Покупатель недвижимости. Кто он?

Покупатель - это редкий зверь, вымирающий вид. Только старожилы его видели вживую. Они рассказывают, что он очень осторожен и отчаянно торгуется, а идет на самую вкусную приманку в виде низкой цены. Чтобы заполучить покупателя нужно очень-очень постараться. Это редкая удача. Не всем продавцам повезет встретиться с покупателем, а те единицы, которым повезло, считаются счастливчиками, и рассказывают об этом случае своим детям и внукам долгими зимними вечерами

Цитата "Romson":

Пока Украина в состоянии войны, экономика зависит от займов, нет серьезных инвестиций, роста цен недвиги в долларах не будет.
Покупатель с наличкой сейчас как осторожный хомяк.

=============================================

Чую не вперше, але Україна у стані ''АТО''...

«Насколько я понимаю, покупатели недвижимости делятся на две группы: те, кто покупает для себя и инвесторы.»

Условно и упрощенно – все верно две категории – для себя и инвесторы. Но в реальности все сложнее. Начнем сегментирование.

Сегментирование по новизне жилья:
- предпочитающие новострой;
- предпочитающие вторичное жилье;
- неопределившиеся и мечущиеся: новострой или вторичка.

Кстати новострой – это слишком обобщенное понятие. Давно хочу о новостроях подробно написать.

Почему это нужно учитывать? Потому что люди, однозначно предпочитающие новострой, даже не смотрят в сторону вторичного жилья. Люди, предпочитающие вторичное жилье, только плюются в сторону новостроек. Никогда не пытайтесь переубеждать людей из этих определившихся категорий. Наживете себе врагов.

Сегментация по виду жилого помещения:
- однозначно предпочитающие дома;
- однозначно предпочитающие таунхаусы;
- однозначно предпочитающие квартиры;
- неопределившиеся.

Есть сегментация по категории жилья.

Есть ценовая сегментация. Ценовая сегментация, наверное, внутри каждой отдельной категории жилья?

Есть сегментация по районам города.

Есть сегментация по количеству комнат в объекте или по площади. Можно условно их объединить.

Есть сегментация по этажности.
Реально существуют люди, замороченные на том, на каком именно этаже жить и сколько этажей должно быть в доме.

Есть сегментация по прибамбахам. Они у каждого свои. Сюда можно отнести материал стен, высоту потолка, газовая плита или электрическая, на какую сторону света выходят окна. Этой сегментацией, несмотря на ее кажущуюся абсурдность, нельзя пренебрегать. Объект будет идеально подходить по всем остальным параметрам, но в ванной комнате не будет окна и сделка не состоится.

Сегментация по отношению к продавцам:
- мне нравятся эти люди, я у них куплю;
- мне не нравятся эти люди, ничего у них я покупать не стану.

Сегментация по источнику денег на приобретение недвижимости. Именно эта сегментация определяет поведение покупателей на рынке.

1) Люди, взявшие кредит обдуманно.
Взяли они кредит в банке, на работе или у родственников, значения не имеет. Обдуманно, значит, отдавая себе отчет в том, что смогут выплачивать кредит даже в самых форс-мажорных обстоятельствах: рост курса, потеря работы, неожиданное прибавление в семействе, болезнь или смерть родственников. Честно планируют выплатить весь кредит и не планируют никого кидать и обманывать.

2) Люди, взявшие кредит необдуманно.
Это все те, кто бастует сейчас за пересмотр условий кредитования. В эту категорию людей стоит включить тех, кто взял кредит обдуманно, заведомо не планируя его возвращать.

Слышала, например, о таком случае. Взял человек два кредита, купил две квартиры и решил их сдавать. Успел один кредит выплатить и одну квартиру продать перед кризисом. Вторую сейчас сдает. Выплаты по кредиту в настоящий момент приостановил. У него есть деньги, чтобы заплатить банку весь долг целиком. Это деньги от продажи первой квартиры. Но он этого не делает. А зачем? Если можно обмануть. Сейчас судится с банком. Убеждает банк в том, что он банкрот.

3) Люди, заработавшие деньги.
Уплачивали ли они с этих денег налоги или нет, оставим на их совести.

4) Люди, получившие деньги легко и при этом законно.
Наследство. Подарки. Раздел имущества. Лотерея.

5) Люди, получившие деньги незаконно.
Гангстеры, казнокрады, недобросовестные сотрудники правоохранительных и контролирующих органов, коррупционеры из частных компаний и государственных учреждений.
Перечень можете продолжить самостоятельно.

А теперь составим гороскоп.
1 категория – будет долго и тщательно выбирать недвижимость. Будет упорно торговаться. Будет обращать внимание на мелочи и детали. Будет внимательно изучать бумаги, но часто будет соглашаться на «допустимые» махинации. Слабо подвержена рекламе, обдуманно взвешивает все за и против.

2 категория – будет совершать покупку достаточно быстро. Не сильно торгуясь или вовсе не торгуясь. Могут не уделять внимания бумагам и оформлению. Эта категория подвержена рекламе и влиянию во время выбора объекта покупки.

3 категория – будет очень долго и тщательно выбирать недвижимость. Будет упорно торговаться. Будет обращать внимание на мелочи и детали. Будет стараться максимально законно оформлять все бумаги. Чаще всего не будут соглашаться на принятые на рынке недвижимости, «допустимые» махинации. Практически не подвержены рекламе, так как совершенно четко знают, что именно хотят купить.

4 категория – будет совершать покупку быстро. Не сильно торгуясь или вовсе не торгуясь. Могут не уделять внимания бумагам и оформлению. Эта категория подвержена рекламе и влиянию во время выбора объекта покупки. Часто будет соглашаться на «допустимые» махинации.

5 категория – будет совершать покупку чрезвычайно быстро. Часто вовсе не торгуясь. Могут не уделять внимания бумагам и оформлению. Эта категория подвержена рекламе и влиянию во время выбора объекта покупки. Именно этой категории важны статусность и модность объекта недвижимости, если покупка осуществляется для себя. Могут самостоятельно предлагать продавцу пойти на «допустимые» махинации.

Кто раздул рынок недвижимости до заоблачных высот? Граждане из 2 и 5 категорий.
Почему стоит рынок? Потому что тех, кто покупал быстро и не глядя на цену, стало мало.
Легкие кредитные деньги кончились.
Наиболее успешные граждане, из 5 категории, стараются всеми силами избавиться от приобретенной ранее недвижимости, и покинуть пределы Украины. Самые наглые продолжают вести себя, как ни в чем не бывало. Неудачливых граждан из 5 категории вылавливают время от времени, о чем остальным гражданам сообщают в новостях.

Кстати, в украинских реалиях уровень цен на столичную недвижимость является хорошим индикатором эффективности борьбы с коррупцией. ;-)

Думаю, что приведенную выше сегментацию можно уточнить. Не утверждаю, что перечислила все покупательские заморочки.

Поэтому когда мы говорим, что на киевском рынке недвижимости условно есть 100 покупателей, это вовсе не означает, что ваша недвижимость является предметом мечтаний хотя бы одного из них.

Цитата "Tankker":

Покупатель - это редкий зверь, вымирающий вид. Только старожилы его видели вживую. Они рассказывают, что он очень осторожен и отчаянно торгуется, а идет на самую вкусную приманку в виде низкой цены. Чтобы заполучить покупателя нужно очень-очень постараться. Это редкая удача. Не всем продавцам повезет встретиться с покупателем, а те единицы, которым повезло, считаются счастливчиками, и рассказывают об этом случае своим детям и внукам долгими зимними вечерами

Бгг Стиль преданий выдержан отменно) Только мне все же кажется, что вы несколько сгущаете краски и рынок у нас не такое застойное болото

Цитата "h1902465":

Еще есть такой момент - украинский парадокс. В регионах есть огромная масса заброшенного жилья, которое можно взять почти задаром с куском земли впридачу. И хотя у многих "нью-киевлян" в столице нет никаких перспектив, кроме как сводить концы с концами снимая угол в гостинке или хрущевке, многие тупо мечтают о работе "менеджера" (лишь бы ничего не делать) фантазируя о "своей" бетонной коробке прощадью в 30 м2.

Здравствуйте! Вопрос , а вы были в этих регионах? Если уже киев превращается в мусорную яму, извините других слов у меня уже нет, то в этих "регионах" безработица, нищета. и произвол властей! У нас не проводятся рыночные реформы и поэтому не появляются покупатели, а появятся они после того как будут проведены реформы и они начнут работать, считаю надо на это годика 3 . Но к сожалению реформы не проводят.

Много покупателей что-то продают из старой недвижимости, особенно оставшейся по наследству и инвестируют в новостройки! Насчёт IT спецов у меня много противоположных примеров, что они не особо интересуются недвижкой, а спят и видят как бы Грин карту получить или Job offer работу за границей, ибо считают свою работу в Украине малооплачеваемой.

Працюю в IT. Зараз інвестую в київську первинну нерухомість. Глобальна ціль: підтримати економіку в складний час. Меркантильна: продати коли ринок буде зростати (вірю в це).
P.S. За кордон/грінкарту не розглядаю. Тут в будь-якій сфері можливостей предостатньо.

Цитата "h1902465":

Запад не инвестирует в м2. Зарубежные банки с их дешевыми деньгами убегают. В первом посте я привел пример знакомых, которые заработали на квартиру. В первом случае человек получал в пересчете на бакс 2000 дол/мес, во втором и третьем люди работают на себя, но их доходы зависят от состояния экономики (покупательной способности) и обменного курса.

Всплеск да, был. И пузырь надулся до абсурдных значений за счет вливания денег как за счет кредитов, так и (в большей степени) за счет спекулянтов. Рынок недвижимости стал большой пирамидой, когда сегодня можно было купить дешевле, а завтра - продать дороже. Сейчас обратная тенденция, купил дороже сегодня, продал дешевле завтра. Спекулянты ушли с рынка. Т.е. приходим к исходному - в рынок недвижимости должны потечь деньги. Вопрос в том, насколько велик (пусть даже и отложенный, но реальный) покупательный поненциал и запасы под матрасами сегодня?

Скільки у людей грошей цікавить не тільки Вас, а і владу, але вона ще хоче їх і оподаткувати,''поімєть''... Ну, останнє - як завжди.

В прошлом году мои соседи (теперь бывшие), купили себе квартиру. Он работает, фирма торгует мед оборудованием, жена не работает - завели второго ребенка. На покупку сподвигло 2 причины (если бы не они, своей квартиры еще долго бы не было) - необходимость переезда из 1-комнатной, расширение жилплощади с учетом двоих детей. И вторая причина - родители, которые хотели сдавать квартиру, поскольку им нужны деньги, а квартира, собственно, принадлежит им. В итоге, семья купила двушку, в старой девятиэтажке, Киев. Квартира с определенными недостатками, зато, покупатели выиграли в цене.

Цитата "h1902465":

Т.е. приходим к исходному - в рынок недвижимости должны потечь деньги. Вопрос в том, насколько велик (пусть даже и отложенный, но реальный) покупательный поненциал и запасы под матрасами сегодня?

запаси немаленькі - озвучують мільярди гривень налом на руках у населення. Питання тільки - готівка у тих, в кого вже є житло, та й не одне, чи в тих, хто планує вкладати? В мене всі, хто купує житло або довго на нього гарували, або продали щось менше (спадок), купили більше, в кредити не лізе ніхто - максимум розстрочка від забудовника. І так, маже всц ІТспеціалісти із доходом 1,5-2 у.о.

Кто-кто...Я
Коротко о себе: ФОП, software developer со стажем 20 лет и прямыми контрактами с Силиконовой долиной

Працюю в міжнародн компанії (не IT).
При курсі 8грн мав 9-10k$; зараз 4k$. В 2011-13 3ну за 148k$ (новобудова, купував на котловані, без кредиту). 2013 -2на новобудова, за 2 міс до введення (96k$, без кредиту).2016 -1кімнатна центр 45k$ (за 3 місяці до введення в експлуатацію). 2016 - 1на центр 61k$ (розсрочка на 1 рік до закінчення будівництва). 3кімнатна під житло, решта - під пенсійну програму (аренда). 3 12 підлеглих за останніх 2 роки 4 придбали по 2ій квартирі.

Цитата "Alexpharma":

Працюю в міжнародн компанії (не IT).
При курсі 8грн мав 9-10k$; зараз 4k$. В 2011-13 3ну за 148k$ (новобудова, купував на котловані, без кредиту). 2013 -2на новобудова, за 2 міс до введення (96k$, без кредиту).2016 -1кімнатна центр 45k$ (за 3 місяці до введення в експлуатацію). 2016 - 1на центр 61k$ (розсрочка на 1 рік до закінчення будівництва). 3кімнатна під житло, решта - під пенсійну програму (аренда). 3 12 підлеглих за останніх 2 роки 4 придбали по 2ій квартирі.

Неплохие жирные годы у Вас были ) Сейчас мы примерно сравнялись по доходам, у меня поскромнее - 2 квартиры в Ирпене - 2-ка 72 кв + 1-ка 45 кв в новостроях, и неделю назад взял 1-ку в жилом новострое в Киеве.

h1902465 писал(а):



Еще есть такой момент - украинский парадокс. В регионах есть огромная масса заброшенного жилья, которое можно взять почти задаром с куском земли впридачу. И хотя у многих "нью-киевлян" в столице нет никаких перспектив, кроме как сводить концы с концами снимая угол в гостинке или хрущевке, многие тупо мечтают о работе "менеджера" (лишь бы ничего не делать) фантазируя о "своей" бетонной коробке прощадью в 30 м2-------------------------------------------------------------------Регіон "Луцьк"---нічого такого не бачу--- «огромная масса заброшенного жилья»--- знаю про що говорю, з чоловіком пройшли етап від зйомного житла—квартири—свій будинок(рік проживаємо), правда є обанкручені забудовники—по одному будинку(10-ти по верхівка) знайшли, другі 3 шт 9-ти поверх. судяться за майно(і доволі успішно---бо інвестори вже є самі власниками недобудови), а щодо Києва не треба думати, що всі в регіонах сплять і мріють коли ж там будуть…чоловік будівельник-інженер вищої категорії і я гол. бухгалтер –так що нам і тут непогано живеться…….

Цитата "Recap":

Неплохие жирные годы у Вас были ) Сейчас мы примерно сравнялись по доходам, у меня поскромнее - 2 квартиры в Ирпене - 2-ка 72 кв + 1-ка 45 кв в новостроях, и неделю назад взял 1-ку в жилом новострое в Киеве.

Я не понимаю, людей, которые имеют такие доходы и вкладывают в Киевскую недвижимость. Какой смысл в нее вкладывать на постоянно падающием рынке? Рынок падает с 2008 года и разу не показывал рост. С 2014 года он падает с ускорением. Вы считать умеете? Практически любая квартира купленная до 2014 года потеряла в цене (в долларах) от 20-30% и падение продолжается. А теперь подумаете сколько нужно лет, что б откатить падение на 20-30%? Учитывая темпы экономического развития в лучшем случае от 5 лет, если сохраниться рост экономики 2%. А учитывая налог на недвижимость + стоимость комуналки + отток кадров из Украины - покупка недвижимости на последних этапах строительства или же вторички - игра в большой минус и даже не в сохранение доходов. Лично я с 2014 года отказался от инвестирования в недвижимость в Киеве. После этого один раз только сыграл на строительстве с котлована с небольшой площадью, был большой спред по доллару (продажа по меж. банку и покупка на черном рынке) и я решил сыграть в такую "лотерию" ещё один раз (по большому ситуативное решение).

Цитата "_chaos_":

Я не понимаю, людей, которые имеют такие доходы и вкладывают в Киевскую недвижимость. Какой смысл в нее вкладывать на постоянно падающием рынке? Рынок падает с 2008 года и разу не показывал рост. С 2014 года он падает с ускорением. Вы считать умеете? Практически любая квартира купленная до 2014 года потеряла в цене (в долларах) от 20-30% и падение продолжается. А теперь подумаете сколько нужно лет, что б откатить падение на 20-30%? Учитывая темпы экономического развития в лучшем случае от 5 лет, если сохраниться рост экономики 2%. А учитывая налог на недвижимость + стоимость комуналки + отток кадров из Украины - покупка недвижимости на последних этапах строительства или же вторички - игра в большой минус и даже не в сохранение доходов. Лично я с 2014 года отказался от инвестирования в недвижимость в Киеве. После этого один раз только сыграл на строительстве с котлована с небольшой площадью, был большой спред по доллару (продажа по меж. банку и покупка на черном рынке) и я решил сыграть в такую "лотерию" ещё один раз (по большому ситуативное решение).

Уважаемый, готов поспорить, что вам либо лет не больше 35, либо у вас все хорошо с жильем Вообще-то эта тема не о том, настало ли дно и насколько выгодны инвестиции в недвижимость, на эту тему мы здесь немало написали за последние 10 лет. Может быть Вам сложно представить, но кроме спекулянтов на рынке есть люди, которым жилье нужно для жизни, причем не через 5-10 лет, когда по Вашему мнению мы достигнем дна, а сейчас, потому что жизнь не вечна ) Чтобы было понятнее, одну из квартир покупал за свои деньги родственнику.


Если Вы посмотрите в мой профиль, то увидите, что в свое время я достаточно точно предсказал изменение цен на рынке Киева. Еще в 2010 году обнаружил начавшееся расслоение по сегментам, которое выглядит как разная скорость изменения цен в домах разного типа по многим критериям, не хочу вдаваться в детали в этой ветке. Выбранная квартира из того сегмента,который за это время просел намного меньше тех же хрущевок. Я нашел этот вариант, прошерстив тысячи объявлений за полгода по многим критериям, которые подходят именно мне. Вот лишь несколько: очень видовая квартира в новостройке, где уже 2 года живут люди, в красивом месте с хорошей инфраструктурой и с удобной развязкой для автомобилистов (7 минут на авто до района м. Печерская), цена на которую снижена из-за того, что одна из секций дома еще достраивается, а в соседнем доме того же класса цены в полтора раза выше.

Помимо прочего за эти годы я успел вытащить деньги из двух проблемных банков, в одном - за неделю до начала его падения.

В общем, мораль в том, что если Вы видите, что кто-то покупает или продает вопреки вашим ожиданиям, значит есть нечто, чего Вы не знаете или не учитываете

И еще добавлю касаемо вложения на этапе котлована. Сегодня, на падающем рынке это -рулетка даже в случае с застройщиком, клепающим дома 5 лет подряд с опережением графика. Видел случаи, когда у надежного застройщика вдруг что-то менялось во взаимоотношениях с властью или возникали проблемы с бизнес-партнерами - и стройка останавливалась на долгие годы. Кроме того качество домов, которые закладываются сегодня при прочих равных, уступает тем, что закладывались в "жирные годы". Это я знаю от нескольких источников среди строителей в Киеве и прилегающих спутниках.

Рулетка - це не тільки інвестиції в котлован. Рулетка - це будь-які інвестиції. Чи будь-який інший бізнес. Питання в ризиках і винагороді за ці ризики.

Цитата "Recap":

В общем, мораль в том, что если Вы видите, что кто-то покупает или продает вопреки вашим ожиданиям, значит есть нечто, чего Вы не знаете или не учитываете

Як казав класик "Многие вещи нам непонятны не потому, что наши понятия слабы; но потому, что сии вещи не входят в круг наших понятий." К.Прутков.

Цитата "Recap":

Уважаемый, готов поспорить, что вам либо лет не больше 35, либо у вас все хорошо с жильем Вообще-то эта тема не о том, настало ли дно и насколько выгодны инвестиции в недвижимость, на эту тему мы здесь немало написали за последние 10 лет. Может быть Вам сложно представить, но кроме спекулянтов на рынке есть люди, которым жилье нужно для жизни, причем не через 5-10 лет, когда по Вашему мнению мы достигнем дна, а сейчас, потому что жизнь не вечна ) Чтобы было понятнее, одну из квартир покупал за свои деньги родственнику.


Если Вы посмотрите в мой профиль, то увидите, что в свое время я достаточно точно предсказал изменение цен на рынке Киева. Еще в 2010 году обнаружил начавшееся расслоение по сегментам, которое выглядит как разная скорость изменения цен в домах разного типа по многим критериям, не хочу вдаваться в детали в этой ветке. Выбранная квартира из того сегмента,который за это время просел намного меньше тех же хрущевок. Я нашел этот вариант, прошерстив тысячи объявлений за полгода по многим критериям, которые подходят именно мне. Вот лишь несколько: очень видовая квартира в новостройке, где уже 2 года живут люди, в красивом месте с хорошей инфраструктурой и с удобной развязкой для автомобилистов (7 минут на авто до района м. Печерская), цена на которую снижена из-за того, что одна из секций дома еще достраивается, а в соседнем доме того же класса цены в полтора раза выше.

Помимо прочего за эти годы я успел вытащить деньги из двух проблемных банков, в одном - за неделю до начала его падения.

В общем, мораль в том, что если Вы видите, что кто-то покупает или продает вопреки вашим ожиданиям, значит есть нечто, чего Вы не знаете или не учитываете [/quot]
----------------------------------------------------------------------
уважаемый Recap, подскажите и мне пожалуйста в какую новостройку лучше инвестировать т к я не местная лэди