ЖК Dibrova Park | Диброва Парк | IB Alliance | ул. Северо-Сырецкая

Так 3-й дом почти распродан уже.
4-й скоро поступит в продажу, но уверен что цена там будет таки выше чем в 1-3, так и сдача минимум на пол года позже.

Цитата "Ksenya88 » 21.09.2020 08:55":

Мне все равно, пусть скупают. Это личное дело каждого из нас.

Ксения,пропустите людей вперед-пусть запишутся в очередь в отдел продаж.А то ведь не успеют-все раскупят! Мне вот интересно,действительно найдутся такие люди через несколько лет в будущем,кто способен купить на окраине, в ж*пе мира по 1.8$ за метр?Где вы-люди будущего???С учетом того,что перекупы в каждом доме,каждого нового комплекса в этом районе,будут продавать несколько квартир-Предложения будет немеряно,а с ним и конкуренция.

Цитата "Dmitreus » 25.09.2020 17:19":

Например UNO м.Дорогожичи.

варіант такий собі, машину поставити там просто нікуди буде. Будинок прямо на трасі (на Телігі вічні затори). Ну і психологічно місце не найкраще згідно історичних досліджень

Anetta На Дорогожичах живут несколько десятков тысяч людей и все с ними хорошо,чего и Вам желаю...С парковками согласен,места мало,но...дом только строят один,и на всем районе жильцы, при желании, найдут парковку(стоянку).Но в Вашем районе эта проблема по-круче станет,и даже если паркинг построят этого будет мало.На Телиги пробки есть(но и развязка отличная!),но Вам даже до Телиги еще нужно будет доехать по Не меньшим пробкам.

Цитата "Looter19 » 26.09.2020 23:45":

Aidehua, Мы конечно все понимаем, но зачем вы ходите по ветками и поливаете грязью все ЖК ?

Я делюсь своими впечатлением, рассуждаю и привожу факты, которые мне известны. Или здесь только нахваливать можно? Выходит вы не всё понимаете, а только то, что выгодно вам.

В последнее время я комментировал три ЖК, которыми интересовался.

Теперь посматриваю в сторону КГС, на бывшие объекты УкрБуда, но еще не факт, что возьму там что-то, у этого застройщика черепашьи темпы строительства и регулярные переносы сроков сдачи. Но не беда, буду смотреть дальше, возьму что-то другое.

Стоит начать говорить правду, как сразу появляется какая-то нервозность. Правда глаза колит? Любите 26-этажные коробки из газоблока в три дорога рядом с несуществующим метро от застройщика не сдавшего ни один объект? - берите на здоровье, деньги же ваши.

Цитата "briman » 27.09.2020 12:27":

Если же метро на Виноградарь превратится в долгострой, то эту локацию без него, можно будет охарактеризовать одним словом - 'дыра'. Будем надеяться на лучшее и в ближ. будущем.

Немного поясню почему применил такое слово.

Кстати, по Генплану еще и снос хрущевок вдоль Гречко запланирован, но это еще не скоро и не потому.

Кроме потенц. увеличения транспортных проблем (Стеценко и Щербакова уже сейчас в час пик стоят), скудной инфраструктуры для детей и др. и вообще некой оторванности от мира этого места и "дикого" леса (это и плюс и минус), есть еще один момент.

Не знаю насколько это актуально, но ранее читал старые форумы о близлежащем районе, а там, где "железка", неприятные находки были (детали опущу).
Сейчас форумы эти найти не смог, но вот выдержка из статьи.

Цитата:

Жители Сети сообщили еще об одном «потерянном» районе – частный сектор между улицами Белицкая и Замковецкая. Местность на границе Сырецкого парка, промзоны, садов и железной дороги. Рядом находятся ПТУ и школа-интернат N68. А в самом частном секторе, по слухам, живут цыгане-наркодилеры, к которым собираются наркоманы со всего Подола и Святошина. Сразу бросаются в глаза многочисленные «разливайки», у которых собираются кампании. Не редкость для массива – джип «Беркута», патрулирующий улицы.

Местные жители постоянно заявляют об уличных грабежах, а Подольский район уверенно держит первое место по обороту наркотиков.

(с) https://from-ua.com/crime/20c42fc2155dd.html

Новые жители конечно разбавят старый контингент, но все равно он останется. Если он там еще.

Плюс, если будет "проходняк" у метро, МАФы и стихийная торговля, то как раз в этом месте очень кстати была бы закрытая территория, которую в проект не заложили.
Возможно в будущем, жильцам уже своими силами стоит организовать в ЖК забор, охрану и т. п. Хотя бы для минимального контроля и "антивандала" + консъержи. Если это будет возможно.

Цитата "superetandar » 27.09.2020 13:07":

KB 2020

Вам привели достойный пример,кстати. Понятно,что можно сказать-там рядом дорога,шум...Так и Дорогожичи намного ближе к центру.И плотность населения намного меньше.Нет стройки рядом,которая будет продолжатся,пока все сады не застроят.А на Венике Еще заселятся пару очередей Варшавских и Вы увидите пробки,которые будут только нарастать по мере достройки других жк. Дороги ведь расширять никто не собирается. А еще UNO построят раньше,чем первую очередь Дибровы.

Ну это смотря как добираться до центра.
Я покупал квартиру в жк рядом с метро не для того, чтобы в центр на машине ездить.
Меня в большей степени напрягают выхлопные газы прямо в окна, чем шум от машин. Некоторые возле жд-путей уживаются и нормально себя чувствуют.

Тогда и я поделюсь хорошими новостями со стройки :)
Второй по счету дом (дом №2) разместил цветок на крыше. Это означает завершение монолитных работ по дому (максимальная высота достигнута).

Строительным бригадам, возводящим наш комплекс Dibrova Park, спасибо! Темпы строительства реально поражают, кажется вы установили новые нормативы для застройщиков, молодцы!

Ждем цветочки на 1 и 3 доме!

Цитата "briman » 27.09.2020 19:00":

Немного поясню почему применил такое слово.

Кстати, по Генплану еще и снос хрущевок вдоль Гречко запланирован, но это еще не скоро и не потому.

Кроме потенц. увеличения транспортных проблем (Стеценко и Щербакова уже сейчас в час пик стоят), скудной инфраструктуры для детей и др. и вообще некой оторванности от мира этого места и "дикого" леса (это и плюс и минус), есть еще один момент.

Не знаю насколько это актуально, но ранее читал старые форумы о близлежащем районе, а там, где "железка", неприятные находки были (детали опущу).
Сейчас форумы эти найти не смог, но вот выдержка из статьи.

(с) https://from-ua.com/crime/20c42fc2155dd.html

Новые жители конечно разбавят старый контингент, но все равно он останется. Если он там еще.

Плюс, если будет "проходняк" у метро, МАФы и стихийная торговля, то как раз в этом месте очень кстати была бы закрытая территория, которую в проект не заложили.
Возможно в будущем, жильцам уже своими силами стоит организовать в ЖК забор, охрану и т. п. Хотя бы для минимального контроля и "антивандала" + консъержи. Если это будет возможно.

По поводу закрытой и охраняемой территории - тут всецело согласен: минимум консьерж в каждом доме, в идеале закрытие, но этого будет сложно добиться даже при наличии ОСББ.

Цитата "KB2020 » 27.09.2020 19:12":

Ну это смотря как добираться до центра.
Я покупал квартиру в жк рядом с метро не для того, чтобы в центр на машине ездить.
Меня в большей степени напрягают выхлопные газы прямо в окна, чем шум от машин. Некоторые возле жд-путей уживаются и нормально себя чувствуют.

Вообще непонятны мотивы людей в использовании личного автотранспорта на ежедневной основе при наличии метро в 2-3 минутах ходьбы.
Железка под окнами вот вообще не напрягает: мирно постукивает себе время от времени колёсами, в какой-то степени успокаивает. Жаль, ближайшая на Сырце/Вышгородской, а туда топать от 2.5 км, если понадобится.

Цитата "KB2020 » 27.09.2020 19:12":

Тогда и я поделюсь хорошими новостями со стройки :)
Второй по счету дом (дом №2) разместил цветок на крыше. Это означает завершение монолитных работ по дому (максимальная высота достигнута).

Строительным бригадам, возводящим наш комплекс Dibrova Park, спасибо! Темпы строительства реально поражают, кажется вы установили новые нормативы для застройщиков, молодцы!

Ждем цветочки на 1 и 3 доме!

Отличная весть, хотя и 4-й дом может примкнуть к первым трём.

То, что хороший рост безусловно приятно. Но, если разобраться, то смысла в мегаросте монолита особого нет, если остальное такого роста не имеет. Куда больше времени тратится на кладку и другое. Если бы процесс шел равномерно параллельно, тогда да. Опять же, когда льют аномально быстро, то это по технологии может быть не совсем норм. Не помню как называется процесс, но чтобы бетон был прочным, с него воздух должен выйти и что-то делается для этого. Но это в теории. Возможно на практике такого вообще никто уже не соблюдает. Так же аномально быстро гнали и в ЖК Мисто Квитив. Вроде бы все ок - стоит ).

Хотя для комфорт класса, без подземелья （все этажи типовые, прямые углы и т. п.）, это норм. темп. Насколько я понимаю, то пару мес. был котлован и сваи, потом пошел рост. Итого 25 этажей за 10 мес. - по 2.5 в мес. вполне хороший рабочий темп. Но кладку могли бы начать и раньше, тогда было бы весомее, а не пустой каркас.

Цитата "Aidehua":

Теперь посматриваю в сторону КГС, на бывшие объекты УкрБуда, но еще не факт, что возьму там что-то, у этого застройщика черепашьи темпы строительства и регулярные переносы сроков сдачи. Но не беда, буду смотреть дальше, возьму что-то другое.

Стоит начать говорить правду, как сразу появляется какая-то нервозность. Правда глаза колит? Любите 26-этажные коробки из газоблока в три дорога рядом с несуществующим метро от застройщика не сдавшего ни один объект? - берите на здоровье, деньги же ваши.

Вам бы тогда уже не на КГС и бывшие объекты УКРБУДАа посматривать (КГС кстати прямо говорит, что ему на достройку необходимо из бюджета выложить окола 2 ярдов и что-то никто особо не торопится с этим, так что к тормозу-КГС смело можно прибавлять н-ное кол-во времени на высасывание этих ярдов), а на КАН: и невысокая застройка, и стены не из газоблока, и та же Республика рядом с существующим метро. Дороже немного, зато надежней.
А на нервозность не обижайтесь. Какую еще реакцию вы ожидали от людей поверивших, вложивших и ждущих на "не лестные" заявления от мимо-проходящего? Вы там УКРБУД и Аркаду упоминали? Сколько у них домов успешно зданых? И где они сейчас? У меня сестра купила квартиру в Севене от Столицы (дом готов, до сих пор ждёт права собственности, с первого квартала немножко затянули со сдачей) - думаете договор от Столицы вселяет уверенность в инвестора? Уж поверьте: как две капли похож на мой договор с АйБиальянсом. Вторая квартира в той же Республике. Сказать с кем республиканский договор заключен? И что будет, если у супер-надёжного Никонова завтра случится инсульт и он превратится в овоща?
Вы в Украине живёте. Проинвестировав в строительство вам ничего не остаётся кроме как "верить и надеяться" что всё будет гуд.

KB 2020 Полностью согласен с Вами.Договор покупки защищает интересы только застройщика.Имеет значение только ликвидность проекта,расположение,понимание развития района.Ну и...интуиция покупателя)) А насчет КГС - это живой труп,который свои проекты еле-еле тянет,а ему на шею повесили балласт в виде Укрбуда.

Цитата "briman » 25.09.2020 19:08":

Это в рассрочку?

В рассрочку цена - 1890 тыс.грн. (скидки нет). Динамика цен по Диброва парк следующая. Берем к примеру 83 кв.м. (3- комнатная) при 100% оплате. Цена на старте: 1320 тыс.грн. (ноябрь 2019-февраль2020). Цена в апреле: со всеми оформлениями в районе 1450-1495 тыс.грн. Цена в июле: со всеми оформлениями в районе 1580 тыс. грн. Цена в сентябре: с оформлением 1725 тыс.грн.

Переводим в доллар цену за сентябрь (более 1,5 года до сдачи и получения документов): 61000 дол при 100 % оплате, 68000 дол в случае рассрочки с привязкой к курсу. А курс поплывет точно к концу года. До сдачи - 1,5/1,8 года. Метро нет - плюс выборы 25.10.2020 - непонятно как повлияет. Мое мнение что 61000 дол за 1,5 года плюс: метро нет, магазинов в округе нет, школы и детсады - это 3о-40 мин потерянного времени на ходьбу каждый день (если работаешь - это существенно). Во всю инфраструктуру вложила Столица пока что - Ретровиль к примеру, Новусы в округе и т.д. В итоге имеем динамику роста в 2020 году как в гривне так и в долларе.

Берем Варшавский. В конце мая в 8й очереди была в продаже 3х ком квартира 83 кв.м. - 1468 тыс.грн. за 1,5 года до сдачи. Нормальный прайс - реалистичный. Что у них сейчас. Позвонил в отдел продаж Варшавский 2 - жахнулся от цен. Поменяли планировки, во первых - средних трешек нет, только по 91-95 кв.м. При 100% оплате - 2525 тыс. грн. что в эквиваленте - 90 тыс. дол. ЗА ЧТО? За эконом класс и белые пеноблоки? За дом посредине между двумя станциями в яме? Можно продолжать. Цены оверпрайснутые. При ослаблении гривны - они захотят в долларах продавать по той же цене , а в гривне будет космос. Это ненормальная ситуация с таким ростом цен за окраину Киева в эконом классе. Очень пахнет перегревом.

П.с. Подозреваю также что это связано с реформированием ДАБИ. Выдача разрешений на строительство существенно упало в 2020. Это создало ситуацию с пониженным предложением, а спрос остался тот же или выше. Закон экономики: чем ниже предложение - тем выше спрос. Чем выше спрос - тем выше цена. Т.е. рынок искуственно (политически) - перекошен в сторону застройщика. Реальный прайс за 3х комнатную квартиру в этом районе с текущей ситуацией с инфраструкторой за 1,5 года до сдачи - это 55 тыс.дол, а не 61-68 тыс. дол. (Диброва парк) и не тем более 90 тыс.дол (Варшавский 2) за эконом класс и искусственный кирпич.

Вывод. На рынке ИМХО мое мнение - реальный оверпрайс. Застройщики тупо хотят качнуть бабло, п.ч. есть спрос и некий ажиотаж (Виноградар). Цена в твердой валюте - оверпрайснутая, особенно касается Варшавский 2. При падении курса (ноябрь-декабрь 2020) - продажи могут если не остановится то упасть. Но даже те, у кого валюта на руках - захотят ли они вкладывать 68 тыс. дол. (Диброва) или 90 тыс. дол. (Варшавский 2) в примарную перспективу с растяжкой на такой срок (1й, 2й квартал 2022 года). Продажи в Диброве по 3х комнатным - уже не такие быстрые. В первом доме - как минимум 5 квартир есть. В третьем доме - вообще выбирай не хочу (чуть ли не все этажи). Ажиотаж был только со вторым домом - так как он прямо возле метро и там в блоке Б хорошие виды. В Доме 1 и тем более Доме 3 (4) - таких видов нет и до метро уже дальше. Если цена в ноябре-декабре перевалит за 2 миллиона гривен - как будут идти продажи вопрос риторический. Зарабатывать никто больше не станет - все доходы в гривне. Те у кого были мешки под подушкой - уже вложились.

Цитата "vafyevupsa » 27.09.2020 22:17":

По поводу закрытой и охраняемой территории - тут всецело согласен: минимум консьерж в каждом доме, в идеале закрытие, но этого будет сложно добиться даже при наличии ОСББ.

Хмм, да. Вероятно будет сложно ее закрыть еще и потому, что коммерция на первых этажах и отдельные офисные пристройки ＋ ТРЦ, а они явно будут против. Им 'движуха' на территории только 'на руку'.

Камеры видеонаблюдения тоже не помешают. Иногда на них много интересного можно увидеть, например как здесь

//forum.domik.ua/zhk-kvartet-ul-mitropol ita-lipkovskogo-urickogo-16-stolitsa-gro up-t23555-5520.html#p2015047

Lru1, интересно. Благодарю за такой развернутый ответ!

Кстати то, что каркасы строят без наполнения может быть своеобразным маркетинговым ходом. Динамику монолитную демонстрируют （вау эффект）, но в итоге, она общий срок сдачи не приближает, а может и отдаляет, т. к., возможно, бюджет расходуется не равномерно и не совсем рационально （с точки зрения строит. процесса）.

Также, возможно бюджет от продажи первых домов идет на начало следующих.
Первые дома ＋- уже распроданы, а в другие народ охотнее 'заходит', когда уже что-то построено, а не котлован и цену соотв. можно ставить выше.

Цитата "superetandar » 27.09.2020 17:54":

Anetta На Дорогожичах живут несколько десятков тысяч людей и все с ними хорошо,чего и Вам желаю...С парковками согласен,места мало,но...дом только строят один,и на всем районе жильцы, при желании, найдут парковку(стоянку).Но в Вашем районе эта проблема по-круче станет,и даже если паркинг построят этого будет мало.На Телиги пробки есть(но и развязка отличная!),но Вам даже до Телиги еще нужно будет доехать по Не меньшим пробкам.

я багато років живу прямо на М. Дорогожичі, тому в курсі ситуації.
саме під тим будинком територія має негативну історію. в гілці тої нобудови були історичні карти

По приведенным выше цифрам, что оч. круто, Lru1 еще раз Спасибо.

Увидел, что определяющую роль играют курсовые разницы. Если сравнить валютный прайс, то от старта продаж в Диброве, стоимость м2 увеличилась за год приблиз. на 60$, что совсем не много. Гривню анализировать не берусь, согласен, что рост там гораздо сильнее.

Т. е. можно сделать вывод, что никакого гиперспроса на недвижимость НЕТ и в Диброве, естественно, тоже. Цены фактически на месте, даже учитывая рост готовности и прогресс по метро. Имея валюту, можно было бы вложиться как год назад, так и сейчас примерно с тем же самым успехом. Разве что в другой дом.
Вангую, что эта же тенденция сохранится и дальше （учитывая факторы）, а может и двинется вниз, т. к. сейчас видно даже некое падение в валюте （за год 60$ рост, это не серьезно. При таких рисках - это падение цен）.

Варшавский 2, предполагаю （т. к. инфа по нему не такая подробная）, примерно сопоставим по картине и динамика цен там наверняка похожа （ЖК ориентируются друг на друга точно）. Немного дороже может быть из-за большей готовности, застройщика, сданных домов в наличии. Также могут быть виды иные из квартир, этажи （в Диброве зависимость от расположения, этажа）. А общая цена, конечно же, выше из-за большего метража квартир.

По сути, можно спокойно 'сидеть в валютном кеше' у кого он есть и даже выиграть потом по факту, если взять недвижимость чуть позже, когда начнется выход 'из пике' и риски спадут （выборы, готовность первых домов, строительство метро, коронакризис и т. п.）. Правда уже в другом доме или ЖК （смотря что будет в наличии）.

Рассрочка же, привязанная к валюте, если доходы в грн., конечно выглядит сейчас не привлекательно. Цена будет вверх, доходы на месте, по рынку цены в $ на месте или вниз.

Так я увидел по годовой динамике.

Цитата "briman":

Увидел, что определяющую роль играют курсовые разницы. Если сравнить валютный прайс, то от старта продаж в Диброве, стоимость м2 увеличилась за год приблиз. на 60$, что совсем не много. Гривню анализировать не берусь, согласен, что рост там гораздо сильнее.

Так если сравнивать валютную стоимость, то динамика изменений не будет такой разительной)) Можно еще сравнить стоимость 83-х кв.м. с котлована на 2-ом этаже и 83 кв.м. на нынешнем этапе на 20-м этаже. О - объективность))

Цитата "briman":

Правда уже в другом доме

Нет, что вы, ни в коем случае! Там еще на 50-100 м дальше до метро чапать!!

Anettta »
я багато років живу прямо на М. Дорогожичі, тому в курсі ситуації.
саме під тим будинком територія має негативну історію. в гілці тої нобудови були історичні карти[/quote]
Тем более,если Вы жили там,Вы понимаете преимущества старого обжитого района с отличной транспортной развязкой в разные стороны. А вообще по Киеву (и не только) война в любом районе прошлась и не исключено,что и под Вашим домом расположены какие-то артефакты...И вообще,предлагаю потусторонние силы оставить в стороне)) Вот из Ваших слов я понял,что Дорогожичи полный отстой-нужно ехать на окраину,там больше людей и домов