Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

ууу. вы оказывается еще и председателей выращиваете в каком-то питомнике. поделитесь? а то мне попадаются только вор на воре. что из жильцов, что наемные.

Цитата "dacha_rus":

ууу. вы оказывается еще и председателей выращиваете в каком-то питомнике. поделитесь? а то мне попадаются только вор на воре. что из жильцов, что наемные.

Хе.
Я со стороны наблюдаю. Мне сдавать имущество нужно а я вижу порой такой неадэкват что за голову берусь. Приходится воспитывать и с жильцами беседовать..бывало
Давече риелторы приходили..
Вели беседу про наличие жилья (1к) у одного крупного застройщика.. таки они подтвердили что почти 80% этих квартирок выкупают спекули ещё на фазе декларирования о начале стройки.. и сейчас перепродают с наценкой в треть минимум..но продажи не светятся потому как это прока переуступка прав . Мне уже многие кто жаловался что квартиру не протопить из за того что ни кто рядом не живёт и я рад что у нас доля спекулей это 3-5% и дом реально живёт. А застройщики порой и комуникации не запускают даже сдавши дом из за угрозы их разрушения в результате не использования... так вот

Мда читаю и удивляюсь. Тут всех так послушать так прям все ходят и покупают все.

1. Инвестируют в новострой, так как нет кредитов. Если есть доход и нет где жить это вариант. Поэтому новострои сейчас в плюсе по продажам. И жилье новое приятнее. Кто работает с западным рынком и не боиться в течении года выплатить проблем нет. Но чаще это покупка для себя. Но это касается новостроев 2015 года, которые достроились в 2016. Посмотрим на цены в 2017-2020. Что то мне подсказывает не так все гладко будет.
2. Первому старью скоро стукнет 100 лет. Первые послевоенные кварталы от плененных немцев и деревянными перекрытиями скоро будут трухой без сноса. Коммуналка в них из-за потерь заоблачная. Может за 5000 перевалить. На ремонт у жильцов денег нет. Сколько это может стоить? Нисколько! Но если жить где то надо, а денег не много и кредита нет, то можно купить ... до 30 тыс. Вот и ходят сейчас те у кого на руках до 20 - 30 тыс.
3. Спекуляция чревата лишним налогом. Не сильно то продашь когда при сделке покупателю рисуешь +6.5%. А рядом можно просто купить дешевле. Да тут приводили примеры новостроев, кто увеличили цену. Только вот продайте! То что кто-то выставил на продажу это не значит, что его купят.
4. Ждуны улучшений напомню что Украина оптимичтично будет девальвировать в годах 2017-2018 по 10%, а с 2019 нам кредиты отдавать и сразу в 2019 надо вернуть 7 млрд долларов. Вы думаете это не отразиться на ВВП, кредитах и зп? Или вам айтишники должны обязательно покупать квартиры.
5. Кто же пукапает выше 30 тыс? Те кто улучшает. Но вот незадача, им и самим надо продать. И тут рождаются цепочки, все дают зададтки и ждут лоха на одном конце.

Чисто моё мнение нет такого понятия как дно. Мы еще не знаем про возмужную трудовую миграцию при безвизе. У нас не завершилась война и что будет если она завершится (и часть уедит обратно) или нет (фактор не стабильности для иностранных инвесторов). Нам нужно отдавать кредиты. Борьба с корупцией еще только на бумаге и не понятно как это отразиться на рынке если она начнется. Донецкие больше не покупают как в 2015-2016 так как кто мог уже купил. Кредиты давать следующие 4 года точно не будут. Возможно к нам придет иностарнные застройщики с более дешевыми новостроями.

Еще столько не понятного ... а главное если нужно продать и пришел за пол года единственный покупатель и сказал что забираю за столько и больше нет, то ждун просто потеряет покупателя.

Цитата "Albond":

Мда читаю и удивляюсь. Тут всех так послушать так прям все ходят и покупают все.

1. Инвестируют в новострой, так как нет кредитов. Если есть доход и нет где жить это вариант. Поэтому новострои сейчас в плюсе по продажам. И жилье новое приятнее. Кто работает с западным рынком и не боиться в течении года выплатить проблем нет. Но чаще это покупка для себя. Но это касается новостроев 2015 года, которые достроились в 2016. Посмотрим на цены в 2017-2020. Что то мне подсказывает не так все гладко будет.
2. Первому старью скоро стукнет 100 лет. Первые послевоенные кварталы от плененных немцев и деревянными перекрытиями скоро будут трухой без сноса. Коммуналка в них из-за потерь заоблачная. Может за 5000 перевалить. На ремонт у жильцов денег нет. Сколько это может стоить? Нисколько! Но если жить где то надо, а денег не много и кредита нет, то можно купить ... до 30 тыс. Вот и ходят сейчас те у кого на руках до 20 - 30 тыс.
3. Спекуляция чревата лишним налогом. Не сильно то продашь когда при сделке покупателю рисуешь +6.5%. А рядом можно просто купить дешевле. Да тут приводили примеры новостроев, кто увеличили цену. Только вот продайте! То что кто-то выставил на продажу это не значит, что его купят.
4. Ждуны улучшений напомню что Украина оптимичтично будет девальвировать в годах 2017-2018 по 10%, а с 2019 нам кредиты отдавать и сразу в 2019 надо вернуть 7 млрд долларов. Вы думаете это не отразиться на ВВП, кредитах и зп? Или вам айтишники должны обязательно покупать квартиры.
5. Кто же пукапает выше 30 тыс? Те кто улучшает. Но вот незадача, им и самим надо продать. И тут рождаются цепочки, все дают зададтки и ждут лоха на одном конце.

Чисто моё мнение нет такого понятия как дно. Мы еще не знаем про возмужную трудовую миграцию при безвизе. У нас не завершилась война и что будет если она завершится (и часть уедит обратно) или нет (фактор не стабильности для иностранных инвесторов). Нам нужно отдавать кредиты. Борьба с корупцией еще только на бумаге и не понятно как это отразиться на рынке если она начнется. Донецкие больше не покупают как в 2015-2016 так как кто мог уже купил. Кредиты давать следующие 4 года точно не будут. Возможно к нам придет иностарнные застройщики с более дешевыми новостроями.

Еще столько не понятного ... а главное если нужно продать и пришел за пол года единственный покупатель и сказал что забираю за столько и больше нет, то ждун просто потеряет покупателя.

Согласен с вами по всем абзацам.

Да уж в нашем королевстве если приложить пустой кошелёк к уху то можно услышать как там шуршит правительство.
Дикий дифицит бюджета и отрицательный платёжный баланс и снижение доходов - то что мы имеем на сегодня и усугубляет всё это долговая нагрузка.. всё это ведёт к девальвации и инфляции.. стагфляция.. вот я и отговариваю инвесторов начинать новое - пусть в европу едут там есть хоть какая то перспектива, мож и меня прихватят . Хотя интересная тема - очень спросом пользуются домики на несколько семей. То что стоит до $40 улетает, за $50 со скрипом но уходит и получается в приличных плюсах..

Вторичка у нас просаживается на глазах и как я и думал покупателей на нёё мало с $. Все $ текут в новострои. Там и цена в $ стабильная и продать проще.. на бедных не заработаешь . Поэтому спекули будут и дальше ынвестировать в новострои потому как новых тем очень мало и по таймингу в новострое не затянуто ....

Цитата "bud":

Все $ текут в новострои. Там и цена в $ стабильная и продать проще.. на бедных не заработаешь . Поэтому спекули будут и дальше ынвестировать в новострои потому как новых тем очень мало и по таймингу в новострое не затянуто ....

Дурень думкою богатие!

Цитата "Albond":

Первому старью скоро стукнет 100 лет. Первые послевоенные кварталы от плененных немцев и деревянными перекрытиями скоро будут трухой без сноса. Коммуналка в них из-за потерь заоблачная. Может за 5000 перевалить. На ремонт у жильцов денег нет. Сколько это может стоить? Нисколько! Но если жить где то надо, а денег не много и кредита нет, то можно купить ... до 30 тыс. Вот и ходят сейчас те у кого на руках до 20 - 30 тыс.

Дома от пленных немцев сейчас в очень разном состоянии. Даже не сомневаюсь, что есть и такие, как Вы описали. Но у меня крестный живет в таком доме и не нарадуется. Говорит, что дом теплый и в очень хорошем состоянии. Соседей у него мало и в основном это люди старшего возраста, т.е. спокойные. Возле домов зелень и не забито все машинами. То, что такие дома в городе занимают много места, а плотность населения не высокая - это наверное неудобно для городских властей, но в принципе, не плохо для жильцов, при условии, что в советское время вся инфраструктура в тех районах была обустроена.
А вот панельные хрущевки часто - это еще тот "подарочек". Там и расходы на отопление высокие, и звукоизоляция между квартирами никакая, и долговечность домов ниже плинтуса. Да и одно дело подняться на 2-й этаж дома от пленных немцев пешком, а другое дело на 5-й в хрущевке по более узкой лестнице, да с роялем каким-то (я условно про рояль). Еще в гостинках да в таких панельных хрущевках часто оседает весь "цвет нации", который продает свои квартиры (кто из-за пьянства, кто из других причин, но тоже по бедности) и перебирается в эти самые дешевые дома.

Цитата "Это я тут":

Дома от пленных немцев сейчас в очень разном состоянии. Даже не сомневаюсь, что есть и такие, как Вы описали. Но у меня крестный живет в таком доме и не нарадуется. Говорит, что дом теплый и в очень хорошем состоянии. Соседей у него мало и в основном это люди старшего возраста, т.е. спокойные. Возле домов зелень и не забито все машинами. То, что такие дома в городе занимают много места, а плотность населения не высокая - это наверное неудобно для городских властей, но в принципе, не плохо для жильцов, при условии, что в советское время вся инфраструктура в тех районах была обустроена.
А вот панельные хрущевки часто - это еще тот "подарочек". Там и расходы на отопление высокие, и звукоизоляция между квартирами никакая, и долговечность домов ниже плинтуса. Да и одно дело подняться на 2-й этаж дома от пленных немцев пешком, а другое дело на 5-й в хрущевке по более узкой лестнице, да с роялем каким-то (я условно про рояль). Еще в гостинках да в таких панельных хрущевках часто оседает весь "цвет нации", который продает свои квартиры (кто из-за пьянства, кто из других причин, но тоже по бедности) и перебирается в эти самые дешевые дома.

Жила в таком доме от немцев когда-то. Сам по себе очень красивый и видно, что сделан был в свое время с умом. Но! На его ремонт реально нужны сказочные деньги, коих у жильцов этих домов (в основном пенсонеров и арендующих молодых) нифига нет. Чего стоит только взляд вверх в парадном - стеклянная крыша, казалось бы, божественно. А она местами уже без стекол, по периметру грязь и плесень. Запах в подъезде сырой. По мне, так такие дома достоят разве что до, извините, смерти всех своих законных обитателей, а дальше их закинут, поставят в аварийное состояние и в конце-концов разваляют... Панели и правда будут намного похуже, но если выбирать с умом, то на них больше надежды чем на "немецкие сталинки"...

Цитата "Юлия_Ф":

Жила в таком доме от немцев когда-то. Сам по себе очень красивый и видно, что сделан был в свое время с умом. Но! На его ремонт реально нужны сказочные деньги, коих у жильцов этих домов (в основном пенсонеров и арендующих молодых) нифига нет. Чего стоит только взляд вверх в парадном - стеклянная крыша, казалось бы, божественно. А она местами уже без стекол, по периметру грязь и плесень. Запах в подъезде сырой. По мне, так такие дома достоят разве что до, извините, смерти всех своих законных обитателей, а дальше их закинут, поставят в аварийное состояние и в конце-концов разваляют... Панели и правда будут намного похуже, но если выбирать с умом, то на них больше надежды чем на "немецкие сталинки"...

Видимо мы говорим про разные дома. Я был в доме на Волгодонской и он был без стеклянной крыши. Именно тот дом, в котором я был, имел вполне приличное состояние. На первый мой взгляд во всяком случае. Но крестный говорил, что вполне доволен домом. Говорит, что сделан он был по уму изначально и что за ним нормально ухаживали. Кое что он сам делал, кое что делал ЖЭК.

Цитата "Юлия_Ф":

Жила в таком доме от немцев когда-то. Сам по себе очень красивый и видно, что сделан был в свое время с умом. Но! На его ремонт реально нужны сказочные деньги, коих у жильцов этих домов (в основном пенсонеров и арендующих молодых) нифига нет. Чего стоит только взляд вверх в парадном - стеклянная крыша, казалось бы, божественно. А она местами уже без стекол, по периметру грязь и плесень. Запах в подъезде сырой. По мне, так такие дома достоят разве что до, извините, смерти всех своих законных обитателей, а дальше их закинут, поставят в аварийное состояние и в конце-концов разваляют... Панели и правда будут намного похуже, но если выбирать с умом, то на них больше надежды чем на "немецкие сталинки"...

на то чтобы сбить старую штукатурку и с нуля перештукатурить, пробросить электрику и переварить воду с отоплением никаких страшных денег не надо. но 2-2,5 кирпича будут получше любого термоса. Там и потолки до 3.2 и лифт в 4х этажном доме особо не нужен.

Цитата "Albond":

Мда читаю и удивляюсь. Тут всех так послушать так прям все ходят и покупают все... Кредиты давать следующие 4 года точно не будут. Возможно к нам придет иностарнные застройщики с более дешевыми новостроями.

//forum.domik.ua/akcii-ot-zastrojshhikov -t21986-340.html#p1292859

Цитата "Ramms_eta0":

//forum.domik.ua/akcii-ot-zastrojshhikov -t21986-340.html#p1292859

Тут важно понять какая привязка к доллару. Так как есть у меня знакомые ипотечники , которые переплатили за квартиру в несколько раз так как долл. вырос. И потом, в условиях ипотеки прописано что в случае нехватки средств для возврата кредита банк может изъять недвижимость для погашения долга.
Как мне видится, реальная ЗП становится только меньше, значит риски невозврата ипотеки растут, у банка в залоге останется ваша недвижимость. Все таки, сама по себе возможность взять кредит при стабильно снижающейся, с учетом инфляции, ЗП - неоправданный риск

Цитата "мariam":

Так как есть у меня знакомые ипотечники , которые переплатили за квартиру в несколько раз так как долл. вырос.

і в мене є. Бо брали кредит в $. А тут пропонується в грн.

Цитата "мariam":

Все таки, сама по себе возможность взять кредит при стабильно снижающейся, с учетом инфляции, ЗП - неоправданный риск

ЗП в гривні не знижується (за винятком звільнення). Кредит - це завжди ризик, просто треба добре оцінювати свої сили. А можливість взяти кредит показує те, що любителям чекати на будівельний апокаліпсис в Києві і метр за 100$ прийдеться чекати ще довго

беря кредит желательно иметь что-то чем можно закрыться в случае форс-мажора. иначе это риск. как минимум, потерять проценты о кредиту. и кредит надо брать под выплату не более чем 50% дохода.

Цитата:

ЗП в гривні не знижується (за винятком звільнення).

Вы путаете номинальную ЗП и реальную ЗП с учетом инфляции.
Реальная снизилась. Я не жду обвала, а медленное проседание цен (на 5-10% в год,а в некоторых сегментах и того более в у.е), не то чтобы реально, я бы сказала - неотвратимо)))

Цитата "мariam":

Вы путаете номинальную ЗП и реальную ЗП с учетом инфляции.

ми ж про кредит говоримо, в гривні, сума якого не змінюється залежно від вашої реальної ЗП.

Надо быть полным идиотом, что бы брать кредит на жилье при падающем рынке. Кредит выгоден на растущем рынке. На падающем рынке Вам квартира обойдется минимум в ДВЕ цены.

почему?
берете на старте, под 10%.
гасите за время стройки, скажем 2 года.

удорожание, на квартире - до 15%. по факту получаете, что хотели. вносите все изменения во время стройки. и на выходе имеете <= барыжной цене.

п.с. о запрете изменений не рассказывайте плз... никому...
ну и кидалово от укргазбанка 8% +7% за выдачу тоже не рассматривается.

Вопрос в том, сколько будет стоить данная квартира через два года. То, что это яко-бы дешевле на 25% чем уже построенная на сегодня, не факт, что данная квартира будет дороже на 25% через два года, а иногда, когда строительство затягивается на три и более годков, вот это уже будет убыток. Плюс не известно какой спрос будет на квартиры, если застройка идет кварталами. Если говорить честно, то ликвидность недвижимости оставляет желать лучшего. Что бы вернуть вложенные деньги и пустить их опять в оборот, надо цену продажи ставить меньше рыночной хотя бы на 5%. И то надо еще заплатить ОП и возможно еще и риелтору. Короче не вижу реального профита, но и самое главное, что деньги будут замороженными ближайшие 3 года. А кормить застройщиков, нет особого желания. Пусть строят за чужие деньги, а если надо жилье, то покупать его надо перед самой сдачей дома, когда документы будут готовы через месяц и цена вырастит на уже сданный объект.

Вы рассматриваете инвестицию.
А я говорю о покупке для собственного пользования.
Опять же если это не стройки дяди толи, то вложение более надежное чем в банк.

а удорожание или удешевление - это приемлимые риски.