Реально ли сдать 1-ю квартиру на оболони за 250уе?

vitaly, депозит всегда более рисковое вложение средств, чем сдача недвижимости в аренду. Потому что в истории Украины было уже более десятка bank failures, когда вкладчики банков теряли свои средства. Славянский, Украина, Градобанк и т.д.Недвижимость в сравнении с банками гораздо более надежное вложение средств. Особенно если она еще и застрахована в страховой компании. Тогда это становится почти безрисковым вложением средств, доходность которого ограничена снизу лишь рисками валюты, в которой осуществляются платежи, временной стоимостью денег в экономике и риском финансовых проблем арендателя. Если падает стоимость недвижимости, падает и стоимость аренды. Так было скажем в 1998-1999 годах. Иногда рост цены недвижимости может сопровождаться стабильностью цен аренды (это происходит, когда удлиняется горизонт планирования, берутся длинные кредиты, падают % ставки). Так было весной 2005 года, к примеру.

На счет риска согласен, но сдача в аренду дело хлопотное, а если еще и страховать, так доходность и того меньше станет. Ладно еще в период роста цен, но в период падения...
кстати, речь только о стандартном жилье.

Журналист прав, активы в Украине переоценены и в ближайшем будущем при успешном осуществлении планов россиян по ликвидации экономической независимости Украины начнутся серьезные трудности с торговым и платежным балансами. В 2004 году было рекордное сальдо торгового баланса, и сальдо по платежному балансу. В 2005 г. сальдо по торговому балансу стало отрицательным во втором полугодии, по платежному балансу пока еще остается положительным. Но уже в 2006 году цены на газ могут добить и этот запас прочности и начнется бегство капитала из страны со всей вытекающей отсюда дефляцией активов (недвижимости, аренды, труда и т.д.), как в 1998 году. Следует отметить, что пока еще рост цен на активы поддерживается притоком капитала в страну (особенно ростом ПИИ, которые в 2005 году рекордно выросли). Кроме ПИИ еще один источник - рост портфельных инвестиций в банковскую систему и приватизация. Успеет ли Украина имплементировать польскую модель роста с ее отрицательным сальдо торгового и платежного балансов но стабильной финансовой системой и постоянным ростом цен на активы - покажет время. Россияне конечно же пытаются уничтожить основы притока валюты в страну - газ и транзит, частично им это удалось. Газовые договоренности приведут к проседанию сальдо платежного баланса еще на 1-1.5 млрд. долл., что в принципе не смертельно для Украины. Кроме того, будут еще работать силы импортзамещения, дорогой газ наверняка будет замещен кое-где топливом отечественного происхождения или ростом затрат на тепло и энергосбережение, так что потери не превысят уже озвученные 1-1.5 млрд. долл.

Страховка уменьшает доходность по аренде с 6-6.5% в год до 5.5-6% в год, т.е. на 0.5%. Зато что бы ни случилось (взрыв дома, затопление, оползень или что-то еще), есть гарантия что все будет возмещено.

Особых хлопот со сдачей в аренду нет - только разве что раз в месяц приходить и забирать деньги и осуществлять платежи за комм. услуги. Плюс страховать мебель и риски связанные с неожиданным отъездом арендатора. Но те же самые издержки и риски есть и в случае сдачи в аренду элитного жилья и т.д. Так что в принципе подход к аренде не зависит от самого объекта.

Хотя есть еще одна проблема - арендатор всегда будет относиться к арендуемому имуществу хуже, чем владелец, и за это будет заложена небольгшая премия в арендную плату. Но и в элитной квартире те же самые риски...

Люди Ау! Вы что, откуда такие цены? Снять неубитую квартиру меньше, чем за 300 баксов не возможно. Позвоните хоть по одному объявлению в Авизо где стоит меньшая цена - вам ответять что уже сдана, их разгребают все равно.

Как то аж странно, что агентства даже подтвердили мое мнение по поводу аренды жилья в киеве...
)) Ляпота...

Уважаемая vasilisa, 50 долл. сверх 250 есть просто ПРЕМИЯ ЗА ЛИКВИДНОСТЬ. Если Вам надо снять квартиру за 1-2 дня, Вы заплатите эти 50 долл. Если за 2-3 недели, Вы ее не заплатите.

Суть подхода понятна.
Есть существенное замечание
при соответствующей формулировке в договоре (на ипотечный кредит) ежемесячная сумма платежей будет фиксированной. То есть не будет зависить ни от инфляции, ни от устойчивости банка и всей системы в целом.
А вот арендную плату придется регулярно пересматривать. И скорее всего, в сторону повышения. Как Вы думаете, через 5-10 лет 615 долларов - это будет солидная сумма? А через 20-40 лет за 225 долл. много можно будет купить?
Короче, в условиях неопределенности и инфляции опираться на актуарные расчеты в долгосрочной перспективе весьма проблематично.

Согласен, что инфляция существенно уменьшит ценность 225 долл. А выплаты по кредиту будут фиксированными. Но долларовая инфляция составляет 2% в США, в Украине она составляет 5-6% с учетом постепенной ревальвации гривни к доллару с ростом экономики и доверия инвесторов. Так что через 10 лет 225 долл. будет минимум 384 долл.

Не уверена. По вашему выходит, что те собственники квартир, которые никуда не спешат сдают по 300 долл., а те кому нужны деньги сейчас - за 250 долл. Значит во втором случае - это не рыночная аренда, а какой-то выброс. Могу сказать, что когда мы пришли смотреть квартиру на Троещине за 300 долл. была еще одна пара, но хозяин им отказал, потому что у них ребенок. Почему разумный собственник сдает дешевле, чем может? Тем более, что спрос есть. А дешевые объявления в Авизо - это замануха. И вообще при такой доходности недвижимости (ниже банковских депозитов) должна либо недвижимость упасть, либо аренда возрасти.

Т160
Это констатация того, что есть. Возможно, будет ещё какое-то время.
И почти ничего не ясно, что будет лет так... (через несколько).

Вот именно поэтому люди в долгосрочной перспективе традиционно делают ставку на такие непреходящие ценности как золото, земля, недвижимость...
При этом многие даже не интересуются дорожает ли золото, дешевеет ли... Есть возможность - покупают... Продают же в самом крайнем случае.
Причем подобное поведение было практически во все времена. И в очень разных странах.

Владимир, это только в такой отсталой экономике как украинская недвижимость является средством сбережения. В развитых странах это уже столетие не так. Поскольку развиты финансовые рынки и есть широкий выбор инструментов инвестирования по надежности не устапающих недвижимости - ипотечные облигации, взаимные фонды, акции предприятий Fortune 500, секьюритизированные портфели взяческих активов и т.д.И инфляция не является препятствием для привлекательности таких синтетических активов - поскольку, например в Англии, % по ипотеке для домохозяйств формируется как LIBOR + премия за риск (1-2%). И если инфляция будет высокой, это тут же отразится на LIBOR. Как это уже было в начале 90-х, когда % по ипотеке доходил до 19% годовых.

Правда, для функциональности такой модели необходим ликвидный рынок капитала, чтобы кто-то покупал эти облигации. Покупателями могут выступить те же пенсионные фонды, заинтересованные в сохранении средств вкладчиков. В Украине же обычные граждане не могут инвестировать в недвижимость для сбережения поскольку порог вхождения в недвижимость высок - не менее 40 тыс. долл. А вот в ипотечные облигации люди смогли бы инвестировать, поскольку 1 такая облигация номиналом 1 тыс. долл. могла бы легко и быстро продаться на рынке с небольшой комиссией в 1-1.5%.

Мне сложно что-либо возразить.
Кроме одного... Самого фундаментального.
"Современные западные люди" считают, что каждым делом должен заниматься профессионал. И вместо того, чтобы вложить деньги в реальные ценности, отдают их профессионалам. А взамен получают красивые бумажки с водяными знаками и подписями - акции, облигации и т.д. и т.п. (Теперь даже и красивых бумажек не получают - всё в электронном виде).
Пока всё хорошо - облигации дают доходы. Все считают друг друга партнерами. Но как только заваруха начинается (или мошенники в руководстве фондов и фирм появляются), так эти бумажки превращаются в макулатуру.

А вот "отсталые люди" по-прежнему считают, что реальные ценности (собственный дом, земля, золото...) дешеветь могут. Но превратиться в ничто - это вряд ли. Не зря ведь многие "отсталые" англичане до сих пор считают, что "мой дом - моя крепость" (которая всегда сохранит и убережет).
Кто из них окажется прав в этот раз (в исторической перспективе) - трудно сказать.

Совсем плохо все с арендой

Даже на Домике статья полностью подтвердила мои наблюдения... Рынок барыг которые накупили хат и собираются на этом зарабатывать кучу бала начинает проседать, а вот после ввода налога на недвижимость, сдавать хаты в аренду станет совсем невыгодно, по отношению к другим вариантам инвестирования... Т.е. рентабельность будет очень низкой...

//domik.ua/mod/main/articles/ ... id6385067/

Paul, после ввода налога на недвижимость в действие войдут 2 фактора

1. Увеличится предложение пустовавших ранее квартир. Такой резервной недвижимости в Киеве за последние 5 лет накопилось не менее 240 тыс. кв. м, при совокупном рынке аренды в данный момент порядка 2 млн. кв. м. Т.е. предложение арендного жилья вырастет на 12%.

2. С другой стороны, ввод налога на недвижимость сделает избыточную площадь дорогим удовольствием для арендаторов, которые выгуждены будут теперь оплачивать еще и налог на недвижимость.

Эти 2 эффекта могут уравновеситься так, что арендные ставки (включая налог) даже упадут из-за резкого выброса на рынок пустовавшей недвижимости.

Tak vot izviniajus sho vmeshivajus v vash disput. V anglii stavka arendy= ezhemesiachnomu vznosu. Moj boss anglichanec zdaet svoi 2 kvartiry i gasi svoi ipotechnye kredity. Dlia nix eto vlozhenie v pensiju kak i negosudarstvennye pensionnye fondy.

А можно несколько слов о недвижимости Англии, и о трех цифрах - доход Вашего шефа, стоимость его 2-й квартиры, размер арендной платы равной ежемесячному ипотечному взносу?

Проблема заключается в том, что у нас все с ног на голову.
У них совсем другая структура расходов и другая налоговая база. Страховки, аренда или платеж банку, потом добовляются фиксированные платежи и тд., а потом еда и развлечения, если остается.
Люди здесь каждую копейку тоже считают как и мы.

У нас как если имеешь более штукаря, сам живешь- жизнь малина и свободных денег больше- до 70% может оставаться, а со съемом квартиры -40%, а тут при всех делах 10%, а 20% - это просто супер.

европейские страны очень разные в англии и испании жилье предпочитают покупать и сложно было 10 лет назад снять, но сейчас проблема купить, но не проблема снять и стоимость месячного платежа по ипотеке равна арендному платежу. В Испании в центе Мадрида 3х комнатная 82 кв м стоила год назад 82 000 евро, но аренда оной 1200 евро в месяц и стока же месячный платеж по кредиту, тк, если ты берешь ипотечный кредит у банка с взносом 10% они тебе закладывают стоимость роста этой недвижемости.

В Германии и Швейцарии- аренда. Швейцария - самая богатая страна Европы, но 80% населения арендуют! Почему? Выгоднее и меньше головных болей! А аренда тут дай боже!

Я сейчас в Швейцарии работаю и тут в команде персонажи из разных стран и наслушался разных историй и схем. Рассказы про то шо дешево взабугорье- это сложный вопрос. Часто приводят в пример берлин, но всегда забывают, что Берлин- это не показательный город Германии, тк в Восточном хрущевки и ужасные дома для рабочих конца 19 века- реально бараки, а в западном после войны так строили шоб поселить побольше людей на меньших кв метрах!

И еще коллега ТАНК любит рассуждать о пузыре и тд, что я могу сказать спрос рождает предложение. В Лондоне и Англии цены стояли 2 года- не падали, но стояли (перед этим был очень бурный рост), а в начале этого года рванули +10%. Почему? Братва из Московии и Аравии на нефти нагрела руки и давай их куда-то вкладывать.

Канешна КГС и прочие монополизировали рынок, но поверьте мне, когда я пытался продать свою 1комнатную в центре в 2003 ко мне приходили не киевляне, а виннитчане, кировоградцы и прочие представители из вотростепенных областей- хотели куить с возможностьб сдавать, а жить у себя на родине и блатовать. только один раз пришли киевляне, которые хотели продать свою гостинку на оболони и купить 1к в центре- абсурдное решение, тк могли купить 2х комнатную на оболони!
киевляне - люди абсолютно не коммерческие -))) сам такой же!
кстати квартиру я так и не продал, тк люблю ее и центр- удобно, а было бы побольше мозгов, то замутил бы еще в конце 90х продажу и покупку 3х комнатной где-то на лукьяновке -)))

Александр, здравствуйте. Хочу обратиться к вам по поводу квартиры. Вы до сих пор хотите её сдавать? если да... то реально ли созвониться и подробнее обо всем поговорить. ( меня вполне устраивает вариант, что мебели нет)