Рыночная цена недвижимости

Цитата:

Вано,

Нашел информацию за относительно небольшой промежуток времени, но результат не изменился. Естественный прирост населения (рождаемость минус сметрность) в Киеве положительный



Анализируем график: "вымирание" происходит в основном за счет Донецкой, Днепропетровской и Луганской областей! Уточнение - за счет небольших индустриальных городков в данных отраслях. Население Днепропетровска и Луганска не сильно изменилось, а Донецка наверняка выросло и за счет рождаемости и за счет миграции ......

Вывод: "Вымирание" происходит за счет маленьких индустриальных городков, которые увы "выпали" из экономики страны.

Комрад, вы правы. В Киеве второй год наблюдается положительный естественный прирост. Правда, до этого много лет был жесткий минус, но последние два года (2008-2009) естественный прирост положительный. Вызвано это тем же, что и в целом по стране: бейбибумеры, рожденные в середине 80-х, достигли возраста 23-26 лет. Но вопрос: как долго это явление будет наблюдаться? Давайте посмотрим на статистику:
//www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=527&lang= 1

Вот я построил графульку по численности возрастной группы 15-24 лет:


Ситуация как и в стране в целом очень удручающая. Демографическая яма 90-х в Киеве была не слабее, чем в других городах.

Цитата:

Ротшильдов заинтересовала Латвия
Александра ГЛУХИХ07:57 18.12.2009
Gold-article
пресс-фото

Стремительно упавшие в цене латвийские активы привлекли внимание инвесторов с мировым именем. Как стало известно Телеграфу, возможностью вложений в объекты латвийской инфраструктуры заинтересовались представители одной из богатейших семей планеты — Ротшильдов.

В Литве британский банк N.M. Rothschild & Sons начал заниматься продвижением проекта строительства новой АЭС, которая должна прийти на смену закрывающейся Игналины. В свою очередь в Латвии потомков знаменитой семьи могут заинтересовать проекты развития инфраструктуры. Представители международной инвестиционной группы уже выразили желание встретиться с премьер-министром Валдисом Домбровскисом. Эту информацию подтвердил Телеграфу источник из окружения премьера.

Консультации с потенциальными инвесторами по традиции не афишируются. В официальном графике премьера такой заявленной встречи нет, пояснила Телеграфу пресс-секретарь премьера Лига Крапане. Тем не менее в политических кругах называют даже возможную стартовую сумму инвестиций, с которой Ротшильды готовы начать свой бизнес в Латвии, — 10 млн. евро. По неофициальной информации, магнатов интересуют в первую очередь объекты инфраструктуры — дороги, порты, аэропорты — и возможности их передачи в концессию.

//www.telegraf.lv/news/rotshilydov-za... esovala-latviya

Андрей, Баффет, теперь Ротшильды....

Есть мнение, что будет иметь ценность то, куда эти пацаны вкладываются - в инфраструктуру. Напомню, что Баффет железн. дорож. кампанию купил.

Цитата:

//www.telegraf.lv/news/rotshilydov-za... esovala-latviya

Андрей, Баффет, теперь Ротшильды....

Есть мнение, что будет иметь ценность то, куда эти пацаны вкладываются - в инфраструктуру. Напомню, что Баффет железн. дорож. кампанию купил.

Мда, будем ждать когда Ротшильды заитересуются КГС,21 веком и прочими Іванофранківськміськбудами

Добрый вечер всем форумчанам!
Мне кажется, мы ведём обсуждение демографической проблематики немножко не в том топике (сразу даже показалось, что я по ошибке открыл тему "Цены на недвижимость и рождаемость" )
Ну да ладно. Попробую высказаться по пунктам и одним постом. Всё таки тема очень уж интересная
1. Миграция населения существует, она делится на внутреннюю и внешнюю. Масштабы внешней миграции в нашей стране несоизмеримо малы с масштабами внутренней, а количество прибывающих в страну на ПМЖ и уезжающих из года в год почти взаимокомпенсируется и равно друг другу.
Миграция жилья по понятным причинам отсутствует
2. Темпы естественной убыли населения в нашей стране самые высокие в мире, если не ошибаюсь - 0.7% в год. По этим показателям мы соперничаем с Россией и Беларусью, в остальных странах с естественной убылью процент меньше.
Естественная убыль жилья тоже может существовать, но о ней почему-то упорно не упоминают. Ещё труднее эту убыль эффективно подсчитать. Единого реестра недвижимости у нас в стране пока ещё не создано. Свидетельства о смерти домов и квартир не выдают.
3. Теперь о грустном. О рождаемости. Считается что родить и воспитать ребёнка сейчас очень дорого. Но "родить" дом или квартиру намного дороже . Главным образом по причине дороговизны стройматериалов, возросших запросов жильцов, ну и разрешительная документация государственных органов вносит свою лепту...
Кроме того, на рождение ребёнка государство выделяет помошь (и немалую), на рождение же жилых квадратов государство помощи не выделяет
4. Миграционные процессы внутри страны тоже играют важную роль. А просчитать эти потоки очень непросто. Некоторые в своих доводах опираются на цифры из официальных источников. Но на то они и официальные, чтобы излучать неправду и неточность, вводя в заблуждение. Даже у нотариусов сейчас нужно указывать место регистрации и место фактического проживания. Количество людей по месту регистрации посчитать ещё можно, а как подсчитать людей по месту "фактического проживания"?
5. Убыль населения происходит из небольших промышленных городков - это верно. А ещё из сельской местности. По масштабу процесс идёт довольно резко. Основная причина - миграция. Жилфонд убывает там не столь быстро. Он как бы и жив, но совершенно не нужен и не используется по прямому своему назначению. Поэтому условно можно считать, что его и нет.
Естественно, "рождаемость" жилья в таких районах практически отсутствует, случаи почти единичны. Строить там новые здания не имеет никакого смысла, цемент и соляра ведь везде стоят одинаково дорого, а на рабсиле очень много не выиграешь...
Если путешествуя по стране вам редко попадаются новые здания, значит в этом районе очень низкие цены на вторичку. Строительство здесь далеко за чертой целесообразности.
Напротив, если новья много (к примеру Киев и киевская область), то значит строить есть смысл, первичка будет как минимум не дешевле себестоимости, вторичка будет стремиться её догонять, к тому же будет ликвидной ещё и земля под жилую застройку.

Подсчитать зависимость рождаемости/смертности людей и жилья с горем пополам можно было бы, если бы не неизвестная игрек-величина миграции.
А так любой подсчёт практически невозможен. Определить желательнось проживания в районе относительно точно представляется возможным лишь рыночным путём. Но тут уже будут другие неизвестные величины уравнения ...

Видит Бог не хотел я сюда больше постить.

Но открываешь новости почитать и тут такое:


Эксперты: В Украине скоро "лопнет кредитный пузырь"
//podrobnosti.ua/economy/financial/20... /26/507771.html

И это правда ! И это будет по идее до конца 2008 года ! Вот тогда и посмотрим кто чем располагает и какую сумму может позволить себе потратить.

Как говорит Баффет - мы увидим кто плавает без трусов

Какого года?

Не перестаю удивляться, как покупка квартиры, может изменить восприятие рынка человеком.

Цитата:

БУДЕМ углубляться.

"Ограниченное предложение жилья - давит на цену вверх"?

Кем ограниченное? В какой стране ограниченное? Или это просто такой красивый лозунг, типа: "Доллар обвалился!" или "Цены на недвижимость выросли!"?

Давайте без эмоций, трезво. Доллар продолжает дешеветь и сейчас, будет продолжать и в дальнейшем, фактов чтобы доказать обратное у вас нет.

Относительно предложений, любят грызуны сравнивать с США, Германией.

Давайте сравним предложение:

1. Хьюстон США, население 2,208,180 чел, количество предложений на realtor.com (13,681 listings found), количество кв. метров на жителя приближается к 50, качество жилья - хорошее. (посмотрите фотки)

2. Чикаго США, население 2,836,658 чел, предложений на realtor.com (20,018 listings found), количество кв. метров на жителя приближается к 50, качество жилья - хорошее.

3. Балтимор США, население 637,455 чел, предложений на realtor.com (5,177 listings found), количество кв. метров на жителя приближается к 50, качество жилья - хорошее.

4. Киев Украина, население 2,611,300 чел. (офиациальных жителей согласно переписи 2001), предложений на Domik.net - 2550., количество метров на жителя не более 23, качество в среднем - совдеповское.

Методические замечания, относительно Киева.
1. Реальное население Киева больше указанной цифры, т. к. много людей реально проживающих в столице не имеюют Киевской прописки (студенты, множество рабочих). По неофициальным данным количество жителей Киева может достигать 4,000,000 чел.

2. Количество метров на жителя Киева реально меньше госкомстатовских 23 кв. м. по Украине.

3. Не брал в рассчет количество объвлений в Авизо и реалте, т. к. там много дублей, реальная цифра предложений в указанных источниках меньше, чем заявленно количество объявлений в 3 - 4 раза.

Вопрос:
Почему будет качественное, готовое жилье в Киеве дешевле чем в Балтиморе ? Наверное не будет.....

Будет ли жилье доступнее ? Наверное нет - производство не растет в Украине, а погибает.

я даже не буду спорить с Комрадом, по поводу будущих цен
у меня всего-лишь один вопрос к товарищу Комраду

Почему 1,5 года назад Вы считали что цены на недвиж в Киеве баснословно завышены, должны упасть на 50% и БОЛЕЕ! что все застройщики и риелторы - это ось зла и тп.
А теперь, когда цены упали всего-лишь на 40-50% Вы стали считать их адекватными; стали жалеть бедняг застройщиков; а тех кто не хочет/не может покупать по нынешним ценам - врагами страны?

Цитата:

я даже не буду спорить с Комрадом, по поводу будущих цен
у меня всего-лишь один вопрос к товарищу Комраду

Почему 1,5 года назад Вы считали что цены на недвиж в Киеве баснословно завышены, должны упасть на 50% и БОЛЕЕ! что все застройщики и риелторы - это ось зла и тп.
А теперь, когда цены упали всего-лишь на 40-50% Вы стали считать их адекватными; стали жалеть бедняг застройщиков; а тех кто не хочет/не может покупать по нынешним ценам - врагами страны?

По-порядку. 1,5 года назад, когда в США и Европе начался финансовый кризис - судьба Украины была предопределена. Должна была произойти коррекция 50-70% классический случай, если повезет быстро. Коррекция произошла, дальнейшие события врядли будут разворачиваться столь стремительно, как в Декабре 2008 - Марте 2009.

Риэлторов и простых строителей не считал осью зла, т. к. это пешки откровенно говоря. А если посмотреть глубже то строители играют на понижение цен ! Что необходимо для снижения ? Дать возможность строителям строить много и очень много столько сколько им позволит жадность ..... тогда можно будет говорить о фундаментальной причине для падения цен. На перенасыщенном рынке кто-то обязательно начнет снижать цену и даже демпинговать

Цитата:

Давайте сравним предложение:

1. Хьюстон США, население 2,208,180 чел, количество предложений на realtor.com (13,681 listings found), количество кв. метров на жителя приближается к 50, качество жилья - хорошее. (посмотрите фотки)

2. Чикаго США, население 2,836,658 чел, предложений на realtor.com (20,018 listings found), количество кв. метров на жителя приближается к 50, качество жилья - хорошее.

3. Балтимор США, население 637,455 чел, предложений на realtor.com (5,177 listings found), количество кв. метров на жителя приближается к 50, качество жилья - хорошее.

4. Киев Украина, население 2,611,300 чел. (офиациальных жителей согласно переписи 2001), предложений на Domik.net - 2550., количество метров на жителя не более 23, качество в среднем - совдеповское.

...

3. Не брал в рассчет количество объвлений в Авизо и реалте, т. к. там много дублей, реальная цифра предложений в указанных источниках меньше, чем заявленно количество объявлений в 3 - 4 раза.

Ну, тогда возьмите МирКвартир, там 30К, а потом делИте. Или там тоже получится 2,5К объявлений? Домик - наше все?

Цитата:

Ну, тогда возьмите МирКвартир, там 30К, а потом делИте. Или там тоже получится 2,5К объявлений? Домик - наше все?

В домике база заполняется централизовано и более менее адекватна по ценам, исключены дубли.

В Мирквартире на 5-6-7 делите .... туда лепят объявления все кому не лень и никто их особо не модерирует.

Не пытайтесь обмануть самого себя (пятекратным учетом)

Цитата:

Доллар продолжает дешеветь и сейчас, будет продолжать и в дальнейшем,

утверждает Comrade и аргументирует это тем, что

Цитата:

фактов чтобы доказать обратное у вас нет.

Вы знаете, Comrade, это, наверное один из самых аффигенных аргументов, который я слышал за всю свою жизнь

Цитата:

Доллар продолжает дешеветь и сейчас, будет продолжать и в дальнейшем,

- это аксиома не требующая доказательств?
А аргументы

Цитата:

фактов чтобы доказать обратное у вас нет.

по силе сравнимы разве что с "Этого не может быть, потому что этого не может быть никогда" А. П. Чехов
"Письмо к ученому соседу"

Смыслово согласен с flyman:

"Комрад, дно, ИМНО ты недофукал. Мог и подождать.
Но если ты поставил себе "стоп профит" или как там на отметке $1500, и получил что хотел, молодца.
У каждого своя стратегия.
Ну фиг с того, если ты покупал для себя а не перепродать, то х.ли слушать этих лузеров."

Но при всей моей симпатии(!), рассуждения Ваши хромают на обе ноги.
Даже не так- ног нет, стоят протезы- вот они и хромают.

Цитата:

утверждает Comrade и аргументирует это тем, что

Вы знаете, Comrade, это, наверное один из самых аффигенных аргументов, который я слышал за всю свою жизнь

- это аксиома не требующая доказательств?
А аргументы

Вы читайте посты своих оппонентов для приличия

//domik.ua/mod/forum/index.php?s...st&p= 328229

Ссылка на самый авторитетный источник, относительно доллара //www.bls.gov/CPI/

Цитата:

Смыслово согласен с flyman:

"Комрад, дно, ИМНО ты недофукал. Мог и подождать.
Но если ты поставил себе "стоп профит" или как там на отметке $1500, и получил что хотел, молодца.
У каждого своя стратегия.
Ну фиг с того, если ты покупал для себя а не перепродать, то х.ли слушать этих лузеров."

Но при всей моей симпатии(!), рассуждения Ваши хромают на обе ноги.
Даже не так- ног нет, стоят протезы- вот они и хромают.

Я не сторонник перехода на личности. У каждого тысячи личных обстоятельств, которые делают решения приемлемыми для одних людей и не приемлемыми для других. Мерять всех единым мерилом - так сказать неправильно.

Вы все же не поняли: "я выводов и прогнозов еще не делал" ...... пытаемся адекватно и документированно сопоставить факты.

Цитата:

По-порядку. 1,5 года назад, когда в США и Европе начался финансовый кризис - судьба Украины была предопределена. Должна была произойти коррекция 50-70% классический случай, если повезет быстро. Коррекция произошла, дальнейшие события врядли будут разворачиваться столь стремительно, как в Декабре 2008 - Марте 2009.

Риэлторов и простых строителей не считал осью зла, т. к. это пешки откровенно говоря. А если посмотреть глубже то строители играют на понижение цен ! Что необходимо для снижения ? Дать возможность строителям строить много и очень много столько сколько им позволит жадность ..... тогда можно будет говорить о фундаментальной причине для падения цен. На перенасыщенном рынке кто-то обязательно начнет снижать цену и даже демпинговать

1. Ну цены у грн не упали ВООБЩЕ - это помоему все в курсе падение произошло только из-за курса. Так-что фактически забудовники цен НЕ снизили вообще.
В долларе цены тоже не упали на 70% А Вы прогнозировали и сами хотели падение на 50% и БОЛЕЕ !

2.Так а чего обвиняете сейчас хомяков в жлобстве и глупости? Ну если я, например, НЕ хочу покупать по нынешним ценам, считаю их завышенными относительно текущей эконом.ситуации в стране; кто-то НЕ может купить ибо по нынешним ценам у него нет сбережений на покупку.
Разве хомяки виноваты в том что рынок мертв?

3. Я не могу понять Вашей цели агитации к тому что дно пройдено, и обвала уже не будет и тп? Если Вы купили то что хотели для себя или даже в качестве вложения; то эти агитации чем могут ВАм конкретно помочь? Или на что повлиять?
Я могу понять хомяков которые тут общаются о том что цены упадут, приводят какието аргументы и тп; НО у них цель - купить дешевле то что хочется. Могу понять спекулей/продаванов - которые агитируют за повышение - ибо им нужно продать и не влезть в сильные минуса. Могу понять забудовников - у них зависло куча объектов которые никто не хочет покупать.
А вот Вашей цели агитации за повышение я понять не могу.

Цитата:

Вы читайте посты своих оппонентов для приличия

//domik.ua/mod/forum/index.php?s...st&p= 328229

Ссылка на самый авторитетный источник, относительно доллара //www.bls.gov/CPI/

Не, ну это пипец какой-та.

Камрад, вы же в этом них.. чиво не... понимаете.
Ну вот сюда сходите, для начала: //www.forexpf.ru/ чтобы прикинуть глубину своего непонимания.

Цитата:

Не, ну это пипец какой-та.

Камрад, вы же в этом них.. чиво не... понимаете.
Ну вот сюда сходите, для начала: //www.forexpf.ru/ чтобы прикинуть глубину своего непонимания.

И какой график мне прочесть на этой "кухне" ?

Комраде,
"Вы не отвечаете на мой ответ"

Цитата:

Среднесрочная перспектива напрямую зависит с мировыми рынками , бутеt расти мировая економика - будет перспектива и у Украины ( если вы приведете мне аргумент кому нужны наши хрущи в Киеве в свете иностранных инвестиций - то приблизитесь еще на один шаг о уровню аргументации неИдиота)

Не понял про хрущи. Что Вы имеете ввиду?

Цитата:

И какой график мне прочесть на этой "кухне" ?

Да никакой!

Ну как назвать человека, который на основании CPI делает прогнозы о движении курса бакса?

Там сотни факторов, понимаете? Сотни таких CPI!!!
И сопоставление этих сотен называются "Фундаментальный анализ"
Величайшие финансисты, применяя фундаментальный анализ пытаются спрогнозировать курс бакса... и не могут!
Поэтому придумывают другие анализы, типа технического, волнового, свечного и т.д. и т.п... Их еще десяток.
Сопоставляя этот десяток анализов они пытаются понять куда пойдет бакс. И все равно,бывает, промахиваются!

А Вы на основании одного только индекса потребительских цен США говорите: "Бакс пойдет на юг!"

Ну как это называется?

ЗЫ Если бы я применил Вашу манеру изложения (а, не дай бог, еще и графики) к концу 2010 как раз бы закончил.