Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 02.08.2010

Цитата:

Во- первых пробалтывание минюста указывает наличие квази-сделок //www.minjust.gov.ua/0/24898
Протягом минулого 2009 року нотаріусами України було посвідчено майже 246,5 тис. договорів купівлі-продажу житлової нерухомості. Про це повідомив Міністр юстиції Микола Оніщук з посиланням на звітність Міністерства юстиції щодо роботи державних та приватних нотаріусів торік.

За словами Міністра, указана кількість операцій на ринку нерухомості щодо купівлі-продажу квартир, житлових будинків та садиб на 27 відсотків нижча за відповідні показники 2008 року. При цьому, у 2008 році по відношенню до 2007 року зменшення операцій з купівлі-продажу житлової нерухомості становило майже 20 відсотків.

Зокрема, договорів щодо купівлі-продажу квартир та житлових будинків протягом 2009 року нотаріусами було посвідчено майже 225 тис. Це на 25 відсотків нижче за показники 2008 року.
---------------------------------------- ------
Что это за зверь такой - договора "купівлі-продажу житлової нерухомості"? Что туда входит, что их количество больше договоров "купівлі-продажу квартир та житлових будинків "

В процитированном Вами тексте есть такие более-менее конкретные цифры:
- майже 246,5 тис договорів купівлі-продажу житлової нерухомості»
- майже . 225 тис. договорів купівлі-продажу квартир та житлових будинків.
Разница между этими показателями порядка 21,5 тысяч договоров.

Помимо квартир и жилых домов, есть еще:
- «комнаты»;
- «садовые домики» (считается, что это совершенно отдельный тип домов, жить в которых можно лишь в теплые периоды, зарегистрироваться (по-старому, прописаться) в садовом домике в Украине (вроде бы) нельзя. В России недавно разрешили подобную регистрацию;
- «усадьбы» (по-украински – садиби). Там помимо дома есть участок земли с насаждениями и другими объектами недвижимости, включая сараи и колодцы;
- «домовладения» (в чем отличие от «житлового будинку» и/или «садиби» - не знаю);
- «комплекс» (наверное, тут речь идет о гостиницах, пансионатах, детских лагерях и т.д.).

Как Вы полагаете: 21,5тыс. договоров купли-продажи комнат, садовых домиков, «садиб», мини-гостиниц - это реально для всей Украины?
ИМХО, подобная цифра достаточно близка к современным реалиям

Цитата:

А так как информация минюста идёт со слов, может там кто-то чего-то не так понял, и в инфе по Киеву вчастности показали цифры договоров "купівлі-продажу житлової нерухомості", а сказали что это количество договоров "купівлі-продажу квартир та житлових будинків "

Насколько я знаю, все эти цифры министр произносил не в прямом эфире.
Но даже если и в прямом эфире, то у него наверняка была соответствующая справка, подписанная всеми причастными к этим цифрам лицами (насколько я могу судить, у чиновников иначе не бывает: справки и доклады обычно готовят коллективно).
Ну, а подпись «пресс-служба министерства» свидетельствует, что документ официальный.

Цитата:

зная что на на КРЖН в 2007 примерно 80% сделок происходило при помощи ипотеки

А откуда такие знания?
Есть знания о доли сделок, которые осуществлялись при участии ПО с использованием ипотечных кредитов (в какие-то вполне конкретные периоды). Возможно, у кого-то есть знания о количестве аналогичных сделок в другом агентстве, в третьем…
Вот это, в общем-то, и все достоверные знания.
А цифра 80% - оценочная (то есть, предположительная).

Цитата:

зная общее количество ипотек выданых в Киеве в 2007, зная рассклад по структуре ипотек в Украине и предположив, что в Киеве он будет примерно такой же, можно примерно вычислить количество чистых "сделок" вторички в Киеве в 2007.

Вопросы:
- Откуда известны все эти данные (количество ипотечных кредитов и структура ипотек)?
- Что такое «чистая сделка»?
- Что такое «квази-сделка»?

Это я все к тому, что прежде чем спорить, нужно ввести основные дефиниции. Иначе каждый будет понимать предмет спора и слова оппонента совершенно по-своему.
Что касается меня, то в этом споре исхожу из того, что есть договора купли-продажи квартир или жилых домов. И что Минюст ведет реестры договоров. Данные поступают непосредственно от нотариусов, которые удостоверяют договора купли-продажи. Минюст подсчитывает общее количество этих договоров по городам и областям. Данные раз в год публикует.
Вот, собственно, и все.

Если же Вы хотите разделить эти договора на «чистые», «квази-договора» или еще какие-то, то дайте четкое описание того, что представляют собой эти разновидности договоров.
Тогда и спор будет предметным.

P.S.
Вполне возможно, что прочитав Ваше определение того, что такое «квази-договор», я и спорить не буду. Соглашусь, что такие договора бывают и их удельный вес примерно такой-то.
А так выходит, что я говорю об одном (о статистике Минюста), а Вы совершенно о другом (о том, какие договора купли-продажи «чистые», а какие «квази-договора»).

Цитата:

А откуда такие знания?
Есть знания о доли сделок, которые осуществлялись при участии ПО с использованием ипотечных кредитов (в какие-то вполне конкретные периоды). Возможно, у кого-то есть знания о количестве аналогичных сделок в другом агентстве, в третьем…
Вот это, в общем-то, и все достоверные знания.
А цифра 80% - оценочная (то есть, предположительная).

Понятно, что предположительная. Но уж больно часто она фигурировала //100m2.com.ua/news/4438.html
Притом что около 80% сделок купли-продажи жилья в Киеве совершалось с помощью ипотеки
--------------------------
Так она близка к действительности? Какой процент погрешности у ней вы предполагаете?

Цитата:

Вопросы:
- Откуда известны все эти данные (количество ипотечных кредитов и структура ипотек)?

Минюст - о общем количестве ипотечных договоров в Киеве в 2007, УНИА поквартальные данные о структуре ипотечных кредитов в 2007.

Цитата:

Это я все к тому, что прежде чем спорить, нужно ввести основные дефиниции. Иначе каждый будет понимать предмет спора и слова оппонента совершенно по-своему.
Что касается меня, то в этом споре исхожу из того, что есть договора купли-продажи квартир или жилых домов. И что Минюст ведет реестры договоров. Данные поступают непосредственно от нотариусов, которые удостоверяют договора купли-продажи. Минюст подсчитывает общее количество этих договоров по городам и областям. Данные раз в год публикует.
Вот, собственно, и все.

Если же Вы хотите разделить эти договора на «чистые», «квази-договора» или еще какие-то, то дайте четкое описание того, что представляют собой эти разновидности договоров.
Тогда и спор будет предметным.

P.S.
Вполне возможно, что прочитав Ваше определение того, что такое «квази-договор», я и спорить не буду. Соглашусь, что такие договора бывают и их удельный вес примерно такой-то.
А так выходит, что я говорю об одном (о статистике Минюста), а Вы совершенно о другом (о том, какие договора купли-продажи «чистые», а какие «квази-договора»).

Я не встречал определения термина "правочин куплі-продажу квартир та будинків" - который потом трансформировался в договора сделок купли-продажи квартир и домов.

Реестр правочинов который Вы приводили в качестве примера понятной методологии минюста, ответа на этот вопрос не даёт.

Вполне возможно что минюст трактовал общее количество договоров по сделкам (купля-продажа + аренда) квартир и домов зарегистрированых нотариусами, как количество сделок купли-продажи квартир и домов зарегестрированых нотариусами.

В таком случае в количество договоров купли-продажи аля-минюст могли попасть договора долгосрочной аренды.

Также в список минюста могли попасть квартиры не являющиеся жилым фондом.

Вы вот предполагали считать правочини так //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry184150
Минюстом ведется «Державний Реєстр правочинів».
«Інструкція про ведення Державного реєстру правочинів» - общедоступна
//www.informjust.ua/?do=section_recur... s_14&sort=a

Вносят данные в «Державний Реєстр правочинів» те, кто эти «Правочини» совершают/удостоверяют. То есть, нотариусы.
Удостоверил нотариус сделку купли-продажи недвижимости – и соответствующие данные сразу же отсылает в «Державний Реєстр правочинів» с указанием типа недвижимого имущества. А типы там следующие:
Цитата

3.3.2. Поле , , , зазначаються відомості, що уточнюють тип об'єкта. Наприклад, якщо предметом правочину є магазин "Сільпо", розташований у багатоквартирному будинку, то в класифікаторі зазначається - "Магазин "Сільпо".

Другими словами, все разложено по полочкам. Остается лишь просуммировать данные, находящиеся на нужных полочках. (Например, ).
---------------------------------------- ---------------
А вот скажем если продался объект квартира, но она не в жилом фонде и является офисом,тогда как? Куда нотариус занесёт такой договор? В тип поля "нежилое помещение" или в тип поля "квартира" но в сделает пометку офис. Так вот продажа офиса может вполне попасть в раздел продажи квартир и домов, потому что лично меня терзают сомненья что минюсте так тщательно вдавались в подробности фильтруя договора ещё и по информации из дополнительных сведений.

Полагаю сделки по аренде оформленые ноториально тоже попадают под "термин от минюста" договора купли продажи квартир и домов.

И вот подобных квази-сделок по купли-продаже вторички в цифре минюста 19520 минюста может быть по уточнёным данным до 10%.

Зная приблизительно количество "чистых" сделок вторички на КРЖН в 2007 (по моим подсчётам 3650) , можно ориентировочно определить количество общих сделок в 2009 (сделок в Киеве с ипотекой на покупку квартир в 2009 ориентировочно 700-800).

Вам виднее остался ли уровень чистых сделок вторички на КРЖН в 2009 на уровне 2007. Допустим что так. Тогда цифра общих сделок на КРЖН в 2009 может выглядеть в районе 4800 (в месяц в среднем 400).

Если уровень "чистых" сделок на вторичке стал в 2009 меньше чем в 2007 , то и общий уровень сделок естественно станет ещё меньше чем вышеприведенные 4800

А в 2010 судя по всему уровень реальных сделок месяц ещё ниже чем в 2009.

Цитата:

Понятно, что предположительная. Но уж больно часто она фигурировала //100m2.com.ua/news/4438.html
Притом что около 80% сделок купли-продажи жилья в Киеве совершалось с помощью ипотеки
--------------------------
Так она близка к действительности? Какой процент погрешности у ней вы предполагаете?

В информационно-аналитическом отделе имеются данные о всех сделках купли-продажи жилой недвижимости, совершенных с участием ПО, с января 2008 года.
Есть также данные о некоторых сделках, совершенных в конце 2007 года.
До этого были лишь оценочные данные о сделках, предоставляемые сотрудниками ПО (руководителями групп, наиболее опытными агентами…). Иногда (в отдельные месяцы) некоторые из них, действительно, говорили о 80%. Но тут необходимо понимать, что они опирались лишь на весьма небольшое количество сделок.
Потому цифру 80% я бы расценил как «пиковую». И читал бы подобные высказывания с добавлением слова «до». То есть, «до 80%».

Реальная ежемесячная статистика сделок ПО, которые планировались (при подписании договоров о задатке) совершить с привлечением ипотечных кредитов, существует лишь начиная с января 2008 года.
Эту статистику мы приводили в аналитических обзорах того времени.
В 2008 году максимальная доля сделок с привлечением ипотечных кредитов была в январе (62%).
//domik.ua/mod/main/allnews/flats/news49439.html

И еще об одном немаловажном обстоятельстве.
Ипотечные кредиты нередко брали лишь для того, чтобы развязать во времени продажу одной квартиры и покупку другой.
Суть вот в чем.
Большинство сделок на рынке недвижимости Киева – это фактически обмены. Продается одна квартира, взамен ее покупается другая.
Денег для того, чтобы сначала купить квартиру, а уж затем продать свою, у людей обычно нехватало. Выручал ипотечный кредит. С его помощью (и имея определенные накопления) люди сначала покупали квартиру, затем продавали свою и гасили кредит.

Цитата:

Минюст - о общем количестве ипотечных договоров в Киеве в 2007, УНИА поквартальные данные о структуре ипотечных кредитов в 2007.

А Вы сопоставьте данные Минюста и УНИА.
Даже вместе они не позволяют определить количество ипотечных кредитов, выданных для покупки жилой недвижимости.
Минюст говорит о количестве ипотечных кредитов, выданных для любых целей.
Вот официальная публикация Минюста //www.minjust.gov.ua/0/13020

Цитата:

Майже півмільйона українців заставляли своє майно у 2007 році для отримання позик

Протягом 2007 року понад 497 тисяч українців зареєстрували у нотаріусів договори застави свого рухомого та нерухомого майна.
Як повідомив Міністр юстиції Микола Оніщук, торік нотаріуси оформили понад 229 тис. договорів застав майна (позики, що забезпечуються майном або коштовностями) та понад 267 тис. іпотечних договорів (позики, які надаються банками під заставу нерухомості: землі, виробничих та житлових будівель, споруд).
Найбільшою популярністю, за словами Міністра юстиції, користувалися позики у формі іпотечних кредитів - під заставу квартир та житлових будинків. Протягом 2007 року таких кредитів було видано майже 216 тисяч.
Також, розповсюдженим різновидом позик в Україні була застава транспортних засобів. Торік нотаріусами було оформлено понад 201 тисячу таких договорів.
Крім того, протягом минулого року було зареєстровано понад 20 тисяч іпотечних договорів, що оформлялися під заставу земельних ділянок, морських чи повітряних суден. А також 9 тисяч договорів застави різноманітних товарів.
Найменш популярна форма отримання позик у 2007 році була застава садиб. Протягом минулого року лише 780 осіб звернулися в банківські установи для отримання іпотечних кредитів шляхом застави цього різновиду нерухомого майна, повідомив Міністр юстиції.
Беззаперечним лідером за кількістю оформлених позик, за словами Миколи Оніщука, є м. Київ. Так, з січня по грудень 2007 року в столиці було нотаріально засвідчено понад 76 тисяч фактів застав, що складає 15% від усіх минулорічних договорів, що засвідчували факт застави. З них - майже 31,5 тисяч іпотечних договорів та 44,5 тисяч договорів застави.
Крім того, серед лідерів за кількістю укладених іпотечних договорів – Донецька, Дніпропетровська, Одеська та Харківська області. Тут протягом минулого року було нотаріально засвідчено відповідно понад 21, 19, 18, 17 тисяч договорів. А також по 11 тисяч – у Запорізькій та Харківській областях. У решті областей таких договорів було оформлено в середньому 4-6 тисяч у кожній.
Договори застави найчастіше реєструвалися у Донецькій, Дніпропетровській, Харківській та Запорізькій областях – відповідно понад 25, 20, 13 та 10 тисяч договорів. У решті областей – 5-9 тисяч договорів у кожній.
А найменше майна заставлялося торік у Волинській, Тернопільській, Херсонській, Рівненській, Київській областях та Криму. Зокрема, у Волинській та Тернопільській областях протягом минулого року було оформлено, відповідно, понад 3,5 тисяч іпотечних договорів, що є найнижчим показником у країні. А договорів застави найменше – близько 3 тисяч – було зареєстровано Волинській, Херсонській, Рівненській, Київській областях та Криму.
Здебільшого, за словами Міністра юстиції, такі показники співвідносяться з кількістю населення, що проживає у даних областях. А також, певною мірою, з економічною потужністю тих чи інших регіонів.

Прес-служба Міністерства юстиції України
Tел. 271-16-76
E-mail: press@minjust.gov.ua

В публикациях УНИА речь всякий раз идет об общих суммах выданных ипотечных кредитов и структуре их распределения.
Данных о количестве ипотечных кредитов, выданных для покупки жилой недвижимости, в их публикациях я не нашел.
Вот данные за 2007 год //www.unia.com.ua/ukr/?nid=mnews|1094

Цитата:

Ринок іпотечного кредитування в Україні в 2007 році подвоївся і досяг 57,2 млрд гривень. Це сталося не тільки завдяки зростанню доходів громадян, а й тому, що цей спосіб кредитування почали частіше використовувати для отримання коштів на споживчі потреби.
. . . . . . .
У 2007 році змінився розподіл іпотечних кредитів виходячи з цільового призначення. Якщо раніше кошти в основному займали на придбання житла, то минулого року вони частіше залучалися на фінансування поточних витрат. Натомість частка кредитів на придбання житла на вторинному ринку за рік знизилася з 67% до 36%. Лідерами ринку залишилися Київ і Київська область (27,4%), Одеська (14,7%), Дніпропетровська (8,8%) області.

Цитата:

Реестр правочинов который Вы приводили в качестве примера понятной методологии минюста, ответа на этот вопрос не даёт.

Вполне возможно что минюст трактовал общее количество договоров по сделкам (купля-продажа + аренда) квартир и домов зарегистрированых нотариусами, как количество сделок купли-продажи квартир и домов зарегестрированых нотариусами.

В таком случае в количество договоров купли-продажи аля-минюст могли попасть договора долгосрочной аренды.

Также в список минюста могли попасть квартиры не являющиеся жилым фондом.

Разговор идет уже по четвертому кругу.
Каким образом договора долгосрочной аренды или договора купли-продажи помещений нежилого фонда могли попасть в статистику договоров купли-продажи жилой недвижимости?
Это может быть лишь в случае, когда нотариус исказил суть удостоверяемого договора.
Аренда – это аренда; продажа – это продажа.
Насколько я понимаю, нотариус, отсылая данные в тот или иной Госреестр (список Госреестров //www.minjust.gov.ua/0/22253) , чисто технически имеет возможность выбрать лишь один вариант из нескольких возможных.
И этот вариант он выбирает не по собственному разумению, а на основании правоустанавливающих документов на конкретную недвижимость.
Сказано в правоустанавливающих документах «квартира» - значит выбирает поле «квартира». Сказано в документах «нежитлове приміщення» - значит выбирает «нежитлове приміщення».
За правильность направляемых в Госреестр данных нотариус несет персональную ответственность.

Бывают ли ошибки в этих данных?
- Не знаю. Но если и бывают, то носять (ИМХО) единичный характер.
Вот это, собственно, основная суть того, о чем я писал.
А именно, что формально количество сделок купли-продажи квартир и жилых домов посчитано правильно (ИМХО).
На чем это мнение основано?
В основном, на двух вещах:
- на опыте работы с базами данных и специализированными человеко-машинными системами (а Госреестры и методология их ведения – это ИМХО и есть базы данных и специализированные человеко-машинные системы);
- на личных наблюдениях за работой некоторых нотариусов.
- - - - - - - - - - - -
И последнее.
В том, что за частью сделок купли-продажи квартир и жилых домов могут стоять совершенно иные договоренности, особых сомнений у меня нет. Но оценить удельный вес таких сделок крайне сложно.
Это примерно, как со статистикой заключения браков. Одни люди заключают брак с целью создания семьи, а другие - чтобы получить гражданство или наследство.
Но для статистики это все равно.

Цитата:

В информационно-аналитическом отделе имеются данные о всех сделках купли-продажи жилой недвижимости, совершенных с участием ПО, с января 2008 года.
Есть также данные о некоторых сделках, совершенных в конце 2007 года.
До этого были лишь оценочные данные о сделках, предоставляемые сотрудниками ПО (руководителями групп, наиболее опытными агентами…). Иногда (в отдельные месяцы) некоторые из них, действительно, говорили о 80%. Но тут необходимо понимать, что они опирались лишь на весьма небольшое количество сделок.
Потому цифру 80% я бы расценил как «пиковую». И читал бы подобные высказывания с добавлением слова «до». То есть, «до 80%».

Реальная ежемесячная статистика сделок ПО, которые планировались (при подписании договоров о задатке) совершить с привлечением ипотечных кредитов, существует лишь начиная с января 2008 года.
Эту статистику мы приводили в аналитических обзорах того времени.
В 2008 году максимальная доля сделок с привлечением ипотечных кредитов была в январе (62%).
//domik.ua/mod/main/allnews/flats/news49 439.html

Собственно то о чём постоянно говорится - со временем тайное становится явным. То бишь 80% это не усреднёный показатель а пиковый. Реальный показатель получается был меньшим.

Цитата:

А Вы сопоставьте данные Минюста и УНИА.
Даже вместе они не позволяют определить количество ипотечных кредитов, выданных для покупки жилой недвижимости.
Минюст говорит о количестве ипотечных кредитов, выданных для любых целей.
Вот официальная публикация Минюста

Итак в Киеве в 2007 было по сообщениям минюста около 31 500 ипотек. [url=https://www.minjust.gov.ua/0/13020]//www.minjust.gov.ua/0/13020

Цитата:

В публикациях УНИА речь всякий раз идет об общих суммах выданных ипотечных кредитов и структуре их распределения.
Данных о количестве ипотечных кредитов, выданных для покупки жилой недвижимости, в их публикациях я не нашел.
Вот данные за 2007 год //www.unia.com.ua/ukr/?nid=mnews|1094

Да инфа УНИА довольно кострубатенькая. В инфе - "У 2007 році змінився розподіл іпотечних кредитів виходячи з цільового призначення. Якщо раніше кошти в основному займали на придбання житла, то минулого року вони частіше залучалися на фінансування поточних витрат. Натомість частка кредитів на придбання житла на вторинному ринку за рік знизилася з 67% до 36%. " //www.unia.com.ua/ukr/?nid=mnews|1094 - как бы даётся удельный вес выдаваемых в 2007 ипотечных кредитов выдаваемых на покупку жилья в начале года и в конце

Я так понимаю из всех выданых ипотечных кредитов ипотеки на покупку жилья в первом квартале 2007 было 67 % //www.unia.com.ua/ukr/?nid=news|22
Структура іпотечних кредитів за напрями кредитування залишається практично без змін вже протягом останніх двох років. Пріоритетним є кредитування житла під його заставу – 59,8% на кінець 2006 року

//www.unia.com.ua/ukr/?nid=news|30
Незмінною залишається структура іпотечних кредитів за цілями кредитування: 2/3 обсягів всіх іпотечних кредитів 59,6% припадає на кредитування купівлі житла на вторинному ринку під його заставу
--------------------
Второй квартал дал 39.6% из всех выданых ипотечных кредитов //unia.com.ua/ukr/?nid=news|32
Структура обсягів нових іпотечних кредитів, що були видані банками впродовж квітня-червня 2007 року виглядає наступним чином: 45,9% кредитних ресурсів пішли на кредитування споживчих цілей під заставу наявної у позичальника нерухомості, 39,6% - кредити на купівлю житла під його заставу, 14,6% - кредитування будівництва приватного житла (коттеджне будівництво).
-------------------
Третий квартал дал 36% от всех выданых за квартал ипотечных кредитов //unia.com.ua/ukr/?nid=news|45
Структура обсягів нових іпотечних кредитів, що були видані банками впродовж липня-вересня 2007 року виглядає наступним чином: 36% обсягів кредитування спрямовано на фінансування придбання житла на вторинному ринку, 56% - вливання у сектор споживання, 7% - інвестиції у будівництво приватних будинків
-----------------
В четвёртом квартале надо полагать тоже было 36% от всего числа ипотек. Это как бы видно из той сделки что Вы привели выше.

Да и даные первого квартала 2008 показывают примерно тот же расклад //www.unia.com.ua/ukr/?nid=news|55
Структура попиту: У I кварталі 2008 року лише 37,5% іпотечних кредитів було надано на цілі купівлі житла на вторинному ринку. Більше половини 57,1% - це споживчі позики під заставу існуючої нерухомості
-------------------
Допустив что количество выданых кредитов по квартально было примерно равным, ориентировочно получается что 45% от всех выданых стане в 2007 ипотечных сделок были сделки по ипотеке с кредитированием жилья на вторичке.

Спроецировав такой расклад на КРЖН получим что в Киеве в 2007, ИМХО с достаточно высокой долей вероятности, могло быть 14 175 сделок по ипотеке с кредитированием жилья на вторичном рынке.

Если принять по Вашему ИМХО за чистую монету, что 19520 сделок это чисто сделки вторички, то доля купленых в Киеве квартир по ипотеке составит 73%

Если допустить, что в данных минюста всё же есть процент квази сделок то процент сделок с ипотекой на вторичке Киева будет на 1-2% выше.