Рыночная цена недвижимости

Цитата:

А при чем тут Лева? Если же Вы просто хотите знать мое мнение по просрочке, то я думаю это приведет к множеству банкротств банков. Далее этих банкротов выкупят более сильные банки. В массовую распродажу залогового жилья по заниженым ценам я не верю.

Вы забыли сказать, что этих банкротов выкупят за копейки. А что за копейки куплено, за копейки может быть и продано. Тем более, как по мне, то сейчас нет сильных банков, есть только держащиеся на плаву, поэтому многим сейчас не до выкупов банкротов, тут как бы самим в банкроты не попасть.
Купив за копейки обанкротившийся банк вместе с его квартирами, потом можно за копейки и продавать эти квартиры. Или Вы думаете, что за банкротами будет стоять очередь, а стоимость банкротов взлетит до небес ?

Цитата:

Согласен, залоговое имущество распродавать будут, но небольшими порциями и не афишируя - банки не хотят обвала цен. Это во-первых обесценит их активы, а во-вторых тогда ипотечники вообще платить перестанут.

Шила в мешке не утаишь. Когда на рынке минимум продаж, даже небольшое количество продаваемых залоговых квартир всколыхнет рынок, точно полезут слухи, и все станет известно всем. Тем более не забудьте, что начнутся вопли да сопли горе-ипотечников вплоть до сюжетов на ТВ о том, как несправедливо жестокие банкиры забирают квартиры у добропорядочных, но уже обедневших семей с маленькими детишками на руках.

Цитата:

И когда по-вашему наступит пункт 3? Мне кажется не раньше 2011. К тому же процесс изъятия квартир у должников, довольно длительный процесс. Некоторые банки могут обанкротиться так и не успев дойти до п.3

Изьятие квартир очень быстрый процесс. Недавно поменяли схему, и сейчас это дело 1-2 часов, нужен только нотариус. Если эта схема не будет устраивать, примут другую. Очень быстро. Вы в этом сомневаетесь?
Вот я не верю в то, что банковским работникам нужны будут залоговые квартиры. Во-первых, там тоже многих сокращают, зарплаты снижают, а многие банкиры уже имеют квартиру и не одну. Да и сколько там тех ТОПов, которые способны купить квартиру или нуждаются в ней. А то у наших растишек банкиры выгдялят какой-то безконечной толпой потребителей квартир, банкиры все покупают и покупают и им все мало . Так зачем им вообще ипотеку выдавать, если они сами все никак не насытятся . Выдавали бы ипотеку только себе банкирам, ведь оказывается, если верить растишками, богатых и бездомных банкиров прямо пруд пруди, все квартиры раскупают.

Цитата:

Какие "сильные" банки выкупили Укрпром, Надру и еще 15 других банков?

Название этих "сильных" банков в студию!
Он ничего не думает, он троль. Информ. войны тут ведет.

Замораживание строек и двукратное падение сдавание метров - по Alexbon является 100% признаком финансового благополучия.

Ты меня уже достал, нравиться ныть и хамить другим - общайся с себе подобными. Если до тебя, идиота, не доходят элементарные вещи, то сиди и не пи...ди

Эти банки на хер никому не нужны, потому что все активы из них давно вывели - тока долги остались
А вот Проминвест был лакомым кусочком - покупатель нашелся быстро и не один. Теперь банк нормально работает, досрочно вернул Нацбанку рефинансирование и наращивает портфель депозитов.
Информ. войны ведет? С тобой что ли? Это ж надо было додуматься такое написать. И где я писал про благополучие строек?

Цитата:

"Обанкротить" банк це одне, а ліквідувати банк - це інше, з власного досвіду (колись був членом ліквідкомісії КБ) можу сказати, що це робота на років 5 мінімум, а за цей час ліквідкомісія буде активно працювати із боржниками.

Спасибо что просветили
Я конечно догадывался, что долги никому не прощают
Ликвидкомиссия состоит из скольки людей? Мне кажется что 5 лет ей может и не хватить, чтобы отсудить у должников тысячи квартир еще и продать их.

Цитата:

Вы забыли сказать, что этих банкротов выкупят за копейки. А что за копейки куплено, за копейки может быть и продано. Тем более, как по мне, то сейчас нет сильных банков, есть только держащиеся на плаву, поэтому многим сейчас не до выкупов банкротов, тут как бы самим в банкроты не попасть.
Купив за копейки обанкротившийся банк вместе с его квартирами, потом можно за копейки и продавать эти квартиры. Или Вы думаете, что за банкротами будет стоять очередь, а стоимость банкротов взлетит до небес ?

Шила в мешке не утаишь. Когда на рынке минимум продаж, даже небольшое количество продаваемых залоговых квартир всколыхнет рынок, точно полезут слухи, и все станет известно всем. Тем более не забудьте, что начнутся вопли да сопли горе-ипотечников вплоть до сюжетов на ТВ о том, как несправедливо жестокие банкиры забирают квартиры у добропорядочных, но уже обедневших семей с маленькими детишками на руках.

Изьятие квартир очень быстрый процесс. Недавно поменяли схему, и сейчас это дело 1-2 часов, нужен только нотариус. Если эта схема не будет устраивать, примут другую. Очень быстро. Вы в этом сомневаетесь?
Вот я не верю в то, что банковским работникам нужны будут залоговые квартиры. Во-первых, там тоже многих сокращают, зарплаты снижают, а многие банкиры уже имеют квартиру и не одну. Да и сколько там тех ТОПов, которые способны купить квартиру или нуждаются в ней. А то у наших растишек банкиры выгдялят какой-то безконечной толпой потребителей квартир, банкиры все покупают и покупают и им все мало . Так зачем им вообще ипотеку выдавать, если они сами все никак не насытятся . Выдавали бы ипотеку только себе банкирам, ведь оказывается, если верить растишками, богатых и бездомных банкиров прямо пруд пруди, все квартиры раскупают.

В Украине сильных банков нет, а в России есть. А если цена будет хорошая, то и западные банки зашевелятся.
Вот скажите, если Вы купите не нужный Вам мерседес на 5000$, рыночная цена которого 50 000$ Вы его будете продавать за 15 000 или 45 000? С продажей Вы особо не спешите?
Изьятие только на бумаге быстрый процесс, я знаю нескольких людей, которые работают в банках и этим непосредственно занимаются. В лучшем случае 3 месяца, если нет малолетних детей, недееспособных и т.д. Так что да, сомневаюсь.
Со спросом со стороны банковских работников абсолютно согласен. У многих зарплаты уменьшились даже в гривне, убрали премии, бонусы, страховки и т.д.

Цитата:

Без понятия, даже искать не буду. Если у них есть такие цены, значит есть здоровая конкуренция, не исключено что и десятка компаний достаточно. Хочу обратить внимание на еще один очень важный момент. В ЕС очень развито антимонопольное законодательство, за его нарушение - огромные штрафы (до 10% годовой выручки компании). Там если 2 компании одновременно повысили цены - это уже вызывает интерес у соответствующих органов. А у нас?

А у нас, я думаю, цена на новострой вычисляется по формуле:
Ц=С + В + П
где ц - цена
с - себестоимость, включая кредитные ресурсы
в - взятки
п - прибыль
Причем чаще всего С = В.

Цитата:

Это я как нибудь переживу. Если Вы ТАКОЙ УМНЫЙ, то объясните почему до сих пор банкрот Парцхаладзе не снизил цены на недвижимость, почему ТММ цены только повышает, КГС? Так что Вашу иронию оставьте при себе.

Может, если он снизит цены, то ...опа (банкротство) наступит внезависимости от реструктуризации долга?

Цитата:

Ты меня уже достал, нравиться ныть и хамить другим - общайся с себе подобными. Если до тебя, идиота, не доходят элементарные вещи, то сиди и не пи...ди

Эти банки на хер никому не нужны, потому что все активы из них давно вывели - тока долги остались
А вот Проминвест был лакомым кусочком - покупатель нашелся быстро и не один. Теперь банк нормально работает, досрочно вернул Нацбанку рефинансирование и наращивает портфель депозитов.
Информ. войны ведет? С тобой что ли? Это ж надо было додуматься такое написать. И где я писал про благополучие строек?

Ну зачем хамить! Зачем столько негативных эмоций? Я, кстати, согласен с выводом Алиаса, что Вы тут пытаетесь информвойны вести. Он Вам элементарные вещи понятно и доступно изложил, просто и логично опроверг многие Ваши заявления, но Вам не поравилось, в итоге, Вы назвали его идиотом. Мне, кажется, это Вы не понимаете элементарные вещи или не хотите их понимать, поскольку они Вам просто не нравятся.
Вы писали не про благополучие строек, а про благополучие застройщиков, на что Вам Алиас привел массу контраргументов.

Я вижу Вы тут на обвалишек постоянно нападете. Может, влошились неудачно, а продать уже невозможно? Вы так и скажите. А то тут таких деятелей мы уже много видели - приходят и все давят о том, как цены не могут упасть, их аргументировано успокаивают, четко и по порядку опровергают их ошибочные мнения, отчего ребята начинают впадать в истерику, начинаются вопли да сопли. Поэтому успокойтесь, не Вы первый, не Вы последний. Все будет хорошо.

Цитата:

А у нас, я думаю, цена на новострой вычисляется по формуле:
Ц=С + В + П
где ц - цена
с - себестоимость, включая кредитные ресурсы
в - взятки
п - прибыль
Причем чаще всего С = В.
Может, если он снизит цены, то ...опа (банкротство) наступит внезависимости от реструктуризации долга?

Не исключено, а была бы реальная конкуренция, все три составляющих снижались бы.
Думаю, все же, у них не все так плохо. Ведь 21 век не только жилье строит, те же Квадраты, склады.

П. С. А Алиасу Вы не забыли минус поставить? Или с его стороны хамства и флуда Вы не заметили? Или Вы на одной стороне и ему минус не положен. А я, как человек не повторяющий мантры "будеттокадешеветь" в каждом посте, хам и грубиян?

Цитата:

Ну зачем хамить! Зачем столько негативных эмоций? Я, кстати, согласен с выводом Алиаса, что Вы тут пытаетесь информвойны вести. Он Вам элементарные вещи понятно и доступно изложил, просто и логично опроверг многие Ваши заявления, но Вам не поравилось, в итоге, Вы назвали его идиотом. Мне, кажется, это Вы не понимаете элементарные вещи или не хотите их понимать, поскольку они Вам просто не нравятся.
Вы писали не про благополучие строек, а про благополучие застройщиков, на что Вам Алиас привел массу контраргументов.

Я вижу Вы тут на обвалишек постоянно нападете. Может, влошились неудачно, а продать уже невозможно? Вы так и скажите. А то тут таких деятелей мы уже много видели - приходят и все давят о том, как цены не могут упасть, их аргументировано успокаивают, четко и по порядку опровергают их ошибочные мнения, отчего ребята начинают впадать в истерику, начинаются вопли да сопли. Поэтому успокойтесь, не Вы первый, не Вы последний. Все будет хорошо.

В тот то и дело, я не писал о ВСЕХ затройщиках. А веду речь конкретно о 21 веке.
А Алиас тут же распространил это на ВЕСЬ рынок недвижимости и ВСЕХ застройщиков. Пусть приведет мне контраргумент конкретно по 21 веку.
Далее, в недвижимость я еще не вкладывался, ипотекой не обременен, не реелтор. Просто я пытаюсь реально и рационально оценивать ситуацию, а не подгонять свои прогнозы под свои желания и сбережения. Поэтому мне просто смешно слышать прогнозы о 100-200$ за метр, сравнение с США и Германией и т.д.

Цитата:

И когда по-вашему наступит пункт 3? Мне кажется не раньше 2011. К тому же процесс изъятия квартир у должников, довольно длительный процесс. Некоторые банки могут обанкротиться так и не успев дойти до п.3

По порядку:

Цитата:

К тому же процесс изъятия квартир у должников, довольно длительный процесс.

1. На сейчас это еще мягко сказано. Сейчас и кредитор с бабками думает: "А че я, дурак, плачу?"
Я думаю, что банковской системой никто жертвовать не собираеться. Одно дело поиграть с
аленем-кредитором, который вот-вот должен с будуна сходить к избирательной карзине,
в игру "кризамине", и совсем другое опустить банковскую систему ниже дауна.
Нельзя ориетироваться только на деньги зарубежного-материнского офиса.
Депозитчики - опора банковской системы. Нельзя за счет их решать проблемы лузеров.
И для банковской системы и для экономики в целом просто жизненно необходимо
посадить нерадивого кредитора в долговую яму - это дело времени.

Цитата:

И когда по-вашему наступит пункт 3? Мне кажется не раньше 2011.

2. Надеюсь, что не раньше. Если это будет в этом году это будет означать:
- у банков не осталось вообще никакой надежды на потребительскую платежеспособность.
- тотальная безработица.
- олигархиризация а-ля "Индия отдыхает".
И что оставаться (не вкладывать, а оставаться) в Украине просто не умно.
Если будет переден порог скорости падения цен (доллоровых конечно) на бетонометр в 40-45 %/год
в течении ближайших 3-ех лет это будет означать прохождение точки невозврата всей
экономики и концервацию кризиса минимум на лет 5-7.

Цитата:

Некоторые банки могут обанкротиться так и не успев дойти до п.3

3. - не думаю. Другое дело, что проблемный банк может быть поглащен вместе со всеми проблемами
более живучим банком. Но этот "другой" банк - это всетаки какое-то решение, удача менеджмента,
если хотите.

Цитата:

В тот то и дело, я не писал о ВСЕХ затройщиках. А веду речь конкретно о 21 веке.
А Алиас тут же распространил это на ВЕСЬ рынок недвижимости и ВСЕХ застройщиков. Пусть приведет мне контраргумент конкретно по 21 веку.
Далее, в недвижимость я еще не вкладывался, ипотекой не обременен, не реелтор. Просто я пытаюсь реально и рационально оценивать ситуацию, а не подгонять свои прогнозы под свои желания и сбережения. Поэтому мне просто смешно слышать прогнозы о 100-200$ за метр, сравнение с США и Германией и т.д.

Как же? Вы сами начали рассказывать о ВСЕХ затройщиках, как им хорошо живется. Алиас показал на конкретном примере Парцхаладзе, что им, наоборот, плохо. Заметьте, стройки стоят не только у Парцхаладзе, весь рынок находится в сложном положении.

Цитата:

Я думаю за последние 5 лет, наши строители такой "жирок" накопили, что хомякам и не снилось. Рынок уже год в кризисе, сделок нет, а цены в гривнах даже немного выросли.
И весь год мы видим рекламные кампании, заказные статьи, интервью и т.д. Думаете на последние гуляют? У них же нет задачи дотянуть до выборов, там более длинная дистанция.

Все мы пытаемся реально оценивать ситуацию, приводим свои прогнозы и аргументы, в дисскусии отбрасываем неверные предположения и доводы и приходим к выводам.

Цитата:

По порядку:
1. На сейчас это еще мягко сказано. Сейчас и кредитор с бабками думает: "А че я, дурак, плачу?"
Я думаю, что банковской системой никто жертвовать не собираеться. Одно дело поиграть с
аленем-кредитором, который вот-вот должен с будуна сходить к избирательной карзине,
в игру "кризамине", и совсем другое опустить банковскую систему ниже дауна.
Нельзя ориетироваться только на деньги зарубежного-материнского офиса.
Депозитчики - опора банковской системы. Нельзя за счет их решать проблемы лузеров.
И для банковской системы и для экономики в целом просто жизненно необходимо
посадить нерадивого кредитора в долговую яму - это дело времени.

2. Надеюсь, что не раньше. Если это будет в этом году это будет означать:
- у банков не осталось вообще никакой надежды на потребительскую платежеспособность.
- тотальная безработица.
- олигархиризация а-ля "Индия отдыхает".
И что оставаться (не вкладывать, а оставаться) в Украине просто не умно.
Если будет переден порог скорости падения цен (доллоровых конечно) на бетонометр в 40-45 %/год
в течении ближайших 3-ех лет это будет означать прохождение точки невозврата всей
экономики и концервацию кризиса минимум на лет 5-7.
3. - не думаю. Другое дело, что проблемный банк может быть поглащен вместе со всеми проблемами
более живучим банком. Но этот "другой" банк - это всетаки какое-то решение, удача менеджмента,
если хотите.

1. Я не банкир, ничего не могу сказать с уверенностью. Ваша версия выглядит правдоподобно. Чем больше банк отнимает квартир, тем четче его действия, тем быстрее идет процесс изъятия. Допускаю.
2. Тут не совсем согласен. Само по себе падение на 40-45% не есть катастрофа. Просто такое падение может быть только следствием усугубления кризиса, развала банковской системы и тотальной безработицы.
3. Тут наверно могут быть разные варианты. Слияния, поглощения, банкротства, смена акционеров.

Цитата:

Как же? Вы сами начали рассказывать о ВСЕХ затройщиках, как им хорошо живется. Алиас показал на конкретном примере Парцхаладзе, что им, наоборот, плохо. Заметьте, стройки стоят не только у Парцхаладзе, весь рынок находится в сложном положении.

Все мы пытаемся реально оценивать ситуацию, приводим свои прогнозы и аргументы, в дисскусии отбрасываем неверные предположения и доводы и приходим к выводам.

Видимо меня не так поняли. Я писал о монопольном положении наших застройщиков, о возможном сговоре, о том что каждый крупный застройщик имеет связь с властью, но я никогда не писал, что всем застройщикам сейчас хорошо. Что касается 21 века, то я также не говорю о их благополучии и процветании, я говорил о стабильности. Возобновление торгов их акциями на Лондонской бирже говорит о том, что еще рано их хоронить.
Я вполне адекватно отношусь к критике, во многих вопросах я не совсем разбираюсь, НО когда какой-то урод называет меня тролем, говорит, что меня бы выгнали за неуспеваемость из школы для дибилов, как я должен реагировать? За это не просто хамят, за это еще и по роже получить можно.

Цитата:

2. Тут не совсем согласен. Само по себе падение на 40-45% не есть катастрофа. Просто такое падение может быть только следствием усугубления кризиса, развала банковской системы и тотальной безработицы.

Понял.
Я анализировал некоторые графики цен на недвижимость (я где-то ссылки оставлял [правда нашел только на Японию и Британию, отыщу опять если интересно]).
Я для себя заметил 2-е вещи:
- спад происходит достаточно симметрично подъему, но несколько медленее (я считаю, что
2006-2007 год сопровождался +50%/год, хотя в разных секторах... ). От силы пузыря замеченная корелляция не
зависит, что Япония - один большой взлет и такое - же падение в течение десятилетий,
что Британия - более короткие и пологие циклы.
- спад имеет "дно" на уровне "до вздутия" + 10-20%%. Чем больше период, тем больше этот "довесок". Но 100%-й корреляции здесь нет
Я склонен думать, что он просто отражает инфляционную составляющую в себестоимости бетонометра.
Я думаю, что в Украине даун по ценам недвиги был-бы оптимальным для экономики таким:
2010 - 30%
2011 - 20% (от уровня 2010 )
2012 - 20%
2013 - 10%
2014 0% (длинное годовое дно, дальше пузырь надувается вЗад).
Думаю, что даун круче этого опасен для экономики. Максимум процентов 5-10 в каком-то одном году.

Цитата:

3. Тут наверно могут быть разные варианты. Слияния, поглощения, банкротства, смена акционеров.

Ну, банкротство, всетаки, нечто совсем другое. Оно предусматривает распродажу майна.
По сколько дадут.

Цитата:

Понял.
Я анализировал некоторые графики цен на недвижимость (я где-то ссылки оставлял [правда нашел только на Японию и Британию, отыщу опять если интересно]).
Я для себя заметил 2-е вещи:
- спад происходит достаточно симметрично подъему, но несколько медленее (я считаю, что
2006-2007 год сопровождался +50%/год, хотя в разных секторах... ). От силы пузыря замеченная корелляция не
зависит, что Япония - один большой взлет и такое - же падение в течение десятилетий,
что Британия - более короткие и пологие циклы.
- спад имеет "дно" на уровне "до вздутия" + 10-20%%. Чем больше период, тем больше этот "довесок". Но 100%-й корреляции здесь нет
Я склонен думать, что он просто отражает инфляционную составляющую в себестоимости бетонометра.
Ну, банкротство, всетаки, нечто совсем другое. Оно предусматривает распродажу майна.
По сколько дадут.

А за "до вздутия" бы берем какую цену? Я предлагаю где-то 30-35т.$ за двушку в спальном районе, площадью 45-50м в 2004. В таком случае 36-42т. $ наша target price. Я готов купить по такой цене

Цитата:

А за "до вздутия" бы берем какую цену? Я предлагаю где-то 30-35т.$ за двушку в спальном районе, площадью 45-50м в 2004. В таком случае 36-42т. $ наша target price. Я готов купить по такой цене

2004 брать поздно.
target у меня где-то такой же. Но это все еще не то, что получит реальный "хомяк".
Этот target достижим сравнительно быстро - думаю первая половина следующего года.
Чтоб не ошибиться и взять с запасом - 20-23к$ (+/- 2k$) - это отсчет. Дно (хомячья норка) = отсчет + еще 10-20%.
2001-2002 год - начало пузыря (тоже с запасом).

Цитата:

Я вижу Вы тут на обвалишек постоянно нападете. Может, влошились неудачно, а продать уже невозможно?

Самый дурацкий аргумент - когда нечего сказать по существу

Цитата:

Я участвовать не буду,обидноо даа !!предсказал 50% падения на конец 2008!А по графикам "планеты оболонь",в самый разгар первой волны недвижимость падала на 0.5 %.Правда мне серебреную медальку дали.
Но один прогноз дам:Вторая волна начнётся в конце сентября,начало октября.

Вон Альберт прогнозировал -прогнозировал , раскладывал все пополо4kам , прогнозы делал, но извините - палцем в небо !!!
Мне просто интересно сколько хомяки будут кормить второй волной падения , наступают на одни и те же грабли , колятся но жуют кактусы.

Цитата:

В Украине сильных банков нет, а в России есть. А если цена будет хорошая, то и западные банки зашевелятся.
Вот скажите, если Вы купите не нужный Вам мерседес на 5000$, рыночная цена которого 50 000$ Вы его будете продавать за 15 000 или 45 000? С продажей Вы особо не спешите?
Изьятие только на бумаге быстрый процесс, я знаю нескольких людей, которые работают в банках и этим непосредственно занимаются. В лучшем случае 3 месяца, если нет малолетних детей, недееспособных и т.д. Так что да, сомневаюсь.
Со спросом со стороны банковских работников абсолютно согласен. У многих зарплаты уменьшились даже в гривне, убрали премии, бонусы, страховки и т.д.

Если мерседесов по 5000 много, а желающих их купить по цене, близкой к рыночной, мало, и у меня есть только 5000, то я предпочту быстро продать за 15000, купить три следующих мерса по 5000, быстро продать их по 15000, и у меня будут на руках те же 45000, а у того, кто сразу 45000 станет просить, возникнет желание сбросить цену до 40000.

Цитата:

Если мерседесов по 5000 много, а желающих их купить по цене, близкой к рыночной, мало, и у меня есть только 5000, то я предпочту быстро продать за 15000, купить три следующих мерса по 5000, быстро продать их по 15000, и у меня будут на руках те же 45000, а у того, кто сразу 45000 станет просить, возникнет желание сбросить цену до 40000.

Один вопрос , если по 5 тыс много , почему у вас купят за 15 ?

И еще - для того чтобы что -то продать нужно -ето или купить или как говорится что уже було ... Вот у вас есть етот мерс - который вы советуете продать

Цитата:

Один вопрос , если по 5 тыс много , почему у вас купят за 15 ?

Потому что по 5000 поначалу будут продавать не всем, а только своим, у которых есть деньги только на один мерс. Мерс идёт исключительно, как пример.

Цитата:

Потому что по 5000 поначалу будут продавать не всем, а только своим, у которых есть деньги только на один мерс.

Аааа понимаю , пайки будут давать мерседасами , действительно -производитель мерсов -он ведь Бенц (не путать с Поцом) - вместо того чтобы продать по 15 , он будет заниматся благотворительностью и спрашивать у тя сколько денег 5 тыс только - poluchite мерс а у тя 15 - вам к Ихтиандру
Ps Я как пример и рассматриваю