Адекватная цена недвижимости

Цитата:

Информация о том, что это 5к новостройка вероятно ошибочна.

В реальности, похоже, это гостинка с ремонтом возле метро Черниговская.
Если предположить, что аренда такой квартиры может быть по текущему курсу 270 -300 долларов, то тогда её адекватная цена предложения 27000-30000 долларов

Поддерживаю что цена напрямую связана с арендой. Тока не могу понять методику "цена актива =100 месяцев аренды. "? На мой взгляд должно быть процентное отношение от 6 до 8 годовых к стоимости актива. Во всяком случае этот метод подходит к европе = финны или поляки, да и вообще хорошо сравнивается с депозитом в банке. Я те ставки которые есть у нас вообще не хочу обсуждать = так или иначе это будет не выше 10 годовых во всяком случае в валюте и когда введут запорет на покупку банками валюты для погашения депозитов. Взяли доллар и размещайте его.

Цитата:

Информация о том, что это 5к новостройка вероятно ошибочна.

В реальности, похоже, это гостинка с ремонтом возле метро Черниговская.
Если предположить, что аренда такой квартиры может быть по текущему курсу 270 -300 долларов, то тогда её адекватная цена предложения 27000-30000 долларов

гостинка за 270-300 дол в месяц имхо дорого. Скорее 200-250$.
(сейчас снимаем 1-к за 250 дол на 50-лет Октября - не хрущ)

Цитата:

На мой взгляд должно быть процентное отношение от 6 до 8 годовых к стоимости актива. Во всяком случае этот метод подходит к европе = финны или поляки, да и вообще хорошо сравнивается с депозитом в банке. Я те ставки которые есть у нас вообще не хочу обсуждать = так или иначе это будет не выше 10 годовых во всяком случае в валюте

Удивительно как-то как Вы пропустили //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry359841
Значится так и запишем: в предлагаемой Вами схеме подсчёта стоимости хрущика на Ереванской прибыль от депозита меньше от прибыли полученой от аренды.

Посмотрим, что нынче предлагают по долларовым депозитам на год ТОП-9 банков по объёмам депозитов физ лиц //www.vd.ua/rubrics-6/14740/


В среднем около 10%. Скомно накинем 1% (чтобы было больше).

Дальше, следуя предложеной Вами схеме, вычисляем чистую прибыль с хрущика на Ереванской за год и его стоимость исходя из полученых данных (без учёта амортизационных расходов):
400*12-300(налог) -280(комуналка)=4220
3800*9= $37980

Минус 30% от нынешних средних продавановских хотелок

Расматривалась хотелка по хрущику в 55 килобаксов в прицентральном районе Киева.

По формуле "Цена=100арендных плат" его стоимость 40 килобаксов.

По предложеной Вами и аутом формуле 38 килобаксов. Отакэ.

Цитата:

гостинка за 270-300 дол в месяц имхо дорого. Скорее 200-250$.

Ориентировался по цене предоложение по аренде подобной гостинки на Малышко 17 в номере Авизо за прошлый вторник.

Цитата:

сейчас снимаем 1-к за 250 дол на 50-лет Октября - не хрущ

Спасибо за инфу.

Не могли бы Вы уточнить у Вас девятиэтажка или шестнадцатиэтажка?

Цитата:

Удивительно как-то как Вы пропустили //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry359841
Значится так и запишем: в предлагаемой Вами схеме подсчёта стоимости хрущика на Ереванской прибыль от депозита меньше от прибыли полученой от аренды.

Посмотрим, что нынче предлагают по долларовым депозитам на год ТОП-9 банков по объёмам депозитов физ лиц //www.vd.ua/rubrics-6/14740/


В среднем около 10%. Скомно накинем 1% (чтобы было больше).

Дальше, следуя предложеной Вами схеме, вычисляем чистую прибыль с хрущика на Ереванской за год и его стоимость исходя из полученых данных (без учёта амортизационных расходов):
400*12-300(налог) -280(комуналка)=4220
3800*9= $37980

Минус 30% от нынешних средних продавановских хотелок

Расматривалась хотелка по хрущику в 55 килобаксов в прицентральном районе Киева.

По формуле "Цена=100арендных плат" его стоимость 40 килобаксов.

По предложеной Вами и аутом формуле 38 килобаксов. Отакэ.

Немного я не понял расчета.
Уже давно я высказываюсь о модели расчета стоимости жилья в зависимости от цены его аренды. Только расчеты на мой взгляд вы не верно представили.
Депозит в банках я вообще не привязываю = это отдельная тема расчета. Я говорю что в брутто доход от аренды за вычетом от обязательных платежей есть определяющей цифрой в расчете стоимости . Сформулирую = нетто аренда за год разделить на процент дохода (он не как не связан с депозитом и его величина на мой имхо фактически одинаковая и зависит от индивидуальной ситуации с активом 0.08-0.06). Если цена ниже чем на рынке то квартиры дорогие если эта цена получается дешевле - то можно рассматривать вариант.
По этому расчету я лично и подбирал. Получилась 2к в центре города с оптимальной квадратутой. А если брать большие квадраты в новых домах даже если дом сдан и сделан ремонт то очень редко вписывается в эту схему - очень дорого продают или расчет не правильный .
В случае что вы приводили я считаю так =
Брутто 400х12=4800
Расходы = грубо говоря 400 за год.
В итоге 4400. Сделаем скидку на размер двух недель для простоя еще 200.
Всего нетто 4200.
Возьмем по минимуму 4200/ 0.08= 52500.

Цитата:

Ориентировался по цене предоложение по аренде подобной гостинки на Малышко 17 в номере Авизо за прошлый вторник.

Спасибо за инфу.

Не могли бы Вы уточнить у Вас девятиэтажка или шестнадцатиэтажка?

16-ти этажка (34/17/8)



я там же снимаю.

если бы продавалась за 250*100=25к $ - c удовольствием купил.

Но пока только вот так:

Борщаговка, 50-летия Октября просп., 2/16, 34/17/8, телефон, паркет, кафель, с/у разд., стеклопакеты, хорошее состояние, свободна, "чистая" продажа, 60000у.е.

Цитата:

Немного я не понял расчета.
Уже давно я высказываюсь о модели расчета стоимости жилья в зависимости от цены его аренды. Только расчеты на мой взгляд вы не верно представили.
Депозит в банках я вообще не привязываю = это отдельная тема расчета. Я говорю что в брутто доход от аренды за вычетом от обязательных платежей есть определяющей цифрой в расчете стоимости . Сформулирую = нетто аренда за год разделить на процент дохода (он не как не связан с депозитом и его величина на мой имхо фактически одинаковая и зависит от индивидуальной ситуации с активом 0.08-0.06). Если цена ниже чем на рынке то квартиры дорогие если эта цена получается дешевле - то можно рассматривать вариант.
По этому расчету я лично и подбирал. Получилась 2к в центре города с оптимальной квадратутой. А если брать большие квадраты в новых домах даже если дом сдан и сделан ремонт то очень редко вписывается в эту схему - очень дорого продают или расчет не правильный .
В случае что вы приводили я считаю так =
Брутто 400х12=4800
Расходы = грубо говоря 400 за год.
В итоге 4400. Сделаем скидку на размер двух недель для простоя еще 200.
Всего нетто 4200.
Возьмем по минимуму 4200/ 0.08= 52500.

Буд, я уже это рассчитывал и расписывал по депо..., однакого Волонтер настаивает на том, что аренда должна приносить прибыль больше, чем депо, при этом, риски в расчет не берет

Цитата:

16-ти этажка (34/17/8)



я там же снимаю.

если бы продавалась за 250*100=25к $ - c удовольствием купил.

Но пока только вот так:

Борщаговка, 50-летия Октября просп., 2/16, 34/17/8, телефон, паркет, кафель, с/у разд., стеклопакеты, хорошее состояние, свободна, "чистая" продажа, 60000у.е.

О! А это не те панельки, которые стоят слева, возле "Колибриса"? У меня там в 2000-2002 однокашник снимал 1к за 75 баксов/месяц

Цитата:

Волонтер, я привел пример, за счет чего выросла "неучтенка", вы мне твердите мантры. Если вам будет понятней, я напишу по пунктам:
1) Доля СПД ЕН сейчас и в 2001 году.
2) Доля людей, работающих на частника сейчас и в 2001 году.

Аут не водите хороводы

Удельный вес теневой экономики в 2001 году как минимум не ниже чем сейчас. С чего бы это удельный вес неучтёнки в тех статистических средних заплатах должен быть ниже чем в теперешних?

Вы предположили что оринтировочно реальная средняя брутто по Киеву может быть и 800 баксов. Так почему же Вы считаете что ориентировочно реальная средняя брутто по Киеву в 2000-2001 не может быть 210 баксов?

Цитата:

О! А это не те панельки, которые стоят слева, возле "Колибриса"? У меня там в 2000-2002 однокашник снимал 1к за 75 баксов/месяц

не, насколько я понимаю - там планировка другая - типа чешек. Эти на пересечении 50-лет и Кольцова

Цитата:

Аут не водите хороводы

Удельный вес теневой экономики в 2001 году как минимум не ниже чем сейчас. С чего бы это удельный вес неучтёнки в тех статистических средних заплатах должен быть ниже чем в теперешних?

Вы предположили что оринтировочно реальная средняя брутто по Киеву может быть и 800 баксов. Так почему же Вы считаете что ориентировочно реальная средняя брутто по Киеву в 2000-2001 не может быть 210 баксов?

Волонтер, это кто хороводы водит? Не тот, ли форумчанин, что в каждом посте пишет, что недвиж должен быть на 30% дешевле?

По сути: Я очень хорошо помню 2000-2001 годы. Я вам повторю в третий раз: Сравните кол-во ФОПов сейчас и в 2000-2001 годах. В целом, по Украине их сейчас 3 млн. человек (это по инфе от Бродского), а это 16-17% от всего трудоспособного населения. Это официально НЕ "теневики", но и в статотчетность их доходы не попадают. Вспомните 2000е годы, бОльшая часть населения работала на заводах и прочих госпредприятиях, сейчас этот показатель серьезно меняется.
//ukrstat.gov.ua/operativ/operativ200... osp_rik_07u.htm - во второй таблице посмотрите нагрузку незанятых людей на вакантную должность (в 2000-2001 и сейчас)
В укрстате нашел % населения по видам собственности работодателя в 2000 и 2003 годах:
гос. - 44% (2000), 39,4(2003); коллективная - 35,6% и 31,4%; част. - 20,2% и 29,1 % и это изменения только за 3 года.

Цитата:

Буд, я уже это рассчитывал и расписывал по депо..., однакого Волонтер настаивает на том, что аренда должна приносить прибыль больше, чем депо, при этом, риски в расчет не берет

Аут, ведь уже определялись с Вами, что для европейцев она подходит, потому что даёт возможность получить более высокий доход при инвестиции денежных средств в недвижимость, чем от размещения этих же денежных средств на тамошних надёжных депозитах.

И если её применять в наших условиях то в расчёт надо вводить наши данные и расматривать процент наших депозитов априори предполагая, что они надёжны.

И если наши депозиты ненадёжны, то может не надо тогда вообще эту формулу определения цены недвижимости тулить?

Есть же формулы которые не зависят от степени надёжности депозита: Цена=100 арендных плат и Цена кв.м = средней зарплате.

Цитата:

Есть же формулы которые не зависят от степени надёжности депозита: Цена=100 арендных плат и Цена кв.м = средней зарплате.

Ну откуда вы взяли 100 арендных плат???? Я еще раз повторю, что есть международные стандарты оценки недвижа по "доходному" методу - расчет 10 лет. + там есть коэф. дисконта и капитализации, они "влияют" на 1-5% от стоимости.

Цитата:

По сути: Я очень хорошо помню 2000-2001 годы.

Вы так не ответили на вопрос: "Вы считаете что ориентировочно реальная средняя брутто по Киеву в 2000-2001 не может быть 210 баксов?"

Цитата:

Вы так не ответили на вопрос: "Вы считаете что ориентировочно реальная средняя брутто по Киеву в 2000-2001 не может быть 210 баксов?"

Думаю, что средняя з/п в 2000-2001 году была в районе 150 долларов.

Цитата:

Думаю, что средняя з/п в 2000-2001 году была в районе 150 долларов.

Это получается у Вас коэфициент неучтёнки в 2000-2001 был 1.5

А сейчас значится у Вас получается 2, потому что дескать много ФОПов.

Ну-ну. Продолжайте дальше сочинять для подгонки нужных Вам цифр.

Цитата:

Это получается у Вас коэфициент неучтёнки в 2000-2001 был 1.5

А сейчас значится у Вас получается 2, потому что дескать много ФОПов.

Ну-ну. Продолжайте дальше сочинять для подгонки нужных Вам цифр.

Волонтер, что за детский сад? Сколько можно мантры свои читать? Я привел ссылки на укрстат, где показал кол-во работающих в различных сферах в 2000 году, показал тенденцию изменения. Если вас интересуют только данные, которые показывают и рисуют адекватную стоимость в 500 баксов/метр - обсуждайте с НеИдиотом, он составит вам компанию. Меня такой подход не интересует, мне интересна истина.

Цитата:

Волонтер, что за детский сад?

Извините в детский сад играете Вы. Это я по поводу Ваших фантазий о якобы средей месячной зарплате брутто по Киеву 820- 900 долларов. По Вашему получается, что в Киеве в месяц только на зарплату уходит 10 млрд. грн.

Цитата:

Сколько можно мантры свои читать?

Какие мантры? Я, основываваясь на общепринятых формулах показываю на примерах, что нынешняя цена предложения Киевской недвижки завышена минимум на 30%.

Цитата:

Я привел ссылки на укрстат, где показал кол-во работающих в различных сферах в 2000 году, показал тенденцию изменения.

Ссылки Вы мне подсунули не те что надо. Надо по Киеву. А Вы зачем-то тулите по Украине. Не надо манипулировать. .

Цитата:

Меня такой подход не интересует, мне интересна истина.

Ну да. Вас так интерисует истина, что Вы всё время пытаетесь напустить туману.

Цитата:

Аут, ведь уже определялись с Вами, что для европейцев она подходит, потому что даёт возможность получить более высокий доход при инвестиции денежных средств в недвижимость, чем от размещения этих же денежных средств на тамошних надёжных депозитах.

И если её применять в наших условиях то в расчёт надо вводить наши данные и расматривать процент наших депозитов априори предполагая, что они надёжны.

И если наши депозиты ненадёжны, то может не надо тогда вообще эту формулу определения цены недвижимости тулить?

Есть же формулы которые не зависят от степени надёжности депозита: Цена=100 арендных плат и Цена кв.м = средней зарплате.

что для европейцев она подходит, потому что даёт возможность получить более высокий доход при инвестиции денежных средств в недвижимость, чем от размещения этих же денежных средств на тамошних надёжных депозитах.
давайте не будем привязываться к европе, там тоже не всё гаразд.. тем более что и ситуация с жильем и цены на аренду и ставки на депозиты абсолютно несравнимые с условиями на просторах снг. лучше сравнивайте с соседними странами такие как россия или беларусь... это будет более адэкватное сравнение. уже сотни раз про это говорили.

Есть же формулы которые не зависят от степени надёжности депозита: Цена=100 арендных плат и Цена кв.м = средней зарплате
да при чем тут вообще депозиты? речь ведем про определение цены квадрата. если всё пересчитывать в депозиты то в реале все мы жили бы на улице или снимали комнату в общаге и всё свое добро держали на депозитах... хахахаха. такого нет и не стоит путать грешное с правидным...
ваша формулировка цена квартры=100 арендных плат прямолинейна и необоснованна. так можно доказыват и 110 и 90 плат ... толку нету от этого. если же проводить параллели с соседями и даже с европейскими странами то в среднем и общем рисуется модель дохода от 6 до 8 процентов в год... если говорить про новое жилье что настроили по 120 м2 в 2к квартире то это извените "дебилизмъ". сдать такую хату невероятно сложно вообще... кроме того ее же нужно привести в порядок, обставить мебелью.... такие хоромы не подходят ни под одну модель... наши архитекторы почему то пошли от обратного = то при союзе строили кухни по 5 м2 и дома из мусора... то щас строят кухни по 20 м2 и из "евромусора"... поэтому сравнивать и то и другое с европейскими характеристиками нет смысла.

Цитата:

Это я по поводу Ваших фантазий о якобы средей месячной зарплате брутто по Киеву 820- 900 долларов. По Вашему получается, что в Киеве в месяц только на зарплату уходит 10 млрд. грн.

Волонтер, врать то зачем?

Цитата:

Мне кажется, что реальный доход на лицо, 5500-6000 грн/месяц

Если учесть, что в Киеве занятых людей (2009 год) - 1 252 900 человек, то "на зарплату уходит" около 7,5 ярд. грн. - это много? Один только официальный оборот розничной торговли 14,681 млрд грн. за 1 квартал 2010 г. и реализовано за январь-февраль промышленной продукции на 5,578 ярдов грн. ( //www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=986&lang= 1 ).

Цитата:

Ссылки Вы мне подсунули не те что надо. Надо по Киеву. А Вы зачем-то тулите по Украине. Не надо манипулировать. .

А вы считаете, что в Киеве тенденция иная? Возможно. Тогда сделайте ставку и на то, куча иногородних работает в Киеве ввиде ФОПов и просто без оф. найма. А вот вам и прымитка:

Цитата:

Примітка. Дані наведено без урахування найманих працівників статистично малих підприємств та зайнятих у фізичних осіб-підприємців.

//www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=505&lang= 1