Так платить риэлторам

Уважаемый gog77,
Следует ли все это понимать таким образом, что у вас нет ответов на конкретные вопросы об оценщиках и о том, как всех участников рынка заставить руководствоваться исключительно их оценками?
Если так, то жаль.
Сейчас, насколько я знаю, этими вопросами вплотную занимаются ответственные работники Кабмина, а, возможно, и те, кто над ними.

Владимир, это лишь означает, что у меня нет времени и желания разводить риторику. Не надо выдумывать велосипед. Все уже давно придумали умные люди. Маклерам лишь достаточно захотеть изменить свой стиль работы. А без желания и содействия с их стороны даже самый тщательный пошаговый алгоритм внедрения останется лишь бумагой. Вопрос не в независимом оценщике, тем более что с нашим менталитетом продадут и купят самого неподкупного оценщика, а в том что бы заставить маклеров продавать услугу непосредственному потребителю.
ИМХО причина искажения рыночной цены маклерами состоит в том, что наш агент не уверен, или точно знает, что на рынке труда в наиболее массовм сегменте жилья его услугу не купят за 5-6%. Такой процент действительно является беспредельным. Не секрет, что в Украине цены на недвижимость уже давно догнали (а местами и обогнали) еропейские и штатовские цены. В Европе риэлтор успешно работает на 2-3% (причем лицензированно и с уплатой налогов)//www.valuar.kiev.ua/rynok-nedvizhimosti-fakty-mneniya-suzhdeniya/za-rubezhom-interesnye-fakty-i-kommentarii/oplata-uslug-rieltorov-za-rubezhom-i-drugie-dopolnitelnye-zatraty. Средняя зарплата по Европе 2500-3000 евро. Таким образом риэлторская комиссия в Европе в самом массовом сегменте до 150000 долл. примерно составляет 1-1,5 среднемесячные зарплаты по стране. На Украинском РН комиссия 5-6% и в самом массовом сегменте до 80-100 тыс.долл комиссия агента доходит до 12 средних зарплат населения. Самый простой вариант решения (ИМХО) -ограничить законом хотелку маклера, как и планировалось, но желательно не до 3% а до 2%(как в Прибалтике) что в эконом -секторе сотавит 2-4 средние зарплаты. И думаю, если маклер предложит продавцу и покупателю оплатить от каждого по 1%, то ему никто не откажет (при добросовестном исполнении договора маклер работает и на продавца-презентация, и на покупателя-проверка чистоты). Параллельно ужесточить наказание среди агентов за мошенничество,скрытые комиссии и проч. как в Канаде. Таким образом, агенту, с одной стороны уверенному что он защищен законом от кидка клиентом и с другой стороны знающий, что за мошенничество ему ампутируют тестикулы, не будет необходимости ломать голову как незаметно интегрировать свою маржу в сумму сделки, а останется лищь качественно работать. Да, заработки маклеров будут меньше, но геморроя и кидалова у них тоже станет намного меньше. А если еще и захотят работать в МЛС, то избавяться от тараканьих бегов в гонке за покупателем.
ПыСы. ИМХО размеры комиссионных агента за рубежом устанавлены не маклерами, а выработаны спросом населения, который напрямую зависит от его доходов.

Цитата "gog77":

Владимир, это лишь означает, что у меня нет времени и желания разводить риторику. Не надо выдумывать велосипед. Все уже давно придумали умные люди. Маклерам лишь достаточно захотеть изменить свой стиль работы. А без желания и содействия с их стороны даже самый тщательный пошаговый алгоритм внедрения останется лишь бумагой. Вопрос не в независимом оценщике, тем более что с нашим менталитетом продадут и купят самого неподкупного оценщика, а в том что бы заставить маклеров продавать услугу непосредственному потребителю.
ИМХО причина искажения рыночной цены маклерами состоит в том, что наш агент не уверен, или точно знает, что на рынке труда в наиболее массовм сегменте жилья его услугу не купят за 5-6%. Такой процент действительно является беспредельным. Не секрет, что в Украине цены на недвижимость уже давно догнали (а местами и обогнали) еропейские и штатовские цены. В Европе риэлтор успешно работает на 2-3% (причем лицензированно и с уплатой налогов)//www.valuar.kiev.ua/rynok-nedvizhimosti-fakty-mneniya-suzhdeniya/za-rubezhom-interesnye-fakty-i-kommentarii/oplata-uslug-rieltorov-za-rubezhom-i-drugie-dopolnitelnye-zatraty. Средняя зарплата по Европе 2500-3000 евро. Таким образом риэлторская комиссия в Европе в самом массовом сегменте до 150000 долл. примерно составляет 1-1,5 среднемесячные зарплаты по стране. На Украинском РН комиссия 5-6% и в самом массовом сегменте до 80-100 тыс.долл комиссия агента доходит до 12 средних зарплат населения. Самый простой вариант решения (ИМХО) -ограничить законом хотелку маклера, как и планировалось, но желательно не до 3% а до 2%(как в Прибалтике) что в эконом -секторе сотавит 2-4 средние зарплаты. И думаю, если маклер предложит продавцу и покупателю оплатить от каждого по 1%, то ему никто не откажет (при добросовестном исполнении договора маклер работает и на продавца-презентация, и на покупателя-проверка чистоты). Параллельно ужесточить наказание среди агентов за мошенничество,скрытые комиссии и проч. как в Канаде. Таким образом, агенту, с одной стороны уверенному что он защищен законом от кидка клиентом и с другой стороны знающий, что за мошенничество ему ампутируют тестикулы, не будет необходимости ломать голову как незаметно интегрировать свою маржу в сумму сделки, а останется лищь качественно работать. Да, заработки маклеров будут меньше, но геморроя и кидалова у них тоже станет намного меньше. А если еще и захотят работать в МЛС, то избавяться от тараканьих бегов в гонке за покупателем.
ПыСы. ИМХО размеры комиссионных агента за рубежом устанавлены не маклерами, а выработаны спросом населения, который напрямую зависит от его доходов.

«Маклерам лишь достаточно захотеть изменить свой стиль работы.»
Просто "захотеть» - этого мало. Нужно соответствующее законодательство и мощные стимулы. Иначе сдвиги будут через много-много лет.
Риэлторов десятки тысяч. Все они очень разные и почти неорганизованы. Неорганизованы по той простой причине, что нет системных рычагов и стимулов, которые могли бы создать из них нечто цельное.
По большому счету, все они конкуренты. Кто-то захочет, а кто-то нет. А кто-то захочет совершенно иного.
Это, во-первых.
Во-вторых, многие риэлторы уже перепробовали самые разные стили работы. В том числе, пытались перенять опыт риэлторов других стран.
Подталкивали их к этому жесткая конкуренция и отсутствие заработков. Выбор был небольшой: либо меняй стиль работы, либо зарабатывай свой хлеб в другой сфере. Вот и меняли стиль работы по принципу «кто в лес, кто по дрова».
Насколько я могу судить, общие сдвиги были минимальными (если вообще были). Огромное количество риэлторов (в том числе, и весьма неплохих) в 2008-2010 годах покинули рынок, многие агентства закрылись.

Эксперимент по переходу к «цивилизованным методам работы» зарубежных риэлторов, был проведен и в «Планете Оболонь». Началось все мощной пропагандистской и разъяснительной кампанией. Первые лица ПО проводили пресс-конференции, публиковали статьи на Домике.
Предполагалось, что работа АН должна быть исключительно по договорам; платить риэлтору должен тот, кто заказывал услугу; каждый риэлтор мог работать в интересах лишь одной из сторон (либо продавца, либо покупателя). Вводились не только комплексные, но и фиксированные услуги для тех клиентов, которые могли сами решить отдельные проблемы…
Планы были обширные и далеко идущие. Но все закончилось практически ничем (ИМХО). Возможно, даже убытками.
Продавцы и покупатели, не смотря на рекламу и разъяснительную работу, на это не пошли. Они предпочитали бесплатно и без договоров/обязательств обращаться сразу в несколько АН, фактически отвергая «цивилизованные методы». В результате руководители ПО вынуждены были дать «задний ход».
Не поддержал тогда наш народ «цивилизацию». А идти против «народа» в условиях жесткой рыночной конкуренции ни одно АН не будет.
Это я к тому, что основной голос в данном случае принадлежит "народу". А риэлторы всегда приспособятся к "народу".

риэлторы это обыкновенные мошенники, лохотронщики с базара...

Цитата "Владимир Коломейко":

Продавцы и покупатели, не смотря на рекламу и разъяснительную работу, на это не пошли. Они предпочитали бесплатно и без договоров/обязательств обращаться сразу в несколько АН, фактически отвергая «цивилизованные методы».

ИМХО это не покупатели вас не поняли, а ваши коллеги вас не поддержали. Если бы во всех АН продавцу озвучили одинаковые договорные условия, тогда бы продавец задумался. А так действительно зачем продавцу "платные услуги" если есть "условно бесплатные".

Цитата "parihmaher":

Цитата "Владимир Коломейко":

Продавцы и покупатели, не смотря на рекламу и разъяснительную работу, на это не пошли. Они предпочитали бесплатно и без договоров/обязательств обращаться сразу в несколько АН, фактически отвергая «цивилизованные методы».

ИМХО это не покупатели вас не поняли, а ваши коллеги вас не поддержали. Если бы во всех АН продавцу озвучили одинаковые договорные условия, тогда бы продавец задумался. А так действительно зачем продавцу "платные услуги" если есть "условно бесплатные".

Кое-кто из коллег поддержал. Но большинство нет.
В условиях, когда каждое АН, каждый риэлтор-индивидуалист выбирают свою линию поведения, вряд ли стоит рассчитывать, что все риэлторы поддержат. Они ведь конкуренты.
Для поддержки необходимо мощное давление клиентов. Плюс соответствующая нормативная база и надзор за риэлторской деятельностью.
Но как бы там ни было, а у клиентов был реальный выбор: либо сотрудничать с риэлторами по "цивилизованным" правилам, либо по "привычным". И клиенты дружно избрали "привычные" методы работы.
Если б тогда клиенты поддержали начинания "Планеты Оболонь", то и другие риэлторы перешли бы на "цивилизованные" правила работы.
В принципе, и сейчас у клиентов есть подобный выбор. Но большинство их предпочитают привычные методы.

Моя же позиция такова: за любую услугу нужно платить по рыночной цене этой услуги, которая приближена к себестоимости этой услуги (плюс небольшая прибыль АН). Например, заказал клиент подборку проверенных предложений в каком-то сегменте рынка - должен заплатить конкретную сумму.
Если платить будут все, то и стоимость услуг значительно снизится. А если платить будут лишь отдельные клиенты, то на рынке мало что изменится.

Цитата "Владимир Коломейко":

И клиенты дружно избрали "привычные" методы работы.

Пока есть "условно-бесплатные" риелторы, клиенты - "продавцы" никогда вас не поддержат.

Цитата "Владимир Коломейко":

Просто "захотеть» - этого мало. Нужно соответствующее законодательство и мощные стимулы. Иначе сдвиги будут через много-много лет.

- имхо надеюсь, что эти времена не столь далеки. Конечно хотелось бы цивилизованного рынка уже сейчас, но видимо наши маклеры до этого еще не доросли. Единственное, что их может изменить - меняющийся рынок. Считаю, что сегодня, не задумываясь о последствиях, маклеры все делают для того, что бы позитивные изменения на РН наступили раньше. Третий закон Ньютона верен не только для механики-динамики. Насилуя потребителя сейчас, маклеры поддерживают динамику увеличения количества сделок без посредников, поиска клиентами альтернативных(менее затратных) путей решения, и роста количества кидалова со стороны клиентов. В Украине более 80% населения -малоимущие и этот процент растет за счет уменьшения среднего класса. Население очень быстро учится, особенно в вопросах оптимизации расходов, ухода от налогов и прочих затрат. Социальные сети-первейший помощник, подтверждающий высказывание "голь на выдумку хитра". Наше общество конечно не крепко гражданской сознательностью и слишком энертно, но для перспективы наших маклеров это будет даже хуже.ИМХО Когда маховик раскрутится (т.е. население массово научится кидать, или обходиться без дорогостоящих посредников), стоимость агентских услуг может легко проскочить даже приемлимый уровень.

Цитата "Владимир Коломейко":

Риэлторов десятки тысяч. Все они очень разные и почти неорганизованы

-я Вам даже больше скажу, еще пару лет назад их было примерно 800000. РН не резиновый, Украина -это не США и не Европа, где граждане многократно меняют жилье, и сейчас не 2005-2008 год. Так что многим паукам в банке прийдется принимать решение как быть дальше. Конечно останется какой то процент элитки, но там уже все поделено мэтрами риэлторского движения.

Цитата "Владимир Коломейко":

Не поддержал тогда наш народ «цивилизацию». А идти против «народа» в условиях жесткой рыночной конкуренции ни одно АН не будет

- честно говоря не понял о каком народе идет речь. Если о риэлторах, то конечно им невыгоден цивилизованый рынок, и они буду всячески этому препятствовать. А если говорите о потребителях, РН, то я сомневаюсь, что он откажется от разумных размеров комиссионных. Даже, если собственник и поведется на халявную услугу (если его не продавит маклер вниз), то уже завтра бывшему продавцу прийдется самому покупать жилье, и вот тогда он сможет всеми отверстиями своего организма ощутить "заботу" риэлтора уже будучи покупателем. Если сегодня продаван молча наблюдает в своей квартире спектакль по раскрутке покупателя, то завтра уже его самого маклеры-вертуозы будут заганять как волка по флажкам. Бесплатный сыр только в мышеловке.
ПыСы. Приведу пример по поводу отсутствия поддержки у народа. Не так давно в новостях обсуждали законопроект о введении ограничения риэлторской комиссии до 3%. Ну и журналист берет интервью типа у народа. На экране чудило -морда хоть прикуривай, начинает лепетать, что ему как потребителю государство не позволяет платить агенту больше, а он так хотел. Но бедолага наверно не понял, что внизу экрана идет строка "какойто непоследний фрукт крупной риэлторской компании". Вот такой у нас "народ"

Цитата "Владимир Коломейко":

Пока есть "условно-бесплатные" риелторы, клиенты - "продавцы" никогда вас не поддержат.

- вот это действительно проблема. Но, повторюсь, сегодня этот клиент продавец, а завтра -покупатель (жить то где то надо). Вот только в первом варианте, после вычета риэлторской комиссии, продаван получит в лучшем случае среднюю рыночную цену (хотя чаще -меньшую), а уж во втором варианте -переплатит железно. Такой мелкособственнический подход и пофигизм к судьбе покупателя - это лишь отсрочка кровопускания для продавана. А уж если учитивать такое облико-морале продавца, то если ему покупатель предложит кинуть маклера и разделить 5-6% комиссии поровну, то вряд ли он будет долго упираться и строить из себя девственницу. Тем более сейчас вообще не проблема законно расторгнуть договор с АН на любом этапе. У продавца, после подвода покупателя, по сути одна задача - получить бабки. А проверка чистоты обьета-это головняк покупателя.

Цитата "gog77":

Третий закон Ньютона верен не только для механики-динамики. Насилуя потребителя сейчас, маклеры поддерживают динамику увеличения количества сделок без посредников, поиска клиентами альтернативных(менее затратных) путей решения, и роста количества кидалова со стороны клиентов.

Во-первых, законы социума к законам физики имеют отношение весьма далекое. Вспомните, сколько диктаторов, в том числе и кровавых, пользовались любовью своих народов. Но как только диктатор слабел и давление спадало, тут же происходил взрыв (иногда большой, иногда не очень).
И это не только в человеческих социумах, но и в стаях животных. Стоит "Акеле промахнуться", показать свою слабость - свергают его. Стаи приматов нередко забрасывают дерьмом своего прежнего вожака-диктатора и преклоняются новому.

Во-вторых, посредники по самой своей природе конкуренты. А посему они мало обеспокоены судьбой всех. Кроме своей персональной судьбы их беспокоит судьба своей группы. В лучшем случае - судьба агентства. Если рынок покинут 90% посредников - то на долю оставшихся достанется больше клиентов.
О каких общих стратегических планах может идти речь в подобных условиях? Конкуренты могут сплотиться лишь на короткий промежуток времени для решения одной-двух болезненных для всех проблем.
Для десятков и сотен тысяч конкурентов основной стратегический план и основная перспектива - самому остаться на плаву. Для этого, если нужно, оперативно поменяют стиль работы. Кто не сможет - уйдет. Но уйдет лишь тогда, когда не сможет работать.

Цитата "gog77":

Цитата "Владимир Коломейко":

Не поддержал тогда наш народ «цивилизацию». А идти против «народа» в условиях жесткой рыночной конкуренции ни одно АН не будет

- честно говоря не понял о каком народе идет речь. Если о риэлторах, то конечно им невыгоден цивилизованый рынок, и они буду всячески этому препятствовать. А если говорите о потребителях, РН, то я сомневаюсь, что он откажется от разумных размеров комиссионных. Даже, если собственник и поведется на халявную услугу (если его не продавит маклер вниз), то уже завтра бывшему продавцу прийдется самому покупать жилье, и вот тогда он сможет всеми отверстиями своего организма ощутить "заботу" риэлтора уже будучи покупателем. Если сегодня продаван молча наблюдает в своей квартире спектакль по раскрутке покупателя, то завтра уже его самого маклеры-вертуозы будут заганять как волка по флажкам. Бесплатный сыр только в мышеловке.

В данном случае говорю о потребителях услуг. Причем, как о продавцах, так и покупателях. И дело не в выступлениях в СМИ. Не поддержали они своей активностью и договорами.
Допустим, продавцов еще можно понять. Они привыкли рассылать объявления сразу в несколько агентств и ждать когда кто-то "бесплатно" приведет покупателя и выполнит всю работу.
Но ведь не поддержали и покупатели... А почему не поддержали? И поддержат ли они в обозримом будущем подобные инициативы?
- - - - - - - -
Что же касается риэлторов...
Насколько я могу судить, риэлторы "Планеты Оболонь" на первых порах преобразования поддержали. Надеялись, что громкая инициатива руководства приведет в агентство дополнительных клиентов. Потом постепенно охладели. Но не в этом суть. На место охладевших можно было бы набрать новых энтузиастов (были бы клиенты, а вот с клиентами было сложно).
Подавляющее большинство других риэлторов инициативы не поддержали. Но на то ж они и конкуренты.

Цитата "Владимир Коломейко":

Вспомните, сколько диктаторов, в том числе и кровавых, пользовались любовью своих народов. Но как только диктатор слабел и давление спадало, тут же происходил взрыв (иногда большой, иногда не очень)

- Владимир, я неоднократно подчеркивал, что предыдущее высказывание -лично мое мнение. Без обид, но сравнивать с диктаторами, в данном случае не совсем верно. Потому что власть диктаторов базировалась на неограниченной поддержке силовых структур и всего админресурса державы, подкреплялась законами, насаждалась в СМИ от ясельного горшка -до гробовой доски, жесткими репрессиями всякого рода инакомыслия, в том числе устранением или изоляцией диссидентов и проч. В нашем случае маклеры -обыкновенные предприниматели (мягко говоря), которые не защищены ни единым законом. Постсовковый риэлтор для гос-ва - это такой себе Остап Бендер в свободном плаванье, который налогов не платит, свою деятельность не лицензирует, официальные рабочие места создает неохотно, пенсионный фонд не пополняет, поддержкой у потребителя не пользуется, идейно разобщен в силу жесткой конкуренции, а потому власть за риэлтора тянуть мазу не желает.
ИМХО если государство не займется урегулированием РН, как обещало, то общество со временем выработает компенсационные меры против невыгодных посредников. Просто необходимо некоторое время для дозревания ситуации. Нашему риэлторскому бизнесу всего 20 лет, из которых 90-ые года -разгул криминального беспредела на РН и везде, а 2005-2008 -пик роста спекулянтов. Считаю, что просто не было достаточно времени для стабилизации РН. Всего за пару посткризисных лет произошло немало позитивных событий.
- значительно сократилось кол-во АН, а с ними ушло множество дилетантов;
- по разным данным кол-во сделок без посредников выросло с 15-20% до 35-50%;
- растет применение юридических фирм - альтернативных и менее затратных путей;
- население настойчиво борется с юрбезграмотностью и отстаивает свои права;
- потребитель все чаще пользует маклеров бесплатно;
- хотелки множества агентов рядового состава значительно сократились, многие готовы работать за фиксированную и вполне адэкватную ставку (из личного опыта)
Недавно Вы говорили про отсутствие необходимого стимула для положительных изменений. ИМХО если аферист почувствовал легкие деньги, единственным стимулом для него будет потеря денег, а не усюсюканье и уговоры.

Цитата "Владимир Коломейко":

Допустим, продавцов еще можно понять. Они привыкли рассылать объявления сразу в несколько агентств и ждать когда кто-то "бесплатно" приведет покупателя и выполнит всю работу.Но ведь не поддержали и покупатели.

-ИМХО думаю опять же проблема в отсутствии времени и инертности сознания. Плюс ко всему наш постсовковый потребитель привык верить. Когда потребитель РН начнет разбираться в тумане агентских обещаний и избавится от иллюзий, сдвиги к позитиву ускорятся. Из личного опыта наблюдал в последние годы, как на разных рынках снижалась восстребованность посредника, который не заботился об увеличении приносимой пользы потребителю. ИМХО подвиги"Планеты Оболонь" не нашли поддержки потому как они были несвоевременны и мелкоочаговые.

Уважаемый Владимир,
к вопросу о возможных стимулах, -возможно мог бы сработать (имхо) вариант, если бы на рынок вышли 1-2 крупные компании с мощной инфо-поддержкой, которые могли бы демпинговать конкурентов более низкими комиссионными, но параллельно могли предлагать титульное страхование, как это сейчас начинает применяться в России, где ставка титула 0,2-1,5% в год. При расчете исковой дваности по Цк в 3 года, оформив титул в среднем 0,5-1% в год, затраты выходят 1,5-3%. Добавим 2-3% комиссии риэлтора.В итоге получим 3,5-6% -практически те же ставки, по которым сегодня работают маклеры. И если перед покупателем станет вопрос -заплатить агенту 3-6% без всяких гарантий, или ту же сумму, но с гарантией возмещения убытков, думаю вариантов решения будет немного.

Цитата "gog77":

Уважаемый Владимир,
к вопросу о возможных стимулах, -возможно мог бы сработать (имхо) вариант, если бы на рынок вышли 1-2 крупные компании с мощной инфо-поддержкой, которые могли бы демпинговать конкурентов более низкими комиссионными, но параллельно могли предлагать титульное страхование, как это сейчас начинает применяться в России, где ставка титула 0,2-1,5% в год. При расчете исковой дваности по Цк в 3 года, оформив титул в среднем 0,5-1% в год, затраты выходят 1,5-3%. Добавим 2-3% комиссии риэлтора.В итоге получим 3,5-6% -практически те же ставки, по которым сегодня работают маклеры. И если перед покупателем станет вопрос -заплатить агенту 3-6% без всяких гарантий, или ту же сумму, но с гарантией возмещения убытков, думаю вариантов решения будет немного.

У крупных компаний значительные накладные расходы. Тратят на офисы, программистов, секретарей, юристов, массовые прозвоны квартир, покупку и ведение баз данных, подготовку кадров, службу безопасности...
У мелких компаний и риэлторов-одиночек подобных расходов значительно меньше. Риэлторы-одиночки обычно работают на дому и пользуются чужими базами данных. К тому же многие совмещают посредническую деятельность с другой работой, и рассматривают посредничество как дополнительный заработок.
Поэтому демпингуют, как правило, риэлторы-одиночки. А их достаточно много.

Что же касается титульного страхования, то оно не пользуется популярностью.
Причин (ИМХО) две.
Во-первых, титульное страхование предусматривает лишь защиту от утраты прав на данную недвижимость в результате оспаривания со стороны третьих лиц. А такая утрата, насколько я знаю, может быть лишь по решению суда. (Исключение - принятие соответствующих законов, предусматривающих платное или бесплатное отчуждение конкретной недвижимости, например, для строительства дорог).
Процент подобных судебных дел с негативным для покупателя исходом (в общем количестве сделок купли-продажи) мне не известен, но судя по количеству скандалов в СМИ, он крайне не высок. Сделок-то сотни тысяч каждый год, а количество известных скандалов, связанных с куплей-продажей квартир и жилых домов на вторичном рынке, - единицы. На первичном рынке скандалов и судебных тяжб более чем достаточно, но это уже иная тема.
Другие риски вторичного рынка (в том числе, и такие весомые как отказ продавца или жильцов освободить квартиру) под титульное страхование не подпадают.

Во-вторых, практика показывает, что страхование для большинства наших граждан дело не столько добровольное, сколько принудительное. Если без страхования нельзя, то обычно страхуют на минимальную сумму. Если же данный вид страхования не является обязательным, то соглашаются страховать лишь немногие. Такова уж ментальность нашего общества.

Цитата "Владимир Коломейко":

Процент подобных судебных дел с негативным для покупателя исходом (в общем количестве сделок купли-продажи) мне не известен, но судя по количеству скандалов в СМИ, он крайне не высок.

-но именно угроза потери прав на приобретенную собственность является одним из самых важных рычагов риэлтора при мотивации покупателя. А кроме пустых слов никаких гарантий маклер дать и не может. Речь идет не оприобретении китайского фена или утюга. Да и смысл моего поста не в том что бы доказать любовь электората к страхованию, а в том, что при таком виртуальном варианте клиент получает товар с такой же посреднической маржой, но с гарантией. Как бы Вы поступили в ситуации, если бы пожелали купить очень дорогой автомобиль, а в салоне Вам предложили бы два одинаковых по одинаковой цене, но один - с вербальными убеждениями типа "тачка-бомба, никогда не поломается", а второй - с документальными гарантиями качества. Вопрос риторический, отвечать не обязательно.
ПыСы. "отвергая -предлагай" -говорил один древний умник, а Вы пока предлагаете пассивно наблюдать и улыбаясь подмахивать маклерам? Ну, тут каждый сам себе хозяин. Можно и далее играть в пинг-понг субьективными аргументами, отстаивая свою точку зрения, но это уже никому не интересно. Однако позволю повториться - еропейский риэлтор работает из 2-3%, платит до 30% налогов на прибыль, лицензирует и страхует свою деятельность, и при сравнявшихся ценах на недвижимость(у нас и у них), очень неплохо себя чувствует, несмотря на то, что средние доходы граждан в 10 раз выше наших. Значит пути решения проблемы есть, было бы желание.(А если без желания, -тем болезненнее будет процесс лечения).

Цитата "gog77":

Цитата "Владимир Коломейко":

Процент подобных судебных дел с негативным для покупателя исходом (в общем количестве сделок купли-продажи) мне не известен, но судя по количеству скандалов в СМИ, он крайне не высок.

-но именно угроза потери прав на приобретенную собственность является одним из самых важных рычагов риэлтора при мотивации покупателя. А кроме пустых слов никаких гарантий маклер дать и не может.

А кто может дать гарантии?
Дает гарантии нотариус. Но лишь в пределах перечня своих должностных обязанностей и тех документов, которые требуются для сделки. Документы он обязан проверить на подлинность (в меру своих сил и возможностей). Но за данные, приведенные в документах, отвечает лицо, выдавшее эти документы.
Кроме того, нотариус должен быть уверен, что стороны поступают добровольно и понимают последствия того, что совершают. Но все это субъективно.

Возможности юристов, работающих, как правило, лишь с документами, еще уже. К тому не ясен вопрос: какими суммами юристы подкрепляют свои гарантии? Или все сводится лишь к словам?

Дает гарантии страховая компания. Но эти гарантии касаются лишь тех рисков, которые четко прописаны в договорах и правилах. Перечень этих рисков для вторичного рынка недвижимости очень ограничен.
Насколько я знаю, в эти риски не входят случаи, когда квартиру ЗАКОННО заберут у задолжавшего ипотечника или конфисковав ее у покупателя по решению суда согласно УК.
Есть также риски, что заберут по неправовым основаниям (как это было после революции и в годы репрессий). Но тут никакая страховка не поможет.

Наиболее часто проблемы у покупателей возникают в результате невыполнения продавцами принятых на себя обязательств. Продавцы (или жильцы) могут отказаться выселяться; могут забрать с собой мебель и предметы интерьера (хотя согласно договоренностей обязаны были оставить); оставят покупателя с проблемами неузаконенных перепланировок.
От всего этого, насколько я знаю, страховые компании не страхуют.

Отсюда вопрос: отчего реально можно застраховаться, оформив договор титульного страхования?
От того, что у продавца могут обнаружиться гражданские супруги и незарегистрированные дети, имеющие права на проданную квартиру?
От того, что продавцы неправильно поделили наследство?
От того, что подобные нарушения были у предыдущих владельцев?
От того, что предыдущие владельцы квартиры были обмануты?

Так это вопросы даже не к юристам, а к «ищейкам», которые должны были все это узнать заранее. Юристы же, собирающие информацию о третьих лицах без их согласия, в Украине очень рискуют (за это их могут и с работы попереть, и в суд потянуть).

Цитата "gog77":

"отвергая -предлагай" -говорил один древний умник, а Вы пока предлагаете пассивно наблюдать и улыбаясь подмахивать маклерам?

О своих предложениях я писал неоднократно (и в разные времена).
Если кратко, то это:
1. Законодательное регулирование риэлторской деятельности.
Закон должен предусматривать надзор, лицензирование, обучение, публикацию в интернете правил, перечней услуг, тарифов и т.д., а также запрет на публикацию объявлений без письменного разрешения владельцев. Данный перечень можно продолжать и продолжать.

2. Частичное использование тех принципов, которые были при "цеховой организации".
Сводились эти принципы к регулированию количества мастеров и их помощников, входящих в каждый цех.
Если в средневековом городе была работа лишь для 10 сапожников, то примерно таким же было количество мастеров, входящих в цех сапожников. Конкурировать они могли качеством работы и расценками. Кто работал лучше, тот мог привлечь больше помощников и учеников. Но при этом, как правило, не мог открывать филиалы.

Беды риэлторов в том, что их слишком много. Причем клиенты практически не знают "кто есть кто". Цеха риэлторов не существует, а есть толпа (в которой множество случайных людей и непрофессионалов).
Как только дела на рынке начинают идти лучше, толпа разрастается. Если дела идут хуже - толпа становится меньше. Но в любом случае клиентам очень сложно разобраться кто профессионал, а кто нет.

Да, цеховая организация противоречит принципам "свободного предпринимательства". Но реально она существует и в самых развитых странах. В частности, чтобы классному иностранному медику или юристу попасть в соответствующий цех, нужно начинать с самых низов, получать местное образование, сдавать экзамены и т.д.
Во многих случаях государство специально ограничивает приток подобных специалистов. Мол, даем рабочие визы тем специалистам, которых в стране не хватает. Всем остальным дорогу перекрываем.

Владимир, я мог бы указать десятки слабых и неверных сторон в Ваших предложениях,но эта игра (повторяюсь) бесмыслена, потому как базируется на субьективном видении ситуации. А так как если Вы действительно тот аналитик АН "Планеты Оболонь", то наши взгляды разнополярны и вряд ли обретут общий базис всилу диаметрально противоположных желаний. Прав тот кто изрек мудрость "Кто хочет, тот ищет возможности, кто не хочет — ищет причины".
ПыСы.

Цитата "Владимир Коломейко":

Отсюда вопрос: отчего реально можно застраховаться, оформив договор титульного страхования?

Отсюда ответ:
Титульная страховка покрывает следующие риски: — расторжение договора купли-продажи из-за технических ошибок в содержании или оформлении правоустанавливающих документов; — технические ошибки в оформлении или содержании документов о государственной регистрации прав на недвижимое имущество; — изъятие, выкуп для государственных нужд, реквизиция, конфискация, арест или уничтожение на основании актов уполномоченных органов власти; — любое ограничение имущественных прав на приобретенную недвижимость.
А все перечисленные вами позиции - это причины наложения судом ограничений прав на приобретенную недвижимость,что и подпадает под условие титула. Так что не надо вводить людей в заблуждение. И еще раз повторюсь, -я не доказываю тотальную целесообразность титула, а даю понять что в моем варианте клиент получает за те же деньги услугу с гарантией. Если с Ваших слов(субьективных) никто не может дать 100% гарантию ни нотариус, ни юрист ни титул (забыли еще про возможность попадания метеорита), то маклер не может дать таких гарантий тем более. Тогда, перед промыванием мозгов покупателю, агенты (в том числе и "Планеты Оболонь") должны чистосердечно признаться, что в Украине, по оценкам экспертов, лишь 2-4% заключаемых сделок купли-продажи недвижимости по решению суда признаются недействительными. И что сказки маклера про чистоту обьекта основаны не на супер-гениальной работе агента, а на его уверенности в ничтожности такого совпадения. Возможно тогда клиенты очень бы захотели подкорректировать размер комиссионных маклера, если в сухом остатке реальной работы агента остается лишь подвод покупателя к оптимальному варианту.

Люди,а что у вас там с оценщиками недвижимости происходит,что за нововведение?Краем глаза посмотрела,не поняла-это для чего и для кого?Добровольно-принудительно али как?Это плюс для покупателя и продавца,или минус?Как это скажется на цене квартиры,например,что придется менять агентам?

Свои люди создали базу по созданию актов оценки в которой оценщики серцифицированные будут делать оценки . Стоимость оценки будет стандартная (говорят 3000) и оценщик сделав оценку будет отдавать 80 % тому кто создал эту базу а 20 % оставлять себе . Налог теперь будем платить со стоимости квартиры указанной в оценке плюс сама стоимость акта как минимум плюс 2500 .

ага,а насколько оценка будет совпадать с реальной стоимостью квартиры?Сорри за глупые вопросы,пытаюсь разобраться,поскольку имею свой интерес.Вот продавец вызвал оценщика,по каким критериям он оценивать будет,есть какие-то стандарты,или же так,от балды,чтоб денежку сдоить?И кто оплачивает-продавец?
Ведь если б сделали по уму все,то оценка существенно упорядочила бы РН с его дебильным разбросом в плане ценовой политики
gog77 ,а реально ли проверить чистоту квартиры ,если вместе с агентом и хозяином съездить в паспортный стол,или где у вас там выдают копию ордера на квартиру и выписку из домовой книги?Я продавала,агент со мной при покупателе брала эти доки за 2 дня до сделки.У вас такое есть?