Предпосылок для снижения цен на недвижимость нет

Последнее время в интернет периодически вкидывается информация о том, что цены на недвижимость в Киеве в ближайшее время будут снижаться. Конечно, это кому-то выгодно, например, потенциальным покупателям недвижимости, но не основным игрокам на рынке недвижимости, т.е. застройщикам и агентствам недвижимости. А они то не допустят снижения цен и, соответственно, уменьшения своей прибыли.

Дело в том, что сейчас доля новостроек на рынке недвижимости постоянно растет, поэтому если человек купил квартиру, например, в 2003 г. за 50000$ он не продаст ее сейчас за 40000$. В крайнем случае, человек не будет продавать свою квартиру, если он планировал это сделать в ближайшее время, что приведет к уменьшению предложений на рынке недвижимости, что в любом случае приведет к росту цен.

Конечно мы помним, когда около 5-ти лет назад произошло снижение цен на недвижимость, но люди продавали недвижимость, которая им досталась бесплатно еще от СССР и ,соответственно, реальной стоимости недвижимости никто не знал.

Отбросим эмоции и обратимcя к фактам. Сравним зарплату и стоимость недвижимости в Украине(Киев) и Германии(Кельн).
Германия средняя зарплата 3000$.
1 кв. м - 5000$ (Кельн, в хорошем районе).
1 сотка земли - 70000 $ (пригород Кельна).

Украина средняя зарплата 400$ (неофицальная в Киеве).
1 кв. м - 800$ (новостройки).
1 сотка земли - 6000 $ (Конча-Заспа).
Т.е., чтобы немцу заработать на квартиру, например, 40 кв. м ему необходимо работать 66 месяцев.
Киевлянену на квартиру 40 кв. м нужно работать 80 месяцев. Вполне сопоставимые цифры. Что касается, земельных участков, то среднему немцу нужно дольше работать, чтобы заработать на хороший участок, чем киевлянену. Можно сделать вывод, что у нас земельные участки будут расти в цене дальше, даже быстрее, чем квартиры.

Поэтому о снижении цен на недвижимость речи не может идти. А то получится, что каждый киевлянин сможет зарабатывать на квартиру каждые три года. Даже в такой богатой стране, как США, граждане копят на квартиру или дом десятилетиями, а львиная доля населения всю жизнь снимают квартиру. Нас просто в свое время разбаловал СССР, когда давали квартиры и сейчас мы не мыслим, как можно жить не в своей квартире, а снимать жилье.
Только сейчас мы начали ощущать ценность недвижимости, что и привело в последнее время к повышению цен на недвижимость.

В КИЕВЕ КВАРТИРЫ УЖЕ ДОРОЖЕ, ЧЕМ В БЕРЛИНЕ
Сергей КУРГАН
"ФАКТЫ"
Нынешняя ситуация на рынке недвижимости, в частности неоправданно завышенные цены на квартиры, беспокоят не только потенциальных покупателей, но и многих специалистов. Ведь стоимость недвижимости в Киеве достигла и в некоторых случаях даже превысила цены в крупнейших европейских городах.

В частности, как сообщил президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко, в Берлине, в районах, прилегающих к центру, квадратный метр жилья стоит от 600 до 800 евро в зависимости от отделки квартиры, в Киеве же по такой цене продают "хрущевки".

Подобная ситуация и с арендой. По словам Александра Бондаренко, в столичном торговом центре "Глобус" на Майдане Незалежности за использование 1 квадратного метра площади платят 200 долларов (163 евро) в месяц, а в центре Берлина аренда в самых престижных торговых центров не превышает 80 евро за квадратный метр.

При этом уровень доходов граждан в Германии намного выше, чем у нас, и экономика, мягко говоря, более развита. Да и ипотечные кредиты на покупку жилья немцы берут под 7--8 процентов годовых, а не под 12--14 процентов, как в Украине.

Кроме того, сегодня спрос на жилье в крупных городах Украины, особенно в столице, настолько возрос, что нередко квадратный метр в "хрущевке" стоит почти столько же, сколько и в новом комфортабельном доме. Эксперты утверждают, что такое положение дел не нормально.

По их мнению, ситуация на отечественном рынке недвижимости должна измениться и цены начнут снижаться. В первую очередь Александр Бондаренко прогнозирует падение цен на квартиры в домах массовых устаревших серий. Уже есть предпосылки начала дешеветь аренда. По данным портала "Недвижимость", с 8 по 15 марта стоимость найма жилья в Киеве снизилась в среднем на 4,6 процента. Наиболее заметно -- в среднем на 6,7 процента -- упали цены на аренду четырехкомнатных квартир. Дешевле всего можно снять квартиру в Подольском районе (в среднем 430 долларов в месяц), а дороже всего -- в Печерском (2570 долларов). Обычно снижение стоимости аренды предшествует падению цен на сами квартиры, и в первую очередь на старые.

В то же время эксперты считают, что цены на новое жилье в ближайшее время останутся стабильными, а если и упадут, то незначительно. Напомним, что с января, после того как со строительных компаний начали взимать налог на добавленную стоимость, квартиры в новых домах подорожали в среднем на 10 процентов. Рост цен мотивируется и повышением стоимости стройматериалов. Впрочем, по словам Александра Бондаренко, есть и другие причины строители просто не хотят уменьшать свои прибыли. Рентабельность этого бизнеса гораздо выше, чем указывается официально. По некоторым объектам она доходит до 200 процентов.

Также многое зависит от того, сможет ли правительство контролировать ситуацию на рынке недвижимости. А ведь в этой сфере вращаются огромные деньги. Оборот вторичного жилья в Украине в 2003 году увеличился до 4 миллиардов 500 миллионов долларов. В 2002 году он оценивался в 3 миллиарда 500 миллионов долларов. В то же время точных данных об обороте на рынке коммерческой и промышленной недвижимости нет, так как информация о реальных суммах сделок и продаже таких объектов носит закрытый характер.



Я ПОНИМАЮ ЧТО КЕЛЬН ГОРОДОК НЕПЛОХОЙ, НО ПОРЯДОК ЦИФР ВАМИ ЗАВЫШЕН...

В Варшаве "кавалерка" (типа нашей гостинки) (студио 33 кв.м. 86000 zl = okolo 28000 $) в 30 минутах езды от центра. На "Праге" (очень криминальный район в Варшаве) мне предлагали за 120000 zl двух комнатную (без места под машину). Это данные на 15.11.2004, когда я понял что квартира в Киеве мне не светит и начал искать здесь.

Качество в Киеве нового жилья заметно хуже (молчу про планировку).

Но в падение цен не верю (после нового года поднимутся еще на 5% и весной опустится на 10%), поскольку в строительсве преобладает монополизм (плюс мафиозность даного бизнеса).

Жаль, что мы не ведем графики стоимости аренды недвижимости. Говорить о снижении или повышении цен на основании анализа НЕДЕЛЬНОГО ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ, на мой взгляд, не совсем корректно, а точнее совсем не корректно. Аренда растет и будет расти, и как минимум, ее доходность должна обогнать ставки по банковским депозитам. За 2004 год стоимость аренды жилья в Киеве подросла примерно в 1,5 раза.

Что же касается подешевения морально устаревшего жилья, то это естественно для ситуации, когда доля нормального, современного жилья достаточна для удовлетворения спроса покупателей.
А ситуация здесь приблизительно такая

Количество домов в городе
Дореволюционные - 12,7%
Сталинки - 19,6%
Старая панель - 15,4%
Типовая панель - 9,2%
Улучшенная типовая панель - 8%
Старый кирпич - 22,9%
Улучшенный кирпич - 6,2%
Украинская панель - 1,6%
Украинский кирпич - 4,5%

Конечно можем сравнивать и долю предложения, а не количество домов, но ситуация коренным образом не изменится //domik.ua/mod/web/types/

Хочу попросить Вас отметить в этом списке "отстойное жилье", т.е. то которое должно срочно дешеветь. Даже определив в категорию "отстоя" только Старую панель и Старый кирпич мы потеряем из состава предложения 38%!!

Чем же их компенсировать? Сколько времени это займет?

Временная политическая нестабильность и незначительное снижение экономических показателей может привести в худшем случае к стабилизации цен на недвижимость на некоторое время. Но после окончания выборов будет продолжаться плавный рост цен на недвижимость в соответствии с ростом доходов населения.
Последний месяц дорожают все товары. Почему при этом должны дешеветь квартиры не совсем понятно?
Дорожают все строительные материалы, соответственно, себестоимость строительства возрастает, а застройщики не намерены снижать при этом рентабельность. В крайнем случае они начнут меньше строить. Они то научились за последние 2 года управлять рынком.

Весна-лето - это время, когда происходит стабилизация цен. Эта тенденция была во все времена.
А сколько должен стоить 1 кв. м хрущевки площадью 28 метров, если в новостройках площадь однокомнатных квартир в среднем 50 метров.
Получается, что хрущевка 28 метров стоит 28000$, а 50 метров в новостройке около 40000$. Вот если, бы застойщики строили квартиры меньшей площади, тогда бы и хрущевки подешевели.

//domik.ua/mod/main/articles/?f=40&cat=1 7

Хотел бы ответить по поводу дешевых квартир в Берлине. Берлин - это бывшая ГДР. А какая там обстановка с работой я знаю не по наслышке. По всей Восточной Германии 25% безработицы. За последние 10 лет в поисках работы в Западную Германию переехало 5,0 млн восточных немцев, оставив 1,5 млн квартир. А кто остался, сидят на пособиях по безработице - 400 Euro. Так кто эти квартиры будет покупать. Они даром никому не нужны.

Качество нового жилья такое, какое хозяин способен себе обеспечить.
В том смысле, что строители обычно возводят только дом и облагораживают "места общего пользования".
Ремнонт в квартире - это уже дело хозяина.
Материалы есть какие угодно. Дизайнерские проекты - какие угодно. Рабочие есть весьма квалифицированные.
Где-то 100-150 у.е. за квадратный метр - и квартира превращается в НЕЧТО (очень даже приятное).

Что же касается планировок, то ходил я по разным иноземным сайтам. И планировки там не ахти.
Так что не надо ля-ля.

Цены не упадут!
Ведь мы не станем меньше зарабатывать, это во-первых.
Во-вторых, банки не перестанут давать кредиты на недвижимость и ухудшать условия кредитования.
В-третьих, войны не будет!
В-четвертых, политическая ситуация обязательно стабилизируется и, причем, сразу после выборов!..
Так что уважаемые Покупатели берите недвижимость сейчас, бо завтра буде дорожче...

М-м-м да... Похоже на то. Хотя индекс стоимости жилья на главной странице показывает, что это не совсем так.

Сезонность...
Посмотрите динамику этого года. Возможно ситуация повториться. Да, и Новый год, выборы. Внимание сильно отвлечено от рынка, потому и спрос упал.

Свежая информация из достоверных источников цены в лучшем случае стабилизируются (если упадут, то только сезонно), а вообще, с вероятностью 99%, будут расти - уж очень сильны в своем влиянии на рынок люди, заинтересованные в росте цен. Хотя это влияние вследствие бурных процессов демократизации в нашей стране может уменьшиться, есть (могут возникнуть) еще и объективные причины роста цен - стабилизация и даже рост экономики, резкое возростание доверия народа к своему правительству и Европы с Америкой к тому же правительству, а соответственно и приток инвестиций из-за границы, не исключена и поддержка украинской экономики в виде гуманитарной (разовой денежной) помощи или выгодных кредитов от развитых стран, одобряющих процессы демократизации в Украине (слышал, что Япония выделила $40 млн.!! на плакаты, призывающие к проведению честных выборов, т.е. на хорошее дело и хороших денег не жалко), реальный рост уровня жизни населения. Так что, возможно, это не так уж и плохо, или во всяком случае не так уж и страшно, что цены на недвижимость могут подняться. Это все смотря с какой стороны посмотреть.
Хотя большинство брокеров это повышение совсем не радует. Чем круче растут цены, тем меньше сделок, тем меньше клиентов, и тем больше сорваных сделок.

Через неделю-другую узнаем, что будет с ценами и всем остальным.

Господа, не прокомментируете, о чем говорит изменение индексов стоимости и ожидания на вашем сайте за последние 2 недели?

Неужели это и есть подтверждение того, что "Предпосылок для снижения цен на недвижимость нет"?

Следите за публикациями //domik.ua/mod/main/news?n=996

Особенно интересно резкое падение индекса ожидания...

Автор оригинала: Unregistered
Материалы есть какие угодно. QUOTE
По опыту брата это только стартовая цена, к ней нужно потом еще добавить пару тысяч и это при условии что время терпит и ты часть работ будеш делать сам.
Автор оригинала: Unregistered  
Так что не надо ля-ля.
Средняя зарплата в Варшаве 500-600$, в Киеве 300-400$.
Зарплата специалиста IT в Варшаве 900-1200$, в Киеве 600-800$.
Зарплата в Варшаве официальная, в Киеве восновном "конвертируемая".
А цены на жилье одинаковы.
Вот такое "ля-ля".

Хороший вопрос, Raven. В то же время, предпосылки снижения цен лежат не в индексах. Индексы могут нам показать тенденции, динамику, предупредить о предстоящих ближайших изменениях.
Предпосылки же таятся в экономике, в основе, так сказать. Причем, принимая во внимание инертность рынка, негатив проявтися, видимо, не раньше чем через два месяца. Думаю, что ничего плохого все-таки не произошло, и цены если и просядут, то лишь благодаря сезонности. Ну, что ж, посмотрим.
Спасибо за вопрос.

Чуствуется Ваша заинтересованость и набор фраз проффессионального продавца. Значит по Вашему квартиры в Киеве будут стоить наравне с ценами Западной Европы (они уже на уровне цен Центрально-Восточной Европы)?
Кстати число граждан за чертой бедности увеличилось, так-что зарабатывать в общей масе станем меньше. Увеличение соотношения пенсионного населения к работоспособному, увеличение внешней задолженности и восполнение "пиаровских" затрат увеличит налоговую нагрузку, а значит снижение бизнес-активности. Повышение цен на товары, транспортные и комунальные расходы тоже не способствует накоплению капитала.
Со сменой власти нарушится монопольность на строительном рынке, а желающих по участвовать очень много (строительный бизнес в Киеве по прибыльности начал догонять ликеро-водочный). Снижение количества сделок и как следствие борьба за клиента немуемо снизит проценты посредников, "неофициальное" снижение услуг с 5% до 3% тому подтверждение (средняя ставка в Германии 1,5-2%).