Себестоимость жилья

Цитата:

Бытует мнение, что великого падения цен не будет.
Во-первых это не нужно финансовой системе - достаточно посмотреть на америку. Резко упавшие цены на жилье могут спровоцировать массовый невозврат ипотечных кредитов, ибо люди не захолтят платить большие деньги, за то что стало гораздо
дешевле и в таком духе.
Во-вторых есть вариант, что слабые игроки строительного рынка вместо того чтобы снижать цены, делая жилья "продаваемым" просто перепродадут его более сильным и устойчивым, имеющим свой капитал и главное, время на неспешную реализацию уже построенных домов.

Сейчас как раз и идет перераспределение собственности. Просто об этом никто на публичных форумах писать не будет.
Меняются собственники не только недостроев, но и по всему спектру рынка.

Ага.
У нас уже, наверное, очередь из "ынвесторов" за замороженными недостроями стоит.
Особенно из Германии.
//www.immobiliya.de/nedvizhimost_v_ge... .php?refid=2209
Им, судя по замыслам наших продаванов, очень нужны наши бетонные "гробы".

Конечно, если смена собственников недостроев идёт по цене до 100 долларов за квадрат - тогда всё может быть.
Но, в таком случае, продажная цена достроенного жилья "после наших строителей", должна быть в районе 200 долларов за квадрат.
Где эта цена, собственно, и была в 1999 и 2000 годах.

КиевГорСтрой продавал на Осокорках квартиры по цене от 900 до 1100 гривен за квадрат.

Видимо, это и есть на сегодня их "красная" цена.

Цитата:

Вряд ли найдется сильный и устойчивый, имеющий свой капитал, кто захочет перекупить неликвид.

Легче скинуть 50%, и распродать все, пока еще есть хоть какие-то покупатели.

Действительно, умные люди так бы и поступили.

Но продаваны не ищут в жизни лёгких путей.

Цитата:

Сейчас как раз и идет перераспределение собственности. Просто об этом никто на публичных форумах писать не будет.
Меняются собственники не только недостроев, но и по всему спектру рынка.

Об этом как раз я и пишу. И это не только недвижимости касается. Дети советской интеллигенции (ненавижу это слово) поняли, что их родителей где-то обманули, но родители дали им хорошие гены, за то им спасибо. Если раздать все деньги поровну всем людям на земле, они через несколько десятков лет вернутся к тем, которые и должны эти деньги иметь. Время быдла заканчивается, но лет через тридцать-сорок оно опять вернётся, когда люди с большим IQ разбалуют своих детей.

Что касается стоимости строительства жилья, то для упрощения может подойти и цифра от МинРегионСтроя.
Ведь смета составлена в лучшим советских традициях, там уже вся бесхозяйственность и воровство на уровне нормативов заложены.
Всё, что выше - благие пожелания застройщиков.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Министерство регионального развития и строительства утвердило опосредованную стоимость строительства жилья на уровне 4,29 тыс. гривен/кв. м в 2009.Об этом говорится в приказе Минрегионстроя №56 от 4 февраля.Максимальные значения опосредованной стоимости установлены в Киеве - 4,821 тыс. гривен/кв. м, в Севастополе - 4,614 тыс. гривен/кв. м и в среднем по Крыму - 4,525 тыс. гривен/кв. м.Самые низкие показатели установлены в Кировоградской области и составили 3,863 тыс. гривен/кв. м, Луганской - 3,916 тыс. гривен/кв. м, в Ивано-Франковской - 3,936 тыс. гривен/кв. м.Опосредованная стоимость строительства квадратного метра жилья определяется на основании данных облгосадминистраций о стоимости материальных ресурсов, которые используются в регионе при выполнении строительно-монтажных работ, а также размера среднемесячной заработной платы в строительной отрасли.Показатели опосредованной стоимости строительства жилья учитывают непосредственные расходы на строительство жилого дома, а также прибыль, налоги, сборы и обязательные платежи.Расходы, связанные с дополнительными техническими и экономическими условиями развития регионов, в показателях опосредованной стоимости не учитываются.Показатели опосредованной стоимости носят рекомендательный характер и могут использоваться при планировании объемов государственных инвестиций, определении долевого участия в сооружении жилых домов, объемов финансирования строительства жилья, которое осуществляется за счет государственных капитальных вложений для военнослужащих, молодежи и других отдельных категорий граждан.
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Информация от НБУ
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Про правомірність укладання кредитних договорів в іноземній валюті
Національний банк України у зв’язку з запитами банків з питання щодо правомірності наступне.
Відповідно до статті 192 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) іноземна валюта може використовуватися в Україні у випадках і в порядку, встановлених законом.
Статтею 1054 ЦКУ передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов’язується повернути кредит та сплатити проценти.
Відповідно до статті 2 Закону України «Про банки і банківську діяльність» (далі – Закон про банки) кошти – гроші у національній або іноземній валюті чи їх еквівалент.
Згідно з статтею 345 Господарського кодексу України кредитні операції банків полягають у розміщенні від свого імені, на власних умовах та на власний ризик залучених коштів юридичних осіб (позичальників) та громадян. Кредитними визнаються банківські операції, визначені як такі законом про банки і банківську діяльність.
Статті 47 та 49 Закону про банки визначають операції банків із розміщення залучених коштів від свого імені, на власних умовах та на власний ризик як кредитні операції, незалежно від виду валюти, яка використовується. Вказані операції здійснюються на підставі банківської ліцензії.
Операції з валютними цінностями банки мають право здійснювати на підставі письмового дозволу (генеральна ліцензія) на здійснення операцій з валютними цінностями відповідно до пункту 2 статті 5 Декрету Кабінету Міністрів України «Про систему валютного регулювання і валютного контролю» (далі – Декрет).
Одночасно зазначаємо, що нормативно-правовими актами Національного банку України встановлені вимоги щодо оцінки ризиків за операціями в іноземній валюті, зокрема, Інструкцією про порядок регулювання діяльності банків в Україні, затвердженою постановою Правління Національного банку України від 28.08.2001 № 368, передбачена вимога покриття капіталом валютного кредитного ризику; Положенням про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків, затвердженим постановою Правління Національного банку України від 06.07.2000 №279, встановлено підвищені коефіцієнти резервування за кредитними операціями в іноземній валюті.
При цьому з урахуванням особливостей діяльності банківських установ в умовах фінансової кризи, Національний банк України постановою Правління Національного банку України від 01.12.2008 №406 «Про затвердження Змін до Положення про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків» посилив вимоги щодо формування банками спеціальних резервів за кредитами, наданими позичальникам в іноземній валюті.
З вищевикладеного вбачається, що уповноважені банки на підставі банківської ліцензії та письмового дозволу на здійснення операцій з валютними цінностями мають право здійснювати операції з надання кредитів в іноземній валюті.
Щодо вимог підпункту «в» пункту 4 статті 5 Декрету, який передбачає наявність індивідуальної ліцензії на надання і одержання резидентами кредитів в іноземній валюті, якщо терміни і суми таких кредитів перевищують встановлені законодавством межі, повідомляємо.
На сьогодні законодавець не визначив межі термінів і сум надання/одержання кредитів в іноземній валюті.
Таким чином, операція з надання банками кредитів в іноземній валюті не потребує індивідуальної ліцензії.
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Так что НБУ подтвердил правомерность валютных кредитов.
Валютным импотечникам можно расслабиться, и не бегать по судам, пытаясь доказать незаконность валютного кредитования.

Цитата:

Значитсо, так.
Свет уже вырубили, причем всему массиву, а не отдельным кооперативам...
Теперь самое интересное - большей частью вырубили свет и на столбах вдоль дорог..
Думаю, после майских праздников (когда народ еще повыезжает на несколько выходных) там можно будет просто брать бортовую тачку, болгарку, и идти по дачам, не особо скрываясь.
Да, пневмат уже становится неактуальным...
з.ы. Думаю, в этом районе, земля не скоро будет дорожать))))

Quadus, это вы какие такие "осокорки" нашли? Может вы не о киевских говорите.
Я живу на осокорках (между 50 и 70 садовыми) никто свет не вырубал, улицы освещены, газ подается, мусор вывозят, вода есть, воздух чудесный (от аэрации и мусоросжигательного ничего не долетает). Одно слегка достает - машин больше стало (народ из квартир в дома поперезжал) и пробки возникают не только летом. Но я знаю альтернативные маршруты
Это косвенное подтверждение тому, что в домах люди себя чувствуют комфортнее.

Так что не нагоняйте тень на плетень, цену не собъете!!!
Покупайте уж лучше в Ирпене или Буче (ваши родственники там владения имеют), правда до Киеве как минимум 17 км "пиликать" придется, да и не с руки вам на московскую пл.

Цитата:

Свежая информация по себестоимости жилья.
На 04.2003г. на Позняках (по акту сдачи многоэтажки в эксплуатацию - то есть ВСЕ расходы) стоимость м2 была ориентировочно 987,75 грн за м2.
Параллели проводите сами..

Т.е. строили с 2000 по 2002, а какие зарплаты в это время были вам напомнить?

О блин, тока сейчас узрел, что встрял в тему полугодовой давности.
)
Но все равно, на осокорках там где живут "нормальные пацаны" все ок, кризиса нет и не будет
А у Квадуса, видно, на соседство с нормальными пацанами по-прежнему не хватает

//domik.ua/mod/main/news/dcx80/c...56/id 192115257/

Сегодня Домик в очередном еженедельном обзоре написал:

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ ++++++++++++++
...Деловая активность за последнюю неделю снизилась. Уменьшилось количество заявок на покупку, просмотров, звонков в агентство.

Все большее количество продавцов временно снимают свои объекты с продажи. Многие из них просто не верят, что успеют продать квартиры до наступления рождественско-новогодних каникул, которые на рынке недвижимости нередко продолжаются с двадцатых чисел декабря до конца января. Некоторые продавцы ожидают итогов президентских выборов и/или удорожания недвижимости. Попытки риэлторов убедить их в необходимости снижения цен нередко наталкиваются на глухую стену непонимания....
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ ++++++++++++++

Получается, что риэлторы наступили на собственные грабли.
Несколько лет массажировали публику про бесценность киевской недвижимости, прогнозировали только рост.
И, о чудо, народ поверил!

Но теперь ситуация напоминает сказку о мальчике, всё время кричавшем "Волки", подавая ложные сигналы. В итоге вера его словам была потеряна. В общем, волки таки съели лгунишку.

Так и с риэлторами.
Зомбировали, зомбировали публику, а теперь пробуют повернуть "взад", но не сильно получается.

А без снижения цен - ликвидности РН не видать, как собственных ушей.
Прийдётся агентствам или с продавцами в правильном направлении работать.
Или зубы на полку складывать.

Кстати, вести с продавцами разъяснительную работу по теме "Недвижимость (особенно Киевская, особенно на Борщаговке, особенно разбитый "хрущ") - не являются вечной ценностью, и не могут стоить неадекватно дорого.

Спад экономики Украины, и, соответственно, Рынка Недвижимости - минимум на годы. Может быть - на десятилетия.

Так что начинать нужно сегодня. Иначе отсутствие нормального количества сделок, потеря РН ликвидности, окончательно "добьёт" и так рахитичный отечественный рынок жилья.

Цитата:

Кстати, вести с продавцами разъяснительную работу по теме :"Недвижимость (особенно Киевская, особенно на Борщаговке, особенно разбитый "хрущ") - не являются вечной ценностью, и не могут стоить неадекватно дорого.

Спад экономики Украины, и, соответственно, Рынка Недвижимости - минимум на годы. Может быть - на десятилетия.

Так что начинать нужно сегодня. Иначе отсутствие нормального количества сделок, потеря РН ликвидности, окончательно "добьёт" и так рахитичный отечественный рынок жилья.

А зачем плакать за тот рынок жилья, рынки возникают, когда вних есть потребность, и исчезают, когда эта потребность исчезает. Любой товар имеет свою цену, иногда цена эта кажется несправедливой, иногда рынок переходит на нелегальное положение, но если есть потребность в товаре, купить его можно почти всегда, вопрос только в цене. Когда в блокадном Ленинграде меняли золото на хлеб, многим тоже хлеб казался слишком дорогим, но такие сделки происходили, интересно, за сколько хлеба можно было тогда там хатку купить...

За рік кризи собівартість будівництва в Україні знизилася на 15% до 600 у. у.о. за кв. м - для Києва, і 400 у. е. кв. м в регіонах. Зниження пояснюється падінням цін на будматеріали, послуги підрядників, будівельно-монтажні роботи. У той же час витрати на послуги узгоджувальних інстанцій залишилися на докризовому рівні. Про це повідомляє директор проектної групи "Архиматика" Олександр Попов.

//biz.liga.net/news/E0912862.html

Цитата:

А зачем плакать за тот рынок жилья, рынки возникают, когда вних есть потребность, и исчезают, когда эта потребность исчезает. Любой товар имеет свою цену, иногда цена эта кажется несправедливой, иногда рынок переходит на нелегальное положение, но если есть потребность в товаре, купить его можно почти всегда, вопрос только в цене. Когда в блокадном Ленинграде меняли золото на хлеб, многим тоже хлеб казался слишком дорогим, но такие сделки происходили, интересно, за сколько хлеба можно было тогда там хатку купить...

Похоже Ихти вы запамятовали , что купить нельзя было , можно было получить бесплатно , а можно было просто прийти с войны и обнаружить , что кто-то уже поселился в вашей хатке , но скорее бы турнули вас если бы вы купили квартиру а фронтовик вернулся с фронта , и вы бы потом доказывали что все было по закону и мать фронтовика подписала все неоходимые документы за краюху хлеба

в чечне не интересовались поккупкой , наверное вам было бы по карману

Цитата:

Quadus, это вы какие такие "осокорки" нашли? Может вы не о киевских говорите.
Я живу на осокорках (между 50 и 70 садовыми) никто свет не вырубал, улицы освещены, газ подается, мусор вывозят, вода есть, воздух чудесный (от аэрации и мусоросжигательного ничего не долетает). Одно слегка достает - машин больше стало (народ из квартир в дома поперезжал) и пробки возникают не только летом. Но я знаю альтернативные маршруты
Это косвенное подтверждение тому, что в домах люди себя чувствуют комфортнее.

Так что не нагоняйте тень на плетень, цену не собъете!!!
Покупайте уж лучше в Ирпене или Буче (ваши родственники там владения имеют), правда до Киеве как минимум 17 км "пиликать" придется, да и не с руки вам на московскую пл.

Именно Осокорки. Дача на 67 садовой. В след. году буду строить там стационарный дом для круглогодичного проживания.
ПисАл про майские праздники (таки тему откопали ).
Мусор вывозят, говорите??
То-то я смотрю, что мусорники повывозили, мусор по обочинам лежит... (инфа двухнедельной давности).
Не нагоняю - цена сама упала с 150К-180К до 40-50К...
Ирпень - не актуально уже.
з.ы. Недавно на сландо объява "дом на садовой ... блаблабла... *фото развалюхи*... блаблабла ... элитные соседи...".
Так напомнило "элитный помет от элитных производителей" (это про щенков так пишут, если кто-то что-то другое подумал...).

Довольно интересное мнение.
//io.ua/s87295
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ ++++++++++++++
Продавцы недвижимости. Завуалированная информация.
Что скрывают от продавцов недвижимости и почему.


Тому, кто выставляет по тем, или иным причинам, на продажу свою недвижимость, важно вникнуть в суть процессов, происходящих на РН. Риелторская братия не устаёт утверждать, что вот-вот любое жильё станет дорожать, оставив позади даже цены 2007 года. . . Так ли это? Есть ли предпосылки полагать, что так случится? Ведь риелторы успели себя дискредитировать, буквально навязывая потенциальным покупателям кредитную кабалу до 2009 года. С таким же упорством они сейчас убеждают продавцов не снижать цены. Не являются ли эти поползновения новой ловушкой, но уже для того, кто продаёт жильё?
Понятное дело, что рядовому брокеру важно продать квартир побольше и он никоим образом не радуется застою на РН. Но не от них зависит то, как поведёт себя рынок, а тем паче, не от рядовых продавцов.
Крупные игроки РН, скупившие квадраты в большом количестве, уже весной 2008 года поняли, что нужно выходить из бетонометров и начали, что называется, «сливать» свой недвиж. А серьёзные игроки рынка – это люди весьма и весьма влиятельные, обладающие определёнными связями и имеющие рычаги давления на руководство АН, в том числе. Им вообще не интересна судьба ни рядового продавца (покупателя), ни простого риелтора. Их первостепенная задача – продать свои квартиры по максимально возможной цене, а там – хоть трава не расти. Поэтому и проповедуется всеобщее подорожание жилья на Украине. Пока обычные продавцы будут ждать подорожания своих чешек и хрущовок, выставляя их по заоблачным, как для такого жилья ценам, богатые дяди и тёти продадут своё дешевле, получив при этом реальные деньги от немногочисленных нынче покупателей. Ведь для этих людей недвижимость – бизнес, как говорится, ничего личного. Денежная масса, которая тем, или иным образом, может быть направлена на покупку недвижимости, на сегодня, ограничена, если сравнивать с предшествующим периодом. Кто победит в борьбе за покупателя? Несостоявшийся инвестор, который сможет предложить покупателю с деньгами 5-10 квартир на выбор и с хорошим торгом, или же частник, выставивший своего «хруща», расположенного, допустим, в Дарнице, или на Борщаговке? Крупный инвестор в любом случае сможет продать хоть что-то.
Ситуация на рынке недвижимости сейчас такова, что реальные цены продаж падают. При этом потенциальные покупатели вынуждены изучать рынок, искать варианты, а большинство потенциальных продавцов полагаются целиком и полностью на посредников. Понятное дело, что слышать более высокую цену, приятнее, нежели ту, по которой реально можно продать. Такова психология человека, а итогом подобного доверия становится прибыль «левого» дяди, который в это время реально продаёт и радуется, что конкуренции у него практически нет.
Можно поспорить конечно. Но только вот стоит ли? Знаю массу примеров, когда люди по разным причинам продают квартиру по цене, рекомендованной брокерами и не могут продать более, чем пол-года, при этом остро нуждаясь в деньгах. А политика руководства АН такая: у нас есть крупный заказчик, у которого 10 квартир по более-менее приемлемой цене, в первую очередь будем продвигать эти квартиры, а потом займёмся разным «неликвидом». Среди застройщиков также есть «оптовые» продавцы, которые предпочитают выставлять на продажу большое количество квартир, предлагая реальным покупателям пусть и не очень качественное, но всё же новое жильё, да ещё и со скидками. Это и есть основные клиенты агенств недвижимости, ведь с точки зрения получения прибыли с ними работать и выгоднее, и проще.
Какие можно сделать выводы, пусть каждый решает самостоятельно. А продавцам проще продать, позвонив по объявлению потенциальному покупателю, ибо слушать трели риелторов – дело неблагодарное. Они раньше пели для покупателей, сейчас для продавцов по одной простой причине – от этого зависит их заработок. А если кто потом останется в пролёте, так они всего-лишь оказывают информационно-консультационные услуги. Так-то. . .
PS: согласно оценке профессиональных оценщиков метр оценивается не более, чем в 1000 «зелёных». Квадратный метр в кирпичном девятиэтажном доме (не хрущёвка, дому до 20 лет) был оценен банковским оценщиком в 850 $, а независимым оценщиком в 857 $. Оценивали в середине октября текущего года.
Всем удачи и успехов в принятии решений.
С уважением, Наталия (ник STERVA).
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ +++++++++++++

Цитата:

Именно Осокорки. Дача на 67 садовой. В след. году буду строить там стационарный дом для круглогодичного проживания.
ПисАл про майские праздники (таки тему откопали ).
Мусор вывозят, говорите??
То-то я смотрю, что мусорники повывозили, мусор по обочинам лежит... (инфа двухнедельной давности).

Вах, дарагой, пашти саседом буишь.
Это первый поворот направо с ул.Колекторной? Да, там "гавн-ца" много вдоль дороги.
Правильное решение по-поводу строительства.

Цитата:

Похоже Ихти вы запамятовали , что купить нельзя было , можно было получить бесплатно , а можно было просто прийти с войны и обнаружить , что кто-то уже поселился в вашей хатке , но скорее бы турнули вас если бы вы купили квартиру а фронтовик вернулся с фронта , и вы бы потом доказывали что все было по закону и мать фронтовика подписала все неоходимые документы за краюху хлеба

в чечне не интересовались поккупкой , наверное вам было бы по карману

Вот поэтому Чечня меня не интересует пока. Чечне не нужны иностранные инвесторы, её Москва кормит. А вот страна, географически находящаяся в Европе, нуждающаяся в инвестициях, как блокадники в хлебе, создаст такой благоприятный климат для инвестора, что китайцы обзавидуются.

Цитата:

Вот поэтому Чечня меня не интересует пока. Чечне не нужны иностранные инвесторы, её Москва кормит. А вот страна, географически находящаяся в Европе, нуждающаяся в инвестициях, как блокадники в хлебе, создаст такой благоприятный климат для инвестора, что китайцы обзавидуются.

Это кто кого кормит...Там нефти немеряно.

Цитата:

Это кто кого кормит...Там нефти немеряно.

Чечня - регион дотационный, там всё бабло пилится между своими, чужому человеку там заработать не дадут.