ЖК Виноградный | ранее Синеозерный | ул. Правды

Цитата "tony montana":

Наказ Кроун о затвердженні проектно-кошторисної документації на наш будинок.

Цитата "tony montana":

Что то часто они стали фотоотчёты выкладывать ??

Адвокат Т. Монтян о уковских договорах.

Цитата:

Татьяна Монтян, как всегда резка и кратка в своих оценках. «Это не договора, а бумажки, которые не стоят даже краски с принтера, на котором напечатаны, - заявила нам адвокат. - И если кто-то хочет выкинуть деньги на ветер - это право каждого. Сумасшедших у нас, увы, в правах не ущемляют». Последнее предупреждение касается тех инвесторов, кто попытается «присоединиться» к армии уже «кинутых» и купит квартиру на якобы новых условиях.

Цитата:

Шановні потенційні інвестори!

Нагадуємо вам: аби не дозволити шахраям вести вас в оману та ошукати, перш ніж зважитись на купівлю квартири, ви маєте бути озброєні повною інформацією про забудовника та детально вивчити Договір купівлі-продажу, якій він вам запропонує до підписання!

В цій рубриці ми представляємо Вашій увазі певну «Антишахрайську інструкцію», що містить загальну інформацію та рекомендації фахівців щодо того, на які моменти насамперед слід звернути увагу, перш ніж підписати договір із забудовником, а також аналіз «підводних каменів», які містить типовий договір на купівлю-продаж житла із ТОВ «Сфера-Сіті».

1. Договір купівлі-продажу майнових прав на житло. Загальні відомості
2. Аналіз типового договору з ТОВ «Сфера-Сіті»

Договір купівлі-продажу майнових прав на житло. Загальні відомості
Договір купівлі-продажу майнових прав на житло є легальним шляхом інвестування коштів покупців в будівництво житла, яке здійснюється забудовником. Але є договором з високим ступенем ризику через залучення грошових коштів на фінансування будівництва житла. Як наслідок покупець приймає на себе всі ризики, пов’язані з будівництвом: порушення строків будівництва чи його зупинка; недотримання можливих технологій і стандартів, що є перешкодою для державної реєстрації; невиконання забудовником інших зобов'язань за договором. Можливі також афери із землевідведенням, грошима тощо.

Таким чином, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав, Ви купуєте не квартиру, а саме інвестуєте в її будівництво, відповідно, якщо з якихсь причин будівництво не буде завершене, а Ваша квартира побудована чи введена в експлуатацію, Вам не буде з кого запитати, оскільки Ви самі погодились на цей ризик.

Саме тому, репутація забудовника має першочергове значення, оскільки фактично вона може в якійсь мірі гарантувати Вам, що ви дійсно отримаєте те, за що заплатили, в обіцяні строки, що Вам не доведеться ще раз доплачувати, і Ви будете єдиним власником Вашої квартири.

Перше, на що повинен звернути увагу покупець, — це дозвільні документи на будівництво об’єкта. Забудовник (продавець) на першу вимогу покупця зобов’язаний пред’явити:

1) реєстраційні документи, що дозволяють ідентифікувати забудовника (свідоцтво про реєстрацію або виписка з ЄДРПОУ (якщо суб’єкт зареєстрований після травня 2011 року), Статут, Витяг з Реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців;
2) документи, що підтверджують право забудовника на користування земельною ділянкою, виділеною під зведення житлового будинку (Договір оренди земельної ділянки, укладений на підставі Рішення міської ради про надання земельної ділянки для розміщення об'єкта містобудування або Державний акт на право власності на земельну ділянку);
3) позитивний висновок комплексної державної експертизи проектної документації;
4) дозвіл на виконання будівельних робіт або реєстрацію декларації про початок виконання таких робіт.

До того ж Покупцеві слід мати на увазі:

1. Такий договір укладається в письмовій формі. Оскільки ч. 2 ст. 656 Цивільного кодексу України передбачає, що до договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж.
2. Перш ніж укладати договір, слід поцікавитися як давно на ринку забудовник, чи не було проблем з будівництвом та здачею в експлуатацію інших об'єктів. Цей момент є вкрай важливим для інвестора, адже як ми вже наголошували, у разі виникнення у забудовника проблем з землею або з необхідною документацією – перспективи інвестора отримати житло у власність є доволі примарними.

Аналіз типового договору з ТОВ «Сфера-Сіті»
Отже, розглянемо безпосередньо Договір про купівлю-продаж майнових прав (далі-Договір), відповідно якого ТОВ «Сфера-Сіті» (Забудовник) має намір залучати грошові кошти Покупців (потенційні інвестори) для зведення об’єкту капітального будівництва.

1. Визначення Об’єкту капітального будівництва, що наводиться в п. 1.1 Договору є нечітким та узагальненим (не вказана кількість поверхів, кількість квартир та нежилих приміщень відповідно Декларації про початок здійснення будівельних робіт),тобто немає можливості ідентифікувати завершений новостворений об’єкт нерухомості. До того ж Продавець посилається на Договір між ним та ТОВ «Український фонд розвитку регіонів»і ТОВ «Інноваційна будівельна компанія» (у якого Наказом Комісії державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві №21 від 10.09.2012р. анульовано дію Декларацію про початок здійснення будівельних робіт №КВ 08312100749 от 18.06.2012 г.) Отже як наслідок об’єкт капітального будівництва на даному етапі зводиться без необхідних дозвільних документів. Це є ризиком недобудови об’єкту або не передачі його в експлуатацію, яке в свою чергу призведе до неможливості Покупцем отримати фактично оплачене нерухоме майно у власність.
Покупець повинен мати на увазі, що у Продавця повинні бути у наявності наступні документи:

Декларація про початок виконання будівельних робіт, зареєстрована в Держархбудінспекції,
Дозвіл на виконання будівельних робіт виданий Держархбудінспекцією.
А також Покупець повинен мати на увазі, що відповідно до п. 29 Порядку виконання будівельних робіт, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України №466 від 13.04.2011р., інформація про зареєстровану декларацію (реєстраційний номер, дата видачі, найменування Інспекції, яка зареєструвала декларацію і здійснює контроль за будівництвом об'єкта), виданий дозвіл (реєстраційний номер, дата видачі, найменування Інспекції, яка видала дозвіл і здійснює контроль за будівництвом об'єкта), відомості про найменування об'єкта, зображення об'єкта та його основні техніко-економічні показники, замовника, проектувальника, підрядників, осіб, відповідальних за здійснення авторського і технічного нагляду, відповідальних за виконання робіт з урахуванням внесених змін розміщуються на стенді завдовжки не менш як 1,5 метра і завширшки не менш як 1 метр, що встановлюється на будівельному майданчику в доступному для огляду місці.

2. Доцільно було в інтересах Покупця в п.2.2 Договору зазначити: «Об’єкт нерухомості також позначається на плані поверху Об’єкту капітального будівництва, що є додатком №___ до даного Договору та підписується сторонами.» (п.2.2)

3. Терміни закінчення будівництва та введення в експлуатацію визначаються, але не очевидно, що вони стосуються «Об’єкту капітального будівництва» (пп. 2.6-2.7) Більш коректним буде викласти п. 2.6. та п. 2.7. в такій редакції:
«2.6. Плановий термін закінчення будівництва Об’єкту капітального будівництва – ____ квартал 20___року
2.7. Плановий термін введення в експлуатацію Об’єкту капітального будівництва - ____ квартал 20__року»

4. Очевидно, що не в інтересах Покупця вносити часткову оплату вартості об’єкту нерухомості, оскільки він не набуватиме майнових прав на пропорційну внесеним коштам частку (п. 3.4), Продавець не надає йому Довідку про розмір його фактичного внеску. До того ж Продавець на підставі неповної сплати вартості Майнових прав має право в односторонньому порядку розірвати Договір (пп. 4.4., 8.3.1 Договору). І як результат Покупець не набуде майнових прав та чекатиме повернення коштів від 30 днів до одного року (п. 6.2. Договору). Тому з тексту Договору взагалі необхідно виключити випадок внесення часткової оплати, тому п. 3.4 викласти таким чином: «3.4. Сторони погоджуються, щоб уникнути порушень прав Покупця, Продавець приймає кошти від Покупця за умови 100% оплати вартості майнових прав, внесення оплат частинами не допускається.»

5. Перехід майнових прав на об’єкт нерухомості до Покупця відбувається лише після здійснення 100% оплати вартості Майнових прав та отримання від Продавця Довідки про 100% оплату вартості майнових прав (пп.3.1, 4.3, 4.7, 5.2.2, 5.4.2, 5.4.3 Договору). Пункти 3.1., 4.7., 5.2.2., 5.4.2 Договору потребують встановлення конкретних строків, єдиної назви Довідки, що використовується в тексті Договору :
«3.1.Майнові права на Об’єкт нерухомості за цим Договором закріплюються за Покупцем шляхом видачі Продавцем Довідки про оплату 100% вартості майнових прав. Довідка підписується уповноваженою особою Продавця не пізніше 3-х робочих днів з дати здійснення Покупцем 100% оплати вартості майнових прав, що визначена в п. 4.2. цього Договору».
«4.7. Після повної сплати Покупцем вартості Майнових прав на Об’єкт нерухомості, визначений в п.2.2 цього Договору, Продавець протягом 3 робочих днів має підписати та повідомити Покупця про необхідність з’явитися для отримання Довідки про оплату 100% вартості майнових прав.»
«5.2.2. Після оплати Покупцем 100% вартості майнових прав на Об’єкт нерухомості протягом 3 робочих днів направити Покупцю повідомлення про необхідність з’явитися для отримання Довідки про оплату 100% вартості майнових прав, відповідно п. 4.7 цього Договору.»
«5.4.2. З’явитися у строк, зазначений у повідомленні , для отримання Довідки про оплату 100% вартості майнових прав, при цьому Покупець має попередньо здійснити оплату Майнових прав у повному обсязі , на умовах, викладених в пп. 4.2, 4.3 цього Договору.
«5.4.3. Прийняти від Продавця Майнові права на Об’єкт нерухомості в порядку та на умовах, визначених цим Договором та отримати Довідку про оплату 100% вартості майнових прав.»

6. Якщо за результатами обмірів БТІ квартира матиме більшу площу (більш ніж 0.5 кв.м), то Покупець зобов’язаний буде оплатити цю площу за поточною ціною на дату сплати, а не ціною Договору. (пп.4.6.1). Прогнозувати розмір доплати Покупець не має змоги, але повинен бути готовим, що нестиме додаткові витрати. Тому необхідним було б викласти пп. 4.6.1 в такій редакції: «Якщо за результатами обмірів БТІ, фактична загальна площа Об’єкту нерухомості більша, ніж загальна площа за проектом, і ця різниця становить більше 0,5 кв. м, Покупець зобов’язаний протягом 20 (двадцяти) банківських днів з моменту отримання відповідного повідомлення, сплатити вартість Майнових прав на додаткові квадратні метри Об’єкту нерухомості з урахуванням встановленого індексу інфляції за час від моменту укладення договору до дати сплати на поточний рахунок Продавця, вказаний у повідомленні, а в разі, якщо в повідомленні рахунок не вказаний, на рахунок, зазначений в реквізитах цього Договору.»

7. Не передбачено відповідальності Продавця у разі порушення термінів завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію. Таким чином, якщо строки здачі об’єкту затягнуться на декілька років, покупець не зможе вимагати компенсації. Більш того відсутність даного пункту дозволить забудовнику припинити будівництво будинку після отримання коштів від покупців, формально повідомивши, що будівництво ведеться, але повільно, а строк здачі відкладається на невизначений термін.

8. Покупцю необхідно звернути увагу на положення договору, що регулюють строк й порядок переходу права власності від забудовника до покупця після введення об’єкта в експлуатацію. Покупець нестиме фінансові витрати на оформлення документів у нотаріуса й БТІ. (пп. 3.5, 3.6, 5.2.5, 5.4.7 Договору).

9. пп. 5.3.1.1 передбачено право Покупця достроково відмовитись від Договору, за умови отримання письмової згоди Продавця та сплати йому винагороди (7% від вартості майнових прав), в той час як положеннями договору не передбачені строки розгляду Продавцем заяви Покупця про дострокове розірвання договору. Це дуже суттєвий момент, оскільки з моменту отримання письмової згоди Договір вважатиметься розірваним, і від цієї дати розраховуватимуться строки повернення Покупця сплачених коштів (без індексації), передбачені п. 6.1., які визначаються в залежності від того, що сталося раніше:

минув календарний рік з дня розірвання договору;
минуло 30 днів після реалізації Продавцем майнових прав на цей об’єкт третій особі.
Таким чином, необхідно доповнити Договір п. 5.2.6, яким встановлюється зобов’язання Продавця розглядати заяву Покупця про дострокове розірвання договору у встановлений термін: «5.2.6 Розглянути заяву Покупця про дострокове розірвання цього Договору, прийняти вмотивоване рішення та надіслати його протягом 20 календарних днів, наступних за днем отримання заяви, на адресу Покупця поштою з повідомленням про вручення або надати йому під розписку. Якщо вмотивоване рішення за заявою Покупця не надсилається йому протягом 20-денного строку, то договір вважається розірваним з дня, наступного за останнім днем зазначеного строку.»

10. В інтересах Покупця необхідним є скорочення максимального термін повернення сплачених коштів (від 1 року до трьох місяців), передбаченого п. 6.1. та зменшення розміру штрафу (з 7% до 3%) встановлених п. 6.3. Договору, тобто зменшення штрафу до розміру винагороди Продавця передбаченої у пунктами 6.4-6.6. цього Договору.

11. Договором встановлюється анулювання Довідки про оплату 100% вартості майнових прав з моменту розірвання договору (п. 8.5). В інтересах Покупця доцільно встановити, що дана Довідка після розірвання договору не породжує прав та обов’язків для сторін щодо майнових прав, а не анулюється повністю, оскільки це ризиковано до повного вирішення фінансових питань між сторонами - моменту повного повернення належних Покупцю коштів Продавцем, відповідно п. 6.2. Договору.

12. Договором встановлена договірна територіальна підсудність в разі звернення сторони до суду за захистом своїх права - за місцем знаходження Відповідача (п.10.3). Ця норма може суперечити інтересам Покупця, оскільки Продавець не обмежений у праві в будь-який час змінити своє місцезнаходження, і вразі звернення Покупця до суду призведе до додаткових витрат та незручностей, пов’язаних з віддаленістю суду від його міста проживання.В даній ситуації слід керуватися ч. 8 ст. 110 Цивільного процесуального кодексу України, яка дозволяє позивачу пред’являти позов, що виникає з договору за місцем виконання цього договору.

Шановні інвестори, будьте обережні. Якщо Ви все ж вирішили ризикнути та інвестувати в будівництво «Печерського Бастіону», наполягайте на внесені змін до типового договору, задля максимального захисту себе і своїх коштів.
Якщо Ви вже уклали договір, вимагайте внесення в нього відповідних змін, а в разі відмови забудовника – розривайте договір та вимагайте повернення вкладених коштів, шляхом подання заяви про розірвання договору. Пам’ятайте, що зараз Ви ще можете повернути свої гроші, оскільки забудовник не буде влаштовувати скандал, щоб не налякати потенційних покупців. Однак, потім, коли вже буде продана більшість квартир, ситуація зміниться, і Ви вже нічого не зможете вдіяти, адже Ви самі підписали договір, що надає забудовнику можливість безмежно затягувати будівництво та введення в експлуатацію Вашої квартири.

Попереджений – значить озброєний. Друзі, не даймо ошукати себе!

Еще одна полезная статья для будущих инвесторов Уко и Ко.

//fakty.ua/186216-stroitelnyj-bespredel- razvyazan-na-kievskom-syrce-foto

Цитата "tony montana":

За год это уже седьмой директор. Мабудь ротация.