Покупка квартиры с квартирантами

Господа, поделитесь мыслями, не рискованно ли покупать квартиру в такой ситуации:

- квартира выставлена на продажу с ценой немного ниже средней по рынку, на момент просмотра была пустая с мебелью (по словам брокера до этого сдавалась), но через две недели после просмотра, когда покупатель предложил цену на 7-8% ниже заявленной с расчетом на торг, торга не последовало а в эту квартиру по словам соседей заселились новые квартиранты.

Возникают вопросы:
- адекватный ли продавец который сдает в аренду квартиру которую уже смотрят заинтересованные в покупке люди?
- не сможет ли арендатор опротестовать сделку по продаже квартиры если к примеру он уже заключил договор на долгосрочную аренду и заплатил аванс например за год вперед???
- насколько сложно будет покупателю выселить квартирантов после покупки учитывая что у них есть маленький ребенок?
- какие практические действия может предпринять покупатель чтоб обезопасить себя в этой ситуации?

Буду благодарен за мненине опытных товарищей, особенно риэлторов.

Цитата "katso":

1 - адекватный ли продавец который сдает в аренду квартиру которую уже смотрят заинтересованные в покупке люди?
2 - не сможет ли арендатор опротестовать сделку по продаже квартиры если к примеру он уже заключил договор на долгосрочную аренду и заплатил аванс например за год вперед???
3 - насколько сложно будет покупателю выселить квартирантов после покупки учитывая что у них есть маленький ребенок?
4 - какие практические действия может предпринять покупатель чтоб обезопасить себя в этой ситуации?

1 - ну, квартира может и год продаваться, квартиранты - логичное решение. Но зависит от их договора
2 - сделку - нет, но проблемы могут быть. Опять таки, зависит от наличия официального договора и что там прописано
3 - ребёнок - это серъёзная проблема. Надо быть без ума хозяину, чтобы сдать так. По нашим законам, если есть ребёнок, то он даже выселить не имеет права, даже если договор закончился. Как то так, но не уверен в юр. ньюансах.
4 - беседовать с квартирантами и узнать что у них с договором и советоваться с юристами

1. В принципе, это нормально, учитывая, что продажи идут не слишком быстрыми темпами.
2. У нас законы таковы, что любой человек может обратиться в суд, если вдруг решит, что его права где-то кем-то были нарушены. И исковое заявление будет принято, а потом будет изучаться, не факт, что на первом заседании будет отказано, особенно если истец не явится, например. И потянется ниточка... На право собственности это не повлияет, но вот право пользования своей квартирой может затруднить.
3. Если есть ребенок - это очень большой риск. Можно судиться годами, предоставят документы, что жилья больше никакого нет, выселяться некуда и т.д. Беседы с квартирантами к делу не пришьешь. Вы же не знаете как они себя поведут потом, после сделки.
4.Обезопасить себя - это потребовать, чтобы квартиру освободили до подписания договора или же отказаться от покупки.

Цитата "opal71":

Обезопасить себя - это потребовать, чтобы квартиру освободили до подписания договора или же отказаться от покупки.

Детский лепет. Никакой безопасности освобождение не гарантирует.
Потребовать расторжения договора аренды между продавцом и арендатором, где жестко будет прописано, что стороны рассчитались полностью и претензий друг к другу не имеют. Один экземпляр (оригинал) - покупателю. Дальше - точная дата освобождения с подписанием двумя сторонами акта приема-передачи квартиры. Один экземпляр (оригинал) - покупателю. Когда оба документа будут у покупателя, можно давать задаток. Вот мой ответ и ваша гарантия безопасности.

Цитата "Купчиха":

Цитата "opal71":

Обезопасить себя - это потребовать, чтобы квартиру освободили до подписания договора или же отказаться от покупки.

Детский лепет. Никакой безопасности освобождение не гарантирует.
Потребовать расторжения договора аренды между продавцом и арендатором, где жестко будет прописано, что стороны рассчитались полностью и претензий друг к другу не имеют. Один экземпляр (оригинал) - покупателю. Дальше - точная дата освобождения с подписанием двумя сторонами акта приема-передачи квартиры. Один экземпляр (оригинал) - покупателю. Когда оба документа будут у покупателя, можно давать задаток. Вот мой ответ и ваша гарантия безопасности.

А в чем детский лепет? Я не стала расписывать подробно процесс выселения квартирантов, Вы это сделали подробнее, но смысл один, квартиранты должны быть выселены, все взаимоотношения с ними урегулированы до подписания каких-либо договоров. Договор задатка не является обязательным условием, покупка может проводиться и без него.

Цитата "opal71":

Договор задатка не является обязательным условием, покупка может проводиться и без него.

Довольно безответственное отношение к деньгам покупателя. Три бумажки собраны, зачем тянуть? А вы не собираетесь случайно перед покупкой проверить, здоров ли продавец головушкой, подлинный ли паспорт он показывает? Историю квартиры? Или вы щедро тратите свои кровные на проверки всех продавцов Киева?

Цитата "Купчиха":

Цитата "opal71":

Договор задатка не является обязательным условием, покупка может проводиться и без него.

Довольно безответственное отношение к деньгам покупателя. Три бумажки собраны, зачем тянуть? А вы не собираетесь случайно перед покупкой проверить, здоров ли продавец головушкой, подлинный ли паспорт он показывает? Историю квартиры? Или вы щедро тратите свои кровные на проверки всех продавцов Киева?

проверками всех продавцов Киева я не занимаюсь, а вот там, где продавец меня интересует, то, знаете, можно и свои кровные потратить, чтобы избежать проблем в будущем. Хотелось бы узнать каким образом Вы при подписании задатка узнаете подлинность паспорта продавца и его психическое здоровье? Ведь даже нотариус не берет на себя такой ответственности. А историю квартиры не мешало бы знать до подписания задатка, чтобы хотя бы знать кому деньги даете и что подписываете.
Так что, если обе стороны адекватные и нет дальнейших цепочек, то задаток не есть такой большой необходимостью, можно и нужно и так все проверить, те же аресты у прочее. Много ума для этого не надо, при обоюдном желании и адекватности сторон. Все зависит от конкретной ситуации.
И наоборот, если окажется, что одна из сторон проблемная - Вы попробуйте задаток забрать, тем более в двойном размере. Судиться пойдете? - довольно редкие случаи, потому что сначала на суды потратите кучу денег, а потом, когда выиграете, Вы попробуйте эти деньги получить, даже с помощью исполнительной службы.

Спасибо за советы!

Уточню информацию по квартирантам - если верить продавцу, никаких договоров с квартирантами не составлялось, поскольку это его хорошие знакомые. То есть разрыв договора аренды и т.д. не пройдет - т.к. нет договора аренды.

Во время просмотра квартира была показана пустой с информацией, что квартиранты только выехали, но после просмотра в окнах этой квартиры был замечен свет и проживающие люди

Возникло подозрение что квартиранты выехали на период просмотра, а потом опять заехали (или заехали уже другие но для покупателя в принципе это одновалентно). У тех знакомых которые предыдущие квартиранты (а может и сегодняшние)точно есть ребенок.

Может конечно это параноя но вот и возникают вопросы - как проверить что с момента задатка до момента сделки в квартиру фактически не вселится семья с ребенком которую потом хрен выселишь? При задатке попросить у продавца ключ и поменять замки (так он не даст же)? Или настаивать на сделке "без задатка" и чтоб за час до сделки показал пустую квартиру и передал ключи? Или при задатке попросить продавца показать пустую квартиру и передать ключи своему брокеру (работнику крупного агентства) и факт передачи ключей брокеру тоже фиксировать в договоре?

Сэнк ту ол.

Цитата "katso":

Спасибо за советы!

Уточню информацию по квартирантам - если верить продавцу, никаких договоров с квартирантами не составлялось, поскольку это его хорошие знакомые. То есть разрыв договора аренды и т.д. не пройдет - т.к. нет договора аренды.

Во время просмотра квартира была показана пустой с информацией, что квартиранты только выехали, но после просмотра в окнах этой квартиры был замечен свет и проживающие люди

Возникло подозрение что квартиранты выехали на период просмотра, а потом опять заехали (или заехали уже другие но для покупателя в принципе это одновалентно). У тех знакомых которые предыдущие квартиранты (а может и сегодняшние)точно есть ребенок.

Может конечно это параноя но вот и возникают вопросы - как проверить что с момента задатка до момента сделки в квартиру фактически не вселится семья с ребенком которую потом хрен выселишь? При задатке попросить у продавца ключ и поменять замки (так он не даст же)? Или настаивать на сделке "без задатка" и чтоб за час до сделки показал пустую квартиру и передал ключи? Или при задатке попросить продавца показать пустую квартиру и передать ключи своему брокеру (работнику крупного агентства) и факт передачи ключей брокеру тоже фиксировать в договоре?

Сэнк ту ол.

конечно, продавец Вам ключи не отдаст до подписания основного договора, Вы поставьте себя на его место.
если с задатком, то прописываете обязательно это условие с освобождением до подписания основного договора, кстати, и выписку тоже оговорите до подписания основного договора. Непосредственно перед сделкой идете вместе и удостоверяетесь, что квартира свободна. Тоже самое без задатка.
Если все же страшно, то можно попробовать сделать такой акт, который обычно оформляется для того, чтобы выписать непроживающего человека. Обычно его составляет мастер из Жэка и подписывается еще 2-3 соседями, на крайний случай можно привлечь дворника и консъержа, даже участкового. В акте указывается, что в квартире никого нет и вещей ничьих нет. Для этого идете в жэк и договариваетесь с мастером, с благодарностью, конечно. А потом придется попотеть чтобы найти еще желающих подписаться. Правда для этого еще надо желание продавца, без него с Вами никто разговаривать не будет.
Постарайтесь пообщаться с соседями, а особенно с консъержами (если таковые там есть), получите исчерпывающую информацию о перемещениях. Консъержы вообще всегда все знают, главное суметь их разговорить. Да и бабушки на лавочках - ценные информаторы, только погода сейчас не совсем располагает. Вобщем, постарайтесь получить максимум информации, как о самой квартире, так и о продавцах. Может и не придется тогда с актами заморачиваться, достаточно будет просто перед сделкой осмотреть квартиру.
У нотариуса в договоре ведь тоже потом прописывается, что квартира освобождена, прописанных лиц нет.