Себестоимость жилья

Еще к вопросу о себестоимости и рентабельности в строительстве.
Тут, на форуме, в общем тема перешла в область недоступности жилья по нынешним ценам для большинства украинцев.
Если рассматривать простую цепочку Заказчик(он же Продавец)- Покупатель, то рентабельность(о которой тут кипели страсти) будет одна, какя-то величина.
Кстати г. Поляченко как-то коворил, что хорошо бы объединить в одном лице "Киевгорстрой" Заказчика, Проектировщика, Подрядчика и Продавца. И это действительно могло бы понизить стоимость кв.м жилья.
Но!
И вот тут, таки Но!
1. Цепочка обрасла рядом из N посредников.
2. Да, действительно на первые дома "КГС" с трудом насобирал покупателей. Потому, что строили дествительно за реальные деньги. По классической схеме
заказчик-проект-смета-деньги-подрядчик-ввод в эксплуатацию-продажа.
Правильно, но медленно, в смысле получения сверхприбыли.
3. И что делать? надо создать цепочку. Фирма А - Фирма Б -Фирма В и т.д.,и каждая должна работать с прибылью. Добавили кредиты в схему, и логично, ведь
при N-количестве посредников, не у всех же есть свои средства. А обслуживание кредитов, кстати входит в затраты предприятия. + карманные риэлторские фирмы.
Процес строительства длительный, это длинные вложения средств.
При составлении сметы закладываются плановые накопления (та самая рентабельность), ведь стройка будет длиться как минимум год. Предприятию весь этот год надо работать стабильно. Это как бы запас на развитие. Тогда стоимость кв.м была бы стоимость проектно-изыскательских работ + материалы и строительно-монтажные работы (смета со всеми коэфициентами и т.д.)+ торговая надбавка + торговая наценка (НДС 20%). Конечную рентабельность можно опредилить после реализации.
Но и у Посредника, соответственно, должна быть своя рентабельность. А посредников N.
По-этому в данном случае ответить почему при рекомендованной Госстроем цене кв. м приблизительно 650 у.е. видим цены 2-3-4 ....т.у.е не представляется возможным. Вернее, есть ответы. У всех разные. Но совершенно не пригодные для осуществления покупки квартиры средним украинцем.

Замечательно! Просто ничего не изменилось с тех пор. Поверьте мне, что никто за вас ваши проблемы решать не будет. Ющенко с Тимошенкой придут и накалдуют щастя? полноте, батенька! теперь все зависит от нас самих. и не надо говорить, что нет доступного жилья! оно есть в алчевске и прочих милых сердцу шахтерских городках. бери и живи. так нет все хотят или киев или одессу. а так не бывает.

Цитата:

что даст вам знание моего возраста? я помню смерть Брежнева, Черненко, Андропова; очереди за колбасой и маслом; кВт по 4 коп, водку по 6,50, мандарины по 2 руб и кофе Пеле (бразильский!) за 6 с мордой индейца (страшный дефицит). зачем приводить примеры правительственных обещаний совдеповского периода? нечто вы не видите разницу? планово-административное управление, единственно верная линия развития под руководством КПСС (конкурентов у нее не было, в отличии от сегодняшней ситуации...), демографических проблем тоже не было. только щас все по другому! никто не стоит в очередях за югославскими сапогами и финскими спортивными костюмами, за чешским хрусталем и мебельными гарнитурами различного производства. зато население уменьшается на 700 тыщ в год, и это проблема, над которой даже самое бестолковое правительство задумывается. так что, думается мне, что дела со словами будут расходиться незначительно. и ваша параллель не уместна.

Цитата:

Если рассматривать простую цепочку: Заказчик(он же Продавец)- Покупатель, то рентабельность(о которой тут кипели страсти) будет одна, какя-то величина.
Кстати г. Поляченко как-то коворил, что хорошо бы объединить в одном лице "Киевгорстрой" Заказчика, Проектировщика, Подрядчика и Продавца. И это действительно могло бы понизить стоимость кв.м жилья.

А кто мешает ему это сделать? Ответ простой, для этого надо собственные деньги и рисковать этими деньгами. А КГС и прочие глобальные застройщики привыкли косить бабло за счет и риск покупателей при этом со своей стороны нричем не рискуя.

Цитата:

По-этому в данном случае ответить почему при рекомендованной Госстроем цене кв. м приблизительно 650 у.е. видим цены 2-3-4 ....т.у.е не представляется возможным. Вернее, есть ответы. У всех разные. Но совершенно не пригодные для осуществления покупки квартиры средним украинцем.

Рекомендуемая цена Госстроем - это "средняя температура по больнице", если точнее то цеховая себестоимость + 20% рентабельности. И в этом не учтены "особенности национального домостроения", поскольку считается, что земля будет дана "на шару" и дом будет повешен на уже существующие коммуникации и городу нефига отдавать не надо, за выделенную "на шару" землю, ну а про штрафы и "бонусы" чиновникам я уж молчу, "ці руки нічого не б(к)рали". От такой Лохострой со статистикой.

Для среднего украинца один совет, если хотите жилье сейчас, переходите в другой сегмент рынка: частное строителсьтво, там нет монополии и соответственно цены адекватные на уже построенные дома, е если хотите еще дешевле: организовывайте и ведите строительство сами. При этом, в отличие от обычной квартиры, где Вашей частной собственностью являются только пол с снутренней площадью стен, висящий в воздухе, в этом варианте Вы получаете в собственность все, в том числе и землю.

Цитата:

Рекомендуемая цена Госстроем - это "средняя температура по больнице", если точнее то цеховая себестоимость + 20% рентабельности. И в этом не учтены "особенности национального домостроения", поскольку считается, что земля будет дана "на шару" и дом будет повешен на уже существующие коммуникации и городу нефига отдавать не надо, за выделенную "на шару" землю, ну а про штрафы и "бонусы" чиновникам я уж молчу, "ці руки нічого не б(к)рали". От такой Лохострой со статистикой.

Для среднего украинца один совет, если хотите жилье сейчас, переходите в другой сегмент рынка: частное строителсьтво, там нет монополии и соответственно цены адекватные на уже построенные дома, е если хотите еще дешевле: организовывайте и ведите строительство сами. При этом, в отличие от обычной квартиры, где Вашей частной собственностью являются только пол с снутренней площадью стен, висящий в воздухе, в этом варианте Вы получаете в собственность все, в том числе и землю.

Дело в том, что априори нельзя включать неправовые действия в деятьность.
И ни где в официальных документах вы не найдете статью расходов "взятка".
По-этому мои замечания в принципе "как должно быть". А в действительности Вам известно как.
Вторая часть. С Вами согласен.

конечно их нет, но есть всякие facilitation payments... я работал в разных заморских компаниях и ВЕЗДЕ есть такие штучки. они могут называться благотворительностью, работа по согласованию итд. платят их обычно каким-нибудь украинским консалтинговым конторам, которые передают кому надо.
тут уже вопрос конторы как они сие разносят. могут показать как себестоимость материалов.))))

Цитата:

Дело в том, что априори нельзя включать неправовые действия в деятьность.
И ни где в официальных документах вы не найдете статью расходов "взятка".
По-этому мои замечания в принципе "как должно быть". А в действительности Вам известно как.
Вторая часть. С Вами согласен.

Вот мы и вернулись к исходным пунктам. Производственная себестоимость и цена продаж не коррелируют никоим образом в наших реалиях.
Поэтому любой скулеж застройщиков на предмет жутко подорожавшей жизни, спокойно игнорируем. Это очередной разводной ключ для лохов.

Аминь

Цитата:

Замечательно! Просто ничего не изменилось с тех пор. Поверьте мне, что никто за вас ваши проблемы решать не будет. Ющенко с Тимошенкой придут и накалдуют щастя? полноте, батенька! теперь все зависит от нас самих. и не надо говорить, что нет доступного жилья! оно есть в алчевске и прочих милых сердцу шахтерских городках. бери и живи. так нет все хотят или киев или одессу. а так не бывает.

не согласен с вами. это не мои проблемы. проблема коррупции - это проблема власти. проблема регулирования (упорядочивания) рынков (недвижимости, земли, авто, прод и пр.) на законодательном уровне (налоги на излишнюю жилплощадь, на перепродажи в течении года-двух, земельный кадастр, ввозные пошлины, акцизы, стимулирование собственного производителя, ограничение импорта, запрет на ввоз некачественной продукции или ввоз продукции, необлагаемой налогами через СЭЗ) - это проблема государства. власть может сильно влиять на нормальное развитие рынка и рыночных отношений. только не влияет. потому что участвует в коррупционных схемах.
а жить я хочу там, где живу щас. здесь мои родственники и друзья. и не ехать за дешевым (бесплатным) жильем в Алчевск. только и здесь (Днепропетровск) купить жилье проблематично. вы действительно считаете, что в 25 этажном доме, который занимает гектар с прилегающими територриями "квадрат" стоит 1600-2000 у.е у нас и 2000-2500 в Киеве?! и это без отделки! как пишут: "после стоителей"! вот здесь приводят примеры, что стоимость каркасного дома в разобранном виде 441 евро за "квадрат", а в собранном - дороже.. но как можно сравнивать оптовое строительство 150-ти квартир и частный сборный дом?! вы (и те, кто с вами) действительно считаете, что квартиры (различного класса) могут иметь только успешные предприниматели?! а учителя, медики, работники культуры и прочие служащие бюджетной сферы? они не люди? сварщики, монтажники, асенизаторы, электрики, продавцы-консультанты? они не люди? им жилье не нужно? т.е. некоторые радости отдельного жизнеустройства должны быть доступны лишь кучке избранных? чей труд на рынке труда оплачивает значительно выше всех других?
сразу оборву вопли некоторых, что застройщики не занимаются благотворительностью. тем более за свой счет. но я считаю, что возможно строительство домов эконом-класса с ценой продажи 700-900 у.е.! только нужно убрать коррупционную и спекулятивную состовляющие. и это задачи для власти. и эти квартиры смогут брать НЕБЕСПЛАТНО, а в ипотеку на 15-20 лет перечисленные мной категории граждан.
сейчас же цены на жилье астрономические. и в начале форума я приводил причины, которые по моему мнению влияют на эти неадекватные цены.

и еще один момент.. есть разница, плачу ли я строительной компании за качественно выполненную работу с учетом рентабельности предприятия или дополнительно спонсирую безбедное существование спекулятнов-инвесторов, риэлторов и прочих, успешных за чужой счет, предпринимателей.

Поддерживаю мнение. Социальная функция гос-ва одна из важнейших его функций.

Для Анатоля.
Кончай беспредметный базар по поводу продажи квартир в Испании за 1000 у.е. метр.
Там таких нет.
Какие там цены, я тебе писал ранее

Цитата:

не согласен с вами. это не мои проблемы. проблема коррупции - это проблема власти. проблема регулирования (упорядочивания) рынков (недвижимости, земли, авто, прод и пр.) на законодательном уровне (налоги на излишнюю жилплощадь, на перепродажи в течении года-двух, земельный кадастр, ввозные пошлины, акцизы, стимулирование собственного производителя, ограничение импорта, запрет на ввоз некачественной продукции или ввоз продукции, необлагаемой налогами через СЭЗ) - это проблема государства. власть может сильно влиять на нормальное развитие рынка и рыночных отношений. только не влияет. потому что участвует в коррупционных схемах.
а жить я хочу там, где живу щас. здесь мои родственники и друзья. и не ехать за дешевым (бесплатным) жильем в Алчевск. только и здесь (Днепропетровск) купить жилье проблематично. вы действительно считаете, что в 25 этажном доме, который занимает гектар с прилегающими територриями "квадрат" стоит 1600-2000 у.е у нас и 2000-2500 в Киеве?! и это без отделки! как пишут: "после стоителей"! вот здесь приводят примеры, что стоимость каркасного дома в разобранном виде 441 евро за "квадрат", а в собранном - дороже.. но как можно сравнивать оптовое строительство 150-ти квартир и частный сборный дом?! вы (и те, кто с вами) действительно считаете, что квартиры (различного класса) могут иметь только успешные предприниматели?! а учителя, медики, работники культуры и прочие служащие бюджетной сферы? они не люди? сварщики, монтажники, асенизаторы, электрики, продавцы-консультанты? они не люди? им жилье не нужно? т.е. некоторые радости отдельного жизнеустройства должны быть доступны лишь кучке избранных? чей труд на рынке труда оплачивает значительно выше всех других?
сразу оборву вопли некоторых, что застройщики не занимаются благотворительностью. тем более за свой счет. но я считаю, что возможно строительство домов эконом-класса с ценой продажи 700-900 у.е.! только нужно убрать коррупционную и спекулятивную состовляющие. и это задачи для власти. и эти квартиры смогут брать НЕБЕСПЛАТНО, а в ипотеку на 15-20 лет перечисленные мной категории граждан.
сейчас же цены на жилье астрономические. и в начале форума я приводил причины, которые по моему мнению влияют на эти неадекватные цены.

и еще один момент.. есть разница, плачу ли я строительной компании за качественно выполненную работу с учетом рентабельности предприятия или дополнительно спонсирую безбедное существование спекулятнов-инвесторов, риэлторов и прочих, успешных за чужой счет, предпринимателей.

Согласен. Посмотрите на цены, они на уровне американских, а на многие товары выше (одежда, техника, машины, курицы).

Зарплаты у нас намного ниже. Возможные причины - низкая производительность труда и экономическая рента, собираемая коррумпированными бюрократами.

То есть решение проблемы жилья - это не раздача бесплатного жилья. Вопрос как сделать экономику Украины работающей не на дядь в органах управления, а просто работающей

Кроме того за 16 лет независимости население Украины упало почти на 6 миллионов с 52.2 до 46.4 млн. И правительство также пытается решить эту проблему подачками. А эти цифры и есть обвинительный акт нашей самоназванной элите. А где подачки там коррупция. Как геолог Азаров всю дорогу твердит об инновациях, о деньгах. В сегодняшней ситуации, государство вкладывает деньги только, чтобы назначенные государственные мужи их разворовали.

to mc ®

о чем вы пишите и говорите? пусть государство разберется с ценами на продовольствие и ценами на одежду! когда я приехал в январе 2006 в швейцарию тут цены были в 4 раза выше киевских на продукты, а цены на одежду были сопостовимы... в этом году цены УЖЕ обогнали швейцарские! я вам могу приводить массу примеров начиная от молока и заканчивая шоколадом! а вы пишите про квадратные метры. пусть правительство разберется продовольственной корзинкой. государство много чего должно, но не делает.
а по поводу учителей и врачей? живут в арендованом и не умирают они здесь и радуюся жизни тут.

как только государство полезет чего-то регулировать у нас хоть стой- хоть падай. не умеют и культуры нет такой и самое главное, что учиться не хотят.

Цитата:

to mc ®

о чем вы пишите и говорите? пусть государство разберется с ценами на продовольствие и ценами на одежду! когда я приехал в январе 2006 в швейцарию тут цены были в 4 раза выше киевских на продукты, а цены на одежду были сопостовимы... в этом году цены УЖЕ обогнали швейцарские! я вам могу приводить массу примеров начиная от молока и заканчивая шоколадом! а вы пишите про квадратные метры. пусть правительство разберется продовольственной корзинкой. государство много чего должно, но не делает.
а по поводу учителей и врачей? живут в арендованом и не умирают они здесь и радуюся жизни тут.

как только государство полезет чего-то регулировать у нас: хоть стой- хоть падай. не умеют и культуры нет такой и самое главное, что учиться не хотят.

пусть разберется. кто ж против. а правительство... оно такое, какое мы заслужили. может щас будет хоть меньше воровства. и СЭЗы закроют, через которые сынок янучара мясо замороженное в Украину беспошлинно поставлял. когда уголовник премьер-министр, а геолог - министр финансов, - результат налицо.
только форум о квадратных метрах. потому все остальное приводится мною в дополнение, а не в основу. и вы сами прекрасно знаете разницу аренды жилья ТАМ и здесь. на ТЕХ условиях аренды, в ТОМ жилом состоянии может и я снимал бы пожизненно и радовался жизни..

ну не все так радостно тут. моя первая квартира за 1300 франков была просто ужасная. тут тоже как повезет. кстати, местные отмечают падение уровня жизни, тк з/п не ростут, а квартплата растет каждый год регулярно.

Цитата:

только форум о квадратных метрах. потому все остальное приводится мною в дополнение, а не в основу. и вы сами прекрасно знаете разницу аренды жилья ТАМ и здесь. на ТЕХ условиях аренды, в ТОМ жилом состоянии может и я снимал бы пожизненно и радовался жизни..

И вот опять, последние сообщения на форуме скатываются к политике.
И еще раз мое мнение недоступность жилья в Украине для большей категории граждан создана искусственно. При СССР была олигархия КПСС и вытекающие последствия для государства, при независимой Украине осталось в принципе все то же. Только официально корумпированная Верховна Рада называется по другому.
Но уже 16 лет независимости, а вопорс о собственном жилье для большинства не решен. Очень напоминает СССР(каждая семья да будет жить да в отдельной квартире)
Скажите зачем прилагать усилия для укрепления государства, создавая средний класс, улучшая благосостояние людей и создавать общество сильных и материально независимых граждан? Это опасно. Нужно легко управляемое, деморализованное, зависливое быдло. Которому можно кидать переодически подачки ("дешевые кредиты 4-6%" при зарплате 500-1500 грн. верх цинизма. Это так поманить, разразнить. И в конце концов очередная семья будет мечтать об отдельной квартире. Ведь 16 лет независимости, это вполне половозрелые люди.

Цитата:

И вот опять, последние сообщения на форуме скатываются к политике.
И еще раз мое мнение: недоступность жилья в Украине для большей категории граждан создана искусственно. При СССР была олигархия КПСС и вытекающие последствия для государства, при независимой Украине осталось в принципе все то же. Только официально корумпированная Верховна Рада называется по другому.
Но уже 16 лет независимости, а вопорс о собственном жилье для большинства не решен. Очень напоминает СССР(каждая семья да будет жить да в отдельной квартире)
Скажите зачем прилагать усилия для укрепления государства, создавая средний класс, улучшая благосостояние людей и создавать общество сильных и материально независимых граждан? Это опасно. Нужно легко управляемое, деморализованное, зависливое быдло. Которому можно кидать переодически подачки ("дешевые кредиты 4-6%" при зарплате 500-1500 грн. верх цинизма. Это так поманить, разразнить. И в конце концов очередная семья будет мечтать об отдельной квартире. Ведь 16 лет независимости, это вполне половозрелые люди.

ну что сказать... этот пример можно использовать для доказательства того, что политика первична, а экономика вторична. т.е. политика есть базис, а экономика - надстройка. в рашке это ярко выражено. надеюсь, что у нас все таки будет по-другому. и экономически развитое общество будет определять политику. в целом, я считаю, что разумные люди за границей не зря придумали несложные коэффициенты, для определения разумности и возможности в покупке недвижимости.. а именно, месячная зарплата >= стоимости 1 кв.м., или соотношение месячной арендной платы и ипотечного платежа, дохода от банковского депозита к доходу от сдачи внаем.
к сожалению, мы эти коэффициенты игнорируем в силу нашего менталитета и в большинстве своем. а ведь они все говорят, что цены заоблачные...

Цитата:

ну что сказать... этот пример можно использовать для доказательства того, что политика первична, а экономика вторична. т.е. политика есть базис, а экономика - надстройка. в рашке это ярко выражено. надеюсь, что у нас все таки будет по-другому. и экономически развитое общество будет определять политику. в целом, я считаю, что разумные люди за границей не зря придумали несложные коэффициенты, для определения разумности и возможности в покупке недвижимости.. а именно, месячная зарплата >= стоимости 1 кв.м., или соотношение месячной арендной платы и ипотечного платежа, дохода от банковского депозита к доходу от сдачи внаем.
к сожалению, мы эти коэффициенты игнорируем в силу нашего менталитета и в большинстве своем. а ведь они все говорят, что цены заоблачные...

Yes!

Цитата:

to mc ®

о чем вы пишите и говорите? пусть государство разберется с ценами на продовольствие и ценами на одежду! когда я приехал в январе 2006 в швейцарию тут цены были в 4 раза выше киевских на продукты, а цены на одежду были сопостовимы... в этом году цены УЖЕ обогнали швейцарские! я вам могу приводить массу примеров начиная от молока и заканчивая шоколадом! а вы пишите про квадратные метры. пусть правительство разберется продовольственной корзинкой. государство много чего должно, но не делает.
а по поводу учителей и врачей? живут в арендованом и не умирают они здесь и радуюся жизни тут.

как только государство полезет чего-то регулировать у нас: хоть стой- хоть падай. не умеют и культуры нет такой и самое главное, что учиться не хотят.

Во-первых в функции государства входит регулирование цен на социально значимую продукцию (в частности некоторые продукты питания, медикаменты, товары для детей и т.п.). Для этого, в частности, и существуют на наши деньги инспекции по контролю цен и антимонопольный комитет.

Во вторых в вышесказанных постах речь шла о воровской и коррупционной составляющей цены жилья. И здесь как раз прямая функция государства (прокуратуры, МВД, СБУ и прочих органов) убрать эту составляющую.

В дискуссии достигнуто взаимопонимание в части того, что

Цитата:

У нас в Украине стоимость м2 жилья не связана с рыночными механизмами. Т.к. РН монополизирован одной бандой. Я уже обосновывал это в разделе "Недвижимость будет расти". Эта проблема уже не экономическая, а политическая.

Т.е. все попытки обосновать цены на первичку какими-то рыночными терминами отбрасываются. Смысл дискуссии о том, входят взятки в себестоимость и облагаются ли налогом, на самом деле не в бухгалтерии, а в том, что те, кто считают, что взятки входят в себестоимость считают коррупцию фактом объективной реальности, с которым нужно считаться и который нельзя изменить, поэтому их нужно просто записать в расходную часть, покупатель это оплатит; те же, кто считает, что не входят, что покупатели не обязаны платить втридорого.

Цитата:

А при чем тут себестоимость первички к ценам на вторичке?

скорее всего, при том, что цены на вторичку взаимосвязаны с ценами на первичку, а в условиях свободной конкуренции цена продажи первички зависела бы от себестоимости строительства, но т.к. ни о рынке ни о конкуренции речь не идет, выходит, не при чем.
Итак вопрос - победят ли рыночные законы там, где нет рынка?

можно узнать кто и где придумал эти коэффициенты?
и от какой суммы считать доход от банковского дипозита? у меня в договоре забито, что аренду мне могут повысить, если инфляция будет выше 2% или выростут % по ипотеке. мне пока не подняли, но всем моими коллегам подняли на аренду уже на 150-300 франков с нового года, те на 10%.

Цитата:

ну что сказать... что разумные люди за границей не зря придумали несложные коэффициенты, для определения разумности и возможности в покупке недвижимости.. а именно, месячная зарплата >= стоимости 1 кв.м., или соотношение месячной арендной платы и ипотечного платежа, дохода от банковского депозита к доходу от сдачи внаем.
к сожалению, мы эти коэффициенты игнорируем в силу нашего менталитета и в большинстве своем. а ведь они все говорят, что цены заоблачные...