять паспорт а новую печать о разводе не поставить, или жениться и купить квартиру в 2016 а развестись в 2018, опять же без печатей. Как узнать что у продавца нет бывшей жены, претендующей на часть квартиры?

Сейчас у нотариусов доступ к электронной базе данных.

Добрый день!
Предложили квартиру на техническом этаже по выгодной цене (сданный и давно заселенный новострой). Квартира приватизирована. Техэтажи - 10, 11 в доме, высота потолков 2.5м, лифт не идет до них. Какие могут быть риски при покупке квартиры на техэтаже?

Георг, например, если в доме создадут ОСББ, то они могут отсудить свои МОПы. Есть положительная практика, погуглите решение судов.

Цитата:

Как узнать что у продавца нет бывшей жены, претендующей на часть квартиры?

разводы регистрирует печерский суд в электроном виде и нотариус проверяет в том числе и эти сведения

Рассматриваю к покупке двухэтажный небольшой домик. Там ситуация такая: земля раньше выделялась под сараи, потом там появились небольшие строения (самострои), потом каменные, тогда уже эти дома узаконили. Площадь домика около 40 метров. Земля не приватизирована, т.е. домик продается без земли.
На что важно обратить внимание? Вот меня что-то волнует, не будет ли проблем с этим домом из-за земли. Какое должно быть целевое назначение земли, где и как это проверить? Вокруг этих домиков идет активная многоэтажная застройка, кусочек земли очень лакомый. Не может ли получится, что застройщик или через городские власти начнут требовать что-то?