Обсуждение вопросов аренды детально и в целом

Цитата "Romson":

Нотариально обязательно заключать договор найма (аренды) сроком на 3 года и более. Обычно подписывают на 6 мес.-год.

А чем это регулируется? Откуда цифра непременно в 3 года?

Цитата "Khozyain":

А чем это регулируется? Откуда цифра непременно в 3 года?

Здравым смыслом?

Цитата "Khozyain":

А чем это регулируется? Откуда цифра непременно в 3 года?

Відповідно до Цивільного кодексу:

Цитата:

Стаття 793. Форма договору найму будівлі або іншої капітальної споруди

1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

2. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Думаю, що квартира є окремою частиною будівлі.

Тоді ще обов"язкова державна реєстрація:

Цитата:

Стаття 794. Державна реєстрація права користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди

1. Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону

Цитата "Romson":

Відповідно до Цивільного кодексу:


Думаю, що квартира є окремою частиною будівлі.

Тоді ще обов"язкова державна реєстрація:

Спасибо, я неверно истрактовал. Т.е. не три года обязательно, а обязательно оформление у нотариуса, если три года и больше срок. Теперь ясно.

Лучше всего договор заключать на срок меньше года, тогда обязательств меньше у хазяина, а по истечении заключать новый договор, в котором прописано, что предыдущие договоренности недействительны.
Вот, к примеру, один из моих договоров, вариант "параноидальный".

Цитата "BizCorp":

Лучше всего договор заключать на срок меньше года, тогда обязательств меньше у хазяина, а по истечении заключать новый договор, в котором прописано, что предыдущие договоренности недействительны.
Вот, к примеру, один из моих договоров, вариант "параноидальный".

Договор нормальный, но я не уверен что вы с него через суд сможете удержать пеню в указанном размере или выселить его в такой короткий срок против его воли. Я бы сказал, что против его желания выселить вы его сможете только через суд. А вот квартиранту может быть выгодно что он может предупредить вас за 10 дней и разорвать договор. Это, получается, даже не помесячный договор, а по-недельный.

Пускай по-недельный), если квартирант разрывает договор, он теряет залог,
Пеню и неустойку можно отсудить, если эти пункты прописаны в договоре, я давал ссылку на решение суда, где квартиранта обязали заплатить неустойку, в размере большем, чем задолженность по аренде,
Даже если каким-то чудом суд не выселит арендатора, ему категорически не выгодно будет оставаться в квартире, т к он будет вынужден заплатить аренду и две пени -за просроченный платеж и не выселене.

"Лучше всего договор заключать на срок меньше года, тогда обязательств меньше у хазяина..."

В действующем ГК не могу найти подтверждения этому умозаключению.

"Стаття 821. Строк договору найму житла

1. Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.

2. До договору найму житла, укладеного на строк до одного року (короткостроковий найм), не застосовуються положення частини першої статті 816, положення статті 818 та статей 822-824 цього Кодексу."

То есть, если договор заключен на срок меньше года, то не действуют следующие статьи:

"Стаття 816. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним

1. У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом."

Если арендатор живет один или с семьей, то отсутствие этого пункта мало что в реальности меняет. Этот пункт может быть важен только группе совершенно посторонних друг другу арендаторов, которые снимают одно помещение скопом, но много ли таких групповых арендаторов в жизни?

"Стаття 818. Тимчасові мешканці

1. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців).

2. Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом.

3. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання."

Если арендатор снимает жилье для себя и своей семьи, и не играется бизнесом под названием "субаренда", то ему этот пункт или его отсутствие не мешает.

"Стаття 822. Переважні права наймача житла

1. У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк.

Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

2. У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання."

В теории иметь преимущественное право - это хорошо. На практике, в нашем неправовом государстве это право ничего не дает. Если одна из сторон не заинтересована заключать договор, то лучше этого и не делать, обойдется в итоге дешевле, сохраните время, нервы и деньги.

Этот пункт имел бы экономический смысл, если бы регулировалось ценообразование на аренду. Если бы арендодателям было разрешено поднимать цену аренды только 1 раз в год и на сумму не выше, чем на 3-5%, тогда несомненно арендатор бы держался за этот пункт.

В реальности ценообразование у нас не регулируется. Значит экономического смысла этот пункт не имеет. Если стороны хотят заключить договор и считают сделку взаимовыгодной - они заключают договор. Если начались какие-либо разногласия и одна из сторон не готова продолжать сотрудничество, то в такой ситуации лучше разбегаться, а не использовать преимущественные права.

Что касается второй части.

Если арендатор арендовал голые стены и сделал ремонт под свои нужды (даже не важно сейчас за свой счет или за счет арендодателя), закупил мебель именно для этой квартиры, с учетом ее планировки, каждые 5 лет делал в квартире ремонт и прожил в этой квартире больше 15 лет, тогда арендатору видимо будет важно иметь право приоритетного выкупа квартиры. Во всех остальных случаях - этот пункт не имеет значения. Арендодатели обычно имеют завышенное представление о своем жилье и своем ремонте.

Опять же, реализовать этот пункт в нашем неправовом государстве - просто невозможно. Вы лично знакомы с нотариусами, которые при продаже квартиры требуют нотариального согласия от последних арендаторов, что они отказываются от своего приоритетного права приобрести квартиру за N-ную сумму гривен? С учетом того, что большинство сделок с недвижимостью происходит по фиктивным заниженным ценам, я бы с удовольствием понаблюдала бы за реализацией этого права! ;-)

"Стаття 823. Договір піднайму житла

1. За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

2. Договір піднайму житла є оплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму.

3. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла.

4. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.

5. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк."

Если арендатор не играется в субаренду, то этот пункт значения не имеет. А если арендатор вдруг решит поиграться в субаренду, то очевидно же, что он не станет заключать краткосрочный договор!

"Стаття 824. Заміна наймача у договорі найму житла

1. На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем.

2. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах."

В момент заключения договора аренды о смерти и ее последствиях мало кто думает.

Все пункты для какого-то "идеального" государства. А в жизни такие вопросы будут решаться согласно договоренностям и согласно человеческим качествам двух сторон. А если одна из сторон начинает демонстрировать не лучшие из человеческих качеств, то лучше прекращать отношения так быстро, как это возможно, а не использовать свое преимущественное право для дальнейшего сотрудничества.

Как насчёт п.2 ст,825, его можна считать "меньшмм обязательством"?


невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;


Судья тоже человек, а законы не боги писали, и перед принятием решения судья перечитывает статьи, так зачем плодить сущности и усложнять ему работу.

Обычно (например, в договоре с этого сайта) в договорах есть пункт:
"Настоящий Договор подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению в течение трех календарных дней с возмещением убытков Арендодателю:
а) в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения Арендатором условий, предусмотренных п.п.2.5.2., 2.5.5. настоящего Договора;
б) в случаях, предусмотренных действующим законодательством Украины.

2.5.5. Своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, а также другие платежи, предусмотренные настоящим Договором."

3.5. Арендная плата вносится Арендатором предварительной оплатой, не позднее 10 числа текущего месяца."

Если арендная плата не внесена в течение одного месяца, то Арендодатель может, сославшись на договор, расторгнуть договор аренды в течение 3 календарных дней.

Обычно в договорах есть этот пункт, и он уже уменьшает 6 месяцев на 1 месяц. А за последний месяц оплату берут все арендодатели. Соответственно арендодатель ничего не теряет в деньгах. Зачем тогда всё усложнять кратковременностью договора?

Правильно я понимаю? Или нельзя в договоре ухудшать условия ГК? Но тогда этот пункт неправомерный? Тогда зачем его все вписывают?

Не усложняет, а наоборот,Кратковременный договор все упрощает.
чем меньше возможностей зацепиться тем лучше, или наоборот, это кому как.
Зачем давать судье лишний повод для раздумий, брать ли за основу статью ЦК, или пункт договора?

Если человек заведомо хочет ущемить твои права - это явный признак того, что с таким человеком не стоит иметь дело.

Видишь такого арендодателя - уходи. ИМХО.

Все правильно, но это справедливо для обеих сторон. В договоре чётко прописываются все права, и стороны или соглашается с этим, или не соглашаются. Или лучше писать туманное фразы права "предусмотренные законодательством," а потом натягивать эту фразу как слову на глобус?

Если бы арендодатели действительно захотели ущемить права квартирантов, они бы организовали карманный третейский суд, решение которого окончательно и обязательно к исполнению, а в договоре прописывали сноску на мифические правила, выложенные где-то на сайте, так делают банки, а их клиенты это кушают и никто не жалуется.

Я поправила свой коммент. Но правки не сохранились, а писать заново - лень. :-)

Сейчас самое время арендаторам начать диктовать свои условия рынку аренды. :-)

Для того, чтобы условия начать диктовать, их надо сначала сформулировать конечно. Вот все собираюсь этим заняться. :-)

Если меня кто-нибудь опередит, то я буду только рада. :-)

Цитата "tatiana_lola":

Если человек заведомо хочет ущемить твои права - это явный признак того, что с таким человеком не стоит иметь дело.

Видишь такого арендодателя - уходи. ИМХО.

Аминь) Только что выразил согласие с этим в другой ветке обсуждения. Доверие - без него никуда.

Цитата "tatiana_lola":

Сейчас самое время арендаторам начать диктовать свои условия рынку аренды. :-)

Фантастика на третьей полке.

Сколько официально и по закону я должен платить налога со сдачи квартиры?
Зависит ли налог от другой имеющейся у меня во владении недвижимости?
Где и кому я осуществляю оплату?
Какую скидку и при каких условиях я законно могу получить?

Налог 18+1,5=19,5% от суммы аренды прописанной в договоре ежемесячно. Причём сумма аренды, не может быть меньше минимальной аренды, установленной местным советом, которая зависит от города и расположения квартиры.
Платится на расчетный счет для налогов физлиц (18%) и счет для военного сбора. Это все могут рассказать в налоговой и дать номера счетов. Кроме того ежегодно платится налог на недвижимость, которая сдается, сумма небольшая, расчитавается в налоговой.
Если квартирант съехал - пишем заявление в налоговой, что квартира не сдается, иначе задолженность по налогам.

Все)).

Ах да, скидки бонусы и тэ. пэ, нужно выбивать с самой налоговой, и сами развлечетесь и мытарей повеселите.

А какой налог платит ЧПшник? С аренды и что надо прописать в деятельности?