Себестоимость жилья

Цитата:

//www.realty.lv/?lang=ru&id=4&parent_id= 13
я не поленился и нашел...
сам в риге был очень давно. милый город. вот только в базе данных не нашел сколько они платят налогов за жилье при покупке и при жилье. жилье дорогое как везде. если покупать будете "с полным фаршем" то за него потребуют прилично. и не надо писать про 1800 евро и все "тип топ"... это на фотках тип топ как у нас а кинешься - выбора нет...
да кстати вот и график цен... где же там такое падение?
мне просто любопытно.

Рига, Межапарк, Dвrziтa Em. iela,
Этажность: 1
Площадь дома (м2): 148
Площадь участка (м2): 926
Материал крыши: жесть
Материал стен: кирпич
Отопление: котёл газовый
Цена: 1001803.95 USD
Продавец: Valerijs, 25939505

Буд, найти Вы не поленились.
А прочитать не попробовали?
А за какой период графики?
И что мы на них видим?
С апреля по май и с мая по июнь самое дешевое жилье и среднее жилье подешевело на несколько процентов. А эксклюзивное жилье ценой свыше 5 тысяч Евро не подешевело.

Количество объектов в базе за этот период увеличилось почти в 3 раза.

И что здесь отличается от того, что я сказал?
Тем более, что там указана минимальная цена 314 Евро за квадрат. Я о такой даже не заикался.
Средняя цена указана 2175 Евро за квадрат. И что Вы нашли нового?

Иваха тоже ссылался на подобные цены.


А найденный Вами дом в Межапарке стоит 1 миллион долларов потому, что Межапарк - аналог нашей Кончи-Заспы, только гораздо лучше развитый. Там особняки послов еще с царских времен.

Может, Вы не брались бы судить о том, в чем не смыслите?
Чтение текстов и графиков не является Вашей сильной стороной.

Цитата:

А я расскажу другую историю. Знакомые сдают 2шку в шевченковском районе. Так как арендаторы съехали, а с интернетом она не дружит попросила меня разместить в инете объявления. Хотела 900 уе. Я разместил наверное с 15 объявлений в разных местах. Три недели = 1 звонок (и то уточнили улицу, видать где-то забыл указать) - и все! Ни одного звонка. Она обратилась в агентство. Предложили 6 китайцев за 900 уе поселить, она естественно отказалась. Еще две недели агентство искало арендаторов. Ни какого результата (если не считать китайцев). Снизили цену. В результате квартира через 1.5 месяца(!) сдана за ТЕ ЖЕ деньги что и год назад - 700 уе. Вот так вот. Не очень клеится с вашим "ажиотажем"

Спасибо, что рассказали реальную информацию.
У меня она аналогичная.

Афанасий потому и не отвечает на конкретные вопросы, что спорил только из желания спорить.

С аргументами у него туго.

А может, он и вправду меряет квартиры метрами, потому, что сдает их азиатам по 2 метра на брата?
Включая туалет, ванную, кухню, коридор и балкон?

Тогда действительно, каждый метр должен быть на счету.

Цитата:

Буд, найти Вы не поленились.
......
Может, Вы не брались бы судить о том, в чем не смыслите?
Чтение текстов и графиков не является Вашей сильной стороной.

может быть. не спорю.
вообще пора выползать из этой паутины... пора на отдых... стройка идет, работа кипит...
одно скажу что и в риге и киеве и блин у нас нормальное жилье стоит очень прилично. настолько что доходы становятся неприличными!

Цитата:

может быть. не спорю.
вообще пора выползать из этой паутины... пора на отдых... стройка идет, работа кипит...
одно скажу что и в риге и киеве и блин у нас нормальное жилье стоит очень прилично. настолько что доходы становятся неприличными!

Аминь

Вчера я приводил высказывания руководителей двух крупнейших киевских застройщиков - КГС и ТММ о том, что ценам рости больше некуда, и у застройщиков проблемы с продажами.

Сегодня свою партию в сводном хоре застройщиков спел руководитель "Міськжитлобуд"
//www.investfunds.com.ua/news/13717

Он, в частности, сказал:
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------
Изменение структуры спроса на недвижимость


Денис Костржевский, президент строительной компании «Міськжитлобуд»

При существующих негативных тенденциях в экономике уровень потенциального спроса, а, следовательно, и объем продаж жилья в Украине сократился. Подорожали кредиты, их стало труднее получить, как инвесторам, так и застройщикам. Повышается риски для тех строек, которые сейчас находятся на начальной стадии.

Именно поэтому наблюдается тенденция изменения структуры спроса на недвижимость: предпочтения людей сместились в сторону покупки жилья близкого к завершению строительства, того, что имеет все шансы быть достроенным либо построенное. Тогда как раньше люди старались купить жилье дешевле на стадии котлована.

Жилье, которое сейчас находится на начальной стадии строительства, рискует остаться недостроенным.
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- -------------------------------

Вчера я написал пост о том же.

Сейчас смысла покупать жилье на ранних стадиях строительства нет.

Цитата:

Вчера я написал пост о том же.

Сейчас смысла покупать жилье на ранних стадиях строительства нет.

Самое смешное что он в конце статьи призывает всех покупать уже построенное жилье или на стадии окончания

А вот интересный отчет аналитиков КУА "Аврора":
........................................ ........................................ .
"В условиях высокой инфляции критически важным для инвестора становится поиск инвестиционных инструментов, которые могут позволить ему получить положительный реальный доход от инвестиций. Сегодня доход от размещения инвестором средств, на депозитах в украинских банках (до 18-20% годовых), по нашей оценке, окажется ниже ожидаемого уровня потребительской инфляции в стране в 2008 (мы ожидаем по итогам 2008 года потребительскую инфляцию не менее чем 22%).

Таким образом, в лучшем случае банки смогут только сохранить деньги инвестора. Альтернатива депозитам, вложение средств в недвижимость доступно только очень состоятельным инвесторам. К тому же, в условиях кризиса ликвидности и наметившегося ужесточения ипотечного кредитования, по нашей оценке, инвестиции в недвижимость могут принести в 2008 доход в 10-12%, что также значительно ниже уровня ожидаемой инфляции.

Инвестиции в сырье, мы также не считаем в данный момент интересным способом вложения капитала. Цены на него сегодня находятся на своих исторических максимумах, и по мнению большинства специалистов, уже во второй половине 2008 года следует ждать их падения.

Наш анализ показывает, что наиболее интересно, с точки зрения ожидаемой доходности, выглядят инвестиции на фондовом рынке. В настоящий момент рынки просели до очень сильных уровней поддержки и дальнейшее снижение маловероятно. Так индекс ПФТС, являющийся индикатором поведения отечественного фондового рынка, сегодня находится на 25% ниже своего максимального значения (1208 пунктов). Можно со 100% уверенностью сказать, что он вернется туда, где он уже был и довольно скоро. В первую очередь, это произойдет потому, что большинство украинских компаний выглядит серьезно недооцененными, в сравнении со своими мировыми аналогами. Существующий стоимостный дисбаланс долго существовать не может, и мы ожидаем, возобновления устойчивого роста фондового рынка уже во втором полугодии 2008 года."

//news.finance.ua/ru/~/2/0/all/2008/06/0 6/128951
........................................ .........

Вот уже КУАшки подключились в борьбу за средства инвесторов после того как банки повысили депозитные ставки. Страсти накаляются Интерестно кто в этой борьбе одержит победу???
А ведь у КУАшек % за 2007 год посалидней будет чем у рынка недвижимости и они прямо говорят что можно и потерять деньги, да и в банках побольше %.

Риэлторско - маклерская братия, помогая раздуванию пузыря на РН, роет себе яму.

Вот статья
//www.telegraf.lv/index.php?act=archi... 52&id=39116

---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ----------------------------
Армия маклеров бежит с "поля боя"
Остаются только самые стойкие и опытные [03.06.2008]
Евгений ПАВЛОВ

Редкий маклер доживет до середины кризиса.
Во времена строительного бума и необычайного роста продаж недвижимости в Латвии одной из самых популярных профессий была — маклер. Но ситуация резко изменилась, и жизнь маклеров сегодня безоблачной уже никто не называет. Риелторские компании сокращают штаты, индивидуалы возвращаются к своим прежним — домаклерским занятиям, а то и вовсе подаются на заработки за рубеж.

"Ушли немного в отпуск"

"Сейчас отсеялись все, кто поверхностно занимался этой деятельностью, и остались те, у кого имеются реальные сделки, — делится своим видением нынешнего положения маклеров Андрей Козел. — Конкуренция снизилась, и это, с одной стороны, плюс. Но упало и количество сделок. Плюс еще и в том, что маклеры очень активно стали сотрудничать между собой — объединяют сделки, делятся и пытаются выжить". По мнению Козела, отсев маклеров еще какое-то время продолжится. Останутся лишь те, кто серьезно относится к своей работе и пытается что-то сделать даже в условиях кризиса.

"Маклеры разбегаются — это действительно так, — не скрывает Елена Королева. — Если где-то объявить конкурс на какое-то вакантное место, то из 100% присланных CV 80% будет от маклеров. Многие компании отправили своих маклеров, как они говорят, "немного в отпуск". Сейчас профессия маклера уже не столь престижна, а главное — нестабильна.

Сейчас просто идет приземление на нормальные реальные цифры, ведь все было просто надуто, как пузырь. Ну и люди приземляются психологически".

---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------

Не рой яму другому - сам туда попадешь!

Цитата:

Вчера я написал пост о том же.

Сейчас смысла покупать жилье на ранних стадиях строительства нет.

Они то понятно чего пишут они выкидуют квартиры подороже за пол годпа о сдачи дома... у них есть бабки и в этом их конкурентное преимущество перед мелкими застройщиками....
А ранняя стадия когда оканчивается 16 из 23 этажей это ранняя стадия?

Цитата:

Коррекция - это сколько процентов?

А обвал сколько процентов?

В моей шкале градаций коррекция - это изменение цены до 15% за календарный год, обвал - снижение цены свыше 15% год, валюта цены - доллар США.
Так вот, в Киеве будет коррекция, которая продлится с 2008 по 2011, суммарная коррекция снижения цены за эти годы не превысит 40% от текущей цены, в 2012 начнется рост. В крупных городах миллионниках вероятнее всего то же будет коррекция, а вот в остальных населенных пунктах Украины вероятность обвала цен очень высока.
Опять же все это обобщение по "средней температуре по больнице", если недвижимость сегментировать по категориям качества, то, на мой взгляд, наименьшая коррекция коснется домовладений в Киеве, а вот цена хрущевок Киева на окраинах вероятнее всего обвалится.
Если сегментировать по функциональности, то наименьшая коррекция будет на складские комплексы, а на жилье и торговые площади - подвижки будут существенными.
Обращаю внимание на то, что все это относительно цены, измеренной в долл.США.
Но есть цену мерять в гривне, то, на мой взгляд, на этом периоде (2008-2011) снижения не будет, а будет рост и весьма существенный до 80% - 100%.
Теща не хочет жить в частном доме, хочет квартиру, вот и думаю, может купить сейчас за гривневый кредит (по гос. ипотечной программе 9% годовых).
Да, по-поводу обвал, будет он точно на автомобильном рынке, во всех регионах Украины

Цитата:

В моей шкале градаций коррекция - это изменение цены до 15% за календарный год, обвал - снижение цены свыше 15% год, валюта цены - доллар США.
Так вот, в Киеве будет коррекция, которая продлится с 2008 по 2011, суммарная коррекция снижения цены за эти годы не превысит 40% от текущей цены, в 2012 начнется рост. В крупных городах миллионниках вероятнее всего то же будет коррекция, а вот в остальных населенных пунктах Украины вероятность обвала цен очень высока.
Опять же все это обобщение по "средней температуре по больнице", если недвижимость сегментировать по категориям качества, то, на мой взгляд, наименьшая коррекция коснется домовладений в Киеве, а вот цена хрущевок Киева на окраинах вероятнее всего обвалится.
Если сегментировать по функциональности, то наименьшая коррекция будет на складские комплексы, а на жилье и торговые площади - подвижки будут существенными.
Обращаю внимание на то, что все это относительно цены, измеренной в долл.США.
Но есть цену мерять в гривне, то, на мой взгляд, на этом периоде (2008-2011) снижения не будет, а будет рост и весьма существенный до 80% - 100%.
Теща не хочет жить в частном доме, хочет квартиру, вот и думаю, может купить сейчас за гривневый кредит (по гос. ипотечной программе 9% годовых).
Да, по-поводу обвал, будет он точно на автомобильном рынке, во всех регионах Украины

Если гривневый кредит под 9% годовых, надо брать по любому. Такие кредиты сейчас дают? :122:

Цитата:

Если гривневый кредит под 9% годовых, надо брать по любому

Согласен.
Но лучше не для инвестиций в недвижимость, а для извлечения курсового дохода.
То есть, сейчас имеет смысл брать кредит в гривнах и конвертировать полученные деньги в валюту

Цитата:

Если гривневый кредит под 9% годовых, надо брать по любому. Такие кредиты сейчас дают? :122:

Если быть точным, то 10,9% годовых +0,3-0,5% страховка + разовая комиссия около 5%, таким образом если кредит на 20лет то эффективная ставка= 10,9% +0,5% + 5%/20= 11,65% годовых.
М.б. еще на чем то разведут максимум + 1% годовых, итого 12,65% вполне подъемно, правда минус в том, что погашение равными частями всего кредита, а не тела кредита.
Если ваши подтвержденные доходы не вызывают сомнений и есть недвижимость, то такой кредит получит вполне реально.
В сентябре - октябре вместо дефицита гривны наступит дефицит доллара и с гривневыми кредитами станет проще, однако могут поднять ставку.

Цитата:

Согласен.
Но лучше не для инвестиций в недвижимость, а для извлечения курсового дохода.
То есть, сейчас имеет смысл брать кредит в гривнах и конвертировать полученные деньги в валюту

С такой ставкой кредит дадут только на жилую недвижимость и до 200тыс.долл. Однако я и хочу получить скрытый курсовой доход. У меня есть валюта на покупку квартиры, но разумнее купить квартиру в кредит под такой процент, а половину стоимости квартиры в валюте положить на депозит в этот банк (если банк обанкротится зачтем депозит в погашение кредита, а если нет - фактически обслуживание кредита выльется в копейки).
Квартиру все равно надо покупать, это не инвестиция а необходимость, но таки образом купив квартиру в этом году я реально в валюте заплачу на 20-30% меньше чем она стоит сейчас, при условии, что мой прогноз в части гривны и бакса подтвердится. Ну а если не подтвердится - это значит кризис минует Украину, а значит от второй половины стоимости квартиры, вложенной в свой бизнес я получу доход достаточный, что бы хватило на "бутерброд с икрой" и покрытие всех издержек по кредиту.

Цитата:

С такой ставкой кредит дадут только на жилую недвижимость и до 200тыс.долл. Однако я и хочу получить скрытый курсовой доход. У меня есть валюта на покупку квартиры, но разумнее купить квартиру в кредит под такой процент, а половину стоимости квартиры в валюте положить на депозит в этот банк (если банк обанкротится зачтем депозит в погашение кредита, а если нет - фактически обслуживание кредита выльется в копейки).
Квартиру все равно надо покупать, это не инвестиция а необходимость, но таки образом купив квартиру в этом году я реально в валюте заплачу на 20-30% меньше чем она стоит сейчас, при условии, что мой прогноз в части гривны и бакса подтвердится. Ну а если не подтвердится - это значит кризис минует Украину, а значит от второй половины стоимости квартиры, вложенной в свой бизнес я получу доход достаточный, что бы хватило на "бутерброд с икрой" и покрытие всех издержек по кредиту.

У Вас идеальная ситуация:
1. Есть ресурсы
2. Есть маневр
3. Есть свое продуманное представление о дальнейших событиях
4. Есть план действий
На Вашем месте я бы поступал приблизительно так же, как Вы собираетесь.
Удачи!

Цитата:

На Вашем месте я бы поступал приблизительно так же, как Вы собираетесь.
Удачи!

Ок, спасибо.

Цитата:

Вывод : запросто получить 10% годовых при покупке квартиры по сегодняшней цене не получится.

Все ваши выводы на этом форуме сплошное вранье... надоело читать. Столько постов и сплошная ерунда. Вот вам конкретика:
Сдается трешка на Оболони в панельке, вторичка, стоимость квартиры 175-185 тыс.уев. Стоимость реальная - недавно продал сосед. Сдана на данный момент за 1500 уев. Итого 1500*120=180 тыс. уев. То есть мои названные 10 лет. Это без учета роста аренды.

Цитата:

Но на депозите без проблем можно заработать почти в 2 раза больше, чем на сдаче в аренду квартиры, купленной сегодня.

Зарабатывайте на депозитах, только через 10 лет у вас может остаться та же макулатура, только уже с покупательной способностью ниже плинтуса.

По поводу ажиотажа в аренде, я ничего не писал. Июнь-июль, частично август, вообще штиль на рынке аренды в городе, потому что все в отпусках. Сейчас цены аренды действительно просели на те самые 2-5% и вероятно будут проседать с той же скоростью до конца августа. Дальше опять будет подъем, это закономерность. Сейчас аренда растет на курортах и дачных участках.

Также читаем внимательно, что я писал о динамике аренды за 1-3 года (а не месяца). То что сдавалось 2-3 года назад, сейчас сдается в 3 раза дороже, то что 1-2 года - в 2 раза дороже.

Не забываем также, что я не умозрительно решил сдавать дороже, потому что мне так захотелось. А изучил перед этим рынок и поставил среднюю цену, а в некоторых случаях и нижнюю в своем ценовом сегменте.

Далее, еще один вывод, для очень умных. Стоимость квартир у нас не влияет на стоимость аренды. То как выросли в свое время цены на квартиры, не отразилось никак на цене аренды. Так же само, если цены на квартиры будут снижаться, стоимость аренды не будет снижаться, что бы не пели аналитики. На аренду влияют другие факторы, при этом рентабельность как была низкой, так и остается и она всегда будет сдерживающим фактором.

Еще мне нравиться вот эта новость, цитата:

Цитата:

По наблюдениям экспертов АН "Планета Оболонь", высокий уровень инфляции влияет и на рынок аренды. Причем по-разному: одни арендодатели пытаются повышать цены, другие, напротив, снижают арендные ставки. Аргументы и у тех, и у других "железные". Одни не желают терять привычный заработок и увеличивают ставки. Вторые, видя, что цены на недвижимость падают, а предложение растет, снижают цены.

Кто эти вторые интересно? И где они видят падающие цены? Исходя из Индекса стоимости жилья в Киеве на первой странице, я не вижу падения... даже рост. Есть сезонное снижение деловой активности. Почему кто-то решил использовать этот фактор для расшатывания рынка. Эти кто-то возможно и брокеры, что ощущается по их возрастающе агрессивной манере общаться с собственниками жилья и желанием продавить интересы другой стороны.

Уже нет. Ставка рефинансирования ГИУ 13,5%. Банки партнеры добавляют свой процент. В итоге расчитывать можно на кредит с процентной ставкой от 15%. Первоначальный взнос от стоимости приобретаемого жилья - от 25% .

Цитата:

Если гривневый кредит под 9% годовых, надо брать по любому. Такие кредиты сейчас дают? :122:

Цитата:

Сдается трешка на Оболони в панельке, вторичка, стоимость квартиры 175-185 тыс.уев. Стоимость реальная - недавно продал сосед. Сдана на данный момент за 1500 уев. Итого 1500*120=180 тыс. уев. То есть мои названные 10 лет. Это без учета роста аренды.

Далее, еще один вывод, для очень умных. Стоимость квартир у нас не влияет на стоимость аренды. То как выросли в свое время цены на квартиры, не отразилось никак на цене аренды. Так же само, если цены на квартиры будут снижаться, стоимость аренды не будет снижаться, что бы не пели аналитики. На аренду влияют другие факторы, при этом рентабельность как была низкой, так и остается и она всегда будет сдерживающим фактором.

Абсолютно верно. Аренда напрямую связана с доходом населения на данном этапе – живыми деньгами, которые они имеют в месяц. И выводы у вас правильные. Но легко может быть, что эти доходы упадут, что сейчас и происходит. Видите ли, инфляция у нас большая и приходится покупать кушать теперь дороже. Тут наметилась тенденция уезжать назад в регионы, да еще к тому же работодатели устали кормить владельцев недвижимости, и на запрос о повышении зарплаты из-за дороговизны снимаемого жилья разводят руками.
Исходя из этого, я бы не стал умножать 1500*120, потому как далеко не известно, что будет уже этой осенью с доходами. И если вы уже в своей формуле пишите “Это без учета роста аренды.”, то справедливо бы дописать “Это без учета снижения аренды”. Ну и % в банковском депозите тоже имеет свойство увеличиваться. Как вам 20% сейчас в гривне?

Цитата:

Столько постов и сплошная ерунда.

К-ф "Семнадцать мнгновений весны"

Цитата:

Это не ерунда дружище Битнер! Это совсем даже не ерунда.

Цитата:

Вот вам конкретика:
Сдается трешка на Оболони в панельке, вторичка, стоимость квартиры 175-185 тыс.уев. Стоимость реальная - недавно продал сосед. Сдана на данный момент за 1500 уев. Итого 1500*120=180 тыс. уев. То есть мои названные 10 лет. Это без учета роста аренды.

ИМХО из контекста поста сие замечательное приобретение сделали не Вы. И новый хозяин по моему Вам не друг и не родственник. И откуда у Вас такая точная информация о стоимости аренды? Часом не из агентства недвижимости?