75 000 $ на квартиру! Где покупать в Киеве и что?

можно 3-комн.(70кв.м) на ДВРЗ взять

Цитата "Чеширский кот":

Тоже так думал раньше, но получается, что эта гипотеза опровергается практикой.
Есть на чем сравнить. Две практически равноценные квартиры. Одна без ремонта, другая с ремонтом. Ремонт во второй стоит приблизительно 10 куе.
Разница в размере арендной платы - 1,5 килогрн / мес.
Окупаемость ремонта легко рассчитать - 4,5 года. Окупаемость самой квартиры - не менее 10 лет.
В итоге имеем окупаемость ремонта более чем в 2 раза первосходящую недвижимость.
Вот и думай после этого

Возможно, бывают же разные исключения. Но тут что-то странное, судя по цене - простенький некапитальный ремонт без особой мебели-техники, в однушке? И разница в цене от "жилого совка" до "простой ремонт" сразу поднялась на 1500?
Может, действительно появился повышенный спрос на хоть сколько-то хорошие условия жизни?
А окупаемость понятие непростое, за пять лет наверняка много чего придётся латать-менять, это тоже входит в затраты.

Я исхожу ещё и из опыта, когда скромный ремонт в 46 квадратах обошёлся в $20k, за 10 лет и близко не предлагает окупиться, плюс уже требовал серьёзных довложений после небольшого потопа.
Ну и есть открытые данные по цене аренды и состоянии квартир, можно прикинуть.

Эх- хооороший форум! Правда!
И люди- человеки сдесь сурйозные!
Много ценного и дельного усвоил.
СПАСИБО!!!
Пы.Сы. Но вы и дальше продолжайте мозговые баталии- ЗДОРОВО!

Цитата "Чеширский кот":

Тоже так думал раньше, но получается, что эта гипотеза опровергается практикой.
Есть на чем сравнить. Две практически равноценные квартиры. Одна без ремонта, другая с ремонтом. Ремонт во второй стоит приблизительно 10 куе.
Разница в размере арендной платы - 1,5 килогрн / мес.
Окупаемость ремонта легко рассчитать - 4,5 года. Окупаемость самой квартиры - не менее 10 лет.
В итоге имеем окупаемость ремонта более чем в 2 раза первосходящую недвижимость.
Вот и думай после этого

Скорее всего Вы сравниваете две квартиры расположенные в центральных или прицентральных районах... там приличное состояние таки востребовано. А если взять две квартиры на Борщаговке то арифметика будет совсем другой.

Цитата:

А где я говорил про дороже? В принципе, тут практически паритет, дело в том что новострой в текущем виде прибавляет к цене обычно ещё и первичную подготовку стен, а то и их возведение из состояния "только несущие".

Да ладно, полно новостроев, в которых квартиры сдаются с уже подготовленными стенами и полами под чистовую отделку, а так же с индивидуальными перепланировками в квартирах инвесторов на этапе строительства дома, которые узаконивает сам застройщик. Естественно, что цены за квадрат в этом сегменте новостроев выше на порядок. Только несущие - такого в новостроях не встречала, если, конечно, это не было желанием инвестора в квартирах "свободной планировки". Так же в последнее время появился новострой эконом-класса, в которых квартиры продаются с ремонтом, полностью оборудованные сантехникой + кухней - заходи и живи. Как пример ЖК "Яскравый", в котором квартиры застройщик продает уже с ремонтом( обои, ламинат, плитка в санузлах), сантехническим оборудованием и кухней. Так что насчет паритета - очень спорное заявление...

Цитата "Чеширский кот":

Цитата "acidburn":

Ремонт при продаже или аренде не окупается практически никогда - это же аксиома, которую должен знать каждый.

Тоже так думал раньше, но получается, что эта гипотеза опровергается практикой.
Есть на чем сравнить. Две практически равноценные квартиры. Одна без ремонта, другая с ремонтом. Ремонт во второй стоит приблизительно 10 куе.
Разница в размере арендной платы - 1,5 килогрн / мес.
Окупаемость ремонта легко рассчитать - 4,5 года. Окупаемость самой квартиры - не менее 10 лет.
В итоге имеем окупаемость ремонта более чем в 2 раза первосходящую недвижимость.
Вот и думай после этого

ремонт не окупается никогда... 4,5 года он отбивает свою стоимость и... нужно опять делать ремонт :)

я бы брал 2к на позняках... в новострое.... но там дороже....

Цитата "Domik - Новострой":

Цитата "opal71":

с первоначальным заголовком было загадочнее, а теперь все четко и ясно
исчезла интрига

Ради интриги, найден компромисс ) Буква "Ы" возвращена. Теперь даже лучше - она выросла и стала с восклицательным знаком. Очень загадочно ))

Спасибо за общение в теме )

красивая буква получилась спасибо и интрига огромная, даже стали забывать, что речь идет о покупке с дальнейшей арендой

Цитата "Унуноктий":

я бы брал 2к на позняках... в новострое.... но там дороже....

это совсем не выгодно, квартир там в аренду предлагается тьма, домов много новых, цена аренды не высокая совсем, а учитывая сколько стоит двушка в новострое и сколько в нее еще надо будет вложить, то это просто растрата

Цитата "acidburn":

Возможно, бывают же разные исключения. Но тут что-то странное, судя по цене - простенький некапитальный ремонт без особой мебели-техники, в однушке? И разница в цене от "жилого совка" до "простой ремонт" сразу поднялась на 1500?
Может, действительно появился повышенный спрос на хоть сколько-то хорошие условия жизни?

это исключение уже не исключение, а достаточно распространенное явление

Цитата "acidburn":

Бяда какая-то с логикой. Этот бизнес с ремонтами в 90% делается при покупке часто ещё несданного новостроя, как раз для удовлетворения спроса тех, кому он нужен с ремонтом, но застройщики не предлагают, а самим возиться неохота. На вторичке это имеет смысл разве что при покупке совсем убитых, ну там после пожара, которые отдают за бесценок.

не никакой беды с логикой - обычная женская логика
каким образом Вы подсчитали эти 90%? Главное чтобы дом был интересен и цена привлекательная на квартиру, но необязательно речь будет идти о новострое.

Цитата "acidburn":

Честно говоря, даже комментировать лень) Спрос и оборот всегда максимальны для самых дешёвых групп товаров, это же основа маркетинга.

это когда человек зашел в магазин "все по 10 грн" и накупил там кучу добра, которое не задумываясь выкинул. В случае с квартирами, когда надо отдать несколько десятков долларов, он сто раз подумает или купить хлам, на который денег хватает или немного потрясти друзей - родственников -знакомых, занять денег и купить что-то более ликвидное.

Цитата "acidburn":

По реальной рентабельности хрущ-двушка возле метро выгоднее всего и сейчас, и на ближайшие годы, тут без вариантов.

наиболее выгодным есть все же то, о чем говорилось в самом начале темы: дома 70-80 годов, прицентральные, максимально приближенные к метро, с хорошим ремонтом и мебелью, расчитанные на среднего потребителя.

Цитата "Чеширский кот":

В итоге имеем окупаемость ремонта более чем в 2 раза первосходящую недвижимость.
Вот и думай после этого

Ну так, износ ремонта тоже более быстрый, чем износ недвижимости в целом.

Цитата "Иззет Кизиларслан":

Цитата "Чеширский кот":

В итоге имеем окупаемость ремонта более чем в 2 раза первосходящую недвижимость.
Вот и думай после этого

Ну так, износ ремонта тоже более быстрый, чем износ недвижимости в целом.

Или полы из гранитных плит, стальная мебель... Творчески нужно подходить к ремонту

Цитата "opal71":

здесь речь идет о хрущевках - это не царские дома
Хрущевки дешевеют быстрее всех.
Вложенные в хрущевку средства - это похороненные деньги. Стоимость ремонта в хрущевке может выйти дороже, чем в доме поновее, только при продаже попробуйте окупить хотя бы частично этот ремонт.
Естественно, что имеет значение месторасположение, и когда средства ограничены, а очень хочется жить поближе к центру, возможно, найдутся желающие рассмотреть и такой вариант, особенно, если в округе куча таких же домов (взять хотя бы м.Дружбы народов). Но это на большого любителя Это не "запорожец", который при хорошем тюннинге прибавляет в стоимости и становится мечтой любителя раритетов

Ремонт будет стоить одинаково - трубы менять надо как в хруще, так и в доме 80-х,90-х, 2000-х гг, и даже в новом - разводку надо делать , как минимум , под себя. Проводку - тоже самое, сантехнику менять надо об-но , если собираетесь ложить плитку, всё остальное - косметика... При продаже редко какой ремонт окупается , просто квартира с ремонтом - может быстрее продаться, если ремонт неплохой.

Цитата "ON":

Цитата "Иззет Кизиларслан":

Цитата "Чеширский кот":

В итоге имеем окупаемость ремонта более чем в 2 раза первосходящую недвижимость.
Вот и думай после этого

Ну так, износ ремонта тоже более быстрый, чем износ недвижимости в целом.

Или полы из гранитных плит, стальная мебель... Творчески нужно подходить к ремонту

Не факт.

Вы знаете, например, сколько сейчас украинцы выбрасывают годных стальных кроватей с пружинящей сеткой?

Я недавно увидел, на металлолом привезли - был в шоке!
Абсолютно исправная, полностью годная вещь!
Немедленно выкупил и забрал себе.
Почищу хорошенько, покрашу, и буду пользоваться.

Не облагаемая налогами роскошь!

Цитата "Lusya67":

При продаже редко какой ремонт окупается , просто квартира с ремонтом - может быстрее продаться, если ремонт неплохой.

90% людей свойственно занижать стоимость предстоящего ремонта. 10% это те, кто уже имеет опыт... Знаю человека по профессии строитель - прораб решившего припарковать энную сумму в квартиры под аренду. Так он искал в новых домах уже с ремонтом. На вопрос - Как же так, ты же сам спец? Ответил что всё посчитал и брать с немного б/у ремонтом оказалось значительно выгоднее.

Цитата "opal71":

Цитата "Domik - Новострой":

Цитата "opal71":

с первоначальным заголовком было загадочнее, а теперь все четко и ясно
исчезла интрига

Ради интриги, найден компромисс ) Буква "Ы" возвращена. Теперь даже лучше - она выросла и стала с восклицательным знаком. Очень загадочно ))

Спасибо за общение в теме )

красивая буква получилась спасибо и интрига огромная, даже стали забывать, что речь идет о покупке с дальнейшей арендой

Цитата "Унуноктий":

я бы брал 2к на позняках... в новострое.... но там дороже....

это совсем не выгодно, квартир там в аренду предлагается тьма, домов много новых, цена аренды не высокая совсем, а учитывая сколько стоит двушка в новострое и сколько в нее еще надо будет вложить, то это просто растрата

Цитата "acidburn":

Возможно, бывают же разные исключения. Но тут что-то странное, судя по цене - простенький некапитальный ремонт без особой мебели-техники, в однушке? И разница в цене от "жилого совка" до "простой ремонт" сразу поднялась на 1500?
Может, действительно появился повышенный спрос на хоть сколько-то хорошие условия жизни?

это исключение уже не исключение, а достаточно распространенное явление

Цитата "acidburn":

Бяда какая-то с логикой. Этот бизнес с ремонтами в 90% делается при покупке часто ещё несданного новостроя, как раз для удовлетворения спроса тех, кому он нужен с ремонтом, но застройщики не предлагают, а самим возиться неохота. На вторичке это имеет смысл разве что при покупке совсем убитых, ну там после пожара, которые отдают за бесценок.

не никакой беды с логикой - обычная женская логика
каким образом Вы подсчитали эти 90%? Главное чтобы дом был интересен и цена привлекательная на квартиру, но необязательно речь будет идти о новострое.

Цитата "acidburn":

Честно говоря, даже комментировать лень) Спрос и оборот всегда максимальны для самых дешёвых групп товаров, это же основа маркетинга.

это когда человек зашел в магазин "все по 10 грн" и накупил там кучу добра, которое не задумываясь выкинул. В случае с квартирами, когда надо отдать несколько десятков долларов, он сто раз подумает или купить хлам, на который денег хватает или немного потрясти друзей - родственников -знакомых, занять денег и купить что-то более ликвидное.

Цитата "acidburn":

По реальной рентабельности хрущ-двушка возле метро выгоднее всего и сейчас, и на ближайшие годы, тут без вариантов.

наиболее выгодным есть все же то, о чем говорилось в самом начале темы: дома 70-80 годов, прицентральные, максимально приближенные к метро, с хорошим ремонтом и мебелью, расчитанные на среднего потребителя.

если чисто под аренду то новострой на позняках невыгодно.... а если с учётом того что лет через 8-10 туда может перееххать твой ребёнок?

Цитата "Унуноктий":

если чисто под аренду то новострой на позняках невыгодно.... а если с учётом того что лет через 8-10 туда может перееххать твой ребёнок?

если честно, я Харьковский не люблю совсем, ни для себя ни для ребенка мне надо чтобы зелени было много и воды (река, озеро и расположенные не возле самой дороги), чтобы хоть как-то компенсировать городскую жизнь, и народу там слишком уж много. Но это мое личное мнение, знаю людей, которые там скупились и счастливы

Цитата "opal71":

Цитата "Унуноктий":

если чисто под аренду то новострой на позняках невыгодно.... а если с учётом того что лет через 8-10 туда может перееххать твой ребёнок?

если честно, я Харьковский не люблю совсем, ни для себя ни для ребенка мне надо чтобы зелени было много и воды (река, озеро и расположенные не возле самой дороги), чтобы хоть как-то компенсировать городскую жизнь, и народу там слишком уж много. Но это мое личное мнение, знаю людей, которые там скупились и счастливы

я ж вас не спрашивал нравится вам харьковский или нет.... я спрашивал выгодно ли брать в новом доме под аренду что бы потом оставить квартиру детям?

Ответы всем:

1. Я под аренду и не предлагаю брать Рычаговку. Речь идет о центре. Глупо брать под аренду всяческие быковни.

2. Ремонт изнашивается медленно, за исключением декораций, которые легко восстанавливаются (обои и т.п.). Трубы, стены, проводка, полы, плитка, светильники, техника, хорошая сантехника. Все это проработает 10 лет - 100%, а на самом деле даже больше.

2. Под продажу нужно делать не полноценный ремонт, а подготовительный - выброс мусора, выравнивание стен, сантехника, разводка. Т.е. подготовку под чистовой. Это обойдется в 5 штук, скорость продажи возрастет, да и цену можно вполне накинуть.

3. 20 штук в 46 квадратов - это дороговато. Ясно, что взяли нелепо дорогую плитку, дорогие обои, дорогое половое покрытие. Это как раз то, что морально устаревает! Такое точно 10 лет окупаться будет. Не стоит такие бабки вбухивать. На декорациях НУЖНО экономить! Плитку брать за 100 грн/метр, обои 40-50 грн/рулон, пол лучше укладывать плиткой и закладывать теплый пол (за электрику все равно платит арендатор), шторы - самые дешевые, лампы - самые дешевые австрийские. Нельзя экономить на сантехнике, электрике и выделке черновых поверхностей. Эти вещи служат даже по 20-30 лет.
Заметьте, 10 штук потрачено на ремонт с учетом 4х метровых потолков и глубоких полов!

4. За 4,5 года ремонт не изнашивается!!!
Ерунда полная! Да, какие-то мелочи нужно подлатывать, но не более того. 10 лет минимум!
Скатайте в Хаят в Шарме и посмотрите на состояние. Там точно ремонту десятка. Выглядит потрепанным, но вполне, и спрос на него хороший! И это отель, где оборот жуткий!

Цитата "Чеширский кот":

Ответы всем:

4. За 4,5 года ремонт не изнашивается!!!
Ерунда полная! Да, какие-то мелочи нужно подлатывать, но не более того. 10 лет минимум!
Скатайте в Хаят в Шарме и посмотрите на состояние. Там точно ремонту десятка. Выглядит потрепанным, но вполне, и спрос на него хороший! И это отель, где оборот жуткий!

с учётом 2-х маленьких детей и кошки ремонту полный капец за 4 года....

дешовая кухня подлежит ремонту уже через 6 лет... можно фасады поменять

или вы арендаторов ищите без детей и животных?

Согласен со всем, кроме этого.

Цитата "Чеширский кот":

.... пол лучше укладывать плиткой и закладывать теплый пол (за электрику все равно платит арендатор)

В жилой комнате не рекомендовал бы плитку...
1. Не так уютно.
2. Плохая звукоизоляция. Стуканьем и цоканьем по плитке, даже самых терпеливых соседей можно довести до возбужденно - агрессивного состояния.
3. Тарифы на электрику вещь не постоянная. Уже сейчас при потреблении свыше 800 киловатт тариф около 1 грн/кВт.

не, пол только плитка. она не убивается вообще никогда. а подогрев ее я бы делал все же водяной - экологично, менее затратно при установке и эксплуатации.