Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 31.08.2009

Цитата:

Есть еще одна весьма важная причина: человек просто не решается принять ответственное решение.
То есть, есть деньги, желание, потребность… но не хватает решимости принять решение.
И чем запутаннее ситуация, тем сложнее принять решение.
Вот об этом, собственно, и речь.

Я уверен, что у большинства хомяков решение о покупке то есть, нет достаточного кол-ва денег. А потом многие имеют деньги на плохую гостинку, но не хотят ее покупать, а ждут, когда за эти деньги купят что-то подостойней. Разница ведь не велика, как раньше. Плюс появилась уверенность в дальнейшем снижении цен. Но все равно главная причина отсутсия сделок - недостаточность денег у покупателей

Цитата:

Неплохо бакс вверх валит! Если дорастет до 10, то цены на квартиры резко обвалятся.

Гривня метит в девятку //www.eizvestia.com/state/full/4182046
Заявления представителей МВФ о возможном прекращении сотрудничества с нашей страной вызвали панику среди иностранных инвесторов, которые активизировали вывод своих капиталов

По итогам вчерашнего дня, при средневзвешенном курсе на межбанке на уровне 8,1472 грн./$1, банки с иностранным капиталом покупали валюту по 8,62-8,68 грн./$1.

Как пояснил «i» и.о. главы НБУ Анатолий Шаповалов, ажиотаж на рынке создают несколько банков с иностранным капиталом, которые выполняют заказы своих клиентов. «Видимо, несколько иностранных компаний приняли решение вывести свои капиталы и обслуживающие их банки получили указание покупать валюту по любой цене»,— говорит чиновник. При этом большая часть сделок на рынке проходила на отметке 8,14 грн./$1.

«Мы очень четко обозначили свою позицию — банки, работающие по курсу выше средневзвешенного, не получат поддержку НБУ в виде интервенций. На нее также не могут рассчитывать банки, нарушающие лимит валютной позиции»,— подчеркнул господин Шаповалов.

По его словам, курс толкают вверх девальвационные ожидания и паника. Экономических же оснований для роста курса нет. Дефицит платежного баланса, который по итогам июля превысил $8 млрд., полностью покрывается кредитами МВФ, а спрос населения на валюту гасит НБУ из резервов.

Анатолий Шаповалов обещает, что регулятор предпримет меры по сжатию ликвидности, чтобы снять ажиотаж с валютного межбанка. «Мы четко обозначили свои ожидания по валютному курсу на уровне 7,98-8,14 грн./$1 и считаем, что к такому показателю и должна вернуться стоимость американской валюты»,— говорит чиновник. Успокоение на валютный рынок должны принести и инициированные в НБУ меры по уплате процентов по валютным депозитам в гривне, а также прием в гривне платежей по валютным кредитам и запрет на комиссионные при обменных операциях.

В свою очередь, банкиры утверждают, что говорить об успокоении валютного рынка только за счет этих инструментов неверно. Дескать, огромное влияние на рынок оказывает НАК «Нефтегаз Украины», которой НБУ не продает валюту из резервов, заставляя выходить на межбанк. Спрос на валюту еще больше усиливается из-за того, что на сентябрь приходится пик выплат по внешним займам во втором полугодии — в общей сложности, до $1,3 млрд. «Большая часть банков, которым нужно платить, не выполняют норматив валютной позиции и будут скупать валюту на межбанке»,— говорит казначей одного банка. Рывки на межбанке серьезно нервируют население, которое, по предварительным данным, изъяло из банковской системы около 3,3 млрд. грн. вкладов, которые наверняка отправлены на валютный рынок.

«Высока вероятность, что в ближайшие дни гривня опустится к отметке 9 грн./$1,— говорит президент корпоративного фонда «Ринако Прогресс» Дмитрий Поддубный.— Согласившись с условиями МВФ по объемам интервенций, НБУ потерял контроль над валютным рынком». Банкиры говорят, что вернуть доверие к гривне теперь можно не административным, а лишь экономическим путем. «Нужно стимулировать экспорт и внутреннее производство, и тогда потребность в валюте снизится»,— говорит председатель правления банка «Хрещатик» Дмитрий Гриджук.

//domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry293518
"знакомые родителей на Троещине продали 3к квартиру с ремонтом и встроенной кух. мебелью + вся быт. техника за 82 тыс у.е. Причина продажи - выезжают в США."

Тут как-то один дядя говорил , что при цене 1450 доллар за квадратный метр на КРЖН будет "уверенный BUY "( //domik.ua/mod/main/articles/dcx...88/id 201998217/ "В прошлом 2008 году при курсе доллара 4.85 грн. и цене 3000 долларов за метр – гривневая цена одного метра недвижимости составляла 3000*4.85=14550 грн./м2, что по нынешнему курсу доллара (8.35 грн.) составляет 1742 USD/m2, что почти что равняется 50% уроню коррекции. С этого уровня, те покупатели, которым действительно нужно купить – начнут покупать и будут правы. Учитывая инерционность рынка, цена может спуститься еще на триста долларов к уровню FIBO 62% - 1450 USD/m2, что в гривнах при стабильном курсе национальной валюты хотя бы на уровне 8.50 грн/1 USD – будет равняться 12325 грн./1 м2. С этого уровня – уверенный BUY c целью роста до 2000 USD/1m2")

Ошибся дядя однако - цена продажи указаной выше квартиры, по-видимому, в районе 1200 долларов за метр, а "уверенный BUY " да ещё "c целью роста до 2000 USD/1m2" чего-то не видать

Цитата:

А теперь можно Вам вопрос. Меня интересует все тот же вопрос, который я задал Владимиру. Назовите мне хотя бы один фактор благодаря которому цены на жилье, по Вашим утверждениям (или Вашего аналитика - разница небольшая), не упали с мая 2009г, а то и повысились. Что держит цены?

Аналитике рынка недвижимости я посвящаю очень незначительную часть своего времени, по этому воспринимайте мое мнение как мнение обычного участника форума.

Позитивно на цену повлияли:

1. Люди, отложившие вопрос покупки на пол года. Те, кто не совершил покупку осенью 2008 (с кредитом), весной и летом 2009-го посчитали ситуацию приемлемой для покупки (уже без кредита).

2. Обмены. Один покупающий инициирует цепочку из целого ряда сделок. Это обеспечило, на мой взгляд достаточный для поддержания цены, объем интересантов недвижимостью, и как следствие, движение на рынке.

3. Продавцы, видящие некоторое оживление (их квартиры смотрят) начали цены приподнимать.

4. СМИ - говорящие о "дне" и что дальше будет дорожать подталкивали людей к совершению сделок.

Плюс к этим 4 факторам - колебания курса доллара. Именно весной было укрепление гривни, и цены, номинированные в долларах, по странному стечению обстоятельств выросли. Теперь гривна падает, и предугадать дальнейшее движение цен несложно.

Согласен, курс доллара фактор наверное даже один из первых.

Цитата:

Согласен, курс доллара фактор наверное даже один из первых.

О влиянии курса доллара на цены мы пишем достаточно регулярно.
P.S.
На поставленные мне вопросы я ответил на топике //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry293834 , где эти вопросы были поставлены. Во-первых, "подписался" под Вашими ответами, во-вторых, кое что добавил от себя.

Цитата:

Аналитике рынка недвижимости я посвящаю очень незначительную часть своего времени, по этому воспринимайте мое мнение как мнение обычного участника форума.

Позитивно на цену повлияли:

1. Люди, отложившие вопрос покупки на пол года. Те, кто не совершил покупку осенью 2008 (с кредитом), весной и летом 2009-го посчитали ситуацию приемлемой для покупки (уже без кредита).

2. Обмены. Один покупающий инициирует цепочку из целого ряда сделок. Это обеспечило, на мой взгляд достаточный для поддержания цены, объем интересантов недвижимостью, и как следствие, движение на рынке.

3. Продавцы, видящие некоторое оживление (их квартиры смотрят) начали цены приподнимать.

4. СМИ - говорящие о "дне" и что дальше будет дорожать подталкивали людей к совершению сделок.

Спасибо за ответы.

1. Люди, которые отложили вопрос покупки действительно есть - здесь спорить глупо. И у меня нет сомнений, что нашлось небольшое количество людей, которые таки потратили свои сбережения на рынке недвижимости - ведь в у.е. даже хотелки упали очень существенно. С другой стороны, на мой взгляд, в Киеве не очень много людей, которые могут купить квартиру "с нуля" даже при нынешних "хотелках" без привлечения кредитов. То есть, следую Вашей логики, люди со сбережениями уже эти сбережения потратили (тем самым поддержав цены), а кто дальше тогда эти цены держать будет? Ведь отложившие покупку уже потратились?

2. Для того чтобы цепочка заработала, должен быть катализатор этой цепочки. На каком то этапе все равно деньги появиться должны. Например, кто то должен купить гостинку на Троещине. Однако, количество сделок остается крайне малым и гостинок на Троещине (и в других маргинальных районах Киева) - очень и очень мало. Рынок не оживает. Кстати, интересанты - это чисто теоретические персонажи. Они звонят, смотрят, но не покупают - от них рынок недвижимости не оживает.

3. Обычное поднятие "цены предложения", которое всегда подогревалось и подогревается Вашими коллегами-посредниками. Просмотры, это не значит, сделки. Я наблюдаю за несколькими квартирами, которые смотрел еще в апреле-мае - они до сих пор выставлены на рынке и никто их не купил. При этом цена предложения остается на уровне апреля-мая.

4. Здесь я согласен. Некоторые агенства недвижимости инвестировали очень солидные денежки в рекламу в СМИ. Весь апрель и май зомбировали потенциальных покупателей о "дне", "росте цен", "дефиците" и т.д. Не исключаю, что несколько десятков "потенциальных покупателей" клюнули на это.

Цитата:

Плюс к этим 4 факторам - колебания курса доллара. Именно весной было укрепление гривни, и цены, номинированные в долларах, по странному стечению обстоятельств выросли. Теперь гривна падает, и предугадать дальнейшее движение цен несложно.

Как показал текущий год, на цены в гривне никто не ориентируется. Рынок аренды - да, здесь теперь полная привязка к гривне т.к. доходы у 97% наших сограждан в гривне. Однако, рынок купли-продажи остается в долларах... практически все перевели свои сбережения в доллары после октября. Отсюда и паника была. Мне кажется, что рынок теперь (рано или поздно) начнет развиваться согласно фундаментальным законам экономики - пока этого нет, поэтому рынок и мертв. Как я повторял раньше, я не считаю 150-250 сделок на весь Киев нормальной работой рынка - это полный его паралич. Сделок нет потому что цены фактически не упали - произошла обычная коррекция "хотелок" на курс доллара (и то, если пересчитать в гривне - они даже подорожали по сравнению с курсом 4.6). Поэтому мне кажется, что падение цен будет прежде всего благодаря экономическим факторам, а курс доллара влиять на рынок будет не так существенно.

Цитата:

Как показал текущий год, на цены в гривне никто не ориентируется. Рынок аренды - да, здесь теперь полная привязка к гривне т.к. доходы у 97% наших сограждан в гривне. Однако, рынок купли-продажи остается в долларах... практически все перевели свои сбережения в доллары после октября. Отсюда и паника была. Мне кажется, что рынок теперь (рано или поздно) начнет развиваться согласно фундаментальным законам экономики - пока этого нет, поэтому рынок и мертв. Как я повторял раньше, я не считаю 150-250 сделок на весь Киев нормальной работой рынка - это полный его паралич. Сделок нет потому что цены фактически не упали - произошла обычная коррекция "хотелок" на курс доллара (и то, если пересчитать в гривне - они даже подорожали по сравнению с курсом 4.6). Поэтому мне кажется, что падение цен будет прежде всего благодаря экономическим факторам, а курс доллара влиять на рынок будет не так существенно.

Тренд – трендом, а на цены в гривнах некоторые люди ориентируются.
Прежде всего те, что продают квартиру на вторичном и покупают на первичном. Вот они и сопоставляют квартиры на первичном и вторичном рынках в метрах и гривнах.
Были случаи, когда продавцы и цены выставляли в гривнах, и настаивали на оплате в гривнах, мотивируя это тем, что вложат их на первичном рынке, а менять крупные суммы долларов на гривны опасаются.
Другое дело, что в базы данных подобные объявления часто попадают с долларовыми ценами, поскольку они и привычней, и статистику нужно определять в какой-то одной валюте.

В определенной степени на гривневые цены ориентируются и те, чьи сбережения в гривнах (например, на депозитах). Пересчитывают свои сбережения в «квадратные метры».

В более широком смысле, на прыжки курсов валют ориентируются очень многие.
Как только валюты начинают прыгать – то потенциальные продавцы и покупатели непременно реагируют на это.

Владимир, а как курс доллара влияет на цены предложения и активность на рынке?
Ведь, насколько я понимаю, в большинстве случаев и сбережения хранятся, и квартиры (на вторичном рынке) оцениваются в мертвых президентах.

Цитата:

В более широком смысле, на прыжки курсов валют ориентируются очень многие.
Как только валюты начинают прыгать – то потенциальные продавцы и покупатели непременно реагируют на это.

Тут еще тот фактор, что для многих граждан именно курс доллара и является единственным индикатором состояния экономики. Растет гривна к 7.70 после обвала - значит, "выходим из кризиса", впереди стабилизация. Это можно и зафиксировать - весной индекс потребительских настроений вырос по сравнению с началом года. Заинтересованные игроки подхватывают бравурную риторику власти и обещают "бурный рост" цен на недвижимость. Это и отображается на ценах тех немногих реальных сделок. Кстати, то что их немного - и свидетельство "искусственности" всех выводимых трендов в период "мертвого рынка". Известны только ожидания покупателей и продавцов, которые на данный момент не совпадают.
А потом приходит осень, время платить по счетам (по кредитам), 20% падение ВВП, что перекладывается с одних отраслей на другие, системная стагнация и, главное, полный паралич финансового сектора - будем расхлебывать не один квартал. Плюс эта дурацкая зацикленность на курсе доллара - она еще не один раз аукнется. В результате - гривна не может не девальвировать, а отсюда и до обещанной "второй волны кризиса" недалеко. Итог - думаю, в сентябре падение (плавное) на рынке недвижимости продолжится, примерно на уровень падения гривны относительно к доллару. Тут есть и обьективный показатель: некоторые застройщики ставят цены в гривнах (по крайней мере, частично), и далеко не всегда в нынешней ситуации их индексируют. Но главное - ухудшение общих настроений, народ верит не словам правительства, а курсу в обменнике.

Цитата:

Тренд – трендом, а на цены в гривнах некоторые люди ориентируются.
Прежде всего те, что продают квартиру на вторичном и покупают на первичном. Вот они и сопоставляют квартиры на первичном и вторичном рынках в метрах и гривнах.
Были случаи, когда продавцы и цены выставляли в гривнах, и настаивали на оплате в гривнах, мотивируя это тем, что вложат их на первичном рынке, а менять крупные суммы долларов на гривны опасаются.
Другое дело, что в базы данных подобные объявления часто попадают с долларовыми ценами, поскольку они и привычней, и статистику нужно определять в какой-то одной валюте.

В определенной степени на гривневые цены ориентируются и те, чьи сбережения в гривнах (например, на депозитах). Пересчитывают свои сбережения в «квадратные метры».

В более широком смысле, на прыжки курсов валют ориентируются очень многие.
Как только валюты начинают прыгать – то потенциальные продавцы и покупатели непременно реагируют на это.

Владимир, ну Вы же сами пишите, что первичку сейчас никто не покупает. Да, на прыжки, конечно, люди смотрят, но ИМХО большинство потенциальных покупателей все таки перевели сбережения в доллары.

Цитата:

Владимир, а как курс доллара влияет на цены предложения и активность на рынке?
Ведь, насколько я понимаю, в большинстве случаев и сбережения хранятся, и квартиры (на вторичном рынке) оцениваются в мертвых президентах.

Отвечу за Владимира, т.к. он занят статьей.

Прыжки доллара сказываются на намерениях продавцов и покупателей очень негативно, тормозя процесс.

Например: квартира выставлена за 500.000, что по курсу 8 = 4 млн грн. при скачке около 10% (что мы наблюдаем за последний месяц) цена квартиры в гривне составляет 4,4 млн грн, т.е. на 400.000 гривен больше.

Фактом есть то, что покупатель объективно озадачен - ведь в гривне эта покупка стала значительно дороже, и задумывается, а стоит ли это делать... Продавец же вроде бы в плюсе, ведь гривен ему предлагается больше, и вроде бы готов снизить цену в долларе, но.... а вдруг он упадет?

Вот и имеем то, что при резком изменении курсов валют (более 10% в мес) люди в большинстве своем откладывают принятие решений на неопределенный срок.

А нам, посредникам, это ужас как не нравится!!!!!!! .

Цитата:

Владимир, а как курс доллара влияет на цены предложения и активность на рынке?
Ведь, насколько я понимаю, в большинстве случаев и сбережения хранятся, и квартиры (на вторичном рынке) оцениваются в мертвых президентах.

По моим наблюдениям, когда курс прыгает, люди просто откладывают решения на потом. Ждут прояснений по стабильности курса. Это еще больше парализует РН

Цитата:

Тут еще тот фактор, что для многих граждан именно курс доллара и является единственным индикатором состояния экономики. Растет гривна к 7.70 после обвала - значит, "выходим из кризиса", впереди стабилизация. Это можно и зафиксировать - весной индекс потребительских настроений вырос по сравнению с началом года.

В экономику влили около 20 млдр "левых" долларов за последние 8 мес 2009г - три транша и около 9 млрд ЗВР. Это 2.5 млрд "левых" долларов в месяц. О какой стабилизации идет речь, если пенсии платим деньгами МВФ?

Цитата:

По моим наблюдениям, когда курс прыгает, люди просто откладывают решения на потом. Ждут прояснений по стабильности курса. Это еще больше парализует РН

А курс, кстати, будет прыгать туда-сюда еще очень долго, т.к. для "нужных людей" количество других способов сделать деньги из ничего - практически не осталось. Конечно, со временем привыкнут люди, что не нужно ориентироваться на доллар, но - страх гиперинфлиции гривны был и остается.
Еще один фактор - валютные кредиты. В Польше или Венгрии ипотечнии спаслись за счет прозрачного образования процентной ставки (привязки ее к ЛИБОР). Уменьшение процента помогло компенсировать потери на курсе. А у нас вырос и процент, и курс, поэтому на обменники смотрят с замиранием сердца очень многие. По кредитах они платить, может, и будут, но свободных денег с ростом доллара у них будет еще меньше. Еще один повод для многомесячной стагнации.

Цитата:

В экономику влили около 20 млдр "левых" долларов за последние 8 мес 2009г - три транша и около 9 млрд ЗВР. Это 2.5 млрд "левых" долларов в месяц. О какой стабилизации идет речь, если пенсии платим деньгами МВФ?

По-моему, Вы два раза посчитали - деньги МВФ пошли на пополнение ЗВР, если я не ошибаюсь Хотя за год (с сентября, когда еще не было кредита и проедались накопленные ранее резервы) эта цифра может и близка к реальности. В любом случае - "левых" долларов влито очень много, и в будущем это скажется.

Цитата:

А курс, кстати, будет прыгать туда-сюда еще очень долго, т.к. для "нужных людей" количество других способов сделать деньги из ничего - практически не осталось. Конечно, со временем привыкнут люди, что не нужно ориентироваться на доллар, но - страх гиперинфлиции гривны был и остается.
Еще один фактор - валютные кредиты. В Польше или Венгрии ипотечнии спаслись за счет прозрачного образования процентной ставки (привязки ее к ЛИБОР). Уменьшение процента помогло компенсировать потери на курсе. А у нас вырос и процент, и курс, поэтому на обменники смотрят с замиранием сердца очень многие. По кредитах они платить, может, и будут, но свободных денег с ростом доллара у них будет еще меньше. Еще один повод для многомесячной стагнации.
По-моему, Вы два раза посчитали - деньги МВФ пошли на пополнение ЗВР, если я не ошибаюсь Хотя за год (с сентября, когда еще не было кредита и проедались накопленные ранее резервы) эта цифра может и близка к реальности. В любом случае - "левых" долларов влито очень много, и в будущем это скажется.

Я делал много расчетов касательно "рыночного" курса доллара - на мой взгляд, если убрать ЗВР и кредиты МВФ, которыми залили рынок на протяжении года, то реальный курс доллара - в районе 12.50-13.00, с возможностью до 15 грн за доллар в определенные месяцы.

Поэтому, сейчас просто искуственно сдерживают курс - до выборов. А на колебаниях, как Вы верно заметили, зарабатывают определенные лица.

Нет, кредит МВФ я считал один раз. На 1 сентября было потрачено около 11 млрд долларов из кредитов МВФ + ЗВР (без учета МВФ) сократились с первого января на 9 млрд долларов. В сумме - 20 млрд "левых" баксов.

Первая ласточка.

Вчера смотрел квартиру на Л.Украинки, около 90 кв.м.! - 140 куе. Продает банк

Цитата:

Первая ласточка.

Вчера смотрел квартиру на Л.Украинки, около 90 кв.м.! - 140 куе. Продает банк

Треха??? Залог??? Хозяива согласны???
Или банк хозяин?