Где дно?

Цитата:

Оглядываясь назад, с Вашей стороны все было сделано верно. Но это лишь одна сделка, маловато для статистики. У биржевых спекулянтов есть поговорка. "Успехи в прошлом никак не гарантируют успехов в будущем". Я бы на этой одной суперудачной сделке остановился - есть на то причины так рассуждать.

Если я сомневаюсь в успехе инвестиции, я даю своим деньгам отдыхать, не люблю рисковать.

Цитата:

Ну почему-же. Многие купят. Но по реальной цене. Не один Сван ведь деньги копил.
Но это будет ещё не скоро, твёрдое дно появится очевидно через несколько лет. А пока будет болото. Разворот качелей только начался.

Я писала о том, что возможность скопить была только потому, что раздут был не только РН, а и доходы. Те, кто не смог тогда собрать сумму, сейчас не соберут ее и подавно, поэтому не смогут решить свои жилищные проблемы, даже если м2 будет стоить мешок картошки.

Цитата:

Те, кто не смог тогда собрать сумму, сейчас не соберут ее и подавно, поэтому не смогут решить свои жилищные проблемы, даже если м2 будет стоить мешок картошки.

И да и нет. Вопрос в том, сколько золотовалютных резервов накоплено "хомяками", сколько этих самых "хомяков" и по какой цене они готовы скупаться?

Если сейчас, после многолетнего периода роста, рынок пошел НАКОНЕЦ-ТО в заслуженный спад, скупаться во время падения будут только те, кого ОЧЕНЬ СИЛЬНО прижмет (ребенок нарисуется, например). Остальные же будут играть в игру "я подождал с покупкой 1 день и заработал на микроволновку".
В конце-концов, недвиж - не товар первой необходимости, можно полгода и в съемной квартире перекантоваться, за то за этот период на машину "заработаешь" (пусть и бу).

Цитата:

И да и нет. Вопрос в том, сколько золотовалютных резервов накоплено "хомяками", сколько этих самых "хомяков" и по какой цене они готовы скупаться?

Если сейчас, после многолетнего периода роста, рынок пошел НАКОНЕЦ-ТО в заслуженный спад, скупаться во время падения будут только те, кого ОЧЕНЬ СИЛЬНО прижмет (ребенок нарисуется, например). Остальные же будут играть в игру "я подождал с покупкой 1 день и заработал на микроволновку".
В конце-концов, недвиж - не товар первой необходимости, можно полгода и в съемной квартире перекантоваться, за то за этот период на машину "заработаешь" (пусть и бу).

С вами почти невозможно поспорить и по поводу, кто будет скупаться, и по поводу, что машина - "товар первой необходимости" <;)

Цитата:

И да и нет. Вопрос в том, сколько золотовалютных резервов накоплено "хомяками", сколько этих самых "хомяков" и по какой цене они готовы скупаться?

Если сейчас, после многолетнего периода роста, рынок пошел НАКОНЕЦ-ТО в заслуженный спад, скупаться во время падения будут только те, кого ОЧЕНЬ СИЛЬНО прижмет (ребенок нарисуется, например). Остальные же будут играть в игру "я подождал с покупкой 1 день и заработал на микроволновку".
В конце-концов, недвиж - не товар первой необходимости, можно полгода и в съемной квартире перекантоваться, за то за этот период на машину "заработаешь" (пусть и бу).

Я говорю, ту цену при которой я беру, 25к за честную однушку в 40 квадратов, в спальных районах с нормальным доступом к метро(на лесовом например), эт шот вроде 625 баксов за квадрат, думаете никто не продаст? Ничего летом проверим <;) может ешо и дешевле будет.
Кста не думайте шо падение будет длится десятилетиями, тут вам не япония, я скоко смотрел, на различные падения рынков, то заметил, если шот падает то делает эт быстро, вот к примеру ПФТС, вроде как дно не достигнуто, но темпы падения уже не столь явственны, да возможно через три года, индекс недвиги будет ниже чем летом, но вы шо хотите сказать шо индекс рисуется по ценам продаж? А как же поторговаться, во времена паники, знаете полезно, бо никто не знает, где дно, но знают, что и дальше будет падать.

Цитата:

Кста не думайте шо падение будет длится десятилетиями, тут вам не япония, я скоко смотрел, на различные падения рынков, то заметил, если шот падает то делает эт быстро.

Да уж, грохнется очень быстро.
В Японии почему спад растянулся на десятилетия.
Государство пыталось и пытается спасти от банкротства виновников пирамиды РН (банки и строителей). А у нас, слава богу, на это в бюджете денег нет.

Цитата:

Если я сомневаюсь в успехе инвестиции, я даю своим деньгам отдыхать, не люблю рисковать.

Тогда искренне пожелаю Вам успеха в этом нелегком деле. В отличие от шестиглавого спекулянта не стали скупать в 2007-2008. Мудрость не пропьешь <;)

Цитата:

Многие не верят в возможность падения цен на квартиры в Киеве до 100-200 баксов за метр. Такие купят по 500, многие увидят покупателей, и придержат квартиры или поднимут цены, когда у покупателей по 500 закончатся деньги, цены пойдут в направлении "второго дна".

Ихтиандр, хватит изгалятся над продавцами и шпекулянтами 100-200 баксов за квадрат, эт утопия, в 300 ешо с трудом могу поверить, даже при падении гривны в три раза от 5, такого не будет, даже если гривна упадёт более чем в 3 раза(маловеротно, бо кроме сжигания гривневых накоплений, эт затянет удавку на шее баксовых должников) то всё равно таких цен не будет, впоминаем кризис 98 и Москву там цены в 2001 упали в 3-4 раза от пика 98. Ну на Украине конечно был раздут пузырь на недвиге, и красная цена метра была по доходности в Киеве 1000 баксей за квадрат. С кризисом, конечно, дела немного поменялись но наврядли более чем в два раза, то есть 500 эт нормально. А по 100-200 за квадрат, я с одной зп, смогу покупать по 10-20 метров, анриал, а знаете скока тогда аренда будет? 40-80 баксов за однушку. Такое возможно если рядом с Киевом, рванёт ядрённый грибок. Так шо абсолютное дно ниже котрого наврядли уйдём лежит в пределе 300-400 баксей, но эт если все звёзды сойдутся супротив цен.

Ну если уж в тучной россии у риэлторской братии такие разговоры, то что уж про наших то говорить???
//forum.ners.ru/viewtopic.php?f=3&... 28&start=10

19.11.08, 18:51
Всем здравствуйте!
Работаю риэлтером на рынке недвижимости 100 тысячного городка Свердловской области с 1994 года...
с 2004 года зарегился как ИП под названием АН "РИЭЛТЕР". До сегодняшнего момента работа шла вроде бы неплохо, как минимум 1 сделка вмесяц проходила а то и больше. Специализация - купля-продажа на втоиичном рынке жилья и комм. недвижимость (изредка как попадёт...)
В этом году, не поверите, ни одной сделки... Реклама идёт и по ТВ (бегушка, как собственник, у нас агентства недолюбливают...) и по собственной радиостанции на FM в виде объявлений и рекламных роликов.
Ну никак не получается раскрутить рынок, всё мертво... Звонков - ноль.
Сечас даже ролик сваял со сслыкой на кризис типа: "Кризис уже идёт по стране - да ну этот кризис, не страшен он мне. Вклады в недвижимость- лучшее средство от любых кризисов. АН "РИЭЛТЕР". Телефон единой справочной службы по недвижимости в г.N - 123456789". Вот так и реакции ноль.
Подскажите у кого какие есть соображения и кто сейчас и как продаёт?

Мной просматривается вариант искусственно (типа сговора) убрать из всеобщего обозрения вторичку (статьи в газетах, разъяснительная работа с продавцами и т.д.) тогда начнут выплывать покупатели. После этого выбрасывать на рынок по одному варианту последовательно но не в кучу, а то будет обвал рынка снова. Как думаете - верная стратегия?

sergey_SPb » 19.11.08, 23:47
А вы пробовали снизить цену? Вот у человека есть свое жилье, которое он хочет улучшить. Он прикидывает, сколько оно стоит и считает, сколько нужно доплатить до вашей первички. Раньше он думал об ипотеке, но сейчас ипотека умерла. А если теперь ему придется доплатить 100-200 тыс., то он сможет купить ваш новострой даже по потребительскому кредиту.

Приветствую!
Успокойтесь и посмотрите на вещи реально...
Время быстрых продаж прошло.
Хотя покупатели есть. Субсидии, сертификаты. Попробуйте наладить контакт с соответствующими службами, в плане информации.
Основное внимание уделяйте обменам, т. е. цепочкам, они сейчас очень спасают, впрочем как и всегда.
Ну и конечно, никакого пессимизма! Прикладывайте в трое, больше усилий, в общем на сколько сил хватит.
И не ждите, как раньше "клева на прикормленном месте".
Чтобы заработать деньги, нужно шевелить задницей.
Так что, как говорится: ВПЕРЕД И С ПЕСНЕЙ!!!!!!!!!!!!!!!!

СВМ фирма МАКЛЕР » 20.11.08, 07:42

Наталия Алексеевна » 20.11.08, 17:21
Угу, думается, ну, что мы все жалуемся, что дела встали, только сами себе хуже делаем, клиенты нас послушают, так решат, что недвижимость скоро вообще до нуля упадет... негоже это...

Шуравина » 20.11.08, 18:47
Novossyol
У Вас только в этом году продаж нет? А у нас уже 2 года их нет. Первое время мы тоже думали и про статьи заказные ( да они кстати и были - перекупщики старались), и всем собраться и думать, что делать. За пол- года цены упали на 30 % и остановились. Потом вспомнили старое доброе время больших цепочек, прямых обменов. Начали внутри своего агентства стараться складывать цепочки. Обменные варианты прописываем в подробностях, кому что надо, какая доплата, в каких районах. Дела идут. И в конторе нет агентов, которые не сделали бы хотя бы одной сделки в месяц.

Это всё хорошо до определённого момента. Представляете когда все Ваши труды по составлению цепочки рухнут в одночасье при малейшем колыхании одного звена.
ИМХО не стоит овчинка выделки. А шанс разавлиться очень велик и кто Вам будет компенсировать напрасные труды? НИКТО! Я так вхолостую работать не хочу. Рентабельность ниже себестоимости, блин...

Все продают со скрипом! Альтернативные сделки, это довольно большой сигмент рынка недвижимости 70-80% сделок альтернативные. И звенья надо стараться крепить намертво, договора, задаток!!!
В 2005 году в январе люди потеряли ориентиры в цене, квартиры выставляли по всяким ценникам в интервале до 300 тысяч за обсолютно одинаковые квартиры и рынок встал. Тогда мы собрались с агентствами определили среднюю цену. дали разбег в сто тысяч. Остальные квартиры убрали на задний план. И через СМИ начали доводить ценник до людей и рекламировать, якобы скидку, на дешевые квартиры и рынок пошел. Сейчас планируем сделать то же, только уже интервал дали по сотне в каждую сторону. Потому, что для альтернативных сделок нужен хотя бы один с наличкой( ипотекой). Если получится напишу

Это конечно о россии сказано, но к нам я думаю тоже относится...

Идея кризиса всегда одна избавиться от проблем, которые породили кризис, и проблема эта похоже тоже всегда одна - нерациональное или чрезмерное потребление ресурсов. Перепроизводство домов в США, на которое были потрачены чрезмерные ресурсы, в том числе финансовые, привело к банальной потере этих ресурсов, которые были нужны для других отраслей, для инвестиций, которые не были замечены. И одна из таких идефикс-инвестиций - альтернативные источники энергии, возобновляемые. Вот где был нужен тот триллион долларов, который был вложен в американские дома впустую, да еще и в долг. Его-то и потеряла финансовая система США, да и всего мира.
В России кризис на рынке недвижимости непременно снизит поток денег, который девелоперы пытались отжать от других отраслей. Девелоперам не нужно столько денег для строительства домов, и этот факт станет основой лечения рынка недвижимости от кризиса. У людей будет возможность “пролечить” девелоперов от жадности, во их же благо. Конечно и муниципалитеты не будут больше получать от продажи земли такие необоснованные доходы. Муниципалитеты должны переходить на налогообложение муниципальной земли как источник постоянных доходов, а не зависеть от разовых продаж земли, которые создают пузыри на рынке земли. Вот не будут больше продаваться земли в кризис, что будут делать муниципалитеты?
Каждую область расточительства ждет свое лекарство. Даже топ-менеджеры Газпрома получат урок, когда их зарплаты станут препятствием для развития добычи компании.
Уменьшится разнообразие товаров. Производители отстойных и дорогих товаров станут банкротами. Производителей нужных и хороших товаров по разумной цене рынок спасет. Прощай iPhone. И похоже Motorola тоже.
Более расточительные бизнес-модели приведут к разорению. Во время кризиса компании не смогут работать на склад в кредит. Это их убъет.
Если у застройщиков остались нераспроданные запасы жилья, они их должны реализовать чтобы выжить. Кризис продлится достаточно долго, чтобы такие застройщики не продержались. Это не закон подлости, а закон кризиса - неэффективные и расточительные производства должны отмереть, и уступить место тем, кто не тратился на неадекватные объемы земли для застройки. Глупость будет наказана.
Экономическая модель Евросоюза тоже будет испытана на прочность. Похоже страны-доноры сократят свою донорство, чтобы избежать проблем у себя. Страны-акцепторы испытают на себе дефицит ресурсов. Либо будут приспосабливаться по Дарвину, либо отмирать/снижать уровень жизни по Паршину. Экономическое неравенство в Евросоюзе породить политический кризис, а политический кризис будет дестабилизировать евро.
Россию похоже ждет исчерпание всех подушек, после которых последует жесткая посадка. Остро проявится неразвитость собственного производства. Импортное станет дефицитом из-за нехватки валюты в стране, а совего на замену будет не на чем производить. Все примерно в курсе какая сейчас жизнь на Кубе, где ездят машины колониальных времен вперемежку с советскими изделиями. В доме долгие годы будет стоять техника купленная в сытые годы. Дай бог ей работать долго. Новую будет купить непросто. Компании, которые построили в России автозаводы конечно попали. Для GM это будет еще одним гвоздем в крышку.

Еще от туда <;)
Ермаков » 18.11.08, 1611
Ув. коллеги! Все говорят о волноообразном приросте предложений о продаже на рынке, и с этим не поспоришь. А куда уходят продавцы с полученными деньгами (если повезет их получить)? Депозиты, кэш, валюта, акции, погашение кредитов... Куда податься с честно нажитым чемоданом денег? Мне кажется, из многих и многих предложений на рынке желание просто "уйти в деньги" не более чем у 20% продавцов, а в остальных случаях это все те же старые добрые альтернативные сделки одно продал-другое купил. А поскольку реальных денег сейчас на рынок притекает немного (ипотечники отвалились, частные инвесторы паникуют и т.д.), то и стоит все... Так что многие сейчас ,попробовав продать на пике цены и не получив результата, уйдут опять в режим ожидания лучших времен, особенно те, кто хотел в результате своих продаж и покупок получить дельту.
Святослав » 19.11.08, 1638
Покупают с 30% скидками
Покупают со скидками от 20% и выше, согласен! На скидки до 20% уже ни кто не реагирует!
Что покупают? Чтобы купить с дисконтом, надо продать с дисконтом. Вопрос был о другом. Если скидывают недвижимость, то во что вкладывают?
Все равно в другую недвижимость.
Сейчас некоторые скидывают инвестиционные квартиры и вкладываются в землю. Верное решение, если говорить о вложениях в недвижимость.
Например, мой теперешний клиент когда-то купил хрущ 1к.кв. в надежде дождаться сноса и получить хорошую квартиру. Не дождался, т.к. как стройки вокруг заморозили, так и снос окружающих домов, соответственно. Посему решил не рисковать и переложиться.
Да, скидывает хрущ с дисконтом, но и покупает дешевле, зато более современное жилье, а как известно, в периоды стагнации если и идут продажи, то на более современном жилье, а в цене быстрей всего падает ветхое, старое жилье. Клиент считает это действие выгодным, я с ним согласна.
Ермаков » 19.11.08, 1736
Перекладываться в землю сейчас многие кинулись, но мне кажется, что земля рухнет еще больше, чем городская недвижимость. Просто этот рынок более инертен, как и менее прозрачен, чем городская недвижимость. Уже сейчас многие лендлорды начинают(пытаются) скидывать свои земельные пулы, как непрофильные активы.
Как пишет дама из Прибалтики (у них кризис уже больше года) - "...рынок земельных участков просто исчез...".
У нас будет то же самое. Вложиться в землю есть смысл только на перспективу более 5 лет, потому что и подниматься он начнет не первым.
Покупать надо то, что можно эффективно сдавать в аренду. "Свято место пусто не бывает", и на хорошую квартирку или магазин найдутся желающие и в кризис.
Вокруг меня я смотрю в основном, кто продает инвестиционные квартиры тупо покупают ( точнее собираются купить-как продадут) евро с баксами примерно пополам-и под матрас.Черт его знает-может в апреле 2009 г за сумму полученную сейчас от продажи 1 к.кв в хруще можно будет 2 к.кв купить в нормальном доме...никто ж не знает ,что будет точно на рынке жилья в апреле-мае 2009 г.
Сегодня у нас были продавцы, которые хотят просто продать и жить свободно, нормально. Пожилые люди (80 лет), два года назад у них погибли сразу два их сына (сбила машина)... для кого это держать? единственно правильный для них выход! Хоть последние годы жизни поживут по-человечески. Кризис их не коснётся явно.

Цитата:

Это конечно о россии сказано, но к нам я думаю тоже относится...

Уменьшится разнообразие товаров. Производители отстойных и дорогих товаров станут банкротами. Производителей нужных и хороших товаров по разумной цене рынок спасет.

Неверная теза. Что касается дорогих качественных товаров, то им ничто не грозит поскольку обнищание коснется только среднего потребителя, а богатые станут еще богаче.
Рынок - не объективный судья, и производители нужных и хороших товаров очень часто становятся банкротами не учитывая маркетинговую политику и пр.
Иначе такая дрянь как Coca-Cola не завоевала бы мировой рынок.

Цитата:

Ихтиандр, хватит изгалятся над продавцами и шпекулянтами 100-200 баксов за квадрат, эт утопия, в 300 ешо с трудом могу поверить, даже при падении гривны в три раза от 5, такого не будет, даже если гривна упадёт более чем в 3 раза(маловеротно, бо кроме сжигания гривневых накоплений, эт затянет удавку на шее баксовых должников) то всё равно таких цен не будет, впоминаем кризис 98 и Москву там цены в 2001 упали в 3-4 раза от пика 98. Ну на Украине конечно был раздут пузырь на недвиге, и красная цена метра была по доходности в Киеве 1000 баксей за квадрат. С кризисом, конечно, дела немного поменялись но наврядли более чем в два раза, то есть 500 эт нормально. А по 100-200 за квадрат, я с одной зп, смогу покупать по 10-20 метров, анриал, а знаете скока тогда аренда будет? 40-80 баксов за однушку. Такое возможно если рядом с Киевом, рванёт ядрённый грибок. Так шо абсолютное дно ниже котрого наврядли уйдём лежит в пределе 300-400 баксей, но эт если все звёзды сойдутся супротив цен.

Сван, цена в 200$/кв.м на окраине Киева была 8 лет назад, а аренда однокомнатной на окраине в 1995г стоила 25$.
Трехкомнатная без отделки в Митино (Москва) в январе 2000г - 19К$.
PS Как мягкое место прогнозирует курс гривны на 1 апреля 2009г?

В Киеве при курсе дол 7-8 до марта-апреля цена спальников старые дома будет около 500 дол за квадрат, новые дома с ремонтом 1000 дол за квадрат. О таких ценах уже говорят продавци , а не покупатели. Я , сам продаю сейчас свою двушку на лесном в новом доме с очень хорошим ремонтом, еле нашел покупателей , отдаю за 1364 дол за квадрат и считаю , что мне очень повезло ( продаю с мая 2008 ).

Цитата:

. А по 100-200 за квадрат, я с одной зп, смогу покупать по 10-20 метров, анриал, а знаете скока тогда аренда будет? 40-80 баксов за однушку. Такое возможно если рядом с Киевом, рванёт ядрённый грибок. Так шо абсолютное дно ниже котрого наврядли уйдём лежит в пределе 300-400 баксей, но эт если все звёзды сойдутся супротив цен.

Сван, дай бог вам сохранить ваш доход. Но зарплата в $1000 для очень многих вскоре станет приятным воспоминанием, розовым сном. Сейчас не просто кризис РН и финансовые проблемы
некоторых банков. Всё сложнее. Вся страна входит в рецессию. Наростает безработица.
В пенсионном фонде уже мыши бегают. Это неминуемо потянет печатание гривны и её девальвацию. В этих условиях многие работодатели откажутся выплачивать зарплату в $ или привязке к $ так как речь пойдёт о выживании и повсеместной экономии. Вон Азаров уже дома лишние лампочки из люстры выкрутил. Ну а если серьёзно, то зарплата в 200-300$ будет очень приличной. Поэтому врядли пересичный сможет покупать по 10-20 метров жилья в месяц.
Всё будет зависить от того, как скоро Украина выберется из этого дерьма.

Цитата:

Но объясните, чем спекуляция на повышении лучше спекуляции на понижении?

Объясните пожалуйста механизм игры на понижение с недвижимостью.
Вот с ЦБ все понятно: взял в кредит ЦБ, сегодня продал, завтра откупил дешевле обратно, отдал долг, разницу в карман.
А с недвижимостью разве так возможно? <;)

Цитата:

Вон Азаров уже дома лишние лампочки из люстры выкрутил.

Вы серьезно этому верите?
Обычная предвыборная игра на публику.
Пусть товарищ Азаров лучше расскажет, почему будучи дважды вице-премьером так и не удосужился провести закон о налогообложении недвижимости. Распинался на всех телеканалах - "Население еще не готово к такому налогу". Население, у которого 38 квартир на шестерых никогда не будет готово.

Вроде же собирается нынешнее правительство вводить такой налого. Да вот незадача, в повестку дня Рада его не включила ((

Цитата:

"Кризис уже идёт по стране - да ну этот кризис, не страшен он мне. Вклады в недвижимость- лучшее средство от любых кризисов. АН "РИЭЛТЕР".

Если уж такой рекламе не поверили - то все, сливайте воду )
Сейчас вот вспоминается вот это, помните?
//www.youtube.com/watch?v=7uHEypG2fHM
"График роста благосостояния семьи Голубковых" очень напоминает рассказы "аналитиков по недвижимости" в начале 2008 года ))

Цитата:

Объясните пожалуйста механизм игры на понижение с недвижимостью.
Вот с ЦБ все понятно: взял в кредит ЦБ, сегодня продал, завтра откупил дешевле обратно, отдал долг, разницу в карман.
А с недвижимостью разве так возможно? <;)

А хотя бы так: Составляется договор об обязательстве продажи квартиры с определёнными минимальными характеристиками, например: квартира в кирпичном доме на Печерске, общей площадью не менее 50 квадратных метров, не далее 500 м. от метро на декабрь 2009 за 40000$. Покупатель платит продавцу задаток, равный 100% стоимости квартиры, а в декабре получает или оговоренную квартиру, или задаток в двойном размере. Схема сырая, поэтому буду рад критике и дополнениям к ней.