Прогноз динамики цен предложения жилья г.Киев, 2006-2008

Вортех,

а вы где-то туписали, что вы в банке работаете.... или может мне фосфора попить))))
ага агалитики бипи согласно вевеэсам и пиенелям напрогнозировали 35уе за барель в 2007. так напрогнозировали, что имея рост цен на нефть финрезультаты компании не очень. а вот путин не слушал аналитиков бипи и форума домик.нэд и забил в бюджете 65... у выграл- жирует!

не путайте прогнозыи стратегию компании.

Цитата:

Да, у меня уже 3 машины и свой бизнес :20:

Вы когда-нибудь видели своими глазами бизнес-прогнозы. Не бизнес-планы или сметы строительства, а реальные долгосрочные прогнозы больших компаний???

Цитата:

Вортех,

а вы где-то туписали, что вы в банке работаете.... или может мне фосфора попить))))
ага агалитики бипи согласно вевеэсам и пиенелям напрогнозировали 35уе за барель в 2007. так напрогнозировали, что имея рост цен на нефть финрезультаты компании не очень. а вот путин не слушал аналитиков бипи и форума домик.нэд и забил в бюджете 65... у выграл- жирует!

не путайте прогнозыи стратегию компании.

кстати да! частенько вспоминаю прогнозы BP-ников двухлетней давности Но после этого у них были проблемы с достоверностью данных о "подтвержденных запасах нефти" - и там (у нефтянников) тоже приписками страдают Вот только одиин вопрос - не хотели ли они спасти свои приписки этими самыми прогнозами?

btw в тему: материал на раны обвалистам - //www.rbcdaily.ru/2008/04/01/focus/33318 3

И опять всё та-же линейка!

Цитата:

И опять всё та-же линейка!

Дотянем до 5 000 $ за кв.м , при курсе 1 $ = 5.00 ?

Цитата:

Дотянем до 5 000 $ за кв.м , при курсе 1 $ = 5.00 ?

Включил данные за МАЙ.
До конца 2008-го до 4000$ за м2 дотянем, а до 5000$, простите, дотянем только к концу 2009.



Apple

А если перерисовать график с точной ценой деления по оси абсцисс, не получим ли несколько иные значения? Опять же вспомним, что график не обязательно будет иметь восходящий тренд, есть еще много симпатичных графиков, типа синусоида и пр.

Цитата:

А если перерисовать график с точной ценой деления по оси абсцисс, не получим ли несколько иные значения? Опять же вспомним, что график не обязательно будет иметь восходящий тренд, есть еще много симпатичных графиков, типа синусоида и пр.

Илата, а если указать по-подробнее что именно Вы обнаружили на оси абcцисc........

Apple

Если вы установите цену деления по оси абсцисс, например, 100 у.е. , то график будет иметь другой внешний вид медленный подъем в начале, резкий скачок в середине и дальше медленный рост до сегодняших значений, очень малый в процентном отношении, это пик, а дальше либо медленный рост 1-2% либо такой же спад на 1-2%. Попробуйте пересисовать, сами увидите...

Цитата:

Если вы установите цену деления по оси абсцисс, например, 100 у.е. , то график будет иметь другой внешний вид: медленный подъем в начале, резкий скачок в середине и дальше медленный рост до сегодняших значений, очень малый в процентном отношении, это пик, а дальше либо медленный рост 1-2% либо такой же спад на 1-2%. Попробуйте пересисовать, сами увидите...

Dear Илата,
oбсуждаемый график построен в логарифмическом масштабе по оси Y, a ниже тот же график, но только в линейном масштабе. Стоимость предложения м2-го в Киеве, как Вы понимаете, от этого не меняется.


Apple

Факты не меняются, но общая картина выглядит по-другому. Спасибо за приведенный график. Думаю для многих это повод задуматься.

2Apple

Apple, скажите пожалуйста, Вы пишете о цене 3000 в 2008 году,
а новая недвижимостьуже продается по 2700, 2500, 2000$ - это изменение тренда?

realt.ua/0_Stroj.php?cnt_all=291&pObj=1&srtby=0&pos=80
realt.ua/0_Stroj.php?cnt_all=291&pObj=1&srtby=0&pos=90

Там, конечно много Осокорков и Поздняков, но это все же Киев.

А также смотрите график предложений по новостройкам
realt.ua - сегодня первое понижение цены по новостройкам -0,26%, но мне кажется - это только начало. Думаю, если бы не падение себестоимости доллара, то могло бы быть сильнее.

Цитата:

2Apple

Apple, скажите пожалуйста, Вы пишете о цене 3000 в 2008 году,
а новая недвижимостьуже продается по 2700, 2500, 2000$ - это изменение тренда?

realt.ua/0_Stroj.php?cnt_all=291&pObj=1&srtby=0&pos=80
realt.ua/0_Stroj.php?cnt_all=291&pObj=1&srtby=0&pos=90

Там, конечно много Осокорков и Поздняков, но это все же Киев.

А также смотрите график предложений по новостройкам
realt.ua - сегодня первое понижение цены по новостройкам -0,26%, но мне кажется - это только начало. Думаю, если бы не падение себестоимости доллара, то могло бы быть сильнее.

меньше 2000 долларов..... а если учесть что при 100% оплате дают ещё и скидку....

Цитата
Кстати, по данным Ассоциации украинских банков, темпы прироста задолженности заемщиков по ипотечным ссудам за первые три месяца 2008 года составили почти 14 процентов. Многие банкиры заявляют, что к осени нужно ждать всплеска невозвратов по кредитам. Если сегодня ненадежных банковских должников не больше 25 процентов, то из-за инфляции, которая к концу года существенно сократит реальную покупательную способность зарплат украинцев, таких должников может стать в два раза больше.

realt.ua

Я, кстати, когда считал кредит на квартиру в 2006 - не мог себе позволить по тем ценам при зарплате 1200-1500 (что было тогда больше средней) - вдрогнул брать кредит. Выходило около 700 долларов в месяц, а семья тратила от 700 до 1200 при самом необходимом.
А брать кредит больше чем на 10-15 лет - самоубийство.

Я ума не приложу откуда вопли были о повышении цены при 2800 за метр. Все понабирали машин в кредит, как только они подорожали несоответственно и расслабились. Теперь, когда я говорю, что есть квартиры по 2500 - те кто хотел купить в 2007, не верят. Хотелка сломалась при таких ценах.

Теперь вопрос, как вторичный рынок будет реагировать на понижения на первичном - потому что первичному проседать придется. Сделаю-ка тему по этому вопросу.

Цитата:

Цитата:
Кстати, по данным Ассоциации украинских банков, темпы прироста задолженности заемщиков по ипотечным ссудам за первые три месяца 2008 года составили почти 14 процентов. Многие банкиры заявляют, что к осени нужно ждать всплеска невозвратов по кредитам. Если сегодня ненадежных банковских должников не больше 25 процентов, то из-за инфляции, которая к концу года существенно сократит реальную покупательную способность зарплат украинцев, таких должников может стать в два раза больше.

realt.ua

Я, кстати, когда считал кредит на квартиру в 2006 - не мог себе позволить по тем ценам при зарплате 1200-1500 (что было тогда больше средней) - вдрогнул брать кредит. Выходило около 700 долларов в месяц, а семья тратила от 700 до 1200 при самом необходимом.
А брать кредит больше чем на 10-15 лет - самоубийство.

Я ума не приложу откуда вопли были о повышении цены при 2800 за метр. Все понабирали машин в кредит, как только они подорожали несоответственно и расслабились. Теперь, когда я говорю, что есть квартиры по 2500 - те кто хотел купить в 2007, не верят. Хотелка сломалась при таких ценах.

Теперь вопрос, как вторичный рынок будет реагировать на понижения на первичном - потому что первичному проседать придется. Сделаю-ка тему по этому вопросу.

ставлю +1 реальный взгляд на вещи... действительно при стоимости первички КГС 1800 говорить о вторичке которая как правило хуже в 2800 очень спорно а уж тем более о её росте.... разрыв то более 30% это неправильный перекос.....
уверен что может первичка в цене и неснизится но квартиры меньшего метража строить начнут.... или другие методы удешевления первички придумают... так что берегитесь щасливые обладатели советских панелек и хрущоб...

Цитата:

так что берегитесь щасливые обладатели советских панелек и хрущоб...

Кстати, если 2 недели тому начинали только появляться квартиры за 80-85 000, то сейчас уже есть 70-75 000. Причем смотрю по сайту Благовеста - они очень сдержанные ребята

Цитата:

Кстати, если 2 недели тому начинали только появляться квартиры за 80-85 000, то сейчас уже есть 70-75 000. Причем смотрю по сайту Благовеста - они очень сдержанные ребята

Кстати, если 2 недели тому на KANZASe $2670/m2, то сейчас уже $2737m/2.
Bосходящий тренд + 2.51% зa 2 недели, а за 4-е недели + 4.15%



Apple

Цитата:

Кстати, если 2 недели тому на KANZASe $2670/m2, то сейчас уже $2737m/2.
Bосходящий тренд + 2.51% зa 2 недели, а за 4-е недели + 4.15%



Apple

Какаой Вы наивный товарищ:))) А Вы заметили 10% падение бакса за последние 4 недели?
Они же для таких, как Вы и рисуют!
Вам на форуме показывали аукционы КГА? Там цены на 30% ниже рисованных, и то не покупают, а Вы заладили рост и рост...

На Канзасе ))))))

Вы обратили внимание на их слоган?

Канзас - секреты инвестирования в недвижимость!

Чем больше тренд падения на первичку будет усиливаться - тем стабильней будут графики роста, чтобы под прикрытием слить те объекты, которые были куплены для спекуляции.
Так, что реальное падение будет видно по двум признакам
1) снижение цен на первичку (фактически идет)
2) снижение цен на панели и хрущевки до самой низкой цены (будут продавать, пока дома не развалились)

А усреднение цены температуры по самому высокому и самому низкому значениям - ошибочно,
как в анекдоте
- у нас в больнице средняя температура 36,6
- ??
- самая низкая 31,2, самая высокая 42 градуса


рынок к этому и идет, из-за высоких цен на верху, дешевая недвижка помирает

А цены завышены, хотя бы потому, что при такой близости Чернобыля, она никогда не может стоить больше 2000 для простых районов и вкладывать в недвижимость в Киеве, как в сохранение денег - безумие.
В южные регионы Украины, не включая пока Крым - вполне хорошие инвестиции.
В землю - да.
А киевские квартиры уже превысили свою стоимость.

А для графиков нужно строить две кривые -
одна для первички, которая будет медленно падать,
вторая для вторички, которая будет стойко держаться ) и даже знаю, как ее будут держать риэлторы.

Но тут вопрос жадности, смогут или не смогут продать спекулятивное жилье - как только цены приблизятся к ценам середины 2006 на вторичке - будет падение по всему рынку.

Риелторам следует учитывать падение на 10% цен на авто (в связи с СОТ), для многих соблазн очень велик - купить машину за 30 000, никому не быть должным и получать удовольствие. А при наличии машины квартира в Киеве уже не так имеет значение, пробки это доказали. Что за город доехать, что в по Киеву 1,5 часа, никакой разницы.

Цитата:

...Чем больше тренд падения на первичку будет усиливаться - тем стабильней будут графики роста, чтобы под прикрытием слить те объекты, которые были куплены для спекуляции.
Так, что реальное падение будет видно по двум признакам:
1) снижение цен на первичку (фактически идет)
2) снижение цен на панели и хрущевки до самой низкой цены (будут продавать, пока дома не развалились)

А усреднение цены температуры по самому высокому и самому низкому значениям - ошибочно,
как в анекдоте:
- у нас в больнице средняя температура 36,6
- ??
- самая низкая 31,2, самая высокая 42 градуса....

Именно, и если нет, тогда остается Вам определить слово "падение" и дело в шляпе. Если Вы вырезаете новое и неликвид лишь, тогда я пас. Я же говорю о среднем м2 в Киеве. И только. И для этого пользуюсь индексами агенств. Домик публикует cреднюю цену предложения, а также среднюю цену сделок. Каюсь, вашим сплетням не верю. А то падение, падение. По КАНЗАСу +4.5% за месяц!

Сколько не говори ХАЛВА, слаще во рту не станет!
Усегда Ваш Apple :105: