Безопасная сделка на вторичке. Нюансы при покупке квартиры

Правовая сторона вопросов, связанных с недвижимостью. Юридическая помощь.
Наследство, страхование, узаконивание, бытовые и иные правовые вопросы.


| Кредитование недвижимости |
користувач форуму
Ответов: 115
Профиль
Репутация:    4
Здравствуйте.

Начитался о жутких разводах при покупках жилья. Те продают по поддельным документам, у тех - родственник совладелец - "псих", или становится психом, у того - дядя - судья, у кого-то сами документы на квартиру или еще что-то - фиктивны.
Можно ли как-то ( пусть и с помощью дополнительных финансовых затрат, страхования там, еще чего-то ) свести на нет вероятность потери средств при покупке квартиры?

То, что "не верить на слово, проверять все" - это понятно. Но ведь этого мало! Может стоит заключать сделку с привлечением какой-то крупной структуры, вроде банка? Или есть страхование, которое в случае чего вернет рыночную стоимость квартиры?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1205
Профиль
Репутация:    98
если бы все было так просто. :no-no: Не в этой стране банки вам что-то смогут гарантировать.

Помните, что большинство страшилок пускают риелторы, чтобы показать, что без них -ну просто никах. Только помните, что Элита-центр тоже проводилась через АН. И толку? В крайнем случае ищите толкового брокера и лучше из небольшого АН.
Есть определенный алогоритм действий при покупке.
Не показывать, что квартира вас зацепила.
Аккуратно, без распальцовок, торговаться - читайте выше как.
При покупке надо указывать нотариусу реальную цену покупки, чтобы у продавца не было соблазна потом вернуть вам декларируемую сумму, а себе -обратно квартиру.
На момент сделки из квартиры должны быть все выписаны, а лиц находящихся в отсидке(командировке) также быть не должно.Не покупайте по гендоверенности. И т.д. В общем - набирайтесь опыта.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 115
Профиль
Репутация:    4
helg
А страхование? Или застраховать можно только сделку на первичном рынке?
По поводу риелторов. Как я понимаю, они не несут ответственности за самые страшные страшилки. Т.е. конечно, впаривать несуществующую квартиру крупное АН вряд-ли станет, но я очень сомневаюсь, что риелтор, прежде чем продавать квартиру, станет детективом, и выяснит, что квартира 100% беспроблемна.

По поводу толкового брокера. Как искать? На что обращать внимание? В плане адекватности - то понятно, достаточно "записаться на получасовую консультацию", задать несколько простых вопросов, и оценить базовый уровень.

По поводу реальной суммы - это понятно. Я вообще хочу покупать исключительно по безналу. Надеюсь, хотя-бы часть продавцов на это пойдет?

Меня больше интересует не описанное вами, а то, как проверить подлинность документов? Вот суют мне, допустим бумагу о том, что все выписаны. А какая гарантия, что она - не подделка? То же самое касается прочих основных документов.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1205
Профиль
Репутация:    98
"Интересующийся_"]helg
А страхование? Или застраховать можно только сделку на первичном рынке?
и на вторичке можно, но вот вернут ли вам деньги...
По поводу риелторов. Как я понимаю, они не несут ответственности за самые страшные страшилки. Т.е. конечно, впаривать несуществующую квартиру крупное АН вряд-ли станет, но я очень сомневаюсь, что риелтор, прежде чем продавать квартиру, станет детективом, и выяснит, что квартира 100% беспроблемна.
-бардака в крупном АН на порядок больше, чем в мелком. Но везде бывают редкие исключения из правил. Помните, что крупные АН работают по принципу сетевого маркетинга, там брокерам достается небольшой %% и стимула напрягаться нет вовсе.Зато есть стимул обобрать клиента :rolleyes:
По поводу толкового брокера. Как искать? На что обращать внимание? В плане адекватности - то понятно, достаточно "записаться на получасовую консультацию", задать несколько простых вопросов, и оценить базовый уровень.
- Ни в коем случае. Это все равно что новичку садится за стол с профи. Зубы заговаривать там умеют все. Только по личной рекомендации знакомого, лучше нескольких НЕЗАИНТЕРЕСОВАННЫХ лиц с подробным отчетом.

По поводу реальной суммы - это понятно. Я вообще хочу покупать исключительно по безналу. Надеюсь, хотя-бы часть продавцов на это пойдет?
- На банковкую карточку или счет? Возможно.Только тогда сделка должна быть в этом банке.
Меня больше интересует не описанное вами, а то, как проверить подлинность документов? Вот суют мне, допустим бумагу о том, что все выписаны. А какая гарантия, что она - не подделка?
Ну что ж мы такие ленивые? А в ЖЭК сходить и паспортный стол знасти презент? А соседей опросить, кто там когда жил?
То же самое касается прочих основных документов.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 115
Профиль
Репутация:    4
Цитата:
и на вторичке можно, но вот вернут ли вам деньги...

Ну составить договор, согласно которому, при наличии каких-то проблем ( вроде наследников, бывшей первой жены и т.д. ) и отсуда квартиры - страховая компания возвращает деньги. При этом привлекается их юрист на этапе покупки ( им же это выгодно ). Такое возможно?

Цитата:
бардака в крупном АН на порядок больше, чем в мелком. Но везде бывают редкие исключения из правил. Помните, что крупные АН работают по принципу сетевого маркетинга, там брокерам достается небольшой %% и стимула напрягаться нет вовсе.Зато есть стимул обобрать клиента

В каком смысле "обобрать"? Взять больше, чем оно того стоит, или?
А как тогда с мелкими и средними АН, и частными риелторами?

Цитата:
там умеют все. Только по личной рекомендации знакомого, лучше нескольких НЕЗАИНТЕРЕСОВАННЫХ лиц с подробным отчетом.

Помимо близких знакомых и родственников - где еще можно искать "незаинтересованных лиц"? Можно ли доверять постояльцам данного форума с высокой репутацией и рекомендациями, работающих риелторами?

Цитата:
Ну что ж мы такие ленивые? А в ЖЭК сходить и паспортный стол знасти презент? А соседей опросить, кто там когда жил?

Ну ЖЭК - это понятно. А всяческие Держреестры? Вроде ведь с 2013 квартира должна быть зарегистрирована там, и если ее там нет...
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1205
Профиль
Репутация:    98
[quote="Интересующийся_"]
У вас в голове столько путанницы.Квартира - это и жилье и собственность. Это не связанные вещи. В держреестре не региструруется прописка. А если в вашем случае на момент покупки кто-то прописан( даже квартирант) или кто-то имеет право прописки после возвращения(тюрьма, загранкомандировка и тп) то вы получите - геморой. Любые посредники (И страховые компании, юристы) отщипывают у вас несколько % от стоимости квартиры.При продаже - взвинтить цену и получить всю разность выше оговоренной цены. Это и есть "обобрать". При этом реальной отвественности -минимум. Смотрите сами. Сейчас брокеры соглашаются на 2%.Это уже нормально. Торгуйтесь. Мониторьте рынок цен. Хотя хотелки в Авизо - это не продажные цены, а просто -хотелки. Часто висящие годами. Не покупайте квартиру явно дешевле рыночной цены(почему дроугие дураки что не покупают?), не покупайте вторичку которая за последние лет 5 уже перепродавалась и имеет грязную историю.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 115
Профиль
Репутация:    4
В госдержреестре регистрируется собственность. Вот мой вопрос - как-раз в том: что мешает использовать его для того, чтобы ГАРАНТИРОВАНО не попасть в ситуацию, в которой квартиру продает "не совсем собственник".
По поводу же прописки - разве ее нельзя узнать в ЖЭКе, паспортном столе?

2% или 3 - не столь важно. Меня больше интересует БЕЗОПАСНОСТЬ. Чтобы купить квартиру, и спокойно быть уверенным, что никакой "выросший наследник", "психбольной", "бывшая граж. жена" и тому подобное - не лишат человека имущества.
По поводу "ниже рыночной цены". С учетом того, что цены в основном то завышены и "хотелки", разве 10% ниже рынка - должно обязательно свидетельствовать о чем-то плохом? Мб человек просто хочет продать не за года, а в течении месяца.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1205
Профиль
Репутация:    98
Интересующийся_ писал(а):В госдержреестре регистрируется собственность. Вот мой вопрос - как-раз в том: что мешает использовать его для того, чтобы ГАРАНТИРОВАНО не попасть в ситуацию, в которой квартиру продает "не совсем собственник".
- в 90-95 случаев афер на вторичке квартиру продает именно собственник.
нюансы состоят в том, что :
а) не он один собственник оказался :@-:
б) проблемы с дееспособностью или не решением опекунских вопросов :wow:
в)продаваемая собственность не бесспорна в отношении предыдущих хозяев :umnik:
г) формально продает собственник, но фото в паспорте - подделано или допустим на явных 45 лет возраста хозяина нет фото в паспорте :tongue:
( и кто это тогда продает)
И что вам тогда даст Госреестр?
По поводу же прописки - разве ее нельзя узнать в ЖЭКе, паспортном столе?
-Конечно можно. Но есть формальный подход -когда сообщают о наличии прописанных. И есть неформальный. Когда вместе с этим проверяют наличие ВРЕМЕННО выписанных лет за 5-10 , например.
2% или 3 - не столь важно. Меня больше интересует БЕЗОПАСНОСТЬ. Чтобы купить квартиру, и спокойно быть уверенным, что никакой "выросший наследник", "психбольной", "бывшая граж. жена" и тому подобное - не лишат человека имущества.

По поводу "ниже рыночной цены". С учетом того, что цены в основном то завышены и "хотелки", разве 10% ниже рынка - должно обязательно свидетельствовать о чем-то плохом? Мб человек просто хочет продать не за года, а в течении месяца.
-10-15 и даже до 20% еще туда сюда. Но если явно ниже аналогичных предложений по району - стоит призадуматься, где подвох. Соседи. Стены или крыша? Срочная перепродажа с целью замести следы аферы. Ведь любой продавеуц заинтересован получить побольше
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 105
Профиль
Репутация:    0
Читаю внимательно форум. Не исключая покупки за наличку второчки. Конечно хотелось бы все произвести через банк. Но кто сейчас захочет работать через банк? Положить деньги в у.е. наверное не трудно, а вот продавцу потом их снять наверно будет очень проблематично?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2259
Профиль
Репутация:    54
Вы не сможете рассчитаться в $ по безналу.
НацБанк планирует отменить ограничения при снятии.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 105
Профиль
Репутация:    0
Romson писал(а):Вы не сможете рассчитаться в $ по безналу.

понял, спасибо
Romson писал(а):НацБанк планирует отменить ограничения при снятии.

в гривне, я правильно понял?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2259
Профиль
Репутация:    54
marcpol2012 писал(а):НацБанк планирует отменить ограничения при снятии. В гривне, я правильно понял?

Нет в валюте, может установят лимит на приобретение.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 105
Профиль
Репутация:    0
Romson, спасибо, за ответы. Подскажите пожалуйста, я правильно понял, что бы проверить не заложена ли квартира в кредит, под ипотеку, мне нужно обращаться в местный ЖЕК?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2259
Профиль
Репутация:    54
Это проверит нотариус. Жэк - это долги и прописанные.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 105
Профиль
Репутация:    0
Спасибо, то есть это простой человек не в силе узнать. Ромсон, я понял, что желательно, что бы квартира была пустой без прописан.людей. а вот не могу понять. обязательно квартира должна быть приватизирована на лицо владельца?
Вернуться к началу
AO
користувач форуму
Ответов: 727
Профиль
Репутация:    17
marcpol2012 писал(а):Спасибо, то есть это простой человек не в силе узнать. Ромсон, я понял, что желательно, что бы квартира была пустой без прописан.людей. а вот не могу понять. обязательно квартира должна быть приватизирована на лицо владельца?


у знакомого еще был случай: купил на вторичке, а потом появились противники, которые захотели претендовать на наследство (квартиру), пока суду проигрывает.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2259
Профиль
Репутация:    54
marcpol2012 писал(а):Спасибо, то есть это простой человек не в силе узнать. Ромсон, я понял, что желательно, что бы квартира была пустой без прописан.людей. а вот не могу понять. обязательно квартира должна быть приватизирована на лицо владельца?

Информацию по запретам/залогам можно узнать заранее через нотариуса, но не думаю, что по этому поводу вам стоит сильно беспокоится, т.к. нотариус не оформит сомнительный (неправомерный) договор, т.е. и рассчитываться не придётся.
В квартире не должны быть прописаны несовершеннолетние (нужно согласие на продажу органа опеки и попечительства).
Обязательство сняться с регистрации будет прописано в договоре купли-продажи, можно указать санкции за невыполнение и/или оставить залоговую сумму.
Есть разные правоустанавливающие документы на недвижимость (около 15) и приватизация один из них. Потому он/они владелец/цы что указан/ны в правоустанавливающем документе.

Цитата:
у знакомого еще был случай: купил на вторичке, а потом появились противники, которые захотели претендовать на наследство (квартиру), пока суду проигрывает.

Он же не с судом спорит!
Есть подводные камни, поэтому перед задатком нужно консультироваться у специалиста.
Скорее всего там было неправомерное вступление в наследство.
Надеюсь ваш знакомый указал реальную цену в договоре.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 105
Профиль
Репутация:    0
Romson, спасибо!

"В квартире не должны быть прописаны несовершеннолетние (нужно согласие на продажу органа опеки и попечительства)."

Я правильно понял, если будет информация, что несовершеннолетние были выписаны, то я должен или нотариус проверить было ли это сделано через орган опеки и попечительства? Даже если это было сделано за год до продажи квартиры
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 105
Профиль
Репутация:    0
"есть разные правоустанавливающие документы на недвижимость (около 15) и приватизация один из них. Потому он/они владелец/цы что указан/ны в правоустанавливающем документе."

:yes: да, нашел информацию, там описывают аж 22 )
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2259
Профиль
Репутация:    54
marcpol2012 писал(а):Я правильно понял, если будет информация, что несовершеннолетние были выписаны, то я должен или нотариус проверить было ли это сделано через орган опеки и попечительства? Даже если это было сделано за год до продажи квартиры

Прописанных (зарегистрированных) несовершеннолетних не должно быть на момент продажи. Подтверждается справкой из ЖЭКа (Форма №3). Несовершеннолетние могли быть выписаны, но вам сложно будет проверить законность (действует презумпция законности, длительное время это могли сделать родители/опекуны без согласия органа опеки и попеч-ва), этим можете поинтересоваться у паспортиста.
Оформляйте по реальной цене, платите налоги и спите спокойно. Нотариус во всём проконсультирует.
Вернуться к началу
След.

Вернуться в Юридическая консультация



dsf

Обсуждение новостей 

  • ЖК Status

    13 600 грн./м2

    Новый ЖК в Ирпене

  • ЖК Зелена тераса

    40 250 грн./м2

    Новий житловий комплекс у Львові

  • ЖК Turkish City

    12 900 грн./м2

    Комфорт в сочетании с уютом и красотой

  • Затишний двір

    8 630 грн./м2

    Семиповерховий будинок на дві секції

  • ЖК Галіція

    8 600 грн./м2

    Житловий комплекс "Галіція" являє собою дванадцятиповерховий десятисекційний будинок.