Прогноз стоимости киевской недвижимости на 2015 год

Цитата:

4. ловить рыбу в пруду, где её разводит ктото другой, результат мгновенный, если не наглеть и не брать всю рыбу, перспектива неплохая, если наглеть, могут нафиг в этом же пруду утопить.

а как же заповеди?
"тебя посодють - а ты не воруй!" (с)

Цитата:

Для начала давайте абстрагируемся от долларовых цен (т.к. вы утверждаете, что в Японии нет долларизации и все держат в иенах) и переведем цены в иены:
в 1990 г. - средняя цена домовладения составляла 345000*160=55 млн. 200 тыс. иен.
сейчас - 130000*84=10 920 тыс. иен.
Таким образом, цены на недвижимость в Японии упали на самом деле в 5 раз в национальной валюте, а не в 2,6 раза (в долларах).
То есть на самом деле японский график нужно строить не в долларах,а в иенах, вы же сами говорите - там нет долларизации.
Дальше, почему у нас не возможен японский сценарий, если под этим понимать стагнацию на рынке недвижимости, малое количество сделок при стабильности цен? Вот уже год мы по этому сценарию вполне успешно идем. Не факт, что это будет как в Японии "потерянное десятилетие", все же нашей экономике есть куда расти, а все что могло упасть - уже упало (недвижимости это не совсем касается, тут коррекция вниз еще возможна). Вот график японской недвижимости - он от нашего может отличаться разве что меньшей амплитудой нисходящей линии (все же в начале 2000х недвижимость была очень переоценена)
//realestatecrash.ru/?p=11

Разница состоит в том, что в Японии валюта доходов и сбережений совпадает - йена, а в Украине нет, поэтому большинство украинцев рассматривают недвижимость как сбережение, что правильно. Кроме того, когда валюта доходов укрепляется стабильно на длительном промежутке , то никто не торопится от нее избавляться, а даже наоборот, переводит часть активов в эту валюту. А в Украине совсем другая ситуация, народ уже не раз нае... со сбережениями и истрический опыт говорит о том, что тот кто вкладывал заработанное в недвижимость - только выиграл. Наш народ не верит ни одному банку, какую бы вывеску он не наципил НБУ, ФРС, Сбер и т.д. Кроме того, японцы очень скоро прочувствую как жестко их опустят, поскольку йена выше 75 не вырастет, а цель у нее 200 - 270 за бакс. Есть еще масса других моментов. Короче Украина японский сценарий не повторит

Цитата:

истрический опыт говорит о том, что тот кто вкладывал заработанное в недвижимость - только выиграл. Наш народ не верит ни одному банку, какую бы вывеску он не наципил НБУ, ФРС, Сбер и т.д.

Тот, кто вкладывал в недвиж в 2006 - 2008 в явном проиграше даже без кредитов. Депозиты сейчас по общему объему вышли на докризисный уровень 2008. Доверяют, конечно, не всем банкам.

Слишком быстрая коррекция киевского жилья с недооцененного состояния, привлекла много процентосчитателей без балды, которые разогнали процесс далеко в сторону переоценённости. Теперь идёт уже обратная коррекция ценности киевского жилья. После молниеносного и резкого спада идёт плавное сползание (которое, по-моему мнению, будет сопровождаться пульсацией, т.е. нелогическим ростом в некоторых кратковременных промежутках времени. Надеюсь, этой осенью, после того как октябрь даст рынку толчок и пойдут немногие сделки. А я выиграю медаль за прогноз роста на в целом нисходящем тренде, т.е. это будет фигура высшего пилотажа )

Цитата:

Тот, кто вкладывал в недвиж в 2006 - 2008 в явном проиграше даже без кредитов. Депозиты сейчас по общему объему вышли на докризисный уровень 2008. Доверяют, конечно, не всем банкам.

те, кто вкладывал в недвиж в 2006 - 2008 - потеряли от 0 до 40%; те, кто вложил в депозиты - потеряли от 40 до 100%.

Молниеносного и резкого спада не было!
Была коррекция цен на уровень девальвации гривны, не более. Цены все еще пиковые.
Какой толчек даст октябрь? ИМХО, без существенного снижения цен не будет сколь-нибудь заметного увеличения количества сделок.

Цитата:

те, кто вкладывал в недвиж в 2006 - 2008 - потеряли от 0 до 40%; те, кто вложил в депозиты - потеряли от 40 до 100%.

По рыночным ценам (если в долларах) этих годов недвиж весь просел на 40%. В гривне цены почти не изменились, но ликвидность этих вложений упала до плинтуса.
Конечно, гривневые депозиты осенью 2008 потеряли в весе 40%. Валютные - нет.
Висят только вкладчики Надра (из крупных). Остальные вытащили деньги с процентами, был период зависания, конечно.

Цитата:

Молниеносного и резкого спада не было!
Была коррекция цен на уровень девальвации гривны, не более.

Если в Киеве был спад на уровень девальвации - это простое совпадение. Цены на недвижимость никак не привязаны к курсу гривни.
В Полтаве спад произошёл в 2 раза при девальвации гривны на 57%.
Пиковые цены сейчас или не пиковые - мы узнаем уже потом.
Нельзя с точностью сказать, где сейчас точка равновесия.
Знал бы прикуп - жил бы в Сочи.

Цитата:

Если в Киеве был спад на уровень девальвации - это простое совпадение. Цены на недвижимость никак не привязаны к курсу гривни.
В Полтаве спад произошёл в 2 раза при девальвации гривны на 57%.
Пиковые цены сейчас или не пиковые - мы узнаем уже потом.
Нельзя с точностью сказать, где сейчас точка равновесия.
Знал бы прикуп - жил бы в Сочи.

Еще как привязаны. Именно факт корелляции цен жилого недвижа на уровень девальвации гривны очень ярко демонстрирует ориентированность недвижа на доходы основной массы его покупателей, в Украине - на доходы в гривне.
Гривна девальвировала округленно на 40% и в Киеве, и в Полтаве.
Какая точка равновесия? Она возможна только на ликвидном рынке.
Мы стоим на краю обрыва и балансируем перед альтернативой: резкий обвал или многолетнее постепенное снижение. Вполне возможны комбинации этих вариантов.

Цитата:

По рыночным ценам (если в долларах) этих годов недвиж весь просел на 40%. В гривне цены почти не изменились, но ликвидность этих вложений упала до плинтуса.
Конечно, гривневые депозиты осенью 2008 потеряли в весе 40%. Валютные - нет.
Висят только вкладчики Надра (из крупных). Остальные вытащили деньги с процентами, был период зависания, конечно.

на сегодня - уровень цен апреля-мая 2006 г. Соответственно, потери - 0. Те, кто вложился на пике - потери 40% в долларе и 0% в гривне.
"только вкладчики Надра" составляют "всего" 6 млн. - больше 13% всего (!!!) населения. думаю, это больше половины вкладчиков.

Цитата:

Сейчас не видно ни одного фактора, который мог бы поддержать киевскую недвижимость до 2015 года. А вот факторов, которые будут давить на рынок вниз много. Итак,

д) Кредиты МВФ выделяются на 2,5 года, значит с начала 2013 надо будет погашать тело кредита. Скорее всего дело закончится суверенным дефолтом в 2013 году.

е) Интерес международных инвесторов к Украине после 2012 года упадет почти до нуля. Инвесторы будут выводить деньги. Слоган будет: "Спасайся кто может".

МВФ дает кредиты по каким-то своим большей частью политическим причинам. Почему Азарову дали? Януковича перед выборами поддержать? Что такое 15 миллиардов лпя МВФ? Ерунда. А для Украины около 15% ее ВВП. Не знаю точно кто беднее Украина или Молдавия сейчас. Точно знаю все остальные в Европе живут лучше. Так что возможно кредит, выделенный МВФ, это просто крючок для того, чтобы иметь хоть какие-то рычаги на Януковича.

Ситуация в Украине будет определяться тем, что происходит на мировых рынках. Кризис только начинается. Он будет протекать больно и долго. Пока приходят дешевые финансовые инъекции, рынок недвижимости будет более или менее стабильным. Нужны реформы. борьба с коррупцией. Сами понимаете это случится не при наших теперешних украинских политиках. Вопрос на засыпку: к какому году население Украины сократится в два раза по сравнению с 52 миллионами в 1991.

Цитата:

на сегодня - уровень цен апреля-мая 2006 г. Соответственно, потери - 0. Те, кто вложился на пике - потери 40% в долларе и 0% в гривне.
"только вкладчики Надра" составляют "всего" 6 млн. - больше 13% всего (!!!) населения. думаю, это больше половины вкладчиков.

Покупка даже по долларовой цене весны 2006 (долларовой сегодняшней) - инвестиционная потеря ввиду неадекватности этой цены. Даже по этим ценам вернуть долларовые вложения очень сложно, не говоря о доходности вложений. Покупка для себя тоже слишком дорогая.
Нулевые потери в гривне пиковых вложений? А вероятность эту гривну получить? А ее покупательная способность?
Вкладчики "банка солнцевской ОПГ" меня всегда удивляли. Погоня за максимальными %% ни к чему хорошему, как правило, не приводит. Надеюсь, многие вынесут из этого урок.

Цитата:

а как же заповеди?
"тебя посодють - а ты не воруй!" (с)

Так ведь заповедь такая: "Бьют не за то, что украл, а за то что попался". К сожалению, её придумал не я, ибо поздно родился...

Цитата:

Если в Киеве был спад на уровень девальвации - это простое совпадение. Цены на недвижимость никак не привязаны к курсу гривни.
В Полтаве спад произошёл в 2 раза при девальвации гривны на 57%.
Пиковые цены сейчас или не пиковые - мы узнаем уже потом.
Нельзя с точностью сказать, где сейчас точка равновесия.
Знал бы прикуп - жил бы в Сочи.

Изя, а оно мне надо то Сочи? В Тель Авиве тоже таки есть море, и оно теплее. За пиковые цены, так их видно умным людям ещё до пика, потом понимают, что цены пошли вниз, покупатели, после этого это доходит и до продаванов. А точка равновесия - это для фраеров, рынок - это маятник, и покупать надо тогда, когда продают со слезами на глазах и с паяльником в дупе.

Цитата:

Так ведь заповедь такая: "Бьют не за то, что украл, а за то что попался". К сожалению, её придумал не я, ибо поздно родился...

анекдот в тему:
Моисей: - у меня для вас 2 новости, хорошая и плохая. Хорошая: сошлись на десяти. Плохая: прелюбодеяние вошло.

Цитата:

анекдот в тему:
Моисей: - у меня для вас 2 новости, хорошая и плохая. Хорошая: сошлись на десяти. Плохая: прелюбодеяние вошло.

Об заповедях скажу так: За "не укради", Моисея таки признали бы гоем позорным. Да и почти во всех заповедях таки есть поправки. Прелюбодеяние - это помощь ближнему, который не справляется со своими обязоннастями. Брать за это деньги неправильно, но как их не брать, если дают?

Прогноз на октябрь 2010
Рост количества продаж на киевском рынке недвижимости
(Рост по АН ПО на 50-100% по отношению к сентябрю 2010)
Неявное смещение покупательского спроса в эконом-сегмент
Увеличение количества банков на 2 финучреждения, возобновивших ипотеку.

Ноябрь 2010
Снижение количества сделок по отношению к октябрю
Прекращение сползания цен.
Некоторый рост цен в эконом-сегменте
небольшое снижение арендных ставок на 3-комн. квартиры и загородные дома
укрепление гривни до 7.85 после скачка за отметку 8.

Цитата:

Тот, кто вкладывал в недвиж в 2006 - 2008 в явном проиграше даже без кредитов. Депозиты сейчас по общему объему вышли на докризисный уровень 2008. Доверяют, конечно, не всем банкам.

давайте отделим мух от котлет. Есть инвесторы, а есть спекулянты. Так вот того кто работает стабильно с недвижимостью (инвестирует в недвижимость) можно рассматривать как стратегического инвестора, которого интересует результат на длительном промежутке времени 10 - 15 и более лет. А краткосрочный спекулянт - это как интрадэй трэйдинг - можно быстро заработать, а можно и влететь. Посему говорит о том, что все, кто купил в 2006 - 2008 лохи не верно. Кто хотел краткосрочно спекульнуть тот должен либо пофиксить убытки, либо стать стратегическим инвестором. А тот кто хотел вложиться на длительный период - очень даже будет в прибыли через 5 - 10 - 15 лет. Японский сценарий - это исключение, а не правило, для этого сценария должен сложиться ряд определенных условий в стране и мире и в данный момент для Украины этот сценарий неактуален.

По-поводу депозитов. Подумайте чем все это закончится.
Банки набрались дорогих ресурсов и кредитовать не могут не потому что не хотят, а потому что под такие проценты нет желающих. В итоге банки несут двойные убытки: убытки по ранее выданным кредитам и убытки по привлеченных ресурсам. Результат: банки могут обанкротится, но центробанки массового банкротства не допустят - никто хоронить банковскую систему не будет. Выход из этой ситуации будет простой, с одной стороны банки начнут снижать проценты по депозитам и по кредитам, с другой стороны центробанки будут добавлять ликвидность для оказания поддержки банкам и в борьбе с бюджетным кризисом ( в сложившейся ситуации доходы бюджетов падают и все проблемней проводить заимствования под финасирование дефицита бюджета).
В этом и будет заключаться перезапуск финансовой системы, это процесс будет продолжаться до оживления деловой активности (бизнеса), а учитывая общую мировую долговую нагрузку это оживление наступит только в результате высокой инфляции.

Цитата:

давайте отделим мух от котлет. Есть инвесторы, а есть спекулянты. Так вот того кто работает стабильно с недвижимостью (инвестирует в недвижимость) можно рассматривать как стратегического инвестора, которого интересует результат на длительном промежутке времени 10 - 15 и более лет. А краткосрочный спекулянт - это как интрадэй трэйдинг - можно быстро заработать, а можно и влететь. Посему говорит о том, что все, кто купил в 2006 - 2008 лохи не верно. Кто хотел краткосрочно спекульнуть тот должен либо пофиксить убытки, либо стать стратегическим инвестором. А тот кто хотел вложиться на длительный период - очень даже будет в прибыли через 5 - 10 - 15 лет. Японский сценарий - это исключение, а не правило, для этого сценария должен сложиться ряд определенных условий в стране и мире и в данный момент для Украины этот сценарий неактуален.

Я не вижу различий между инвесторами и спекулянтами (последнее слово не считаю ругательством). Долгосрочные намерения нужно уметь корректировать при изменении конъюнктуры рынка.
Купившие жилье по ценам 2006 - 2008 по меньшей мере нееффективно вложили деньги.
Купившие для себя просто пострадали от спекулятивного пузыря, надувшегося в момент возникновения необходимости покупки жилья. Некоторые потребности сложно отложить на много лет.
Краткосрочные спекулянты таки влошились.
Прибыль от вложения на 5 - 10 - 15 лет (от арендных платежей, от бегства от инфляции, от незначительного возможного роста цен на 15-м году ) будет очень низкой, как и от любого вложения в непомерно переоцененный актив, деньги инвестора могут работать гораздо эффективнее.
И долгосрочный инвестор тем более должен видеть ценовую динамику на больших периодах.

Ничего уникального в японском сценарии не вижу.
Как раз наоборот, судя по нашей ценовой динамике (два года после девальвационной корректировки - черепашье сползание), у нас его повторение очень возможно (с отличием на девальвационные скачки при курсовых перепадах).
В Японии значительную роль играет психологический фактор нежелания признавать ошибки. И нашему менталитету это вовсе не чуждо А еще паталогическая жадность